2025年工程类试卷土地估价师土地估价实务基础真题试卷及答案与解析.doc

土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析

一、计算题
答案规定列出算式、计算过程和计算成果；需按公式计算的，规定列出公式。无计算过程、只有计算成果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终止果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表达。

1 M企业于11月1日以13428万元在A市购置了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其他部分用于出租。11月1日，M企业为核算资产，需对该土地使用权价格进行评估。 经调查，该写字楼所占土地为11月1日获得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m2，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m2，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的 0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/m2，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。 请根据上述资料测算该土地于11月1日的单位面积地价和总地价。

2 某房地产开发企业于10月以出让方式获得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相似，建筑容积率为3.0。10月商场建成后，该房地产开发企业将第一层发售给企业乙，市场售价为6500元/建筑m2，其他建筑由该房地产开发企业出租经营，有关手续均已办理。 1．根据如下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算企业乙于10月所占用土地的总价。 经调查，该商场周围区域有若干正常状况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表达案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表达案例的条件比待估宗地条件优，数值表达对宗地价格的修正幅度。 该都市商业用地价格在6月至6月间，平均每月比6月的价格上涨0.2%；7月至10月间，平均每月比6月的价格上涨0.1%。土地还原利率取6%。 2．因登记需要，需测算企业乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算企业乙应分摊的土地面积。 3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。

3 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发运用。该企业拟用政府收购老厂区的赔偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以免费划拨方式获得的国有土地，土地面积为3000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，估计售价为11000元/m2，开发期为两年，建筑费为4500元/m2，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5%和3%，建导致本第一年投入45%，次年投入55%，年内均匀投入，建成后即可所有售出。该项目估计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的6%，年贷款利率为 8%，土地还原利率为6%。 W市郊区工业开发区周围地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地赔偿费和安顿补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物赔偿费按当地农作物一年产值赔偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m2计收；耕地开垦费按10元/m2计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/m2，开发周期为 1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金原则一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/m2，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/m2，商业用地出让金最低不得低于600元/m2。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/m2，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/m2，商业用地出让金最低不得低于930元/m2。 1．请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。 2．经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%，予以赔偿，试问该企业最高可以得到多少赔偿？ 3．该企业如以该赔偿价购置开发区的土地，最多可以购置的土地面积是多少？

二、案例分析题
本题包括一种土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。

3 某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相似；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相似；四层以上为住宅，已按政策分派给企业职工，进行了房改。请根据如下条件回答问题。

4 企业甲为完善土地产权，于12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理？在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对所有土地进行登记，试问与否合理？简述理由。

5 该企业一职工冯某分到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，12月31日冯某将其住房上市发售给张某，对所波及土地应办理哪些手续？如张某申请对该土地进行登记，应怎样确定有关登记的重要内容？

6 企业甲为融资需要，于12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所波及的土地进行价格评估。试问：
(1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本领项？
(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划应包括哪些重要内容？
(3)现场踏勘时，应重要勘察哪些内容？
(4)进行估价时，怎样界定地价内涵？可选择怎样的估价原则和措施，怎样确定最终价格？

7 土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种措施进行估价，市场比较法评估成果为3800元/建筑m2，剩余法评估成果为3100元/建筑m2，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，规定估价机构的评估值最佳能达到760万元。试问： (1)估价机构A应怎样处理？ (2)为保证贷款能准时回收，银行乙规定将企业甲的国有土地使用证原件寄存于乙处，试问该规定能否达到目的？简述理由；按规定银行乙在贷款时应规定办理哪些手续？

三、汇报改错题
本题包括一种土地估价技术汇报，其中存在多处错误。请认真阅读汇报，并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的，得3分；最高得分40分；只指出错误但没有阐明原因的不得分。

