商业规划与产品设计.doc

商业综合体规划与产品设计
（万达商业开发与产品的学习和探讨）
共分四个部分：万达模式的探讨、商业规划与产品建筑规划设计的关系、产品与市场、商业物业的基本要求。

万达模式的探讨
商业地产的开发大家都知道一般程序是：

战略目标定位

商业模式和盈利模式

商业规划及系列定位

产品组合定位与建筑设计

由产品建筑形式体现

商业营销管理模式
运营模式

战略目标的确定是商业模式和盈利模式的基础，经过精心的商业规划研究确定各种定位，是确立各商业部分的盈利模式和商业布局、业态组合,商业产品的基础。
商业规划的表现形式就是产品组合的建筑形式，经过建筑设计以建筑的各种形态体现出实体,也就是综合体最原始的母体。这种开发的模式在万达被充分的表现出来：
一、 万达模式的探讨：
1、 万达的三类产品说明：
　　第一代产品：2002-2003年纯商业盒子式
(战略目标\商业模式：商业组合式\盈利模式：租金+商铺销售。)
　　（1）选择省会或中心城市布局；
　　（2）选址都在城市最核心商圈；
（商业规划\订单模式）
　　（3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右；
　　（4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；
　　（5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；
（建筑形式）
　　（6）建筑形态都为单个盒子式。
　　案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场

　　第二代产品：2004年纯商业组合式
(战略目标\商业模式：商业组合式\盈利模式：只租不售)
　　（1）选择省会或中心城市布局；
　　（2）选址都在城市最核心商圈；
（商业规划\订单模式）
　　（3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；
　　（4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；
（建筑形式）
　　（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。
　　案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场

　　第三代产品：2006年后多产品综合体
(战略目标\商业模式：商业组合式\盈利模式：商业租金、其他物业销售平衡资金流)
　　（1）选择省会或中心城市布局；
　　（2）选址在城市副中心或新区的中心；
（商业规划\订单模式）
　　（3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20 万平左右；
　　（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、 商业街区、广场及高尚居住社区等组成；
　　（5）商业的主力店一般为百货、超市、家居、专业卖场、影院、美食等；
（建筑形式）
　　（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；
　　案例：宁波万达广场、上海万达广场
第三代产品 “商业+酒店+住宅+写字楼”的大型城市综合体产品组合，
投资模式享受双重利润：地产开发利润+资产溢价+租金回报
“ 现金流滚资产”模式趋向完善，通过销售平衡现金流的实践，印证了
商业模式和盈利模式的可行性。最新获取单体项目的规模，向150 万-200
万的量级发展。
2、万达模式的分析
　　从三类产品所处位置而言，一般地产或商业从业人员都能看出其物业价值最能体现的是第一、二代产品，因为都是省会城市的中心区域或最繁华区域。同样这2类产品拿地时间均在2005年之前，相对07年而言地价相对便宜。而没有十全十美的结局，是万达当初拿地时背了一个很大包袱——沃尔玛。以08年的眼光来看，在城市中心区域设立一个租金低廉的大型超市简直就是浪费，而也正式沃尔玛当年世界第一零售巨头的头衔，使的万达能够与地方政府形成互惠互利，轻松获得这些地块。然而从之前看到的物业平均收益看，也正是沃尔玛的因素，造成第一、二代产品并没有发挥其高租金高回报的优势。

　　万达的第三代产品从某个侧面来讲也是其无奈之举。最重要的是发达及快速发展的城市中心地块几乎处于零供应状态。其次近年来越来越高的土地出让价格也使开发商望而却步。再次经过一番零售业知识的“普法”教育，政府也开始对沃尔玛等这类零售500强企业不在那么的在乎或关注了（因为即使没有500强，土地仍旧可以卖的很好很贵）。因此万达不得不考虑如何再发展，再获得新土地的来源，因此所谓的“城市综合体”概念孕育而生。

