2016营改增有关增值税的会计处理(基础篇).docx

营业税改征增值税会计
核心处理方法
（基础篇）
一、有关增值税会计核算的基本账务处理介绍
应交增值税还应当分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏。
小规模纳税人只需设置“应交增值税”明细科目，不需要在“应交增值税”明细科目中设置上述专栏。
（一）应交增值税的主要会计处理
1．小企业采购物资等，按照应计入采购成本的金额，借记“材料采购”或“在途物资”、“原材料”、“库存商品”等科目，按照税法规定可抵扣的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。购入物资发生退货的，做相反的会计分录。
购进免税农业产品，按照购入农业产品的买价和税法规定的税率计算的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照买价减去按照税法规定计算的增值税进项税额后的金额，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，按照应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“库存现金”、“银行存款”等科目。
2．销售商品（提供劳务、发生应税服务），按照收入金额和应收取的增值税销项税额，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（应交增值税—销项税额），按照确认的营业收入金额，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目。发生销售退回的，做相反的会计分录。
随同商品出售但单独计价的包装物，应当按照实际收到或应收的金额，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（应交增值税—销项税额），按照确认的其他业务收入金额，贷记“其他业务收入”科目。
3．有出口产品的企业，其出口退税的账务处理如下：
（1）实行“免、抵、退”管理办法的企业，按照税法规定计算的当期出口产品不予免征、抵扣和退税的增值税额，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目（应交增值税—进项税额转出）。按照税法规定计算的当期应予抵扣的增值税额，借记本科目（应交增值税—出口抵减内销产品应纳税额），贷记本科目（应交增值税—出口退税）。
出口产品按照税法规定应予退回的增值税款，借记“其他应收款”科目，贷记本科目（应交增值税—出口退税）。
（2）未实行“免、抵、退”管理办法的企业，出口产品实现销售收入时，应当按照应收的金额，借记“应收账款”等科目，按照税法规定应收的出口退税，借记“其他应收款”科目，按照税法规定不予退回的增值税额，借记“主营业务成本”科目，按照确认的销售商品收入，贷记“主营业务收入”科目，按照税法规定应交纳的增值税额，贷记本科目（应交增值税—销项税额）。
4．购入材料等按照税法规定不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，其进项税额应计入材料等的成本，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，贷记“银行存款”等科目，不通过本科目（应交增值税—进项税额）核算。
5．将自产的产品等用作福利发放给职工，应视同产品销售计算应交增值税的，借记“应付职工酬薪”科目，贷记“主营业务收入”、
本科目（应交增值税—销项税额)等科目。
6．购进的物资、在产品、产成品因盘亏、毁损、报废、被盗或由于违法法律法规被强制没收或者销毁的货物、拆除的不动产，以及购进物资改变用途等原因按照税法规定不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，其进项税额应转入有关科目，借记“待处理财产损溢”等科目，贷记本科目(应交增值税—进项税额转出)。
7．交纳的增值税，借记本科目(应交增值税—已交税金)，贷记“银行存款”科目。
（二）应交增值税新旧准则的处理差异
“应缴增值税”核算，2006年新企业会计准则旧准则是有差别的（小企业会计准则同企业会计准则的处理没有差别），主要差别如下：
（一）总账科目的变化
增值税原来在“应交税金—应交增值税”科目下进行核算；新的会计科目将“应交税金”改为“应交税费”，核算口径有所增大，不仅包括原来“应交税金”的相关内容，而且包括原来记入“其他应交款”中的教育费附加等内容，增值税在“应交税费—应交增值税”明细科目下进行核算。
（二）增值税下各明细栏目设置的变化
过去在“应交税金—应交增值税”明细科目下设置了“进项税额”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“转出多交增值税”等栏目；目前，“应交税费—应交增值税”明细科目下设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”等明细栏目对增值税进行核算，明细科目相比原来有所减少。
原准则下，“应缴税费-应缴增值税”用于核算应纳增值税，“应缴税金-未缴增值税”用于记录增值税的缴纳情况。
新准则下，增值税的缴纳全部计入“应缴税费-应缴增值税（已交税金）”下，不需要通过“转出多交增值税”和“转出未交增值税”两个科目将未缴的增值税或多交的增值税注入“应缴税费-未缴增值税”科目。
（三）增值税月末与缴纳时会计核算的变化
过去将增值税分为两部分，一部分为应交增值税；另一部分为未交增值税。月末要将未交或多交的增值税转入未交增值税借方。在缴纳时，区分是缴纳本月的增值税还是其他期的增值税。本月缴纳本月的增值税，借记“应交税金—应交增值税(已交税金)”科目，贷记“银行存款”等科目；本月尚未缴纳或多交的增值税转入未交增值税贷方：若为应缴纳而尚未缴纳的增值税，借记“应交税金—应交增值税(转出未交增值税)”科目，贷记“应交税金—未交增值税”科目；若为多交的增值税，则借记“应交税金—未交增值税”科目，贷记“应交税金—应交增值税(转出多交增值税)”科目；本月缴纳上期的增值税，借记“应交税金—未交增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
而在新的准则体系下，不再包括未交增值税部分，在缴纳时也不再区分是本期还是上期的增值税，一律在“应交税费—应交增值税（已交税金）”科目中核算。
例1：甲公司2007年5月份缴纳增值税共500000元，其中应缴增值税额为600000元；2007年6月缴纳增值税800000元，其中本月应交增值税额为600000元，上月应交增值税额为100000元，多交了增值税100000元。
旧的会计处理为：
2007年5月份：
借：应交税金—应交增值税(已交税金) 500000
贷：银行存款 500000
借：应交税金—应交增值税(转出未交增值税) 100000
贷：应交税金—未交增值税 100000
2007年6月份：
借：应交税金—应交增值税（已交税金） 700000
应交税金—未交增值税 100000
贷：银行存款 800000
借：应交税金—未交增值税 100000
贷：应交税金—应交增值税(转出多交增值税) 100000
而新的会计处理如下：
2007年5月份：
借：应交税费—应交增值税(已交税金) 500000
贷：银行存款 500000
2007年6月份：
借：应交税费—应交增值税(已交税金) 800000
贷：银行存款 800000
（四）视同销售的会计处理变化
原来对于视同销售的处理是：按照产品、商品或材料的成本结转成本，按照计税价格(或市场售价)核算增值税，不核算收入；新的处理规定是与销售做同样的处理，即确认收入，同时结转成本。下面举例说明关于视同销售行为新旧会计核算的差异。
例2：甲公司将自产的产品用于个人消费，该批产品的成本价为200万元，市场售价为300万元。假设甲公司为一般纳税人，增值税税率为17%。
旧准则的会计处理为：
借：应付工资 2510000
贷：库存商品 2000000
应交税金—应交增值税（销项税额） 510000
新准则体系下的会计处理为：
借：应付职工薪酬 3510000
贷：主营业务收入 3000000
应交税费—应交增值税(销项税额) 510000
借：主营业务成本 2000000
贷：库存商品 2000000
在视同销售行为中，改变前后增值税的计算与核算并未有实质性的变化，而是收入确认与否的变化。新的准则体系下要对视同销售行为确认收入、成本，核算利润，会影响所得税的计算与缴纳。
