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相关投资屏山石盘工业园区过渡安置房项目
可行性分析汇报及前期策划汇报

目 录

前 言
一、 项目概况
1、 环境概述
2、 项目概述
二、 项目SWOT分析、 市场调查与分析
1、 项目SWOT分析
2、 市场调查与分析
3、 目标用户群确定
三、 项目定位
1、 专题定位
2、 功效定位
3、 形象定位
四、 计划和装修设计策略
1、 平面布局、 功效布局策略
2、 内部布局、 立面设计策略
3、 环境景观设计策略
4、 商业资源整合
五、 经济分析
1、 项目投入分析
2、 项目回收分析
六、 项目宣传营销及参考资料

一 项目概况
（一）环境概述
本项目位于新屏山县城入口处, 石盘工业园区内, 与307省道相连接, 与宜宾县高场镇毗邻, 距宜宾城区37公里, 距向家坝水电站30公里, 至宗场新机场仅半小时车程, 交通非常便捷。
（二）项目概述
本项目定位为一个集餐饮、 住宿、 会议、 办公、 娱乐、 休闲康乐、 购物等为一体三星级酒店。项目主体建筑共4层, 1—2层为餐饮大厅、 雅间及会议中心; 3—4层为满足不一样档次住宿需求套房、 单间、 豪华标间及一般标间。项目主体两侧各修建2层隶属功效楼, 主体顶层修建1层隶属功效楼。东侧隶属功效楼1楼为火锅城及大厅、 厨房; 2楼为娱乐KTV包房。西侧1楼为购物中心及办公室; 2楼为康乐中心。主体顶层为职员宿舍。
项目周围关键公共设施、 企事业单位、 居民点有:
1、 移民迁建安置房
2、 屏山县政府、 法院、 检验院、 公安局、 信用社等单位所在行政办公区及文化活动区
3、 客运中心、 商业中心、 惠康纸业、 茶叶厂、 岷江专用汽车企业及石盘工业园区、 丁发工业园区内其她企业
从以上分析能够看出, 项目周围绝大部分公共设施, 市政配套完善并含有相当规模, 项目周围1.5公里内聚集人口不低于3万人。
全县总人口约30万人, 据最新数据显示, 屏山全县地方生产总值已实现15亿元, 财政通常预算收入6000余万元。

