自考房地产法复习资料.doc

自考?房地产法?复习资料〔1〕
　　1 房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押与城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为：①综合功能；②多级市场；③法定形式；④局部限制；⑤国家适度干预。
　　2 房地产关系：是指人们取得、开发、利用、经营与管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法：是调整城市、农村土地与房屋诸种关系的法律整体。
　　3 房地产法调整对象的内容：①土地、房屋财产关系；②土地利用与管理关系；③城市房地产开发经营关系；④城市房产管理关系；⑤城市物业管理关系。广义的房地产法的根本内容：①关于房地产权属的规定；②关于房地产开发利用的规定；③关于房地产交易的规定；④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。
　　4 我国房地产法的根本原那么：①土地公有原那么；②土地有偿使用原那么；③十分珍惜、合理利用土地与切实保护耕地的原那么；④房地产综合开发原那么；⑤城镇住房商品化原那么；⑥宏观调控及市场调节相结合的原那么。
　　5 房地产法律关系：是对房地产关系的法律调整，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系那么是法律调整的结果。
　　房地产法律关系的要素：包含主体、客体与内容。主体即参加房地产法律关系的当事人。主要有：国家机关、企业、事业单位与社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。一般包括土地、房屋与行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利与承当的义务，它是房地产法律关系的最根本的要素。
　　6 根据?城市规划法?，规划行政主管部门对城市建立必须坚持的“一书两证〞制度是：①选址意见书；②建立用地规划许可证；③建立工程规划许可证。
　　7 土地管理法的主要内容：①土地用途管制；②加强耕地保护；③提高征用土地的补偿标准；④加大查处土地违法行为的力度。
　　8 土地所有权：是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益与处分的权利。其特征为：①土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的；②对土地所有权的 行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束；③土地所有权的四项权能一般及所有权人严密结合，但也可以别离。集体土地所有权的特征：①权利主体多样化；②所有权客体的限制性。
　　9 我国国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村与城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
　　国有土地确定给单位或个人使用的形式：①行政划拨；②国有土地有偿使用；③国有土地承包经营。
　　10 国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。其特征为：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；②土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性与有限性。土地使用权出让的三种方式：①协议出让；②招标；③拍卖，又竞投。
　　国有土地租赁：是指土地使用者及县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。
　　11 土地使用权出让合同：是指土地所有者或其代表及土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。
　　12 土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠及。转让的方式有买卖、赠及与交换三种。
　　土地使用权转让的条件：必须同时具备三个条件，①土地使用权是有偿出让取得的；②按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同约定进展投资开发，属于房屋建立工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建立用地条件的。
　　13 土地使用权制止转让的法定情况：①以出让方式取得土地使用权，未到达法定转让条件的；②司法机关与行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有土地使用权，未经其他共有人树木，书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的。
　　14 土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
　　土地使用权抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件：①设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人；②设定抵押必须由抵押人及抵押权人签订抵押合同；③抵押必须办理登记。
　　15 土地使用权终止的原因：可以分为四种：①因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止；②土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权；③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
　　16 土地使用权的划拨：是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为：①土地使用权划拨是一种具体的行政行为；②土地使用权划拨是一种无偿的行为；③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。
　　17 可以由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围：①国家机关用地与军事用地；②城市根底设施用地与公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
　　18 划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件：①土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织或个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。