四、增值税一般纳税人销项税额的核算
销项税额的规定参见财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条、第二十三条。
第二十二条 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：
销项税额=销售额×税率
第二十三条 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1+税率）
从上面的规定我们可以看出，计算销项税额的两个关键因素是：销售额、税率。而营改增全面扩围后，税率和税目是相对应的。
（一）税率：增值税税率及征收率一览表
税率的调整，由国务院决定，征收率的调整，经国务院授权，有财政部和国家税务总局决定。
（二）销售额
销项税额的规定参见财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条～第四十一条对销售额做了基本规定。销售额的定义、确定销售额的本位币、要求兼营不同税率和征收率项目分别核算销售额、以及混合销售销售额的确定。
财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中有对营改增各应税行为、销售不动产或者无形资产销售额的确定。总体来说，销售额可分为两大类：1.以收取的全部价款和价外费用为销售额（不包括满足条件的代收款项和增值税销项税额）；2.以收取的全部价款和价外费用（不包括满足条件的代收款项和增值税销项税额）扣除《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定的允许扣除的项目为销售额。有关差额征税的项目请参见：
全面营改增后差额征税的应税行为
（一） 销售额核算的会计处理举例
1、一般情况，销售额时取得的全部价款和价外费用
例10：北京市JD股份有限公司是一家电商企业，该企业既有自营销售销售货物业务，同时为别的商家提供电子商务交易平台，并兼有物流配送业务。2016年6月，自营销售货物零售额10530万元，提供电子商务平台取得价税合计金额5300万元，物流配送服务取得价税合计金额3180万元，支付给其他合作配送企业的费用未2120万元(进项税120万元），并取得了增值税专用发票。取得了购进货物的增值税专用发票注明的进项税额为1190万元，给北京市网通公司支光缆使用费注明的进项税额120万元。其他说明：无上期留抵税额，电子商务平台摊销的无形资产金额为2800万。1.说明JD公司2016年6月销售业务所适用的税目和税率并计算JD公司2016年6月应纳增值税；2.假设企业使用毛利率法核算结转成本，该企业上期的销售毛利率为30%，期初库存余额4380万元，计算期末库存成本。写出有关会计分录。
销项税额分类计算：
①销售货物适用17%的税率，对应销项税额=10530÷ （1+17%）×17%=1530万元
②为其他纳税人提供电子商务平台的业务属于现代服务业中的信息技术服务（业务流程管理服务），适用6%的增值税税率，对应的销项税额=5300÷（1+6%）×6%=300万元。
③物流配送服务属于现代服务业的物流辅助服务（收派服务），适用6%的税率，对应的销项税额=3180÷（1+6%）×6%=120万元
④应纳增值税=（1530+300+120)-(1190+120+120)=520万元2.相关会计分录：
毛利率法简化计算公式：
销售成本=销售净额×(1-毛利率)
期末存货成本=期初存货成本(已知)+本期购货成本(已知)-本期销售成本(计算)
期末库存成本=4380+7000-9000×(1-30%)=5080万元。
借：库存商品 7000
劳务成本 2000
管理费用 2000
应交税费-应交增值税（进项税）=1430
贷：银行存款（应付账款） 12430
借：银行存款（应收账款） 19010
贷：主营业务收入-自营货物 9000
其他业务收入-业务流程管理 5000
其他业务收入-收派服务 3000
应交税费-应交增值税（销项税额） 2010
借：主营业务成本 6300
其他业务成本-业务流程管理 2800
其他业务成本-收派服务 2000
贷：库存商品 6300
累计摊销 2800
劳务成本-收派服务 2000
2.特定应税服务，销售额为取得的全部价款和价外费用减去允许扣除的项目
财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定：试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》（〔2013〕13号）中规定了营改增试点纳税人差额征税的会计处理方法： 一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费—应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额；同时，“主营业务收入”、“主营业务成本”等相关科目应按经营业务的种类进行明细核算。
企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费—应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费—应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。
例11：甲公司为一家从事旅游服务的公司，甲公司营改增后选择差额计税的方法计销售额。2016年6月份，甲公司接团收入共计326.8万元，支付给其他旅游服务企业、餐饮企业、客运公司和酒店的费用共计295万元，相关费用均取得了合法有效的凭证。计算甲公司2016年应纳增值税税额，并写出相关会计分录。
解答：甲公司2016年6月应纳增值税额=（326.8-295）×/(1+6%)=1.80万元。
会计分录：
借：银行存款（应收账款）326.80
贷：主营业务收入
应交税费-应交增值税（销项税额）18.50
借：劳务成本 295
贷：银行存款 295
借：主营业务成本
应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）16.70
贷：劳务成本 295
或者：
借：主营业务成本 295
贷：劳务成本 295
借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）16.70
贷：主营业务成本 16.70
3.融资租赁业务出租方的会计核算
经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
融资租赁的概念：融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。
（1）出租人对融资租赁的处理
①租赁期开始日的处理
在租赁期开始日，将应收融资租赁款、未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期内确认为租赁收入。出租人发生的初始直接费用，应包括在应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
例12：20×5年12月1日，甲公司与乙公司签订了一份租赁合同，向乙公司租入塑钢机一台。合同主要条款如下：
1．租赁标的物：塑钢机。
2．起租日：20×6年1月1日。
3．租赁期：20×6年1月1日—20×8年12月31日，共36个月。
4．租金支付：自20×6年1月1日，每隔6个月于月末支付租金150000元。
5．该机器的保险、维护等费用均由甲公司负担，估计每年约1000元。
6．该机器在20×5年12月1日的公允价值为700000元。
7．租赁合同规定的利率为7％（6个月利率）（乙公司租赁内含利率未知）。
8．出租人（乙公司）为签订该项租赁合同发生初始直接费用10000元，已用银行存款支付。（在租赁合同谈判和签订租赁合同的过程中发生可归属于租赁项目的手续费、差旅费）。
9．该机器由甲公司选择的供货商A公司生产，的估计使用年限为8年，期满无残值。
10．租赁期届满时，甲公司享有优惠购买该机器的选择权，购买价为100元，估计该日租赁资产的公允价值为80000元。
11．20×7年和20×8年两年，甲公司每年按该机器所生产的产品——塑钢窗户的年销售收入的5％向乙公司支付经营分享收入。
12. 甲公司支付给乙公司的租金为不含税租金，支付的或有租金为含税租金。
13. 假设乙公司由于购置该设备，向商业银行贷款70万元，每半年支付一次利息，每期支付11700元。