二 项目SWOT分析和市场分析
（一）项目SWOT分析
1、 优势（STRENGTHS）
⑴区位优势: 本项目所在区域为屏山新县城最关键门户区, 为计划石盘工业园区内, 周围行政办公区、 文化活动区、 体育活动区、 教育区、 医疗卫生区, 上台地居住区等在未来建设及县级中心功效完善将会使该区域区位优势愈加凸显出来;
⑵政策优势: 本项目属屏山县招商引资项目, 享受政府包含减免税收、 行政性收费等在内一系列优惠政策;
⑶定位优势: 本项目定位于屏山县首个三星级标准酒店, 中高级次, 并得到屏山县政府大力支持, 无竞争对手;
⑷交通优势: 本项目位于新屏山县城入口处, 石盘工业园区内, 与307省道相连接, 与宜宾县高场镇毗邻, 距宜宾城37公里, 距向家坝水电站30公里, 至宗场新机场仅半小时车程, 交通非常便捷;
⑸人口聚集优势: 县城建成后周围1.5公里内聚集人口3万余人; 搬迁建设前期以施工单位及政府部门为主, 后期以企事业单位及居民消费为主;
⑹公共设施配套优势基础完善;
⑺人文景观、 自然景观优势: 水库建成后形成向家坝旅游观光、 会展优势, 现阶段老君山等自然风光旅游优势;
⑻理念优势: 本项目将用开放思绪、 创新理念、 科学态度和务实精神去促进本项目愈加合理、 有效（融入老屏山文化、 环境等元素）;
⑼沁禾品牌优势: 本项目是在“沁禾茶楼”、 “沁禾缘大酒楼”、 “沁禾超市”、 “锁旺物业”基础上做产业延伸, 而本身“沁禾大厦”和“沁禾茶楼”、 “沁禾缘大酒楼” “沁禾超市”、 “锁旺物业”就非常含有著名度;
⑽资源优势: 本项目用房为政府移民过渡安置房, 我沁禾企业拥有其使用权, 主体建筑面积近5000平方米, 隶属功效楼达2860平方米, 且这部分隶属功效楼一旦修建装饰好, 带来升值空间也相当大, 并可终生使用。
⑾人力资源优势: 沁禾企业本身以餐饮娱乐、 超市购物、 物业管理等服务业为主, 80%职员都含有餐饮、 酒店等服务业专业知识, 这么就能够充足利用人力资源、 降低成本; 企业管理、 行政、 财务、 采购等部门能够配合使用;
⑿物资成本控制优势: 企业旗下超市可供给本项目购物中心等, 肉联厂货物等能够供给餐饮部, 物资当日可配送;
⒀带动优势: 若本项目取得成功, 将带动新屏山县经济发展, 让房产增值, 让相关配套产业增效。对商圈打造、 形象、 档次都将上一个新台阶。
2、 劣势（WEAKNESSES）
⑴产品生命周期劣势: 本项目定位中高端人群、 投资金额大（约1650万元）、 资金回收较慢, 产品和市场还有一定磨合期, 市场接纳程度还依靠于消费者群体认同度和宣传、 营销, 有一定风险;
⑵县城迁建期人口少劣势: 现在该区域虽无大型餐饮住宿酒店, 但县城在新建早期人口密度有限, 随县城建设完工将逐步好转。
3、 机遇（OPPORTUNITIES）
⑴今年宜宾餐饮发展迅猛、 态势良好、 稳步上升, 伴随城市化进程加紧及大家外出就餐习惯加剧, 项目成功度极高;
⑵产品生命周期机遇: 现在沁禾缘大酒楼市场认同度很高, 再加上把川菜特色加强并引进粤菜系含宵夜和西餐菜系, 下午茶, 茶房, 火锅, KTV, 足浴, 按摩, 住宿等搞出特色、 创新菜肴, 加强管理, 并借助于成功宣传、 营销, 其市场空间大, 引导市场消费能力较强, 市场利润较高;
⑶巨大消费群体和潜力: 本项目位于工业园区内, 靠近政府等行政事业单位, 客运中小, 可充足利用和发挥区域、 时间优势, 抢占先机, 把握企业后勤社会化、 交通客流服务带来商机, 同时也能够为政府、 企业、 施工单位以及观光游客等提供灵活就餐、 住宿、 办公地点。
4、 威胁（THREATS）
⑴现阶段处于县城新建时期, 居民类消费相对较少; 关键满足政府接待及施工单位消费。
⑵定位于三星级酒店, 前期装饰及隶属功效楼修建、 装修需有较大投资。
（二）市场调查与分析
1、 客流量统计: 本项目将引领屏山县餐饮娱乐发展, 消费群体关键起源于政府、 施工单位、 企业及居民。辐射固定消费人群约3万人, 流感人群约1—2万人。
2、 屏山县现阶段餐饮、 住宿、 购物、 娱乐行业情况: 现阶段新屏山县餐饮、 住宿、 购物、 娱乐还处于原始状态, 接待能力相对不足, 管理方法落后, 满足不了中、 高层次人群需求; 且菜品味道相对宜宾市区落后很多。
3、 上述人群年纪、 收入、 家庭结构、 可支配收入及消费习惯等能适应本项目定位标准。
（三）目标用户群确定
1、 多种企业老板业务接待
2、 施工单位接待消费及自由消费
3、 政府行政单位接待消费及自由消费
4、 屏山县及高场镇居民各类宴席接待
5、 外来接洽业务消费接待
6、 观光游客消费接待

三 项目定位
（一）专题定位
本项目位于新屏山县城入口处, 石盘工业园区内, 定位为一个集餐饮、 住宿、 会议、 办公、 娱乐、 休闲康乐、 购物等为一体三星级酒店, 满足政府、 企事业单位、 观光游客等接待及灵活就餐、 住宿、 办公需要。
（二）功效定位
本项目为中高端, 所以不得不既要引入优异理念, 又要避免照搬所谓优异理念, 同时也要尊重地方消费习惯, 设计时要尽可能考虑通风、 采光、 棋牌、 私密、 环境、 品味、 温馨、 大方、 气派。
管理上引入酒店管理服务理念, 同时又要以私房菜作收费。
（三）形象定位
情牵金沙渡, 凤仪岷江流
本项目一定是“屏山印象”中关键符号, 同时, 也需要为光顾屏山游人留下一个不需要完全记住, 但潜意识里能够感受符号。引入移民文化, 让新屏山人记住老屏山。
综合、 层次丰富、 独具特色、 引入了酒店管理理念, 给人最好感觉就是可口、 休闲、 温馨高级酒店。