　　中国的城市化进程中，最为常见的就是各级城市不断的从中心向外围发展，“造城运动”一时风靡全国。发展新区新造城运动自然就成为万达再发展的主要目标。
南京建邺万达广场是万达三代到四代的过渡产品，具有了万达四代产品的明显特征：变产品规划为城市规划：一个万达就是一个城市中心。预计第四代产品考虑加入康健类的低碳类建筑群，定位增加休闲娱乐体验业态，延长消费时间增强“月光效应”，寄希望改善主力店租金水平偏低状态
建筑层局部5层，整体呈卍字形分割成四个主力店区域，万千百货、影院、电玩、KTV、家居、沃尔玛、儿童主题公园、商业街有机的结合体量约10万平米.商业街一层白货品牌店，二层服装品牌店、三层餐饮店。三层商业街连廊形式连接主力店入口，整个建筑外界没有开放式的门脸，形成内部循环的动线系统。建筑外延以块料装饰为主，辅助玻璃幕、打孔钢板、凹凸玻璃造型。简约、简洁、简明。这些变化都与万达战略目标的改变和商业模式、盈利模式下的商业规划分不开的。
二、南京建邺万达简介

1、     具有了万达四代产品的明显特征是变产品规划为城市规划：一个万达就是一个城市中心。----- 南京建邺万达广场坐落在水西门大街和江东中路交汇处，地铁2号线地下一层直接与集庆门大街地铁站相连，周边有和39、82、61、56等20余条公交线路，南京市的首个过江隧道的出入口位于建邺万达广场的南侧，内环高架也紧邻广场，交通极其便利。
2、 　　室外超大LED屏幕一公里以外清晰可见
3、 　16米高的景观金树一如之前形容的华丽，19长*13米高超大LED屏幕一公里以外清晰可见，斥资百万打造的 “北欧圣诞村”景观区也在紧锣密鼓的施工中，单从盛大的震撼效果来看，就已经刷新了南京圣诞景观的纪录。南京的居民的居民，除了慨叹这个广场超级之大之外，他们也在了解详细的业态分布之后，在这个27万平米的超级广场开始自身的消费之旅。
4、 　　从南京建邺万达广场的建筑外立面可以看到，万千百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、奇迹健身、同庆楼餐饮、家居等大主力店的招牌或品牌广告。其建筑外立面并不是呈现给人们华丽、多彩、缤纷的造型。
5、 　　据了解，万达国际影城是目前国内最好的影城之一，经营面积6000平米，共有10个影厅，2061个座位。其中，影城最大的1号厅能够容纳400多人，拥有南京电影院最大的银幕，采用了万达院线首部双机3D数字设备，同时也是全球最先进的3D放映设备。大歌星KTV是全国目前最好的连锁式量贩KTV，经营面积近5000平米，有近100个包房，可以同时容纳2000人K歌娱乐，深受年轻人的欢迎；5000平方米的大玩家超乐场是目前国内室内第一品牌的电子游乐城，也是2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营商。中华老字号同庆楼酒店在建邺万达广场的经营面积达到7000平米，共有69个包厢和一个零点宴会大厅，是朋友聚餐、宾朋宴请的理想选择；小尾羊旗下品牌欢乐牧场，是针对80、90后推出的以“时尚欢乐”为主题的自助时尚火锅品牌项目，经营面积为1400平米，全场400多餐位，菜品总数达到180多种，庞大的菜品为消费者提供了足够的选择空间。开业期间，南京建邺万达广场更免费提供1200个停车位。
6、 　　6000多平米的“孩子王”，经营范围覆盖0－12岁的孩子及准妈妈的吃、穿、用、住、玩、学的各个方面，20000多种商品均精挑细选，同时提供孩子成长所需的各种特色服务；“奇乐儿”盛情加盟，大型软体玩具、新型科技玩具、智力启蒙玩具、DIY手工玩具、欢乐互动、集体游戏，兴趣课程等真正使孩子们快乐玩耍；南京建邺万达广场还引进了江苏最大的儿童教育公司??赛德儿童教育，致力于儿童德、智、体、美、劳等全方面的提升。
7、 　　进入建邺万达广场内部，第一感觉是宽敞明亮，室内步行街是则万达广场的灵魂和纽带，步行街呈U字形设计，内有28部扶梯，4部观光梯，2部垂直梯，动线流畅易达，八大主力店通过步行街全部融为一体，客流可以在主力店与步行街之间、主力店与主力店之间充分互动。“这个设计效果目前在南京绝对一流”，南京建邺万达广场“步行街建筑总面积4万平方米，三层总长1350米，内设24个与主力店相互联通的通道，步行街采用全自然采光天井设计，视觉通透，2个大型阳光中庭成为南京建邺万达广场的客流集散中心，同时也是商家品牌展示的最佳空间，整体设计时尚现代，行走步行街中很难感受到逛新街口时的疲劳感。”
商业规划与产品建筑规划设计的关系