8 土地估价技术汇报第一部分 总述 一、估价项目名称 ××房地产发展有限企业波及法律诉讼的土地价格评估。 二、委托估价方 ××市中级人民法院。 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 根据××房地产发展有限企业提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限企业，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参照；同步也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，理解该土地交易价格与否合理提供决策根据。 五、估价根据 (1)《中华人民共和国土地管理法》及实行条例。 (2)《中华人民共和国都市房地产管理法》。 (3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 (4)《城镇土地估价规程》。 (5)《城镇土地分等定级规程》。 (6)委托方及案件当事人提供的有关资料。 (7)委托评估函。 (8)《国有土地使用证》[××字(1998)第×××××号]。 (9)《国有土地使用权出让协议》[××土地出让协议字第×××号]。 (10)《有关××商品住宅项目可行性研究汇报的批复》××计投××号]。 (11)《建设用地规划许可证》××规地×第×××号]。 (12)其他有关资料。 (13)估价人员实地勘察、调查资料。 六、估价基准日 7月5日。 七、估价日期 7月5日至7月14日。 八、地价定义 本汇报提供的土地价格是7月5日住宅用地使用权市场价格。 九、估价成果 经评估，待估宗地于估价基准日在现实状况条件下67年4个月有效期限的土地使用权价格如下。 土地单价：4562元/m2。 总价：10237128元。 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。 十、需要特殊阐明的事项 (1)本估价汇报提供的评估成果是在所有限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上发售并按如下条件可获得的合理价格。 ①买卖双方不因任何特殊利益抬高或减少土地真实价值。 ②有一段合理交易时间。 ③在此期间土地市场保持稳定。 ④房地产买卖程序符合国家法律规定。 (2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。 (3)本汇报的评估价格系所有限制条件下求得的。根据XX房地产发展有限企业提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由XX市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格根据，因此未考虑抵押权对价格的影响。 (4)本汇报自估价基准日起一年内有效。 十一、土地估价师签字 姓名 土地估价师资格证书号 签字 王** **** (签字) 李** **** (签字) 十二、土地估价机构 (章) 二○○四年七月十四日第二部分 估价对象描述及地价影响原因分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 根据××房地产发展有限企业提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限企业，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地有效期限为11月19日至2072年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。 2．土地权利状况 根据××房地产发展有限企业提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积1020.0m2，处在基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××号。 3．土地运用状况 (1)规划指标：根据土地使用权出让协议，项目同意建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244m2。 (2)地块目前尚未开发，除沿××路尚有三户待拆迁房屋外，其他已于9月拆平。 二、地价影响原因分析 1．一般原因 (略) 2．区域原因 估价对象地块周围公交线路多，交通以便，距市中心直线距离约4km，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该都市低密度居住区。 3．个别原因 评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。 第三部分 土地估价 一、估价原则 本项目评估遵照土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。 二、估价措施和估价过程 由于估价对象位于都市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(如下简称《规程》)并结合估价对象的详细特点，选择市场比较法及成本迫近法进行评估。 (一)市场比较法 根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易状况、期日、区域以及个别原因等差异，修正得出的估价对象在评估期日地价的一种措施。其计算公式为： 1．选择比较实例 估价人员搜集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的三个土地山让实例作为比较实例，比较实例及评估地块状况如下表所示。 2．搜集地价指数 据市记录局公布的资料，以来的物价指数如下表所示。 3．容积率与修正指数 根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系如下表所示。 4．确定土地原因条件指数 根据估价对象和比较实例原因条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地原因条件指数如下表所示。 各原因比较阐明如下。 (1)交易状况修正。 A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易状况略向下修正。 (2)期日原因。 委估对象相比较A、B、C为不一样步期的价格，至今住宅用地出让价格平稳上升。 (3)区域原因修正。 该项原因重要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。 (4)个别原因修正。 重要包括临街原因、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。 比较原因分值计算如下表所示。 5．确定待估宗地的比准价格 经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。 (二)成本迫近法 成本迫近法是以土地获得费、土地开发所耗各项费用之和为重要根据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价措施。 1．计算公式 土地价格=土地获得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金) 2．土地获得费 (1)居民拆迁安顿费。评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安顿 51户居民，除沿XX路尚有三户待拆迁房屋外，其他已于9月拆平，按当时居民拆迁安顿费用平均水平，每户居民平均为12万元。 12×(51-3)=576(万元) (2)土地开发费。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未动工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。 (3)管理费及不可预见费(以征地费总额的3%计)。 576×3%=17.28(万元) (4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于3月开始，拆迁周期约六个月。 576×5.85%×0.5=16.85(万元) (5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。 (6)税费。未发生经营收入，税费不计。 (7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限企业与市国土资源局于 11月签订的土地出让协议载明的出让金57.18万元(70年土地有效期限)扣除两年零八个月的土地增值收益计。 57.18×67.33/70=55(万元) (8)成本迫近法计算土地价格。 576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(万元) 单位土地面积单价=665.13/1020=6521(元/m2) 三、地价确实定 1．地价确实定措施 成本迫近法估价成果为6521元/m2，市场比较法估价成果为4562元/m2，阐明××房地产有限企业当时获得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅 2244m2)，结合评估目的，市场比较法成果较能反应现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终止果。 2．估价成果 经评估，待估宗地于估价基准日在现实状况条件下67年4个月有效期限的土地使用权价格如下。 土地单价：4562元/m2。 总价：4562×2244=10237128(元)。 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。 第四部分 附件 (1)委托估价函。 (2)待估宗地位置示意图。 (3)国有土地出让协议复印件。 (4)待估宗地所在区域拆迁审批文献复印件。 (5)估价机构营业执照复印件。 (6)估价机构资质证书复印件。 (7)土地估价师资质证书复印件。 二○○四年七月十四日