四 计划和装修设计策略
（一）平面布局、 功效布局策略
1、 计划设计应有机结合地形、 处理好建筑空间拓展与建筑成本关系, 巧妙经过地形组织建筑景观和空间;
2、 计划方案应合理利用各项经济技术指标, 科学计划总平面图, 注意整体设计;
3、 重视场地水平和垂直交通关系, 注意场地和外围道路合理连接;
4、 重视场地消防设计。
（二）内部布局、 立面设计策略
1、 一楼宴会大厅部分（包席35桌）, 约550㎡; 总台接待大厅约340㎡; 商务中心约50㎡; 茶楼约210㎡; 火锅城约178㎡; 厨房约350㎡; 购物中心及办公室约510㎡; 公卫约65㎡。
A、 主打为了假日婚寿宴等大型包席;
B、 可考虑非假日时段零餐、 卡座、 早茶、 下午茶、 西餐、 宵夜消费;
C、 营造温馨友好用餐环境和休闲空间;
D、 依据现有场地情况立面形式, 突出可识别性和时代精神以及文化底蕴;
E、 兼顾现有建筑序列情况、 融入整体景观序列中;
2、 雅间、 会议厅部分（包房16个, 大中型会议厅3个）约1215㎡; KTV约528㎡; 康乐中心约510㎡。
A、 坚持以人为本计划思想、 立足实用、 满足对日照、 通风、 生活、 休憩、 安全、 当地气候特点等各项要求;
B、 满足国家相关规范要求;
C、 室室方正、 无异型包间;
D、 通风采光、 无黑屋;
E、 依据现有地形、 功效、 家用、 用户需求分割雅间。
3、 三楼、 四楼为住宿客房, 约2430㎡。
A、 表现人性化设计, 各项功效布局合理, 使用方便、 安全, 充足满足用户需求;
B、 内外装修采取高级、 豪华材料, 工艺精巧, 含有突出风格;
C、 气氛豪华, 风格独特, 装饰典雅, 色调协调, 光线充足;
D、 有独立式空调, 各区域通风良好。
4、 五楼为职员宿舍, 约820㎡。
A、 男女职员分区;
B、 配有部分高管及双职员职员单间;
C、 考虑了公共卫生间及浴室。
构 想:
进大门前: 一次高潮对外景观（在5楼南侧做巨型广告牌, 在正公路上可看见）——渐变景观（从正路转进）——二次高潮对外景观（正面店招）——渐变景观（大堂）——三次高潮景观（大厅）——渐变景观（上楼过道）——四次高潮景观（雅间及客房）
1、 整体景观和立面装饰要求
整体色彩基调以暖色调为主, 辅助色彩以黑色或咖啡色为主, 局部点缀色彩, 色调与整体景观友好舒适为宜。
2、 设计强调材质软硬、 虚实对比, 给予韵律以及细节或节点设计, 以现代材料及结构表示形象清新典雅, 发明富有特色造型, 在传统形式基础上, 形象简练、 大方、 新奇, 表现传统风貌和时代气息。以石材、 铝材、 半透明玻璃、 反光玻璃、 瓷砖为主。
3、 尽可能采取经济型材料、 尽可能利用新材料, 降低成本。
4、 对于门头在原有立面基础上作深入简化、 优化, 既重视效果, 又经济适用。
5、 结合景观效果、 实用效果、 充足考虑空调进出风口位和外机摆放点美化。
（三）环境景观设计策略
1、 总体表现简练、 休闲舒适、 友好特点;
2、 以移民文化, 老屏山传承, 新屏山建设为专题, 文化用具点缀搭配设计;
3、 景观小品, 表现文化气息雕塑等;
4、 重视步行区域设计, 周围结合丰富景观设计, 发明友好、 浪漫气氛;
5、 温馨背景音乐配置;
6、 考虑婚、 寿演出台位置;
7、 考虑会议大气和多功效性;
8、 考虑雅间大小搭配和多功效性;
9、 考虑客房不一样标准多标性;
10、 考虑KTV隔音和环境;
11、 考虑康乐中心休闲性;
12、 考虑通道指导位置;
13、 灯光搭配考虑;
14、 公共休闲设施配置, 如座椅等;
15、 植物配置点缀。
（四）商业资源整合
1、 专题以中餐、 火锅、 住宿、 会议、 娱乐、 购物中心、 休闲康乐、 KTV等为主中高端消费;
2、 可引进西餐元素、 宵夜元素、 茶道元素、 书吧元素、 咖啡厅元素、 酒水超市元素、 酒吧元素、 网络元素。