广州道本商业策划中心商业策划大师段宏斌是这样说的：“商业地产是一种经济的觉醒。商业地产与宏观经济有什么关系，什么样的城市适合开发什么样的商业地产项目。在发达城市商业地产唤醒了一座城市的商业力量，在内地人口不多、购买力不强的二、三级城市，商业地产是否具有同等的商业力量。商业地产成也规划，败也规划。”
可见商业规划在商业开发中的重要位置，人们普遍认为商业规划就是建筑的规划，事实上是错误的，商业规划是指商业地产开发到商业经营的规划。建筑的规划及建筑形式是商业地产开发到商业经营规划的实体表现形式，也就是人们常说的硬件。
一直以来把建筑规划当做商业规划普遍存在，就造成了一直以来做好了建筑格局规划，在日后的商业招商和商业运营上的困难和成本的浪费。商业地产规划的本质体现就是：商业地产开发到商业经营的规划优先于建筑格局规划。
一、商业规划与产品建筑格局规划的链接
1、商业规划比建筑格局规划更重要
商业规划的实质是从可研土地的获取到商业模式的确定、产品的定位、商家的整合，业态的组合、受益方式、成本的核算、一定时期经营收益的整体推演。地产开发销售利润+资产溢价+租金回报的模拟推演。就像现代战争演习在计算机上的推演一样。战争还没有打响就知道成败了，而建筑格局的规划就像是在战争推演中，针对此次战争所处的地理位置而制造使用的武器。在一定程度上商业规划与建筑规划同等重要，也是不可分割的，但战争的胜利更重要的是取决于人，这也是商业地产规划的一个基本原则。
2、 规划的成本透视
两个方面的成本分析：一是经过精心的商业规划就能推演出整个开发的成本（土地和建筑成本是主要体现）可经过财政分析开发能力，加以实现。二是早起商业地产的开发留下的教训先建商场后来经营，其结果是削足适履，造成巨大的成本浪费，使整个商业项目的价值造成影响。
3、 规划布局的顺序
一个大型的商业项目包括很多功能的业态，围绕着这些业态如何来布局使之有利于商业的兴旺和收益的最大化，就造就了商业规划优于建筑规划设计原则。有利于形成合理的商业布局，国内成功的商业地产万达就遵循了这一原则。（万达的商业规划书是万达的核心机密）万达采用的是“订单式”的理念。但对一个刚起步的商业地产运营商来讲是办不到的，这就要求在做商业规划时首先招商，长期整合商家资源，在此基础上有些商业地产商采取的是模拟“订单式”。虽然有一定的弊病，但总比盲目的进行建筑规划要好得多。
4、 商业规划与建筑规划的整体效益
商业规划优于建筑规划有利于实现低成本的运营，还有以下显著的优点：
A、 缩短了整个项目的开发周期，做好了商业规划就可以按部就班的进行，开发的建筑设计和施工，在还没有商业规划就开始开发是不利的，很多开发商对建筑很熟悉，而招商和如何运营是最大的困难，商业模式的确定、产品的定位、商家的整合，业态的组合、受益方式、成本的核算、一定时期经营收益都没有做整体推演。就会造成边建边招商，边建边改。增大周期和成本，重者流产。
B、 构成品牌机和兼容机的效益优势
我们都知道电脑品牌机是经过整体研发出来的，就像一个经过整体商业规划的商业综合体，电脑兼容机是经过零件组装的产品。这两个产品优劣不言而喻。从整体的效益来看和整体的核心竞争力来看都是有优势的。
5、 产品的品质档次很大程度上不取决于建筑规划设计
一个人外在的美一定的情况下，他内在的品质、气质是决定他是否真美的必要条件。商业地产运作的好寸土寸金，不好一文不值。这些问题就集中在商业规划的定位上，主要是招商，而招商不在于是否招商成功，而在于定位时确定招什么素质的商，采取什么样的商业组合，能使之成功的运营，低素质的商家不但能加速衰败，也不能使商业项目有好的品质和档次。万达广场的招商是经过市场的洗礼才到今天的品质，这就是商业规划优于建筑规划来解决的问题。（万达为此专门成立了自己的商业规划研究院）。此也说明了另外一个问题：“世界上没有一套商业规划方案是能治百病的灵丹妙药。”
二、商业规划基本内容与建筑规划的分析
下面以一个实际范例对照说明：

