新版地块投资分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,翔安南部新城,XP02,地块,投资分析汇报,第1页,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件,区域规划与建设,地块环境分析,地块,SWOT,分析,土地市场分析,房地产市场分析,区域市场分析,市场总结,开发销售计划,成本估算,起拍价效益分析,投标报价分析,风险分析,客群定位,形象定位,产品定位,价格定位,宏观经济分析,厦门经济环境,宏观政策分析,厦门政策环境,汇报内容框架,第2页,1,宏观经济环境分析,2,厦门经济环境分析,3,宏观政策环境分析,4,厦门政策环境分析,第一章：投资背景分析,第3页,中国经济风险仍在，,GDP,增速减缓，仍处于平稳较快增加区间,投资启示：,1、第一季度全国GDP累计增加率为8.1%，已出现连续8个季度迟缓下滑；在外需疲软、内需调整经济背景下，基本实现了经济“软着陆”。,2、中央主动下调GDP预期目标至7.5%，未来GDP保持平稳较快增加可能性较大；,3、世界经济复苏迟缓，国内外经济金融环境发展仍存在较多不确定性。,经济和政策发展趋势,宏观经济,第4页,CPI,、,PPI,增速回落，物价仍居高位，通胀压力还未根本缓解,启示：,年4月CPI同比上涨3.4%，较3月份回落0.2个百分点，符合市场预期。自去年7月份见顶后，CPI同比涨幅开始震荡回落，这是近阶段国家对物价和经济发展宏观调控结果，也说明当前物价上涨压力并未消除，调控政策短期仍不宜放松。,PPI从7月开始一直保持下降趋势，4月份同比下降0.7%，宏观调控和货币紧缩取得一定成效。但PPI涨幅低于CPI且连续两个月负增加，说明企业生产压力加大，盈利情况面临挑战。,年4月 PMI指数为53.3%，连续5个月出现回升，表明中国制造业整体回暖势头趋势显著。,经济和政策发展趋势,宏观经济,第5页,启示：,年4月末广义货币余额为88.96万亿，如此低货币增速,加上很多城市房地产库存依旧处于高位,全国房价可能还要跌,跌幅与各城市库存/销售比相关。,从整年M1、M2增速同比下滑来看，当前经济增加仍缺乏活力，前期定向宽松政策虽取得一定成效，但年整年货币供给能否延续年底放量，还有待观察。,较低货币增速,加上高库存,或将使得房价继续处于下行通道,经济和政策发展趋势,宏观经济,第6页,银行利率存款准备金率均处于高值，未来存在调降预期,启示：,央行近两年来已五次加息；,1-3,年期贷款利率共上调了,1.05,个基点；,宏观经济可能在未来,1-3,年内保持资金“高成本”阶段；,伴随加息连续积累，将抑制房地产需求，并提升开发成本,。,经济和政策发展趋势,宏观经济,第7页,厦门经济重回快速增加，三产占,45%,，年厦门GDP增加开始下滑，年增加率仅为8%，20经济快速恢复，20整年经济仍保持高速发展态势，增速与20持平。,，厦门第一产业增加值25亿元，降低4.0%，第二产业增加值1304亿元，增加17.4%，第三产业增加值1207亿元，增加13.1%；三次产业结构为：1.0:51.4:47.6。,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于,4%,4%-5%,5%-8%,大于,8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,第8页,城市居民生活富裕，收入快速增加,厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，到末已达到33565元。比去年同期增长14.7；,厦门城市居民整年人均消费性支出22314元，同比增长11.8%；,在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长久。,财产性收入比重将快速提高,厦门经济,第9页,固投保持高速增加，经济发展仍依赖房地产业,城镇固定资产投资1112亿元，比去年同期增加30.7%；,房地产开发完成投资436.31亿元，增加10.1%；其中土地购置费185.58亿元，下降25.9%，占房地产投资52.3%；,投资产业集中，房地产投资百分比较高，但今年来受宏观调控政策影响，投资增速回落；,城镇建设项目投资保持平稳增加势头，整年城镇投资新开工项目460个，完成投资194.14亿元，同比增加1.89倍。,厦门经济,第10页,地方财力深入加强，民间存款上升,其它主要经济指标,类别,财政总收入,地方财政收入,金融机构（本外币）存款余额,城镇居民储蓄存款,金额,651.61,元,370.68,亿元,4957.46,1498.37,亿元,增加率,26.2%,32.6%,11.6%,11.5%,数据起源：厦门市统计局,，厦门市财政总收入651.61亿元，比上年增加26.2%。