第二步，计算租赁内含利率
最低租赁收款额＝租金×期数+优惠购买价格＝150000×6＋100＝900100（元）
因此有150000×（P／A，r，6）＋100×（P／F，r，6）＝710000（租赁资产的公允价值十初始直接费用）。
其中：（P／A，r，6）为年金现值系数，（P／F，r，6）为复利现值系数。
查表得知：（P／A，7％，6）＝4.767，（P／F，7％，6）＝0.666 。
使用插值法，租赁内含利率为7.24％。
第三步，计算租赁开始日最低租赁收款额及其现值和未实现融资收益
最低租赁收款额＝最低租赁付款额＝150000×6＋100＝900100（元）
应收融资租赁款入账价值＝900100＋10000＝910100
最低租赁收款额现值＝租赁开始日租赁资产公允价值＋初始直接费用＝710000（元）
未实现融资收益＝910100—710000＝200100（元）
第四步，会计分录
20×6年1月1日
借：长期应收款——应收融资租赁款 910100
贷：银行存款 10000
融资租赁固定资产 700000
未实现融资收益 200100
本例融资租赁固定资产在租赁期开始日的账面价值正好与公允价值一致。如果账面价值高于或者低于公允价值，其差额应当计入当期损益，通过“营业外收入”或“营业外支出”科目核算。
在计算内含报酬率时已考虑了初始直接费用的因素，为了避免未实现融资收益高估，在初始确认时应对未实现融资收益进行调整，借“未实现融资收益”，贷“长期应收款——应收融资租赁款”。本例中：
借：未实现融资收益 10000
贷：长期应收款——应收融资租赁款 10000
②未实现融资收益的分配
根据租赁准则的规定，未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配，确认为各期的租赁收入。分配时，出租人应当采用实际利率法计算当期应当确认的租赁收入。出租人每期收到租金时，按收到的租金金额，借记“银行存款”科目，贷记“应收融资租赁款”科目。同时，每期确认租赁收入时，借记“未实现融资收益”科目，贷记“租赁收入”科目。
第一步，计算租赁期内各期应分摊的融资收益
未确认融资收益分配表（实际利率法）
20×5年12月31日 单位：元
日期
租金
确认的融资收入
租赁投资净额减少额
租赁投资净额余额
①
②
③=期初⑤×7.24%
④=②-③
期末⑤=期初⑤-④
20×5年12月31日