某购物广场商业规划报告书

第一部分 前言

开发建设的“某购物广场”位于胜利东街与北海路交叉口西南角。该项目东临北海路，南靠涨湎河，北接胜利东街，西临人民保险大楼；东北与市政府大楼隔街相望，处于市新、旧城交界地带。（以下内容简略）

第二部分 项目可行性研究

一、某市宏观经济概况
1、国民经济保持较快增长。
2、城市居民生活水平稳步提升。
3、基础设施建设投资力度加大。
4、消费市场稳中趋旺，2003年全市实现社会消费品零售总额344.6亿元，增长14.8%，居民消费价格上涨0.5%。
二、城市发展规划
市政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。按照“贯通轴线、完善外环、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路为重点，加快中心城区道路建设。市区开展以“三河”整治绿化为重点的绿化工程建设，新增绿化面积400公顷。深化城建机制改革。进一步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续、健康、循环发展的新机制。加强土地储备，提高土地收入、产出效益，确保政府土地收益突破20亿元。引导、支持房地产业重点进入旧城改造市场。未来城市的发展重点是向东面扩张，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高档住宅区。
三、本项目所在区位的交通、人口状况
1、项目区位
2、本区位交通状况及易达性分析
3、人口状况
4、消费习性分析
目前**市民已形成的消费习惯，消费中心集中在老城区中心。但到世纪泰华、佳乐家购物的现象日趋增长，东部富人区购物消费习惯明显发生改变，随着城市东移扩张，东部商圈将会逐步建立和发展、完善，影响力逐步加大，最终形成潍坊市重要的商圈之一。
四、项目SWOT分析
Strengths(优势分析)
S1、投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。
S2、投资商具有多年的资本投资、资本运作经验，战略意识超前。
S3、项目所在地交通便利，易达性好。
S4、近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地，发展前景光明。
S5、项目拥有政府支持，外围环境良好。
S6、先规划、后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。
Weakness(劣势分析)
W1、位于新城区，偏离历史形成的商业中心。
W2、因为商铺销售产生的压力，可能导致的产权销售与经营脱钩是经 营的难点。
W3、项目规模大，操作难度系数较高。
W4、在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相关策略，并决心创建当地商业新典范。
W5、主城区投资业户的资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。
W6现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。
Opportunity(机会分析)
O1、城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。
O2、城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。
O3、当地商业设施一般竞争力薄弱，商品品位及品质、服务不能充分满足市场消费需求。
O4、当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏一个定位明确的集时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮、商务等能够为一体的大型综合购物中心。
O5、城市的改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将通过经营，未来将会形成城市的新商圈。
Threat(威胁分析)
T1、市商业项目的开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场、经营性资源构成竞争。
T2、本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要较长的市场培育和发展。
T3、投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性，
需要高回报率和良好的经营保障措施来提升吸引力。
T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。
T5、租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。