　　19 ?土地管理法?规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形：①为公共利益需要使用土地的；②为实现城市规划进展旧城区改建，需要调整使用土地的；③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；④因单位撤消、迁移等原因，停顿使用原划拨的国有土地的；⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
　　20 国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置的情况：①国有企业改造或改组为有限责任公司、股份以及足见企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。
21 国企改革中，经批准后保存划拨方式处置土地使用权的情形：①继续作为城市根底设施用地、公益事业用地与国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地，远土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业的除外；②国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
　　22 土地利用及保护的原那么包括：①十分珍惜、合理利用土地的原那么；②切实保护耕地的原那么；③全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原那么；④开发、利用及整治保护相结合的原那么。土地利用及保护的内容：①土地利用总体规划制度；②土地开发制度；③耕地的特殊保护制度；④土地调查与统计制度。
　　23 土地利用总体规划：是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济与社会开展规划、国土整治与环境保护的要求、土地供给能力以及各项建立土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用构造与布局较长时间的总体安排与布局。它是国家实行土地用途管制的依据。
　　成片开发：是从事开发经营成片土地的简称。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进展综合性的开发建立，形成工业用地与其他建立用地条件，然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。
　　24 为实现耕地总量动态平衡，土地管理法规定的相应制度：①从规划上保证总量平衡；②实行土地用途管制制度；③实行占用耕地补偿制度；④实行根本农田保护区制度；⑤制止闲置与荒芜耕地。
　　25 土地利用年度方案编制的依据：①国民经济与社会开展方案；②国家产业政策；③土地利用总体规划；④建立用地与土地利用的实际情况。
　　26 根本农田保护区：是指对根本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划与依照法定程序确定的特定保护区域。
　　27 根本农田保护区制度的内容：①需要占用根本农田应报国务院批准；②实行根本农田补充制度；③制止破坏根本农田；④实行根本农田地力等级评定制度；⑤实行根本农田保护责任书制度。根本农田：是指按照一定时期人口与社会经济开展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
　　28 应划入根本农田保护区来加强管理的耕地：①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利及水土保持设施的耕地，正在实施改造方案以及可以改造的中、低产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市与村庄、集〔镇〕建立用地区周遍的耕地，应当优先划入根本农田保护区。
　　29 土地开发：是为扩大土地的可利用面积与提高土地利用深度，通过劳力、技术与资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地成为土地开发的一种具体形式。土地开发的原那么：①符合土地利用总体规划；②保护与改善生态环境、防止水土流失与土地荒漠化；③农业用地优先开发；④保护开发者利益。
　　土地复垦：是指对在生产建立过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
　　30 建立用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅与公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地：是农村村民建立住宅所使用的集体土地，包括居住用房与附属建筑所使用的土地。
　　31 国家建立征用土地：是国家运用其行政权力把农村集体土地转为国家所有的行为。其法律特征为：①征地主体的唯一性；②征地行为的行政性；③征地条件的补偿性。征地费用的构成：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建立基金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。可以申请临时用地的两种情况：建立施工需要与地质勘察需要。
　　32 房屋所有权：是所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益与处分的权利。房屋所有权的种类包括：国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权与其他性质的房产所有权。
　　33 房屋共有：是两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。其特征：①主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；②客体是同一项房产；③房屋共有存在着对内、对外两种关系。房屋共有分共同共有与按份共有两种形式。
　　房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承当义务。其特征：①共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权；②共有人对共有房屋享有共同的权利，并承当共同的义务；③共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。