,地方级财政收入302.43亿元，占总收入46.41%，增加32.6%。,两项收入增幅分别比上六个月回落2.9和6.2个百分点，显示出下六个月增幅显著回落。,，中外资金融机构本外币各项存款余额4957.46亿元，比去年同期增加11.6%；本外币各项贷款余额4340.7亿元，比增19.9%。,厦门经济,第11页,厦门版“国八条”,1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标,月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。,2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围,，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。,3、调整完善相关税收政策，加强税收征管,年7月1日起全市范围全方面征收二手房交易税（5.5%）,4、强化差异化住房信贷政策,贷款购置第二套住房家庭，首付款百分比不低于60，贷款利率不低于基准利率1.1倍。,5、严格住房用地供给管理,6、合理引导住房需求,7、加紧个人住房信息系统建设,8、坚持和强化舆论引导,厦门版国八条分析,厦门版国八条主要重申全国版国八条；,提出今年保障性住宅建设目标,4.3,万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。,厦门政策,第12页,厦门限购令,一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包含购房人、配偶及未成年儿女）购置商品住房政策。即：,”,当地禁三，外地禁二,“,。外地居民购房需提供自购房之日起前,2,年在本市累计缴纳,1,年以上个人所得税缴纳证实或社会保险缴纳证实非本市户籍居民家庭。,二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交,购房人及家庭组员情况申报表,三、购房人提供虚假信息骗购住房，应负担对应法律责任。,四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验,申报表,和购房人户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证实等证件，经过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求，不予办理登记。,五、交易时间认定，新建商品住房以网签协议立案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准。,厦门限购分析,“当地禁三，外地禁二”，外地居民,2,年内缴纳,1,年社保或纳税证实即可购房；,厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；,厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。,厦门政策,第13页,政策对厦门房地产市场影响,市场走势,反弹趋势被抑制,5,月份以来，厦门楼市不温不火；,1,季度，伴随大量新盘推出，房价深入向上大幅突破冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。伴随本轮通胀及通胀预期结束，调控政策可能逐步放松。,客户结构,当地客户将成为主力,新政重申，打击外地客户在厦购房，尤其是省外客户，未来市场将以当地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证实，也将抑制省内其它城市客户。,市场结构,M,型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。,满足刚性需求中小户型楼盘将成为市场主力，尤其是首次购房群体将成为市场主流。对于中大户型以二次置业以上改进型需求为主楼盘，将受到首付提升和购房成本提升、三套停贷等影响，需求降低，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。,消费神态,可能进入新观望期,受新政重申影响，购房客户持观望心态加强，部分客户等候市场相对稳定后再出手购房。,厦门政策,第14页,近阶段厦门市取得政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,6月国务院同意厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。