以上的分析是商业建筑设计体量的依据，也是商业规划的依据
第三部分 项目定位

项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业户、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。
定位包括项目战略定位、商业模式定位、主题定位、形象定位、经营定位、功能定位、目标客层定位以及幅射目标区域定位。
一、项目战略定位
（一）背景分析：
（二）战略定位
立足本地，打造商业地产品牌；延伸品牌价值，幅射胶东半岛。
（三）定位依据
二、项目商业模式定位（产品定位）
（一）背景分析
（二）商业模式定位：shopping mall
（三）定位依据
三、项目形象定位
（一）背景分析
（二）形象定位
商业新业态、管理新典范。
（三）定位依据
四、项目主题定位
（一）背景分析
（二）主题定位
1、项目整体主题定位：休闲shopping mall
2、各楼层主题定位
-1F：生活品位
1F：流行精品
2F：女人时尚
3F：休闲空间
4F：快乐时空
（三）定位依据
五、项目经营定位
（一）背景分析
（二）经营定位
品牌化、时尚化、个性化、特色化。
（三）定位依据
六、项目功能定位
（一）背景分析
紧扣项目的业态定位和主题定位，围绕大型综合性购物中心的特征确定本项目的功能定位，满足消费者购物、餐饮、休闲、娱乐、商务的“一站式”消费需求。
（二）功能定位
购物、餐饮、休闲、娱乐、商务。
（三）定位依据
七、项目目标客层定位
（一）目标客层定位
1、项目整体目标客层定位：全客层
2、各楼层、各业态、功能区的目标客层定位：
-1F：家庭主妇、低收入普通消费者等；
1F：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入高消费者等；
2F：时尚女性、儿童等；
3F：休闲人士、商务人士等；
4F：家庭消费、青少年、儿童、休闲人士等。
（二）定位依据
八、商圈定位
（一）背景分析
（二）商圈定位
核心商圈：本城区5公里范围内。
次商圈：市区城区。
边缘商圈：胶东半岛。
（三）定位依据
以上定位是商业建筑设计的产品形式的体现。

