销售代表须掌握的工程和建筑基础知识.doc

销售代表须掌握的工程和建筑基础知识
城市居住区
1、 居住区的分类（以居住户数或人口规模）
标准
居住区
小区
组团
户数（户）
10000-15000
2000-4000
300-700
人口（人）
30000-50000
7000-15000
1000-3000
2、 居住区的规划设计，应遵循下列基本原则：
A、 符合城市总体规划的要求；
B、 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；
C、 综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；
D、 适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境；
E、 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；
F、 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；
G、 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；
H、 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益；
I、 还应符合国家有关标准与规范的规定。

一、 术语
【居住区用地】
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
【住宅用地】
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等的总称）。
【其他用地】
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
【公共服务设施用地】
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
【道路用地】
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
【公共绿地】
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
【道路红线】
道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
【建筑小品】
既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和标志物等的统称。
【建筑线】
建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
【建筑面积】　
　　建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】
　　使用面积，指各层平面中直接供用户生活使用的净面积之和。计算使用面积，可以比较直观地反应建筑物面积的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
【公用面积】　
公用面积是指楼内为人员出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
【实用面积】
　　它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
【居住面积】
　　住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
【套内面积】　
　　俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
【辅助面积】
　　辅助面积是指建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等。
【共有建筑面积】
　　房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
【实用率】
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
【公摊面积】
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
【竣工面积】
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.
【辅助面积】
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
【容积率】
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率=总建筑面积/总用地面积
例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
1、 【建筑密度】
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度=楼宇占地总面积（所有楼宇底层面积总和）/总用地面积
【绿化率】
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
绿化率=总绿化面积/总用地面积,有水平绿化（地面的绿化）与垂直绿化之分。
【绿地率】
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
绿地率：绿地总面积/总用地面积（绿地应包括：公共绿地、旁帝绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地{即道路红线内的绿地}，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。）（可以理解为水平绿化）
【公用建筑面积分摊系数】
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
【实用率】
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
【开间】
房间的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
【进深】
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
【层高】
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。通常理解为建筑层高。高层住宅（大于等于10层）；中高层住宅（7-9层），多层住宅（7层以下）。
【净高】
　　净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
【标准层】
　　标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
【阳台】
　　阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
【平台】
　　平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
【走廊】
　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
【地下室】
　　地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
【玄关】　
　　玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
【隔断】
　　隔断是指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。
【过道】
　　过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
【女儿墙】
　　以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都为坡屋面，大量坡屋面的建筑显的单调，于是把建筑屋顶的外墙伸高，使建筑物的立面造型新颖、别致，向女孩子一样美丽，人们把这部分伸处屋面的外墙称为女儿墙。女儿墙不但丰富了建筑立面造型，也是屋面的外围防护结构，保证了屋面上人、维修时的安全。
【单元式住宅】
　　指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
【跃层式商品房】
　　指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

二、 房屋结构：
1、砖混结构：由砖与混凝土组成，砖墙承重，价廉施工快，平面改变难。
框架结构：由混凝土梁、柱构成，墙不承重，价格高，工期较长，平面可灵活改动。
框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架剪力墙结构：

框架－剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力 墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。
剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。
2、基础：将墙（柱）的力传给地基。
刚性基础（砖基、混凝土基）只能承压，价底、简单。
柔性基础：刚筋混凝土基础、浅埋、可承受弯曲作用。
桩基础：（混凝土预制桩、打入、噪音大。振冲桩，冲孔后填碎石）。
3、 墙：
砖：标砖尺寸为240×115×53毫米；
页岩空心砖：规格较多，如200厚墙尺寸为200×115×92毫米，240厚墙尺寸
为240×115×92毫米。
砖墙：厚度分1.2墙，厚120毫米，半砖厚；2.4墙，厚240毫米，一砖厚，承重；3.7墙，一砖半厚。
混凝土墙：高层用，剪力墙或结构墙，厚120、140、180毫米。
女儿墙：封沿墙，代屋面拦杆。
4、梁：过梁（一般用在门窗洞口上，承重小）
挑梁：用在阳台（屋檐、雨蓬）。
悬梁：重要（倾复）。
圈梁：用在各层墙顶（板下）围一圈，与构造柱连通，加强砖墙的整体性，提高抗震能力（不承重）。
大梁：承重大（搁在砖柱上面，常叫简支梁）。
框架梁：与混凝土柱连成框架，承力大，整体性好。
5、板：预制板：（工厂预制，现场安装，不支模，快捷），用在楼板、楼梯。
现浇板：（现场支模，浇混凝土，养护）整体性好，不漏、形状多样）用在厨厕、雨蓬、屋面。
6、水泥砂浆地面：水泥+砂 特点：（1：2 易起砂）
豆石地面：水泥+细卵石 特点（不起砂、耐磨）。
7、屋顶上面叫屋面：
屋面结构=结构层（板）+隔热层（找坡）+防水层+面层（保护层）
防水层（细石混凝土、卷材、涂料三类）。
防水涂料（丁乳胶、851涂膜、油膏）
卷材（油毡、复合卷材）
8、涂料：石膏、立德粉、胶、磨细。分普通（106）、防水、耐酸热、仿瓷、高光、亚光。
9、伸缩缝：防温差涨缩。 沉降缝：防高差下沉。
防震缝：防地震（裂、倒），作法：双墙分开（伸）+双基分开（沉、震）
10、+0.0（分界线）即底层地面高。以下叫0下，以上叫0上（上升工程）。

三、 商品房销售面积计算；
1、 商品房销售面积（S6）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；
2、 套内建筑面积（S4）由以下三部分组成：
A、 套内使用面积（S1）：净空面积
B、 套内墙体面积（S3）：有共用墙与非共用墙之分，商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
C、 阳台建筑面积：阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影面积；
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
另：套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和（S2）
3、 公用建筑面积由以下两部分组成；
A、 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理房建筑面积；
B、 套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；
4、 公用建筑面积计算原则：
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室、防空洞计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
5、 公用建筑面积分摊系数计算：
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积之和/套内建筑面积之和
另：S5为应分摊的公有建筑面积；S7为整栋商品房的建筑面积。
6、 关于房屋建筑面积计算的其他知识；
A、 层高在2.2米以上（含2.2米）的房屋才算面积；
B、 层高分为建筑层高（含楼板层等）和净高（上下净空尺寸）；
计算建筑面积的范围
1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
3、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。
7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。
10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。
12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。
20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。
不计算建筑面积的范围
1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。
2、检修、消防等用的室外爬梯。
3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。
4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。
5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
8、层高小于2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
9、岗亭、警亭、书报亭等。
10、里弄房屋后天进内的天棚。
11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。
12、阁楼。
13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

11 / 11