,最新发展战略,国务院同意实施,厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案,，是党中央、国务院立足全党全国大局作出重大战略布署，是支持经济特区深入深化开发开放重大战略举措，是赋予厦门重大战略使命，是当前和今后一段时期推进厦门科学发展、跨越发展行动纲领。,第15页,城市建设重点：全方面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：,集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城,建设面积：,240,平方公里,建设目标：,一流当代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：,曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造开启,；,综合体建设：,万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全方面推进；,初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。,岛外三大新城建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地产开发量大幅提升。,城市发展,第16页,宏观环境总结,经济步入稳固期，平稳较快发展是主基调；,厦门经济全方面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；,厦门限购,“,当地禁三，外地禁二,”,；成效已初显；,4.3,万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局；,城市投资深入向岛外倾斜，岛外已成厦门楼市重心,第17页,1,土地市场分析,2,房地产市场分析,3,区域市场分析,4,市场总结分析,第二章：市场分析,第18页,土地出让紧缩，岛外百分比提升，地价回落,土地市场,年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/，20岛外成交土地百分比提升，土地出让均价下降；,20土地出让成交均价有较大幅度下降，主要受到国家宏观调控影响，岛外用地居多也深入拉低整体成交均价。,20商住用地拟供给量显著降低，全市供地结构深入向非住宅倾斜。,第19页,商住用地出让重点区域向岛外转移已势不可挡,土地市场,年，岛内商住用地仅出让两块，大多数商住用地出让集中在岛外，其中以集美区百分比最高，达26.10%；,岛内、外商住用地出让规划建筑面积百分比为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；,伴随岛外新城建设不停推进，岛外房地产开始接棒岛内，岛外成为房地产开发主战场已势不可挡；,自去年开始岛内商住用地稀缺已经显现，今年尤为显著。未来岛内土地将由商住转向商业、酒店性质趋势已成必定。另外，“高端化”已经成为岛内住宅开发共性。,第20页,岛内商业为主，岛外商住放量,土地市场,岛内新出让用地以办公、酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地仅出让两块，其中湖里区商业、商住用地楼面价均突破万元大关；,集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大，区域土地出让平均楼面价3284.6元/，位居岛外之首；,同安区在同安滨海新城建设带动下，也逐步成为住宅用地出让主要区域；区域商住楼面价为3309元/；,伴随翔安新城建设推进，今年翔安迎来供地高潮，整年综适用地出让面积居全市之首，区域住宅用地出让楼面价为1630元/；,海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，仅一宗酒店、办公综适用地及一宗商住用地出让；,第21页,住宅年成交近,300,万平，均价站稳万元大关,房产市场,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，市场恢复性增加，住宅成交面积靠近400万平米；年市场供给不足，市场成交量下滑。,20住宅成交量受政策影响较大，但还是大于10年同期水平，商品住宅成交均价也到达历史高点，整年成交均价为12336元/平米。,201-4月份，全市商品住宅销量较去年同期相比全部上升，而销售均价则稳步回调。