如何精准定位郊区型商业项目模板.doc

怎样正确定位郊区型商业项目
一、 郊区型项目定位、 计划4标准
　　对于一个城市边缘、 可塑性强但消费相对匮乏、 培育时间相对较长郊区型项目, 其商业发展需秉持以下发展标准: 整合关键需求、 打造新鲜业态、 创新组合模式、 提升专题调性。

　　二、 正确定位
　　关键点1: 立足于周围市场, 兼顾项目品质与受众面
　　总体市场定位: 大北京郊区化生活样板, 生活方法型——幸福·时光小镇——艺术商区。

　　“生活方法型·小镇艺术商区”落地思索:
　　a、 项目定位所缺乏是含有指导意义功效、 专题以及对于功效建筑实现, 为此, 从建筑对于项目功效表示上, 应表现其文化、 艺术、 创意专题化生活, 确立项目本身生活方法型态。
　　b、 小镇艺术商区概念, 既是对建筑模式表现, 也将涵盖项目整体功效和体验感表现, 同时关键包含了对于未来功效打造和空间营造时尚化与专题化。
　　关键点2: 将人群与项目功效联络, 重新思索消费者定位
　　1、 人群整合模式
　　换一个方法去归纳和总结人群类型, 更有利于将人群与项目功效联络在一起, 项目需要考虑是基础人群、 标杆人群、 穿透人群这三类处理方案。

　　a、 基础人群: 满足基础
　　对于属地居住人群, 更多关注商业提供生活功效满足, 但需要品质升级, 肯定是高于固安现有商业特征。
　　对属地居民, 要处理基础生活配套及生活品质升级需求, 取决于品质层次把握:
　　固安有超市, 没有精品超市
　　固安有影院, 没有专题影院
　　固安有幼稚园, 没有国际早教机构
　　固安有餐厅, 没有特色餐厅
　　固安有商场, 但有些好东西却买不到
　　……
　　关键点在怎样兼顾品质与人群受众面:

　　b、 标杆人群: 树立标杆
　　对于圈层人群, 经过区分于北京独特征、 表现固安区位优势特定功效物业定制设计来吸纳, 拉升项目层次和品质。
　　对于圈层人群要处理是圈层特定交际需求, 辐射范围取决于功效满足正确。
　　以特定功效吸引圈层人群是可实现, 对商务圈层而言:
　　ü固安工业园区企业本身就有中高层管理者
　　ü临空产业区形成带来顶级商务人群, 在机场周围处理商务交流
　　ü北京商务客群有些特定交际需求放在北京之外可能会更适合
　　对文化圈层而言:
　　ü文化和艺术创作需要平静、 舒适环境
　　ü文化创作者在北京拥有独立工作室成本很高, 未必能负担起
　　ü文化人交流更适合在山清水秀自然环境中
　　关键点在于圈层需求正确把握和对应功效满足。

　　c、 穿透人群: 魅力穿透
　　对于大北京人群, 需要用魅力去穿透, 用粘性去留住, 魅力和粘性产生只能起源于环境、 商业、 文化, 怎样用三者去做专题就是关键。
　　对于魅力吸引人群, 要处理丰富和深化魅力内涵问题, 辐射范围取决于有魅力塑造效果。
　　该部分人群是项目最大难点所在, 其出路仍然是在于怎样将环境、 商业、 文化三者有机结合, 并用同意高度凝练专题作为触媒。

　　2、 分析消费者起源

　　3、 群体定位对项目意义
　　决定项目关键与基调, 决定项目专题气氛营造和未来业态组合模式及品牌组成。

　　消费群及特征

　　项目专题首先来自客群对商业功效需求特征, 首先来自其所彰显专题化生活方法表现。

　　关键点3: 商业专题营造含有调性, 形成消费粘性
　　1、 集成基础生活需求
　　每一个家庭抑或个人, 都能找到便利需求满足、 便捷生活感受与生活服务贴心。

　　2、 营造品质生活感受
　　有不一样各式专题餐厅时尚餐饮, 也有随意街头甜品; 有创意文化零售, 也有格调书吧与会所; 有中式茶舍, 也会有西式咖啡。

　　3、 塑造特定生活模式
　　将顶级体检机构、 理疗养生机构、 健身会所以及高端SPA、 健康美食、 禅宗体验引入项目, 强化项目与众不一样生活范本。

　　4、 打磨艺术专题生活
　　依靠和利用大湖资源优势及其相对独有性, 将专题艺术商业与艺术居住结合, 艺术概念与居住暗通款曲, 以艺术概念提升强化大湖功效。

　　三、 按需计划
　　关键点4: 落实关键业态
　　营造一个生活方法型商业小镇, 以专题配套+精巧配套服务于生活、 居住、 休闲、 体验群体和特定休闲是其商业模式方向与主旨。

　　总体商业功效平台

　　关键点5: 明确功效分区
　　功效分区角度, 西侧为静区, 以强化艺术专题院落型商业、 艺术居住为主; 北侧为动区, 部署纯商业类物业。

　　动静两区, 分别形成两条功效性道路: 西侧“艺术步道”, 而东侧则“商业步道”, 中间形成小型广场, 满足功效及计划需求。

　　初步形成三个小型广场服务于小镇与商业, 而大湖南区则以现有功效形态与景观形成一个以固安文化相结合“城市客厅”。

　　在满足商业使用前提下, 须尽可能考虑居住类物业最大化满足, 为此, 将计划用地范围限定以下区域:

　　尤其说明: 该区域以艺术类别墅为主, 其滨水艺术类商业概念建筑与其形成互补, 不提议仅划定滨水小区域作为艺术文化类商业, 而需要结合艺术别墅形成特定专题区域。
　　关键点6: 差异化建筑形态

　　1、 小镇·幸福汇
　　儿童是其消费主力和主导, 从而带动相关产业和商业零售植入; 客层以区域家庭型为主, 功效则趋向于儿童, 专注于相关教育培训产业和配套零售, 文化、 艺术、 培训结合零售, 形成强有力专题吸引, 满足人群前往专题化吸引条件。

　　2、 小镇·创艺汇

　　3、 小镇·健康汇

　　4、 小镇印象之·莫奈花园

　　5、 小镇印象之·水边阿迪丽娜

　　6、 小镇印象之·风之羽翼

　　以上主打艺术区域, 以多元化三个专题共同塑造一个商业形态, 针对高端、 小众、 圈层人群, 以独栋建筑、 院落、 会所等建筑形式, 文化、 餐饮、 养生、 休闲等营造标杆人群专属领地和圈层文化。
　　7、 小镇印象之·地中海蓝

　　注: 所谓非物遗及小型演出, 其建筑计划取决于开发商需求, 对于整体项目营造, 需要文化类建筑去提升项目整体, 而不是大规模进行展览展示演出类物业大建设, 有功效即可。