土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷答案与解析
一、计算题
答案规定列出算式、计算过程和计算成果；需按公式计算的，规定列出公式。无计算过程、只有计算成果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终止果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表达。

1 【对的答案】 1．合用公式 土地价格=土地纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)土地收益年期] 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率 2．计算环节 (1)选择计算措施。根据题意，估价对象为有收益土地，合用于收益还原法评估。 (2)计算房地年总收益。采用客观租金，写字楼自用部分也应计算收益。即： 房地建筑面积月租金=60+5=65(元/m2) 房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1-空置率)=65×12×15000×(1-10%)=1053(万元) (3)计算房地年总费用。 年营业税=房地年总收益×5%=1053×5%=52.65(万元) 年管理费=房地实有建筑面积总租金×3%=65×12×15000×3%=35.1(万元) 年维修费=重置价×%=2500×15000×2%=75(万元) 年保险费=重置价×0.2%=2500×15000×0.2%=7.5(万元) 年房产税=原造价×70%×1.2%=2300×15000×70%×1.2%=28.98(万元) (这里取原造价，即2300元/m2) 房屋年折旧费=(房屋重置价-残值)/49=(2500-0)×15000/49=76.53(万元)(残值为零) 房地年总费用=营业税+管理费+维修费+房产税+房屋年折旧费=52.65+35.1+75+7.5+28.98+76.53=275.76(万元) (4)计算房地年纯利益。 房地年纯收益=总收益-总费用=1053-275.76=777.24(万元) (5)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-房屋年折旧费×已使用年期=2500×15000-76.53×3=3520.41(万元) (6)计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=3520.41×8%=281.63(万元) (7)计算土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=777.24-281.63=495.61(万元) (8)计算11月1日的土地使用权价格。 土地使用权价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)n]=495.61÷6%×[1-1/(1+6%)46]=7694(万元) 单位面积地价=76940000元÷12480=6165(元/m2)

2 【对的答案】 合用公式 估价对象土地价格=比较案例土地价格×交易状况修正×日期修正×区域原因修正×个别原因修正×年期修正 2．计算环节 1)测算乙企业所占用的土地总价 (1)选择计算措施。根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。 (2)选择比较实例。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相似、交易类型相似或相近、交易时间相近等规定，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。 (3)确定比较原因，进行原因修正。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易状况修正。故修正原因重要有交易日期、区域原因、个别原因和土地使用年期。 ①编制交易日期修正指数表，根据题目所给条件，交易日期修正指数表如下。 ②编制区域原因修正指数表。 ③编制个别原因修正指数表。 ④确定年期修正公式。 (5)计算估价对象土地价格。 楼面地价=(1303.2+1436.5+1503.8)/3=1414.5(元/m2) (6)计算土地总价。 乙企业拥有的建筑面积为：4000×3/6=(m2) 土地总价=建筑面积×楼面地价=×1414.5=282.9(万元) 2)计算乙企业应分摊的土地面积 按建筑面积分摊： 分摊比例=市场建筑面积/总建筑面积=/1=1/6 分摊土地面积=4000×1/6=666.67(m2) 3)测算单位土地面积的市场年租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即市场年租金： 单位面积地价=土地总价÷分摊后的土地面积=2829000÷666.67=4243.5(元/m2)