,第22页,成交短暂回落，全市住宅成交均价仍维持在,11000,元,/,平米以上,房产市场,4月份住宅成交量为34.48万平方米，环比下降12.5%，成交短暂回落，但五一传统销售旺季降临，加上开发商加大促销，未来楼市成交量将继续回暖；,开发商以价换量，4月份全市住宅均价为11322元/平方米，环比下降7.62%。岛内高端项目价格依然坚挺。,伴随年初岛外几大新盘加推和厦门限购政策已确定延续，预计未来成交量将趋稳，成交价将进入下行通道，市场需求将以面向刚需购房者高性价比产品为主。,第23页,上六个月市场进入去库存周期,房产市场,03，供销比小于等于1；市场供销平衡，供给量略小于销售量；,07，市场供给量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；,，市场供给量远小于销售量，市场连续消化存量；,经历市场消化，供销比基本平衡，但到底，伴随多项调控政策限制，市场又现积压态势；,为去化库存和应对不利市场情况，开发商纷纷加大促销力度，使得年进入“去库存”周期。,第24页,当地客群保持稳定，进入受限购影响省外客户略有下降,年厦门当地购房客群百分比为55.14%，当地居民依然是主力购房群体；,省内其它区域购房客群百分比基本稳定，维持在30%上下；,省外客群百分比有逐年上升之势，百分比为18.0%，“限外令”出台后，今年大幅下降至11.43%；,海外客群百分比较小，维持在2.0%3.0%之间。,房产市场,第25页,翔安新城建设加紧，土地供给量居各区之首,翔安总出让面积面积居各区之首，区域城市化进程加快，未来供应面积继续领跑全市。,随着翔安国际机场、厦门大学等重点项目陆续开工建设，翔安产业逐步成熟，众多实力企业来此投资兴业，有利于提升区域土地价值。,第26页,地块,编号,座落,成交时间,土地面积（）,建筑面积（）,成交总价,（万元）,成交楼面价（元,/,）,溢价率（,%,）,受让方,项目状态,XG01,特房锦绣祥安,翔安区马巷镇东部、舫阳东路以西、规划舫阳西路以东,-8-8,158402.751,316800,37100,1171.1,0.0,特房集团,在售,XG01,特房美地雅登,翔安水琼线以南、翔安东路以西,-9-8,167349.014,430523,49500,1149.8,0.0,特房集团,在售,XG01,汇景新城中心,翔安区马新路以西、区府大道以北、横五路（在建）以南,-4-8,51712.81,118300,44200,3736.3,146,汇景集团,在售,XG02,联合博学园,翔安大道以东，洪前路以西，洪厝路以北,-8-20,66704.756,146751,66000,4497.4,60.6,特房集团,在售,XG03,汇景新城中心,翔安东路（在建）以西、琼湖路（原区府大道）（已建）以北,-9-8,7931.123,22890,13800,6028.8,116,汇景集团,在售,XG03,特房黎安小镇,翔安区后滨片区北部，莲塘北路（在建）以东,-12-21,109389.687,294250,76500,2599.8,0,特房集团,在售,XG02,翔安区新店片区，洪琳湖东二路（规划路）以南,-9-8,18434.857,33200,8300,2500,26.5,东区开发,待售,XG03,中骏蓝湾尚都,翔安区,13-07,片区，马巷镇舫山北路西侧，翔安北路北侧,-9-8,56947.549,114100,27070,2372.5,0,翔安建设,在售,XG04,万科金色悦城,翔安区舫阳北路与舫阳东路交叉口东南侧,-10-8,54440.731,109000,21390,1962.4,0,万科地产,售罄,XG05,首开领翔国际,翔安大道和新店路交叉口东南侧,-12-8,165270.355,339290,110290,3250.6,22.8,首开股份,在售,XP01,翔安区翔安大道和琼湖路交叉口东南侧,-2-8,9681.9,27500,3600,1309.1,0.0,福建五华集团,&,厦门闽泰实业联合竞拍,在售,XP01,明发半岛祥湾,翔安区,13-16,片区南部新城起步区翔安大道东侧、西滨立交南侧,-3-3,104379.55,237500,81500,3431.6,32.2,明发集团,在售,XP02,翔安区,13-12,翔安新城片区琼湖路以北、纵二路（暂命名）以西,-4-8,28168.9,64800,33500,5169.8,110.7,宝嘉地产,在售,XP02,翔安区马巷,13-07,片区翔海路与春风路交叉口西南侧,-10-8,9240.466,20500,3570,1741.5,0,翔安新区发展,未开工,区域商住用地出让量达，出让楼面均价多在,-3500,元,/,平方米。