第四部分 业态组合及分布（商业布局）

shopping mall是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务等多种商业业态为一体的新的商业形式，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。（其他内容略）
一、主题百货
（一）经营方式
引进1家国内知名品牌百货主力店，独立经营。如引进王府井、大商、银座、太平洋百货、百盛等。
（二）区域位置及面积规划
1、百货主力店规划在项目1～4层的东南角，面积约20000m²左右。
2、依据
（1）知名品牌百货店的进场，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报，包括对政府稳定税收资源以及提升项目形象都有积极的作用。
（2）主题百货店作为本项目的核心主力店。主题百货店强大的聚客功能能极大的带动项目1—4层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。
（3）百货店作为一个商业业态，标准规模面积应在2万m²左右。国内大部分知名百货店均在2万m²--2.5万m²之间。本项目规划2万m²的主题百货，有利于成功招商。
这个数据已不适合现在的百货业态现代应在2.5万—4万㎡
（4）东南角属于本项目中心区域（一、二期综合考虑），且临主干道北海路，面对人民广场，项目视野良好。
（三）物业产权：物业分零销售产权，采用10年返租，物业整体租赁给国内外知名品牌百货经营。（事实证明失败的做法，应整租整售）
（四）收益方式
1、收取固定租金。
2、通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。
（五）定位
1、经营定位
中、高档时尚品牌。
2、定位依据
（1）充分利用本项目规模大、功能全的优势，科学处理与项目中各品牌专卖店、个体专业店的错位经营，全面提升主题百货与市内现有同业态商场的综合竞争力。
（2）以中、高档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。
（3）提升本项目室内步行街各品牌专卖店的经营定位，带动各品牌专卖店、各个体专业店的经营，确保本项目整体运营成功。
（4）是本项目主要的购物功能的需要。
（六）目标客层
目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体。
中青年消费者，因为他们拥有较高的收入水平，受过良好的教育，容易接受前卫、新鲜事物，并且目前我国人口的年龄结构中，年轻人占的比例最大，消费意识与观念较其他年龄段消费者更强，他们是21世纪前20年的消费主体，在价值取向、生活观念、消费习惯、消费方式等方面都具有明显的多变性、前卫性特点。他们是新世纪中国消费革命的先行者，对高档、时尚消费品的消费欲强烈，不仅引领消费潮流，而且是最活跃的消费群体，对社会消费趋势有着导向作用、示范作用。
二、生活超市
（一）经营方式
引进1家国内、国外知名的大卖场品牌，如大润发、乐购、家世界、北京华联、物美等。
（二）区域位置及面积规划
1、设置在项目的地下1层，营业卖场及配套总面积约20000 m²。
2、依据
（1）大卖场超市是一种能对居民日常生活发挥作用、扎根于社区市场的商业形态，能够满足大众消费，适合于各消费档次，满足顾客“求便”的心理需求，是最聚集人气的主力店,是本项目核心主力店之一。
（2）竞争需要。未来零售市场的竞争将更加激烈，本项目的经营成功取决于各主力店、次主力店的经营成功。对本项目大卖场超市经营构成直接竞争的是中百佳乐家大卖场及将建成投入市场的易初莲花大卖场。中百佳乐家大卖场现已在本区域市场内开门迎宾，已形成了一批属于自己的基础顾客群体，具有先入为主的竞争优势，易初莲花大卖场凭借其品牌知名度和规模较大（易初莲花大卖场标准综合超市面积在2万m²左右，超内面积一般在8千 m²至1万m²），也会在市场竞争中占有一席之地。本项目大卖场超市在未来的经营中必须要具备一定的规模，加盟合作者必须是国内、外知名的品牌连锁超市。
（已经不适合现代综合体的核心竞争力因租金太低）
（3）招商要求
近年来，由于商业地产的火爆发展，国内、外品牌连锁超市大卖场在选址、合作条件方面已发生巨大转变，由早期主动寻求合作者变为被动邀请进行合作者。这种转变，使品牌连锁超市大卖场在与商业地产开发商、物业产权所有者的合作谈判中占据主导地位，将商业地产开发商、商业物业产权所有者推向被动地位，并且双方合作条件对品牌连锁超市大卖场越来越有利，更多的义务、更多的市场风险由商业地产开发商、物业产权所有者来承担，使招商难度越来越大。在合作条件中，国内一线品牌（如大润发、好又多等）连锁超市大卖场开店的面积均要求在1.5万m²--2万m²。
（4）开发商项目运营的战略目标要求。本项目的战略定位要求通过项目的地产营销收回项目的投资并实现基本的地产销售利润。大卖场超市设在B1层，既方便和满足了消费者购物的便利性，且旺盛的人气势必然带动和提升B1层小商品市场区店铺的价值，促进商铺的销售。这符合潍坊地区商业地产销售的市场特征和商铺投资者的投资心理（本地区投资者购买商铺时优先选择的层数为1F、-1F、2F）。
（5）功能要求。是本项目主要购物功能之一。
（三）物业产权：开发商自留商业物业，将物业整体租赁给国内、外知名大卖场超市品牌。
（四）收益方式
1、收取固定租金。
2、通过超市经营提升物业价值，实现物业升值。
3、进行资本运作。
（六）目标客层
大卖场超市的目标客层为本项目辐射区域在1—5公里范围内的居民、学生以及休闲娱乐人士，核心客层为家庭主妇、学校学生、人民广场旅游观光、休闲人士。
三、专业店
（一）3C店
