2023年山东省房地产估价师经营与管理投资的概念试题.docx

2023年山东省房地产估价师《经营与管理》：投资的概念试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%
B．20%～25%
C．15%～20%
D．10%～15%
2、不属于进度控制中关注因素的是__。
A．监理施工情况
B．设计变更
C．劳动力安排情况
D．气象条件
3、下图是一块三角形ABC的土地．假如临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．
A：2 046 240元
B：584 640元
C：1461 600元
D：2 688 000元
E：工业用地的监测点评估价格
4、鉴定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2023年考题】
A：目前是否有经济收入
B：过去是否带来了经济收益
C：是否具有产生经济收益的能力
D：目前的收入是否大于运营费用
E：工业用地的监测点评估价格
5、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡，出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。
A：690.40
B：8284.79
C：8720.83
D：9746.81
E：工业用地的监测点评估价格
6、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。
A：房地产估价师实地查勘
B：国有土地出让协议签订
C：拆迁公司现场动员搬迁
D：房屋拆迁许可证颁发
E：执行层的组织协调
7、已知某项房地产投资的净钞票流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。假如投资目的收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。
A.4.00
B.4.58
C.4.625
D.5.16
8、普通股票持有者之间的平等原则是指。
A：股票持有者的身份是平等的
B：每一股份的平等
C：在权利方面是平等的
D：在义务方面是平等的
E：执行层的组织协调
9、运用平均增减量法进行估价的条件是。
A：房地产价格时间序列逐期升高或下降
B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C：房地产价格的变动过程是连续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大体相等
D：房地产价格的变动过程是连续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大体接近
E：工业用地的监测点评估价格
10、根据，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
A：发行主体的不同
B：偿还期限的长短
C：利息的不同支付方式
D：发行方式
E：执行层的组织协调
11、建设工程竣工验收，由__负责组织实行。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
12、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。
A：毛租金乘数法
B：潜在毛收入乘数法
C：有效毛收入乘数法
D：净收益乘数法
E：工业用地的监测点评估价格
13、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，假如定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。
A．随行就市定价法
B．价值定价法
C．应战定价法
D．挑战定价法
14、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。
A．12%
B．12.55%
C．12.68%
D．13.55%
15、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。
A：使用估价对象房地产的实际成交价格
B：使用政府公布的房地产交易指导价格
C：使用近一年内房地产的平均成交价格
D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
E：工业用地的监测点评估价格
16、（）合用于已分组的分布数列。
A．简朴调和平均数
B．加权调和平均数
C．简朴几何平均数
D．加权几何平均数
17、拆迁人拆除超过批如期限的临时建筑，。
A：不予补偿
B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
C：减半补偿
D：给予正常补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、某建设项目工器具及生产家具购置费用2023万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。
A：500
B：815
C：1445
D：1473
E：执行层的组织协调
19、某房地产公司的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2023万元和1000万元，存货为1200万元，则该公司的流动比率为。
A：62.5％
B：80.00％
C：133.33％
D：200.00％
E：借款协议
20、__是一项政府行政职能，它涉及城市规划编制审批管理和实行监察管理两部分。
A．城市规划管理
B．城市监督管理
C．城市道路管理
D．城市房屋管理
21、耕地占用税采用的税率是。
A：比例税率
B：累进税率
C：累退税率
D：定额税率
E：执行层的组织协调
22、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。
A：同价值
B：同收益
C：同性质
D：同类型
E：工业用地的监测点评估价格
23、某宗房地产的土地使用年限为40年，涉及土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。
A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
24、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面告知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A．7
B．10
C．15
D．20
25、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。
A：污染物发生的类型
B：污染物排放的时间
C：污染物排放的形式
D：污染源存在的时间
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、作为经济补偿制度的保险，必须具有如下条件方可形成。
A：可保危险的存在
B：多个经济单位的结合
C：单个经济单位的结合
D：随机事件的科学化
E：必然事件的科学化
2、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增长2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
3、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。
A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
4、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。
A：交通便捷限度
B：朝向、楼层
C：周边环境和景观
D：建筑规模
E：外部配套设施
5、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。
A：42.0
B：50.4
C：60.0
D：72.0
E：借款协议
6、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为几种类型。
A：收益型
B：收益贬值型
C：收益加增值型
D：机会型
E：保本型
7、下列不属于房地产权属登记的是。
A：总登记
B：初始土地登记
C：房屋不变更登记
D：房屋转移登记
E：执行层的组织协调
8、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．(2023年试题)
A：信用
B：管理
C：法律
D：操作
E：借款协议
9、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容涉及（）等。
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
10、收益乘数有__。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
11、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是__。
A．独立基础
B．条形基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
12、当项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。
A：盈亏平衡分析
B：市场风险分析
C：安全风险分析
D：项目风险分析
E：借款协议
13、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：劳动消耗定额
B：施工定额
C：预算定额
D：概算定额
E：概算指标
14、下列财务指标中，反映公司营运能力的指标有。
A：流动比率
B：速动比率
C：存货周转率
D：应收账款周转率
E：资本金利润率
15、房地产权属登记的地区范围是__。
A．城市建成区内的所有房地产
B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
16、某房地产开发公司向购房人承诺，在签订购房协议15天内，假如不满意可以无条件退房，该公司采用的市场定位战略是__。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
17、居住区的用地根据不同的功能规定，一般可分为__。
A．住宅用地
B．公共服务设施用地
C．道路用地
D．绿化用地
E．军事用地
18、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。
A：以出让方式取得的土地使用权
B：以划拨方式取得的土地使用权
C：以转让方式取得的土地使用权
D：以出租方式取得的土地使用权
E：以抵押方式取得的土地使用权
19、下列属于住房公积金使用原则的是。
A：定向使用的原則
B：安全运作原则
C：严格时效原则
D：按期间缴存原则
E：非一次性原則
20、缴存住房公积金的工资基数涉及等。
A：计时工资和计件工资
B：奖金、津贴和补贴
C：加班加点工资
D：住房公积金月缴存额
E：单位管理经费
21、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．适应性
C．寿命周期长
D．各异性
22、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。
A：经批准占用的耕地
B：经批准占用的土地
C：实际占用的耕地
D：实际占用的建设用地
E：执行层的组织协调
23、钢筋混凝土结构建筑的结构形式重要有等多种形式。
A：墙承重结构
B：剪力墙结构
C：框架剪力墙结构
D：框架筒体结构
E：框架结构
24、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是。
A：爱惜耕地，合理运用土地的原则
B：无偿使用土地的原则
C：保证国家建设用地的原则
D：妥善安顿被征地单位和农民的原则
E：依法征地的原则
25、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位及个人
D．住房公积金管理中心