,第27页,翔安区住宅均价呈稳中有降趋势,翔安区一手住宅均价为,7500-8000,元,/,平方米，展现稳中有降趋势，降价主要为开发商以价换量结果。,一年来，厦门住宅月均成交量在,2.2,万平方米左右。,去年年末至今年年初，翔安住宅成交陷入低谷，但经过两个月休整，住宅成交量再次攀升至新高，,3,月成交量达,3.96,万平方米。,第28页,明发,半岛祥湾,住宅,莲花尚城,翔城国际,汇景新城重心,首开,翔城国际,联合,博学园,宝嘉,拉德芳斯,首开,翔城国际,特房,美地雅登,特房,锦绣翔安,翔安新店及南部新城主要在售项目,8,个，待售项目,1,个,区域项目分布图,翔安区域主要在售项目,8,个，包含黎安小镇、莲花尚城、半岛祥湾、美地雅登、领翔国际等。,在建和待售项目较少，只有建发翔城国际限价房项目。,本案,翔安隧道,第29页,区域项目以,75-140,平米两房和三房为主,项目名称,土地面积,建筑面积,土地用途,主力户型,周围配套,特房,美地雅登,167349,430523,居住、商业,64-140,两房三房,工人文化馆、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心、翔安体育中心等,特房,锦绣祥安,158402,316800,居住、商业,两房三房四房花园洋房,马巷中心小学、翔安一中、新华都购物广场等,汇景新城中心,59644,141190,住宅、商业、幼稚园,46-91,一房两房,翔安试验学校、新华都百货、同民医院,中骏,蓝湾尚都,56948,114100,住宅、商业、幼稚园,81129,两房三房,马巷中心小学、新华都,国贸金门湾,292398,280000,酒店、别墅、公寓,101-137,两房及别墅,对台小商品市场、体育公园、海上温泉,联合,博学园,66705,184322,住宅、商业、幼稚园,一房两房三房,汇景商业中心、新店中学、新店中心医院,明发,半岛祥湾,104379,292557,住宅、商业,75-90,两房三房,翔安汇景商业广场、洪前中学,首开,领翔国际,165270,395000,商业,办公,住宅,幼稚园,文教区、新店中心小学、翔安医院,第30页,经典,明发半岛祥湾,规划总平图,第31页,经典,明发半岛祥湾,产品特点,明发半岛祥湾位于厦门市翔安区翔安隧道出口处，属翔安南部新城片区。项目总建为,23.75,万平方米，主力户型有,100,平小三房、,80,平二房。项目定位为集商业、住宅为一体当代化小区，强调产品合理性和差异性，力争做到别致、新奇、周到、精美。,项目距翔安隧道口仅,300,米，,8,分钟直达厦门岛内，是当前为止翔安与岛内最近楼盘。生活配套方面，往北,5,分钟车程变大汇景商业广场，往南,8,分钟可到万达广场。,明发半岛祥湾是明发集团上市后在厦门首个住宅项目，定位为高端楼盘，也是翔安第一个均价突破,10000,元,/,平方米楼盘。,第32页,经典,华润橡树湾,户型格局,第33页,经典,明发半岛祥湾,营销推广,明发半岛祥湾推广重在区位和交通、海、园林、高品质生活。,第34页,开发商,厦门经济特区房地产开发集团有限企业,代理商,自售,位置,翔安水琼线以南、翔安大道以东、翔安东部以西、横三路以北,规划,占地,167349.014,，总建,430523,，容积率,2.57,配套,翔安市民商业广场（四馆合一：工人文化宫、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心），洪前路商住廊带，汇景商业中心；,户型面积,70-80 两房，120三房；少许楼中楼200-250,价格,均价,7300,元,/,平米,销售情况,良好,客户情况,从二期开始，洋房客户以当地居民自住为主，公寓客户主要为异地在翔安上班，翔安工业园区客户，也是自住为主（一期以投资为主）,推广语,美地雅登，摩登浪漫小镇,项目特点,为厦门土地出让史上罕见大盘；,规划配套完整，并以兼顾传统小区管理需求和当代城市交通发展路网模式进行合理功效分区，强化院落围合，营造具邻里感、人性化建筑布局模式，力争打造一个当代化人居新城。,在售楼盘,特房,美地雅登,第35页,开发商,厦门经济特区房地产开发集团有限企业,代理商,自售,位置,马巷镇东部，东至舫阳东路，西至规划舫阳西路，南至规划内垵路东段，北至规划舫阳南路,规划,占地,158402.751,，总建,316800,，容积率,2,工程,现房,配套,处于厦漳泉城市圈中心位置,翔安区办公及金融副中心,新华都购物广场，马巷中心小学，翔安一中,户型面积,88平左右高层两房户型，100平-200平米花园洋房，,价格,花园洋房,6200-7200,元，均价,7200,元,/,平,销售情况,所剩房源较少,客户情况,花园洋房以当地自住客户较多，主要是在当地做生意；公寓部分前期投资客户会比较多,推广语,中央生活城 领跑东厦门,项目特点,功效分区明确，动静、干湿分离，明厨明卫、入户花园及花园内院设置更提升了住宅档次，大部分住户都规划有一个入户花园或内院；,主要房间均朝向景观面，为住户观景提供宽大视野；,密度较大。