　　房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承当义务。其特征：①主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额；②每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让；③每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利、分担义务。
　　34 在处理房屋按份共有关系时应当掌握的原那么：①一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得阻碍其行使权利；②共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购置的权利；③按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。
　　35 土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权的特征：①权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权；②客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面；③目的的特殊性。目的在于进展房地产开发建立；④取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序；⑤使用的期限性。土地使用权是有期限的。
　　36 土地使用权的取得主要有：原始取得与传来取得两种。原始取得的主要方式是有偿出让与行政划拨。传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。
　　37 国家对土地使用权主体变更的限制主要表现在：①限制国有企业及机关、事业单位之间流转；②限制公民及法人、非法人组织之间流转；③限制中国人及外国人之间以及外国人相互之间流转。
　　38 建筑物区分所有权：是指由区分所有建筑物专有局部所有权、共用局部持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。其特征：①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；④权利主体身份的多重性。
　　39 住房局部产权：是指城镇居民对按标准价〔优惠价〕购置的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权与处分权，并可以继承。
　　40 房地产相邻权：即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益与处分权时，相互之间应当给予便利或承受限制而发生的权利义务关系。其特征为：①房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所表达的利益，而非房地产本身；④房地产相邻关系的内容是相邻关系人之间的权利义务。
41 房地产相邻权的种类：①因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；②因相邻环境保护而发生的相邻关系；③因险情危害而发生的相邻关系；④因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。
　　42 异产毗连房屋：是指构造相连或具有共有、共用设备与附属建筑物而为不同的所有人共有的房屋。
　　43 处理相邻关系应注意的原那么：①是否有利于生产开展；②是否有利于方便人民生活；③是否有利于团结互助；④是否公平合理。
　　44 房地产权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权或使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进展登记，依法确认房地产权归属关系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。房地产权属登记的功能有：产权确认功能、公示功能与管理功能。
　　45 在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。房地产权属登记及其效力的规定，主要有德国法模式、托伦斯模式与法国模式三种。从实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。
　　46 房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进展登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房地产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记与其他登记。
　　房产产权登记的全过程，大体包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证与税费发证等五道程序。
　　47 地产权属登记：是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建立用地使用权及他项权利均进展注册登记与发证的一种制度。按登记的时间与内容的不同，地产权属登记可分为初始登记与变更登记。初始登记的程序：①申报；②地籍调查；③权属审核；④注册登记；⑤颁发土地证书。变更登记的程序：①变更申报；②变更调查；③变更审核；④变更登记注册、发证。
　　48 城市居民私房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅与非住宅用房。私房继承：是指在公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权承受的人所有的法律关系。私房继承的条件：①必须有被继承人死亡的事实；②被继承人留有合法的遗产-房屋；③必须有继承人。
　　49 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进展根底设施、房屋建立的行为。应注意两点：①取得国有土地使用权是房地产开发的前提；②房地产开发既可以是进展根底设施建立，也可以是继之进展房屋建立。房地产开发的特征：①涉及面广；②工程工程多；③投资量大；④建立周期长。
　　50 房地产开发的类别：①单项开发、小区开发与成片开发；②经营性开发与自用性开发；③新城区开发与旧城区拆迁改造。 房地产开发应注意的事项：①总体效益开发；②严格按用途、期限开发；③设计、施工标准；④居民住宅优惠开发。