1、经营方式：引进1家国内知名的数码、通信、家电卖场。
2、区域位置及面积规划
（1）设置在项目2、3层的西北角，面积约5000 m²。
（2）依据
l 项目业态定位要求。本项目的定位为shopping mall，需要各种专业店的入驻。3C店作为专业性强的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求，满足消费者家电、IT、通讯产品的消费需求。
l 3C店选址的要求。作为专业店经营，3C店在选址上特别注重项目的交通条件、通透性、营业面积等因素。一是由于经营的商品专业性强，消费者大部分是有目的选购，二是由于经营商品的物理特性要求（单件商品体积大）以及商品进出量大。
l 项目整体运营的要求。由于3C店专业性强，人气很旺，将其设置在本项目的东北角的顶端位，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。同时，如此规模，在潍坊市具有绝对的竞争优势。
l 是本项目主要的购物功能之一。
3、物业产权：物业整体销售或自留，用于整体租赁。
4、收益方式
（1）产权销售，实现房地产收益。
（2）租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。
5、参考目标品牌：国美、苏宁、三联、大中、灿坤等。
6、目标客层
市内所有消费家电、IT、通讯的客层。
（二）运动用品区
1、经营方式：引进1家国际、国内知名运动店
2、区域位置及面积规划
设置在项目的3层西南角，面积约2000 m²。
依据
l 项目业态定位要求。本项目的业态定位为shopping mall，需要各种专业店的入驻。作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。
l 运动用品店选址的要求。作为专业店经营，运动用品店在选址上比较注重项目的易达性、通透性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，商品展示必须充分利用物业具备的各种因素条件，在商品统一的基础上，彰显不同商品的独特个性。二是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当。
l 项目整体运营的要求。由于运动用品的时尚属性、专业性因素，人气较旺，特别是学生、中青年、休闲人士喜欢光顾，将其设置在本项目的西南角的顶端位，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。同时，如此规模，在**市具有绝对的竞争优势。
l 是本项目主要的购物功能之一。
3、物业产权：物业分零销售，经营权返租，10年后开发商回收产权。
4、收益方式
（1）实现房地产收益。
（2）收取固定租金。
5、参考目标品牌：运动100、名品运动城等。
6、目标客层
目标客层为学生、中青年、休闲人士
运动服饰能充分展现青年人的蓬勃向上的青春气息，深受青年人的喜爱，同时也较符合青年人活泼的特性；运动器具、休闲器具正好能满足休闲人士运动、健身的需求。
（三）珠宝城
1、经营方式：引进1家知名品牌连锁店
2、区域位置及面积规划
（1）设置在项目的1层西南角，面积约1000 m²。
（2）依据
l 项目业态定位要求。本项目的业态定位为shopping mall，需要各种专业店的入驻。珠宝城是经营的商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。
l 珠宝城选址的要求。作为专业店经营，珠宝城在选址上比较注重项目的交通条件、规划布局区位的独立性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，属贵重商品，其展示必须充分考虑商品价值高、安全保障要求高、消费者挑选习性、服务员服务方式和要求等因素。二是消费者大部分是有目的选购。
l 项目整体运营的要求。由于珠宝商品的时尚属性、专业性因素以及服务特性，将其设置在本项目的西南角的顶端位，能很好地与主题百货、精品步行街的规划和定位融合一起，并在本项目的中部形成主题鲜明的购物主题，带动项目整体的人气。同时，如此规模，在潍坊市具有绝对的竞争优势，在潍坊市形成购买珠宝首选“某购物广场”，最终在潍坊珠宝消费市场占据主导地位。
l 是本项目主要的购物功能之一。
3、物业产权：物业分零销售，经营权返租，10年后开发商回收产权。
4、收益方式
（1）实现房地产收益。
（2）收取固定租金。
5、目标客层
**市所有珠宝消费的顾客并辐射胶东半岛范围内的珠宝消费者。
（四）鞋城
1、经营方式：引进1家知名品牌连锁店
2、区域位置及面积规划
（1）设置在项目的2、3层西南角，面积约2000 m²。
（2）依据
l 项目业态定位要求。本项目的业态定位为shopping mall，需要各种专业店的入驻。鞋城是经营的商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。
l 鞋城选址的要求。作为专业店经营，鞋城在选址上比较注重项目的易达性、通透性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，商品展示必须充分利用物业具备的各种因素条件，在商品统一的基础上，彰显不同商品的独特个性。二是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当。
l 项目整体运营的要求。将其设置在本项目的西南角的顶端位，能很好地与主题百货、精品步行街的规划和定位融合一起，并在本项目的中部形成主题鲜明的购物主题，带动项目整体的人气。同时，如此规模，在**市具有较大的竞争优势，在**市形成购买鞋首选“某购物广场”，最终在潍坊中低档鞋消费市场占据主导地位。