,在售楼盘,特房,锦绣祥安,第36页,开发商,厦门汇景房地产开发有限企业,代理商,开发商自售,位置,翔安区区府大道与马新路交叉口,规划,总面积,5.17,万平方米，总建筑面积,11.83,万平方米；七幢观景高层住宅、两栋城市公寓,工程,准现房,配套,购物中心：新华都百货、苏宁电器、人人乐 超市,教育：试验学校、翔安一中、小区专属12班幼稚园,医院：同民医院,其它：新食尚美食广场、五星级中影国际影城、中博手机城,户型面积,48-177,平米阳光户型，,5.8,米挑高绝版户,价格,平层起价,6000,多,挑高户型起价,8000,多，楼中楼,10000,多,销售情况,3月30日一期住宅开盘；1月三期开盘,客户情况,翔安当地及周围居民、福建省内（安溪、泉州）以及省外客户（温州客）,推广语,我们是中心 翔安中心，500,000居民中心,项目特点,紧邻厦门市三星级标准公园、四万平方米天然氧吧、翔安第一座生态公园祥吴公园，小区专属幼稚园、翔安试验学校、翔安一中、南洋学院、厦大翔安校区等很多教育资源，近在咫尺。,在售楼盘,汇景新城中心,第37页,位置,翔安大嶝岛东南隅,规划,占地面积约,29,万平方米，总建筑面积约,28,万平方米，共分为,7,个组团。,工程,现房,配套,金嶝大桥、翔安国际机场、国际会议中心、商务酒店、对台小额商品市场,(,规划中,),户型面积,在售公寓包含103-108两房，131-153三房，170四房；独栋300-500，联排200多。,价格,公寓,3#,均价,7800,，看海,5#,均价,8200,。独栋,800,万起价，联排,360-430,万。,销售情况,9月30日推出公寓102套，销售逾八成。,客户情况,二期客户仍以厦门岛内为主，祖籍不一定在厦门，但产业在厦门，并定居一定时间，私企业主居多，其次为翔安工业区客户。台湾商品街店主也有很多购置。,推广语,国贸金门湾，海上新花园；俯瞰一片海，收藏一座城,项目特点,优势：区位优势海岛、厦门未来第二行政中心；海景资源；翔安海底隧道开通，交通便捷；片区规划国际会议中心、海上高尔夫球场、对台小额商品交易市场；西班牙风情纯粹海岛别墅以及别具一格水庭院。,劣势：周围规划发展需要时间，现阶段配套不全,在售楼盘,国贸金门湾,第38页,开发商,中骏置业,代理商,浩瀚置业,位置,厦门市翔安区舫山北路与翔安北路交汇处（冠捷科技旁）,规划,用地面积,56948,，总建筑面积,114100,工程,7月开工，现在出地面,配套,项目配置超五星级法式皇家会所，顶级配套，奢华装修：明亮豪华大堂、五星级电影吧、羽毛球场、健身房、儿童游乐池、法式皇家游泳池；香港贝尔高林倾力打造近30000法兰西风情园林,户型面积,81129,两房两厅、三房两厅,价格,公寓均价,7500,元,/,平米左右,销售情况,3月5日开盘，首推一期7/8/9/10号楼200多套房源，销售率约70%,客户情况,翔安当地政府机关，医院、学校等单位；周围居民、岛内客户，多为25-35岁左右首次置业者。,推广语,厦门东岸，法兰西优雅之都,项目特点,优势：中骏品牌，小两房空间利用率极高，深受年轻夫妇喜爱。,劣势：周遍是火炬园老工业区，生活配套不够成熟，交通不是十分便利。,在售楼盘,中骏,蓝湾尚都,第39页,土地市场总结,区域配套略显不足，但伴随新城建设，生活配套将逐步完善，未来继续看好,伴随翔安新城建设加紧，翔安土地供给量居各区之首，未来将继续放量并领跑全市。,翔安商住用地供给量大，且出让用地大多在翔安新城范围内，为当地块开发和销售带来较大竞争压力。,地块位于翔安南部新城关键区，将以高起点、高标准、高层次打造城市中心，南部新城,CBD,商务区将为当地块带来丰富客源。,从周围地块成交价格来看，近年翔安区地块出让楼面价格多在,-3500,元,/,平方米，位置好地块楼面价甚至达,5000,元,/,平方米以上。,第40页,客户特征：,近期主要客群以厦门当地刚需及翔安当地客户为主。受限购影响，翔安区投资需求受到压制，异地投资客户比重降低。,产品分析：,片区内,7090,两房和,100124,三房畅销，小面积低总价房源受厦门市刚需支撑，大面积户型主要以本区需求为主。,营销总结：,近期尾盘项目和开盘项目均较多，使得活动营销较多，主要以较低价格吸引当地需求。,市场走势：,近期翔安房价疲软，主要受翔安配套不足影响。伴随翔安产业发展以及新城大力建设，房地产市场将继续向好发展。