　　51 房地产开发用地：就是进展根底设施与房屋建立的用地。其含义包括：①从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权；②从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括集体所有的土地；③从土地范围来看，出让的土地所有权只是一种地上使用权，该土地的地下资源与埋藏物人属于国家所有。
　　52 我国现行土地使用制度的特点：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。
　　53 房地产开发企业：是指以营利为目的，从事房地产开发与经营的企业。其含义包括：①以营利为目的；②营业内容包括房地产开发与经营；③依法律规定的条件、程序设立。房地产开发企业的种类有：专营企业、兼营企业与工程公司。
　　54 设立房地产企业应具备的条件：①有自己的名称与组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立程序：①申请登记；②发给营业执照；③备案。
　　55 房地产开发企业的行业管理主要有：四个方面，①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进展监视、检查。
　　56 房地产中介效劳：是指为房地产开发与交易提供各种媒介活动的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。设立房地产中介效劳机构应具备的条件：①有自己的名称、组织机构；②有固定的效劳场所；③有必要的财产与经费；④有足够的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。
　　57 房地产中介效劳机构的义务：①遵守有关的法律、法规与政策；②遵守自愿、公平、老实信用的原那么；③按照核准的业务范围从事经营活动；④按规定标准收取费用；⑤依法缴纳税费；⑥承受行业主管部门及其他有关部门的指导、监视与检查。
　　房地产中介效劳机构在房地产中介活动中的制止行为：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；②允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；③同时在两个或两个以上中介效劳机构执行业务；④及一方当事人串通损害另一方当事人利益；⑤法律法规制止的其他行为。房地产中介效劳实行回避制度，房地产中介效劳人员及委托人有利害关系的，应当回避。房地产中介效劳实行赔偿制度。
　　58 房屋拆迁：是指根据城镇建立规划与国家专项工程的迁建方案及当地政府的用地文件，撤除与迁移建立用地范围内的房屋及其他设施的行为。房屋拆迁的种类：①市政动迁与社会动迁；②征地拆迁与非征地拆迁；③统一拆迁、自行拆迁与委托拆迁。房屋拆迁应注意的事项：①服从国家利益；②符合城市规划；③保护合法权益；④谁拆迁、谁安置补偿。
　　房屋拆迁的程序：①申领规划用地许可证；②编制拆迁方案与方案；③申领房屋拆迁许可证；④发布拆迁公告；⑤签订拆迁补偿、安置协议；⑥实施房屋拆迁。
　　59 房屋拆迁补偿：是拆迁人依法对被撤除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。房屋拆迁补偿必须坚持统一作价、等价交换、区别对待与按质论价的原那么。拆迁补偿的方式有三种：产权调换、作价补偿与产权调换及作价补偿相结合。
　　拆迁补偿的对象与范围：拆迁补偿的对象是被撤除房屋及其附属物的所有人。所有人包括房屋产权人，代管人与国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。拆迁补偿的范围是被撤除的房屋及其附属物。但撤除违章建筑，超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进展拆迁，应给予适当的补偿。
　　60 拆迁安置：是指拆迁人对被撤除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补偿费用。房屋调换：是双方交换房屋使用权的行为。调换房屋不引起所有权的转移，其实质是房屋租赁权的互相转让。
61 房地产交易：是指当事人之间进展的房地产转让、房地产抵押与房屋租赁的活动。其特征：①房地产交易对象的特殊性；②房地产交易形式确实定性；③房地产交易是数种典型合同的称谓；④房地产交易是要式法律行为。
　　62 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠及或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其含义为：①房地产转让，是房地产权利人实施的行为；②房地产转让，是房地产权利人将房地产转移给他人的行为；③房地产转让，通过买卖、赠及或其他合法方式实现；④房地产转让的客体具有多样性。
　　63 房地产转让的制止条件：①司法机关与行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③共有房地产，未经其他共有人书面同意的；④权属有争议的；⑤未依法登记领取权属证书的；⑥法律、行政法规规定制止转让的其他情形。
　　64 房地产转让的条件：⑴以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进展投资开发；③转让房地产时房屋已经能够建成的，还应当持有房屋所有权证书。⑵以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：①土地使用者为企业、公司、其他经济组织与个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
　　房地产转让的程序：①签约；②申报；③审查；④查勘及评估；⑤交纳税费；⑥核发过户单。
　　65 房地产转让合同：是指房地产原受让人及新受让人之间签订的转让房地产的协议。房地产转让合同及土地使用权出让合同的关系：①房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；②房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；③房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。
　　66 房屋预售：也称商品房预售，是房地产开发企业在建立房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购置者的行为。房屋预售，又称“卖楼花〞。房屋预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地是用权证书；②持有建立工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程总投资额的25%以上，并已确定施工进度与竣工交付日期；④房屋预售实行许可证制度。