710000.00
20×6年6月30日
150000
51404.00
98596.00
611404.00
20×6年12月31日
150000
44265.65
105734.35
505669.65
20×7年6月30日
150000
36610.48
113389.52
392280.13
20×7年12月31日
150000
28401.08
121598.92
270681.21
20×8年6月30日
150000
19597.32
130402.68
140278.53
20×8年12月31日
150000
9821.47*
140178.53*
100.00
20×8年12月31日
100

100.00
0.00
合计
900100
190100.00
710000.00

*做尾数调整：9821.47=150000-140178.53；140178.53=140278.53-100.00
第二步，会计分录
20×6年6月30日收到第一期租金时
借：银行存款 175500
贷：长期应收款——应收融资租赁款 150000
应交税费-应交增值税（销项税额） 25500
借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额） 1700
贷：财务费用（主营业务成本） 1700
借：未实现融资收益 51404
贷：租赁收入 51404
20×6年12月31日收到第二期租金
借：银行存款 175500
贷：长期应收款——应收融资租赁款 150000
应交税费-应交增值税（销项税额） 25500
借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额） 1700
贷：财务费用（主营业务成本） 1700
借：未实现融资收益 44265.65
贷：租赁收入 44265.65
20×7年6月30日收到第三期租金
借：银行存款 175500
贷：长期应收款——应收融资租赁款 150000
应交税费-应交增值税（销项税额） 25500
借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额） 1700
贷：财务费用（主营业务成本） 1700
借：未实现融资收益 36610.48
贷：租赁收入 36610.48
20×7年12月31日收到第四期租金
借：银行存款 175500
贷：长期应收款——应收融资租赁款 150000
应交税费-应交增值税（销项税额） 25500
借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额） 1700
贷：财务费用（主营业务成本） 1700