,价格总结：,当前翔安区在售项目集中在,7000-8000,元,/,平方米，部分高端楼盘价格定位在,10000/,平方米左右,二级市场总结,区域配套略显不足，但伴随新城建设，生活配套将逐步完善，未来继续看好,第41页,1,地块规划与出让条件,2,区域规划和建设,3,地块价值分析,4,地块,SWOT,分析,5,竞争力提炼,第三章：地块分析,第42页,界址图,地块位于翔安大道与肖厝南路交叉口东北侧地块，属于翔安南部新城规划区内。,地块区位图,第43页,项目,XP02(D02、D03、D04三子地块),土地用途,居住、商业、幼稚园,土地面积,(,平方米,),113036.072,土地面积,(,亩,),170,容积率,2.5,地上建筑面积,(,平方米,),284700,计价建筑面积,(,平方米,),280030,不一样性质建筑占总建筑面积,(平方米),居住：270000（94.8%）,商业：10000（3.5%）,其它配套（1.7%）：幼稚园2900，生鲜超市1500,连锁便利店50，开闭所160，有线电视子分前端机房30,公用移动通信基站一座及对应无线通信天线60.,地块鸟瞰效果图（仅供参考）,地块规划条件,第44页,项目,XP02,出让方式,拍卖,起叫价（万元）,72810,起叫楼面价,（元,/,平方米）,2600,竞卖确保金（万元）,14562,增加幅度,（万元）,200,国有建设用地使用权出让年期,居住,70,年，商业,40,年,开工时间,土地交付之日起一年内,完工时间,土地交付之日起四年内,备注,地价款支付方式：分二期支付。第一期土地出让金为总成交价款50%，在成交之日起5个工作日内付清，不然取消竞得资格，不与竞得人签署土地出让协议，不予退还竞买确保金。第二期土地出让金为总成交价款50%，在协议签署后6个月内付清并支付利息.,XP01,拟出让地块,地块出让条件,地块现实状况图,第45页,厦门岛外新城规划布局示意图,厦门城市空间结构变动趋势预期,当地块所处翔安南部新城片区定位为未来翔安城市中心，潜力巨大。,宏观层面：本案位于翔安区，是厦门本岛、泉州、金门三地几何中心，为,三地联络枢纽，战略地位显赫,。,中观层面：翔安区定位为,厦门城市副中心,，厦门辅城，岛外东部地域中心，承接岛内产业、人口、文化转移，中心地位突出。,微观层面：本案位于翔安南部新城，从本岛位置关系看,为厦门城市近郊,，而从翔安内部位置关系看，,为翔安新城区，未来城市中心，潜力巨大,。,片区规划和定位,第46页,翔安大道,地块临近翔安大道，外向道路设施完善。,翔安第一站，,8,分钟抵达岛内，,5,分钟抵达新店。,翔安南部新城具备便捷交通条件，北往泉州，南至岛内，为大片区交通枢纽。,地块近临翔安大道，外向道路设施完善。,本案,翔安国际机场,高崎国际机场,环岛路,翔安大道,沈海高速,第47页,地块现实状况无成熟自然景观，但未来可期。,从外部环境看：地块位于翔安南部新城片区，现实状况周围无成熟自然景观，但作为翔安发展重点片区，未来市政景观配套将不停完善；,从内部环境看，当地块属于大型居住小区，规划指标中不低于,30%,绿化率，将为业主提供日常生活所需小区内部配套景观。,翔安南部新城俯瞰效果图,第48页,生活配套设施较为缺乏，未来南部新城配套和地块本身配套将逐步完善。,地块周围规划有小学、中学、小区服务中心、新店文化艺术中心、小区卫生服务中心。,地块内规划有,24,班小学、,9,班幼稚园幼稚园、生鲜超市中心店、生鲜便利店、开闭所。,区域周围缺乏配套设施，但可就近共享新店老城及岛内配套，未来新城配套和地块本身配套将逐步完善。,第49页,当前周围无商业网点，商业气氛欠缺，但地块新城中央商务区和万达城市广场较近。,当前当地块周围无商业网点，商业气氛欠缺，地块建筑面积中含,3.5%,商业配套，满足小区基本需求。,地块距离万达城市广场仅十五分钟车程。,地块临近翔安南部新城规划中商业综合区和商业休闲区。未来伴随片区建设逐步成熟，翔安南部新城将城为本区商业中心之一。,南部新城市民广场效果图,湖里万达广场,第50页,地块区位交通优势，配套和商业气氛较差，可借助新城规划，提升价值。,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,翔安南部新城关键片区内，区位优越,临近主干道，交通便利,临近翔安隧道，距离市区仅,20,分钟车程,地块所在为岛外新开发,区域，当前周围配套及商业气氛欠缺,人气有待提升,翔安新城较高规划为本案带来极大升值空间,先天优越外部交通环境为本案提供良好基础,SWOT,分析,片区内土地供给量加大，将受周围同质项目,竞争威胁,国家宏观调控政策力度影响仍在连续,第51页,关键竞争力：高起点规划,+,优越区位，打造岛外宜居生活大盘。,经过对地块优势资源和机会特征分析和研判，能够判定当地块关键竞争优势在于所属翔安南部新城片区高规划以及优越区位条件。