　　67 房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权的性质：①抵押权是一种附属权利；②抵押权是一种价值支配权；③抵押权是一种优先受偿权。
　　不得设定抵押的房地产〔房地产抵押的条件〕：①权属有争议的房地产；②由于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物与有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的房地产。
　　68 房屋租赁：是房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不得出租的房屋〔房屋租赁的条件〕：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关与行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合平安标准的；⑦已抵押，未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定制止出租的其他情形。
　　69 承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改构造或改变用途的；④拖欠租金累计6个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；⑥利用承租房屋进展违法活动的；⑦成心损坏承租房屋的；⑧法律、法规规定其他可以收回的。
　　70 房屋转租：是房屋承租人将承租的房屋在出租的行为。房屋租金：是房屋承租人为取得一定期限内的房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋租金分为本钱租金、商品租金与市场租金。
　　71 房屋出典：是承典人支付典价，占有出典人房屋，并进展使用收益的行为。房屋出典的法律特征：①房屋出典是设立于他人所有的房屋之上，以使用与收益为目的的用益物权；②房屋出典是一种双务、有偿的民事法律关系；③房屋出典是一种要式法律行为；④出典人对出典房屋，必须经过一定期间才能回赎；⑤在出典人与承典人约定的房屋出典关系存续期间，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。
　　72 房屋出典及房屋抵押的区别：①设立的目的不同；②房屋是否转移占有不同；③法律后果不同。房屋出典及房屋出租的区别：①设立的目的不同；②法律后果不同；③取得房屋占有权、使用权的代价不同。
　　73 房屋赠及：是指房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。房屋赠及合同：是赠及人及受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。赠及合同是双方的法律行为。在赠及合同中，受赠人须缴纳按税值价格的3%-5%的契税。
　　房屋交换：也称房屋互易，是房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。房屋交换合同的特征：①房屋交换合同是双务合同；②房屋交换合同是实践合同；③房屋交换合同是要式合同。
　　74 我国城镇住房制度改革的模式曾进展的探索：①全价出售公有住房；②公有住房补贴出售；③推行以调整公房低租金为主的综合配套改革；④多种方式全面推进住房改革；⑤推行住房货币工资分配制度。
　　75 城镇住房制度改革的根本原那么：①国家、集体、个人三者共同负担的原那么；②租、售、建并举的原那么；③在统一政策的根底上，因地制宜、分散解决的原那么；④转换机制的原那么。
　　76 城镇住房制度改革的根本内容：①把住房建立投资由国家、单位统包的体制改变为国家、集体、个人三者合理负担的体制；②把各单位建立、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；③把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配制度；④建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供给体系与以高收入家庭为对象的商品房供给体系；⑤建立住房公积金制度；⑥开展住房金融与住房保险，建立政策性与商业性并存的住房信贷体系；⑦建立标准化的房地产交易市场与开展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业与相关产业的开展；⑧加快住房建立，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
　　77 住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资与职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。住房公积金制度的主要内容：①按照“个人存储、单位资助〞的原那么进展归集；②按照“统一管理〞与责、权、利一致的原那么，建立与完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理；③按照“专项使用〞的原那么使用住房公积金；④住房公积金归个人所有，存入个人公积金账户，当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额一次结清，退还职工本人。
　　78 居民购置公有住房的优惠待遇：⑴享受多种房价折扣；包括①购置现住房折扣；②工龄折扣；③一次性付款折扣。⑵减免局部税费；①对现住户购房减收征地与拆迁补偿费；②房改期间购房享受一次性税费方面的优惠，即免缴房屋契税与土地使用税。
　　79 为配合住房分配货币化政策的实施，我国正在推行的新的改革措施：①建立以经济适用房为主体的多层次的新的住房供给体系；②以多种方式增强个人的购房能力。
　　80 物业：是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。物业管理：是指业主委托物业管理公司对其物业共有局部与共同事务进展管理的活动。
　　物业管理公司：是指根据合同承受业主或业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。物业管理公司的权力来源于业主大会与业主委员会。物业管理具有社会化、专业化与市场化的特点。
　81 物业管理的原那么：①业主自治管理及物业管理企业专业管理相结合的原那么；②物业管理公司实行合同聘用的原那么；③社会化、企业化经营原那么；④由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理效劳的原那么。
　　82 物业管理的根本内容按效劳的性质与提供的方式分为：常规性的公共效劳、针对性的专项效劳与委托性的特约效劳三大类。
　　物业管理的根本环节：①物业管理的筹划阶段；②物业管理的前期准备阶段；③物业管理的启动阶段；④物业管理的日常运作阶段。