借：未实现融资收益 28401.08
贷：租赁收入 28401.08
20×8年6月30日收到第五期租金
借：银行存款 175500
贷：长期应收款——应收融资租赁款 150000
应交税费-应交增值税（销项税额） 25500
借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额） 1700
贷：财务费用（主营业务成本） 1700

借：未实现融资收益 19597.32
贷：租赁收入 19597.32
20×8年12月31日收到第六期租金
借：银行存款 175500
贷：长期应收款——应收融资租赁款 150000
应交税费-应交增值税（销项税额） 25500
借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额） 1700
贷：财务费用（主营业务成本） 1700

借：未实现融资收益 9821.47
贷：租赁收入 9821.47
或有租金的处理：

出租人在融资租赁下收到的或有租金应计入当期损益。
假设20×7年和20×8年，甲公司分别实现塑钢窗户年销售收入100000和150000元。根据租赁合同的规定，两年应向甲公司收取的经营分享收入分别为5000元和7500元。会计分录为：
20×7年
借：银行存款（或应收账款） 5000
贷：租赁收入 4273.50
贷：应交税费-应交增值税（销项税额） 726.50
20×8年
借：银行存款（或应收账款） 7500
贷：租赁收入 6410.26
应交税费-应交增值税（销项税额） 1089.74
乙公司收到甲公司支付的购买资产的价款100元。会计分录为：
借：银行存款 117
贷：长期应收款——应收融资租赁款 100
应交税费-应交增值税（销项税额） 17
这里不介绍融资租赁承租方取得融资租赁资产的会计处理，有兴趣的请参考《企业会计准则讲解2010版》有关第21号准则讲解的内容。
（2）未执行完的融资性售后回租合同，继续按有形动产经验租赁核算的情况
试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。
继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：
①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。
试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
相关链接：《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）
选择方法①计算应纳税所得额的企业，其出售给出租放的资产从实质重于形式的原则看，与出售资产相关的风险和报酬并未转移，其实质是用资产抵押贷款，所以，新发生的融资性售后回租业务归于金融服务中的贷款服务征收增值税。为了政策延续，对于2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，仍按有形动产租赁服务征收增值税。
这类融资性售后回租的会计处理与融资租赁的出租方的会计处理类似，这里不再累述。
②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
本条是针对售后回租形成经营租赁的规定。承租人按照公允价值将资产卖给了出租方，并向出租方开具了增值税专用发票，出租方向承租方支付了相关资产对价。针对回租的资产，承租方已将与之相关的所有风险和报酬转移给了出租方。租赁期满后，有出租方收回资产。该项租赁形成了经营租赁。所以出租方应以所收取的全部价款和价外费用扣除支付的利息为销售额。而且从实质重于形式角度看，这类租赁本质上任然是有形动产经营租赁。
企业售后租回交易认定为经营租赁的，应当分别情况处理：在确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值的差额应当计入当期损益。如果售后租回交易不是按照公允价值达成的，有关损益应于当期确认；但若该损失(没有损失，不递延。损失=售价-账面<0)将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并按与确认租金费用相一致的方法分摊于预计的资产使用期限内；售价高于公允价值的，其高于公允价值的部分应予递延，并在预计的资产使用期限内摊销。
例13：假设20×6年1月1日，甲公司将公允价值为29000000元全新办公用房一套，按照30000000元的价格售给乙公司，并立即签订了一份租赁合同，从乙公司租回该办公用房，租期为4年。办公用房原账面价值为29000000元，预计使用年限为25年。租赁合同规定，在租期的每年年末支付租金600000元。租赁期满后预付租金不退回，乙公司收回办公用房使用权（假设甲公司和乙公司均在年末确认租金费用和经营租赁收入并且不存在租金逾期支付的情况）。假设承租方采用一般计税方法销售不动产，出租方采用一般计税方法出租不动产，且不动产所在地域机构所在地一致，不动产转让价格和支付的租金均为不含税价格。
甲公司的会计处理如下：
第一步，判断租赁类型。根据资料分析，该项租赁属于经营租赁。
第二步，计算未实现售后租回损益。
未实现售后租回损益＝售价-资产的公允价值＝30000000—29000000＝1000000（元）。
第三步，在租赁期内按直线法分摊未实现售后租回损益（参见下表）。
未实现售后租回收益分摊表
20×6年1月1日 单位：元
日期
售价
固定资产账面价值
支付的租金
租金支付比率
摊销额
未实现售后租回损益
（1）20×6.1.1
30000000
29000000