,依靠翔安隧道和翔安大道便捷交通，使得该片区成为岛外不可多得宜居大盘。提议打造成为岛外首席宜居生活大盘。,关键竞争力提炼,第52页,1,客群定位,2,形象定位,3,产品定位,4,价格定位,第四章：项目定位,第53页,本市占,55%,，省外占,14%,，总价在,80,万元以上，户口和配套是主要需求,厦门房地产市场购房客群中本市客户约为总量,55%,厦门以外省内购房客群基本维持在,30%,上下,其中省内客群以泉州、漳州、三明和龙岩为主,省外和境外客户分别约占,11%,和,3%,客群类别,白领阶层,当地换房客群,周围地域外来客群,普通投资客户,客源区域,厦门,厦门,省内其它地域为主,省内其它地域为主,区域需求,市中心区域,环境很好区域,岛内为主,市中心区域,面积需求,120,平以下为主,120,平三房以上,80,平以上,80,平以上,品质需求,普通,高,普通、高,普通,其它需求,周围商业与公共配套,高端配套,户口,户口,可接收总价,150,万以下,150,万以上,80,万以上,80,150,万,第54页,第一阶段,-,投资客绝对主导,第二阶段,-,自住客导入,逐步占据主导,第三阶段,之后,自住客绝对主导,本案面市,翔安新城,规划公告,3,月海底隧道通车,翔安新一轮规划确定及公告,重点配套设施投入,大量项目密集上市,城市功效逐步完善和正常运行,跳跃式增加,价值提前释放,价值加紧释放,趋于平稳增加,项目价值,翔安区规划主要节点,在翔安区交通和规划利好带动下，2010-投资客将主导板块市场，伴随2011-年重点配套设施投入和大量项目密集上市，投资客充分释放，自住客加紧导入并逐步占据主导。,自住客加紧导入并逐步占据主导,第55页,基础,偶得客户,外围城市投资客,区域起源：,福州、莆田、南平等省内城市及以温州为代表省外城市,家庭特征：,富贵之家,购置动机：,长久从事房地产投资活动，本身已经有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商忠实追随者,居住态度：,传统房产投资观念强，认为房子是增值保值首选财富产品，同时也是炫耀财富一个工具,经济能力：,多为私营业主和个体户，总价不敏感,厦门及周围城市投资客,争取客户岛内及当地自住客,区域起源：,岛内，新店镇、马巷镇、内厝镇及火炬园产业区,家庭特征：,青年之家和经济务实家庭为主,购置动机：,青年之家以首次置业为主，经济务实家庭以改进置业为主,居住态度：,认可本案区域价值，看重交通和未来配套资源,经济能力：,前两种家庭以中等收入群体为主，总价较为敏感，而望子成龙家庭以中高收入群体为主，总价相对不敏感,基础客户厦门及周围城市投资客,区域起源：,岛内为主（邻近区）、以泉州为主周围城市（漳州、龙岩）,家庭特征：,富贵之家,购置动机：,长久从事房地产投资活动，本身已经有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商忠实追随者,居住态度：,传统房产投资观念强，认为房子是增值保值首选财富产品，同时也是炫耀财富一个工具,经济能力：,多为私营业主和个体户，总价不敏感,岛内及当地自住客,外围城市投资客,争取,偶得,开启期（）以厦门及周围城市投资客为基础，争取岛内及当地自住客。,开启期客群定位,第56页,主力,岛内自住客,主力客户,岛内自住客,区域起源：,厦门岛内,家庭特征：,青年之家和经济务实家庭为主，辅以三口之家家庭，小部分富贵之家,购置动机：,青年之家以首次置业为主，经济务实家庭以改进置业为主,居住态度：,接收交通便捷、配套完善、低生活成本新兴潜力区域,经济能力：,这两种家庭以中等收入群体为主，总价较为敏感,厦门及周围城市投资客,外围城市投资客,辅助,偶得,偶得客户,外围城市投资客,区域起源：,福州、莆田、南平等省内城市及以温州为代表省外城市,家庭特征：,富贵之家,购置动机：,长久从事房地产投资活动，本身已经有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商忠实追随者,居住态度：,传统房产投资观念强，认为房子是增值保值首选财富产品，同时也是炫耀财富一个工具,经济能力：,多为私营业主和个体户，总价不敏感,辅助客户厦门及周围城市投资客,区域起源：,岛内为主（邻近区）、以泉州为主周围城市（漳州、龙岩）,家庭特征：,富贵之家,购置动机：,长久从事房地产投资活动，本身已经有多处房产，偏好新兴潜力区域投资，同时是品牌开发商忠实追随者,居住态度：,传统房产投资观念强，认为房子是增值保值首选财富产品，同时也是炫耀财富一个工具,经济能力：,多为私营业主和个体户，总价不敏感,后期（以后）逐步演变成以岛内自住客为主，厦门及周围城市投资客为辅客群结构。,后期客群定位,第57页,当地块价值潜力较大，可打造成为翔安首站宜居大