　　83 房屋修缮管理：是物业公司按照一定的科学管理制度与程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进展日常维护、修缮技术管理。它包括房屋日常质量平安检查的质量管理、房屋维修的施工管理与房屋维修的行政管理。
　　房屋修缮管理的内容包括：房屋质量管理、房屋修缮施工管理与房屋维修行政管理以及房屋维修档案资料管理。
　　84 房屋设备管理：是指以一定的科学管理制度与程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行与维修进展管理。其内容一般包括：房屋设备资料管理、房屋设备运行管理与房屋设备维修管理。
　　85 房屋设备管理制度包括：①接收验收制度；②预防性方案维修保养制度；③值班制度；④交接班制度；⑤报告记录制度。
　　86 业主：是指物业的所有人。业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表与维护业主与使用人的合法权益的自治管理组织。
　　87 业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主与使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护与管理等方面权利的义务的行为守那么。
　　88 业主大会的权利：①选举、撤换业主委员会组成人员；②监视业主委员会的工作；③通过业主公约与业主委员会的章程；④批准物业管理委托合同；⑤决定物业内关于业主利益的重大事项；⑥决定物业管理的其他重要事项。
　　89 业主委员会的性质与地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构与执行机构，对业主大会负责，受业主大会与广阔业主监视。
　　90 物业管理公司的法律地位：①物业管理公司以合同实施物业管理，其管理权源于业主；②物业管理公司是独立的企业法人，及业主委员会在法律地位上是平等的；③物业管理公司必须及业主委员会合作，实施对物业的管理。
　　91 处理涉外房地产关系应当遵循的原那么：①维护国家主权原那么；②平等互利原那么；③统一管理原那么。
　　92 外商投资企业用地：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业与外商独资企业进展生产经营与工程建立所需要的用地。
　　外商投资企业用地取得方式：①通过出让方式取得土地使用权；②土地使用权作价入股方式；③通过租赁厂房与场地的方式取得；④通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。
　　93 对外商投资企业使用土地的限制：①外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权；②外商投资企业用地期限及企业的经营期限一样；③外商投资企业不得擅自改变土地的用途；④外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建立规划，按照该土地利用规划与城市规划使用土地，进展建立。
　　94 税收：是国家凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系。其特征：强制性、无偿性与固定性。
　　房地产税收的效益：是指房地产税收应在促进房地产的合理配置、房地产市场有序运行以及房地产税收的征管等方面讲求效益，增加其鼓励作用，以促进房地产业的安康开展。它包括三方面内容：①保护税本，培植税源；②税率设计要适当；③提高资源配置的效率。
　　95 我国目前几种具体的房地产税包括：①土地增值税；②城镇土地使用税；③耕地占用税；④固定资产投资方向调节税；⑤房产税；⑥契税。
　　96 土地增值税：是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。其征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。
　　土地增值税的免税范围：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程20%的；②因国家建立需要依法征用、收回的房地产；③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上。
　　97 城镇土地使用税：是对使用国有土地的单位与个人征收的一种税。征收城镇土地使用税的目的与意义在于，合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地利用效益，加强土地管理。
　　98 耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农业建立的单位与个人征收的一种税。耕地占用税的免税范围：①部队军事设施用地；②铁路线路、飞机场跑道与停机坪用地；③炸药库用地；④学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
　　99 固定资产投资方向调节税：是对在我国境内进展固定资产投资的单位与个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。
　　100 房产税：是以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。房产税的免税范围：①国家机关、人民团体、部队自用的房产；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；④个人所有非营业用的房产；⑤财政部批准免征税的其他房产。
　　101 契税：是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。契税的免征范围：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗科研与军事设施的，免征；②城镇职工按规定第一次购置公有住房的，免征；③因不可抗力灭失住房而重新购置住房的，酌情予以减征或者免征；④财政部规定的其他减征，免征契税的工程。
　　102 房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。房地产纠纷产生的原因：①历史原因；②利益矛盾；③合同不当或违反合同；④违法行为。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁与诉讼等方式解决。
　　103 土地权属纠纷：是指土地所有人或使用人因土地所有权或使用权的归属问题而发生的争议。房地产违法行为：是指违反国家有关房地产管理法律法规的行为。表现形式包括：违反土地管理法的行为；违反根本农田保护条例的行为；等。
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