东红新城下阶段营销方案.doc

东红新城下阶段营销方案一、 市场洞察房地产调控各利益相关方角力注定担心而漫长, 自4月中旬调控政策出台至今两月余, 强烈观望情绪下, 部分关键城市成交量连续萎靡。一线城市5月成交量降低二分之一, 多个二线城市成交面积几乎全线下跌, 跌幅约44%。其中, 北京、 上海、 深圳、 杭州及南京均跌至历史最低水平。南昌5月成交量环比下跌48%, 5、 6月份楼市项目展现降价促销潮, 打折信息满天飞。房价暗降愈加降低了购房者购房预期, 购房者观望情绪愈加浓厚。二级城市经过缓冲期后, 6月份成交量开始下滑。因洪水灾难, 东乡房地产市场受波及。二、 项目营销思绪1、 项目现实状况 经过端午节营销活动对房源价格优惠调控, 共去化9套房源, 其中顶层为3套。 受水灾及天气影响, 现在现场来人来电量巨减。2、 营销指导思绪: 受政策影响, 市场整体不明朗。受天气影响, 房地产也将进入传统淡季。数次短周期调价使部分老用户产生反感, 短期内不适进行大型优惠活动。顺应市场调整, 主动、 创新行销模式, 仍是下阶段营销关键。3、 营销思绪分析9-10月份中, 分别有老师节、 中秋节、 国庆节, 也就意味着返乡潮将带来部分购房需求, 9、 10月份将是本案销售关键节点。受市场影响, 在7、 8月份期间可进行小成本行销方法, 深入引导、 去化顶层房源同时, 也为后期销售进行关键用户积累。在7、 8月份期间, 借助7、 8月份节日优惠政策对购房者进行一次暗性摸底。首先试探并了解购房者购房意向, 另外首先也为9、 10月份销售打下用户基础。4、 营销策略分步行销第一步: 大面积撒网, 小媒体传输扩大项目关注度, 挖掘新用户 定点在一中、 试验中学、 三小及其她有效用户辐射区内学校, 进行小礼品派发; 定点在街心花园、 长途汽车站、 火车站等人流量大地点进行小礼品派发; 定点关键乡镇, 下乡派发小礼品; 为避免过多无效用户, 领取一份小礼品, 可选择性进行用户登记。 小礼品提议: 塑料凉扇, 结合趣味性设计增加扇子可观赏性, 提升使用频率。扇子效果行销第二步: 锁定目标群, 挖掘老用户能量, 深度影响目标用户群 挖掘老用户资源, 与老用户建立信任, 对老用户发放精美礼品; 定点营销, 针对一中、 试验中学、 三小等教育机构, 赠予大量精美礼品, 提升项目美誉度, 有效积累新用户。 礼品提议: 精美雨伞, 雨季期常见具, 传输性大大提升。注: 先经过教育机构试点, 礼品赠予可带来一定效果, 可增加教育局、 房管局、 国税局等事业机关单位赠予。雨伞效果主动营销第三步: 借助7、 8月份党生日、 建军节两个小节日, 进行小范围购置探底 对老用户、 老业主进行电话回访; 7月17-25日, 凭党员证购顶层即可享受20元/平米单价优惠, 购其她楼层房源即可享受10元/平米单价优惠; 8月1日-8日, 凭军人证购顶层即可享受20元/平米单价优惠, 购其她楼层房源即可享受10元/平米单价优惠。 提议7月15、 16日期间, 进行优惠活动短信群发, 覆盖全县。（假如效果好, 可在7月30、 31日再次进行群发）三、 费用预算媒体提议数量费用预算扇子5000把约0.6元/把, 共3000元雨伞数量600把约8.5元/把, 共5100元总费用预算8100元金花动力地产顾问企划部