五 经济分析
（一）项目投入分析
一、 设施设备
空调、 新风系统 40万
电梯 30万
消防 100万
安防 40万
厨房设备（餐具） 100万
锅炉 15万
桌椅凳家私 150万
机麻 12万
家电 30万
背景音乐、 点菜系统、 光纤、 内部电话、 无线上网 10万
KTV、 宴会厅、 会议用音响、 麦克风 50万
布草 20万
窗帘 15万
摆件 10万
灯具 50万
店招亮化 30万
设施设备累计702万
二、 租赁费 202万
三、 土建两侧隶属功效楼建设2076㎡×800.00元/㎡ 166万
土建顶层隶属功效楼建设820㎡×500.00元/㎡ 41万
土建累计207万
四、 装饰、 装修
总台接待大厅 340㎡×1500.00元/㎡ 51万
宴会大厅 550㎡×800.00元/㎡ 44万
茶楼 210㎡×600.00元/㎡ 12.6万
商务中心 50㎡×600.00元/㎡ 3万
一楼公卫 65㎡×800.00元/㎡ 5.2万
火锅城 178㎡×500.00元/㎡ 8.9万
厨房 350㎡×200.00元/㎡ 7万
购物中心、 办公室 510㎡×250.00元/㎡ 12.75万
二楼雅间、 会议室 1215㎡×700.00元/㎡ 85.05万
三、 四楼客房 2430㎡×500.00元/㎡ 121.5万
KTV 528㎡×800.00元/㎡ 42.24万
康乐中心 510㎡×600.00元/㎡ 30.6万
装饰装修累计423.84万
五、 设计费、 监理费
设计费 39.3万
监理费 10万
设计监理费累计49.3万
六、 创办费、 培训费、 服装费
创办费 10万
培训费 10万
服装费 200人×2套×300.00元/ 套 12万
创办培训服装费累计32万
以上项目累计: 1616.14万

七、 其她杂费33.86万
总累计: 1650万
（二）项目回收分析
一、 经营成本分析:
1、 投资1650万, 利息按8 ‰计算 132,000.00元/月
2、 折旧综合按180个月计算 91,666.00元/月
3、 房租、 产权、 非产权已进入创办成本, 不再另计
4、 人工工资:前厅150人,按1000.00元/人, 计150,000.00元/月
后厨40人, 按1400.00元/人, 计56,000.00元/月
5、 水电气按沁禾缘大酒楼运行做分析, 计50,000.00元/月
6、 发票及其她 30000.00元/月
累计费用: 509,666.00元/月
二、 收益分析
初步设计规模、 定价策略:
1、 餐厅收益: 综合毛利率按50—55%计算
对比经营指标（单位: 元）
营 业
设计经营指标

大厅35桌
（大厅席费）
每个月节假日8—9天, 35×500
30×500×8=10
35×500×8=140000
20人间（3个）
1080×3=3240
未消费到预定档次则收取雅间费
1080×3×30×上座率60%=58320
80
会议厅（3个）
3×300（早晨或下午）=900
3×500（全天）=1500
按全天计3×500×30×上座率40%=18000

10人间（13个）
580×13=7540
580×13×30×上座率60%=135720
40
会议厅用餐
6桌/8桌×500×3=9000
500×6×3×30×上座率20%=54000