l 是本项目主要的购物功能之一。
3、物业产权：物业分零销售，经营权返租，10年后开发商回收产权。
4、收益方式
（1）实现房地产收益。
（2）收取固定租金。
5、参考目标品牌：百信鞋业、大台北鞋业等。
6、目标客层
**市所有中低档鞋消费的顾客。
（五）图书城
1、经营方式：租赁给1家专业公司经营
2、区域位置和规划面积
设置在项目2、3层西南角，面积约2400 m²。
依据
l 项目业态定位要求。本项目的定位为shopping mall，需要各种专业店的入驻。图书城是经营图书的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。
l 图书城选址的要求。作为图书专业店经营，在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。一是图书的消费理念不同于其他商品消费者，二是购物环境需要相对安静，三是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当，并且消费群体均有一定的文化素质，特征是学生、专业人员居多。
l 项目整体运营的要求。将其设置在本项目的西南角的顶端位，与主题百货、精品步行街形成错位经营，极大提升和丰富项目经营商品品类的齐全性，并在本项目的中部形成主题鲜明的购物主题，带动项目整体的人气。同时，如此规模，在**市具有较大的竞争优势。
l **市是一个历史文化古城，有着浓厚的文化消费气息。
l 是本项目主要的购物功能之一。
3、物业产权：物业自留或销售
4、收益方式
（1）收取固定租金或实际房地产销售收益。
（2）通过经营提升物业价值，实现物业升值。
（3）进行资本运作。
5、参考目标品牌：席殊书屋、新华书店等。
6、目标客层
市内所有学生、教师、学者、技术人员、专业人士、政府公务员、商务人士。
四、美食街
（一）经营方式：引进1家或几家国际、国内知名餐饮品牌。
（二）区域位置及面积规划
1、设置在项目4层南面，面积约3000 m²。
2、依据
l 项目业态定位要求。本项目的定位为shopping mall，餐饮是项目主要服务功能之一。
l 美食街能为项目带来极旺盛的客流，将其设置在4F能很好的将顾客吸引至4F，使本项目形成淋浴式顾客流动线。
l 美食街选址的要求。美食街在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。美食街作为项目购物功能的补充和延伸，满足消费者对品牌餐饮的消费需求，二是消费者的消费理念和习惯不同于其他商品消费，三是购物环境需要相对独立，四是消费者多属随机消费。
l 项目整体运营的要求。将其设置在本项目的南部的顶端位，作为本项目餐饮功能的主要组成部分，与3F品牌餐厅的设置位置楼上楼下相互对应，便于物业设施的安装、维护，与休闲娱乐项目相辅相成，极大提升和丰富项目服务功能的齐全性，并在本项目的顶部形成主题鲜明的餐饮主题，满足消费者在购物、休闲、娱乐时的饮食需求，带动项目整体的人气。同时，如此规模，在潍坊市具有较大的竞争优势。
（三）物业产权：物业自留
（四）收益方式
（1）收取固定租金。
（2）通过经营提升物业价值，实现物业升值。
（3）进行资本运作。
（五）参考目标品牌：大食代、快活林等。
（六）目标客层
所有进入本项目的每一位顾客、本项目内（一、二期）每一位工作人员、营业员、进场经营的所有经营者及业务人员、周边居民家庭、政府公务员、周边学校学生、旅游观光客等。
五、餐饮
（一）品牌快餐
1、经营方式：引进1家国际著名的快餐品牌店
2、区域位置和规划面积
（1）分布在项目各层，面积约1100 m²；
（2）依据
l 项目业态定位要求。本项目的定位为shopping mall，国际著名品牌快餐是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。
l 品牌快餐能为项目吸引来众多的消费者，带动整个商场的人气。另一方面也可为商场带来稳定的收益。
l 品牌快餐的选址要求。国际著名快餐在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。
l 项目整体运营的要求。各个品牌快餐对项目内位置的要求不尽相同，如肯德基、麦当劳要求有独立的门面，而永和豆浆、德克士等品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌快餐店根据整体项目运营情况，将其分布于不同楼层。这样也可以使品牌快餐的人流与各层共享。对整个项目的人气提升有一定作用。
3、物业产权：物业自留
4、收益方式
（1）收取固定租金。
（2）通过经营提升物业价值，实现物业升值。
（3）进行资本运作。
5、参考目标品牌：麦当劳、肯德基、德克士、永和豆浆等。
6、目标客层
政府公务员、周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客特别是小孩和青少年、本项目内（一、二期）工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。
（二）风味小吃
1、经营方式：引进国内、外知名的各种风味小吃。
2、区域位置和规划面积
（1）设置在-1F，面积2000㎡。
（2）依据
l 项目业态定位要求。本项目的定位为shopping mall，消费群体为全客层，高、中、低档饮食消费都不可缺少。
l 风味小吃安排在-1F，与大卖场在同一楼层，可满足大卖场顾客的休息、进餐需求。同时也可聚集人气。使进入大卖场购物的顾客能够在商场内停留更长的时间。
l 项目整体运营的要求。风味小吃是项目购物功能的补充和延伸，消费者大都为即时消