1000000
（2）20×6.12.31

600000
25%
250000
750000
（3）20×7.12.31

600000
25%
250000
500000
（4）20×8.12.31

600000
25%
250000
250000
（5）20×9.12.31

600000
25%
250000
0
合 计
30000000
29000000
2400000
100%
1000000

售价>公允价值=账面价值，售价和账面价值的差额递延
第四步，会计分录。
（1）20×6年1月1日，向乙公司出售办公用房。
借：银行存款 33300000
贷：固定资产清理 29000000
应交税费-应交增值税（销项税额） 330000
递延收益——未实现售后租回损益（经营租赁） 1000000
（2）20×6年1月1日，结转出售固定资产的成本。
借：固定资产清理 29000000
贷：固定资产——办公用房 29000000
（3）20×6年12月31日，支付租金。
借：管理费用——租赁费 600000
应交税费-应交增值税（进项税额） 66000
贷：银行存款 666000
（4）20×6年12月31日，分摊未实现售后租回损益。
借：递延收益——未实现售后租回损益（经营租赁） 250000
贷：管理费用——租赁费 250000
其他会计分录略。
承租方的上述会计处理与企业所得税法存在暂行性差异，在租赁期内每年需要纳税调整。
也就是说：处置价格高于公允价值和账面价值的情况下，以后每期支付的租金要高于同期市场的租金。
会计准则对于出租方的会计处理，没有特殊规定。会计处理如下：
借：固定资产（投资性房地产） 3000000
应交税费-应交增值税（进项税）396000
应交税费-待抵扣进项税 264000
贷：银行存款 3300000
每年收的租金：
借：银行存款 666000
贷：主营业务收入 600000
应交税费-应交增值税（销项税额） 66000
其它会计分录省略。
在有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成或售价低于公允价值且未来租赁付款不低于市价的情况下，实质上相当于一项正常的销售，售价与资产账面价值的差额，应当计入当期损益。
例14：沿用（例13），假定有确凿证据表明该办公房产目前公允价值为30000000元，则甲公司应当将售价与资产账面价值的差额记入当期损益。甲公司的会计处理如下：
借：银行存款 3330000
贷：固定资产清理 29000000
应交税费-应交增值税（销项税额） 330000
营业外收入 1000000
其他会计分录省略。
例15：沿用（例13），假定盖办公房产目前公允价值为31000000元，账面价值为30000000元,售价为29000000元,如果在市场上租用同等的办公用房需每年年末支付租金850000元。则甲公司应当将售价与资产账面价值的差额予以递延。甲公司的会计处理如下：
第一步，判断租赁类型。根据资料分析，该项租赁属于经营租赁。
第二步，计算未实现售后租回损益。
未实现售后租回损益＝售价-资产的账面价值＝29000000—30000000＝—1000000（元）
第三步，在租赁期内按直线法分摊未实现售后租回损益（参见下表）。
未实现售后租回收益分摊表
20×6年1月1日 单位：元
日期
售价
固定资产账面价值
支付的租金
租金支付比率
摊销额
未实现售后租回损益
（1）20×6.1.1
29000000
30000000

-1000000
（2）20×6.12.31

600000
25%
250000
750000
（3）20×7.12.31

600000
25%
250000
500000
（4）20×8.12.31

600000
25%
250000
250000
（5）20×9.12.31

600000
25%
250000
0
合 计
29000000
30000000
2400000
100%
1000000

第四步，会计分录。
（1）20×6年1月1日，向乙公司出售办公用房。
借：银行存款 3219000
贷：固定资产清理 29000000
应交税费-应交增值税（销项税额） 319000
（2）20×6年1月1日，结转出售固定资产的成本，确认未实现售后租回损益。
借：固定资产清理 30000000
贷：固定资产——办公用房 30000000
（3）20×6年1月1日，确认未实现售后租回损益。
借：递延收益——未实现售后租回损益（经营租赁）1000000
贷：固定资产清理 1000000
（4）20×6年12月31日，支付租金。
借：管理费用——租赁费