累计386040.00
雅费收入、 酒水收入、 烟收入、 茶收入, 按占餐费15％计: 386040.00×15％＝57906.00元
累计: 443946.00元
毛利润: 443946×50％＝221973.00元
2、 客房收益: 三、 四楼综合毛利率按80—85%计算
房间类型
数 量
折后房价
上座率
每个月30日
收益
一般标间
12×2
98.00元
80%
30
56448元
豪华标间
5×2
118.00元
80%
30
28320元
单 间
6×2
128.00元
80%
30
36864元
套 房
2×2
228.00元
60%
30
16416元
累计: 138048.00元
毛利润: 138048×80％＝110438.40元
3、 火锅城收益: 综合毛利率按60—65%计算
14—18桌, 按14桌计算×每桌消费150元左右×上座率70%×30天=44100.00元
酒水、 烟收入: 按占餐费15%计算, 44100×15%=6615.00元
累计: 50715.00元
毛利润: 50715×60％＝30429.00元
4、 购物中心收益: 综合毛利率按15—20%计算
购物中心全场面积383㎡, 按现经营经验预估量:
30万元/月×15%=45000.00元
各商家费用收取: 8000.00元/月
毛利润: 53000.00元
5、 茶房及大堂吧收益: 综合毛利按90—95%计算
茶房雅间收益: 7间×10.00元/小时/间×4小时/天×上座率70%×30天
雅费累计5880.00元
茶收益: 7间×4人×平均10.00元/杯×上座率70%×30天
茶费累计5880.00元
大厅机麻, 免茶水费, 包场:
4小时/场, 天天2场, 20.00元/场
8台机麻×2场×30天×20.00元/场×上座率70%=6720.00元
大堂吧6桌, 关键经营茶水、 饮料、 咖啡
6桌×每桌消费20—40元, 上座率20%
6桌×20.00元/桌×20%×30天=720.00元
大厅机麻累计7440.00元
茶房及大堂吧收益累计: 19200.00元
毛利润: 19200.00元×90%=17280.00元
6、 KTV包房收益: 综合毛利率按75—80%计算
其中套豪包1间, 普包8间
普包消费: 最低600—800元×8间×30天×80%=115200.00元
套豪包消费: 最低980元×1间×30天×80%=23520.00
KTV收益累计: 138720.00元
毛利润: 138720.00元×75%=104040.00元
7、 康乐中心收益: 综合毛利率按80—85%计算
按摩房: 6间×每人平均消费60—80元/小时×天天3—5小时
6×60×3×30天=32400.00元
足浴房: 24张床×每人平均消费40—60元/小时×天天3—5小时
24×40×3×30天=86400.00元
康乐中心收益累计: 118800.00元
毛利润: 118800.00元×80%=95040.00元

以上项目总收益:
餐厅221973.00元+客房110438.40元+火锅城30429.00元+购物中心53000.00元+茶房17280.00元+KTV104040.00元+康乐中心95040.00元=632200.40元
三、 每个月总收益
632,200.40元-每个月总成本509,666.00元=每个月净利润122,534,40元
年净利润为: 122,534,40元×12月=1,470,412.80元
总计净利润为: 1470412.80元×=22,056,192元
减去总投资: 22,056,192元-16,500,000.00元=5,556,192.00元
所以, 依据以上分析能够看出, 本项目保守估计总收益为5,556,192.00元, 但其中有利原因还很多:
1、 按与政府协议约定, 我方修建房屋到期后, 每平方米政府给予我方800.00元赔偿,
即: （2076+820）×800=2896×800=2,316,800.00元
2、 我方投资可动产、 设备到期后可搬走, 也可折价, 则预估量残值为:
7,020,000×20%=1,404,000元
3、 本项目属招商引资项目, 可享受税收减免政策
按现预算每个月税收3万×180月=540万, 努力争取能减免税收30%,
则为: 540×30%=162.00万元
4、 本项目在测算时以最大资金规模计算利息, 若从第2年开始, 每年降低150万, 则利息应少:
第一年总利息为: 1650×8‰=13.2万×12月=158.4万
第二年总利息为: 1500×8‰=12万×12月=144万 少14.40万
第三年总利息为: 1350×8‰=10.8万×12月=129.6万 少28.80万
第四年总利息为: 1200×8‰=9.6万×12月=115.2万 少43.20万
第五年总利息为: 1050×8‰=8.4万×12月=100.8万 少57.60万
第六年总利息为: 900×8‰=7.2万×12月=86.4万 少72.00万
第七年总利息为: 750×8‰=6万×12月=72万 少86.40万
第八年总利息为: 600×8‰=4.8万×12月=57.6万 少100.80万
第九年总利息为: 450×8‰=3.6万×12月=43.2万 少115.20万
第十年总利息为: 300×8‰=2.4万×12月=28.8万 少129.60万
第十一年总利息为: 150×8‰=1.2万×12月=14.4万 少144.00万
第十二年总利息为: 0×8‰=0
应支出13.2万×180月=2376万, 实际支出950.40万, 总计少支出792万
则1650万总资金利息为2376万元, 实际经过每年利润还款150万, 实际只支出了950.40万元, 所以节省了1425.6万元
5、 若在经营管理和宣传营销上再下功夫, 则还能够增大利润。
总而言之, 后总利润应该为:
直接利润5,556,192.00元+期满赔偿2,316,800.00元+残值1,404,000.00元+减免税1,620,000元+少支出利息14,256,000.00元=25,152,992.00元
所以预估量本项目完成, 约有2500万收益。

六 项目宣传营销
（一）以签约单位 折扣形式
（二）以VIP贵宾卡 折扣形式
（三）以存款办卡 返点形式
（四）以活动 实惠形式
（五）建立用户档案 定时问候
（六）媒体利用: 报纸、 电视、 外招、 DM单 、 现场特价看板