3 【对的答案】 1．合用公式 (1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式为： 土地价格=开发完毕后的楼价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-利润-销售税费 (因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费) (2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式： 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金 (3)工业开发区土地市场价格评估公式： 土地价格=土地获得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 2．计算环节 1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格 老厂区用地属待开发土地，合用于剩余法评估。 (1)确定最有效运用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效运用方式。 (2)计算开发后的不动产总价。 不动产总价=11000×2.4×3000=7920(万元) (3)计算建导致本。 建筑费用=4500×2.4×3000=3240(万元) 专业费=3240×5%=162(万元) 不可预见费=3240×3%=97.2(万元) 建筑成本合计=3240+162+97.2=3499.2(万元) (4)计算开发利润。 利润=7920×15%=1188(万元) (5)计算投资利息。 投资利息=土价×[(1+8%)2-1)+3499.2×45%×[(1+8%)1.5-1]+3499.2×55%×[(1+8%)0.5-1]=0.1664×地价+192.69+75.5=0.1664×地价+268.19 (6)计算税费。 税费=7920×6%=475.20(万元) (7)计算地价。 地价=7920-3499.20-1188-0.1664×地价-268.19-475.2 地价=2134.30(万元) 单位面积地价=2134.3/3000=7114.30(元/m2) 2)测算该企业可得到的赔偿 根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业予以赔偿，W市商业用地的最低出让金为930元m2(上标)，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格后扣减出让金，即： 划拨土地使用权价格=7114.3-930=6184.30(元/m2) 赔偿金额=60%×6184.30×3000=1113.17(万元) 该企业最高可以得到1113.17万元的赔偿。 3)计算可以购置的开发区土地面积 (1)用成本迫近法测算开发区的单位面积地价。 ①计算土地获得费及税费。 土地赔偿费和安顿补助费的法定最高赔偿原则为年产值的30倍，即： 最高赔偿原则=1800×30=54000(元/亩)=81(元/m2) 青苗赔偿及地上物赔偿=1800/66.67=2.70(元/m2) 征地费合计=81+2.70=83.70(元/m2) 征地管理费=83.70×4%=3.35(元/m2) 耕地占用税=5元/m2 耕地开垦费=10元/m2 合计土地获得费及税费=83.7+3.35+5+10=102.05(元/m2) ②土地开发费。 土地开发费=60元/m2 ③投资利息。 投资利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/m2) ④投资利润。 投资利润=(102.05+60)×15%=24.31(元/m2) ⑤计算50年期成本价格。 50年期价格=(102.05+60+10.56+24.31)×[1-1/(1+6%)50]=186.23(元/m2) ⑥计算土地增值。 根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元/m2。 ⑦计算单位面积地价。 单位面积地价=186.23+150=336.23(元/m2) 即：开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/m2。 (2)计算可以购置的土地面积。 可购置土地面积=1113.174/336.23=33107.52(m2) 换算成亩=33107.52/666.67=49.66(亩) 即：该企业获得的赔偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。

二、案例分析题
本题包括一种土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。

4 【对的答案】 应按如下程序办理土地登记手续。
(1)土地登记申请。
(2)地籍调查。
(3)权属审核。
(4．)注册登记。
(5)核发证书。
如企业甲按综合用途申请登记，则不合理，重要理由如下。
(1)根据土地分类的规定，没有综合用途，应分用途申请登记。
(2)由于住宅部分已分派给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能l由企业办理土地登记手续。

5 【对的答案】 (1)对所波及土地应办理如下手续。 ①依法办理土地登记手续。 ②应依法交纳土地出让金。 (2)对该土地进行登记时，有关登记的重要内容应如下。 ①土地权利主体。 土地使用者为张某。 ②土地权利客体。 a．土地面积。 总土地面积为：13200/2.4=5500(m2)。 按建筑面积分摊应为：88/13200×5500=36.67(m2)。 b．土地用途：住宅。 ③土地权利来源。 a．权属性质：国有出让。 b．土地使用年限：法定最高年限70年。

6 【对的答案】 (1)土地估价机构接受委托后，应首先明确如下事项。
①评估目的。
②评估基准日。
③评估对象(包括位置、面积、权利状况等)。
④其他基本领项(包括有关批文、规划条件证明等)。
(2)估价作业计划应包括如下内容。
①人员安排。
②时间安排。
③重要工作内容。
④工作程序。
⑤需要注意的其他事项。
(3)应现场勘察如下内容。
①估价对象的基本状况，包括位置、用途、地号、面积等与否与登记文献一致，与否存在权利纠纷等。
②地上建筑物的状况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑构造、建筑物的用途、容积率、内部装修状况等内容。
③周围区域条件和个别条件，包括周围繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域原因，以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等重要交通设施的距离、至重要生活设施的距离等。
(4)界定地价内涵。
①用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。
②土地使用年限：按法定最高年限40年。
③土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定。
④估价期日：12月31日。
⑤土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。
(5)选择合适的估价原则和措施。
①可根据估价对象的特性和地价内涵，选择如下估价原则。
a．最有效使用原则。
b．预期收益原则。
c．替代原则。
d．奉献原则等。
②可选择如下措施。
a．市场比较法。
b．收益还原法。
c．基准地价系数修正法。
d．剩余法。
e．路线价估价法。
至少应选择两种以上的措施。
③确定估价成果的措施。
a．简单算术平均。
b．加权平均。
c．取一种措施成果。
d．以一种措施成果为主，参照另一种措施成果进行合适修正。

7 【对的答案】 (1)估价机构处理措施。 ①根据题意，银行规定的估价成果为760万元，即为760÷1900=4000(元/m2)。 ②经对市场比较法和剩余法进行分析，两种措施中最高成果为3800元/m2，且市场比较法成果可以反应市场状况，因此，从估价成果来看，不能调整估价成果。 ③如要满足银行的规定，估价机构可以提议增长抵押物的建筑面积。 (2)该规定不能达到目的，理由如下。 国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，虽然银行将国有土地使用证寄存于自己处，也不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有变化，银行也没有处置权。 按规定，银行应规定办理如下手续：对所波及土地应办理抵押登记手续；银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文献。

三、汇报改错题
本题包括一种土地估价技术汇报，其中存在多处错误。请认真阅读汇报，并指出错误。每指出一处错误并能简述原因的，得3分；最高得分40分；只指出错误但没有阐明原因的不得分。

8 【对的答案】 土地估价技术汇报中存在的重要错误及其致错原因如下。 (1)估价目的不能同步有两个目的；如为两个目的，应分别出具汇报。 (2)地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。 (3)需要特殊阐明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与背面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。 (4)土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。 (5)土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。 (6)土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。 (7)估价对象的土地有效期限11月19日至2072年11月18日有误，超过了法定最高年限。 (8)估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。 (9)用市场比较法看待估宗地的描述中容积率计算有误，应为2.2。 (10)市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有阐明理由和根据。 (11)比较案例进行交易状况修正，根据不充足，由于法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易状况修正。 (12)市场比较法中没有对土地使用年期进行修正，有误。 (13)动拆迁费用按当时(5月)的原则计算不妥。应按照估价时点时的拆迁赔偿费用水平计算。 (14)按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆搬家民密度计算拆迁户数。 (15)按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应交代该周期与否为社会平均拆迁周期。 (16)利息率取值有误，2月起，一年期利息率调整为5.31%。 (17)由于是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。 (18)估价对象出让时间为11月，估价时点为，以协议所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。 (19)扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57.18×[1-1/(1+r)67.33]/[1-1/(1+r)70]，r为土地还原率。 (20)因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。 (21)成本迫近法评估成果应作年期修正，修正系数计算公式为：1/[1-1/(1+r)67.33]，r为土地还原率。 (22)总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。 (23)附件中缺土地权属来源文献。 (24)附件中缺估价对象运用照片。