资源描述
广州经纪人资格考试复习题及答案
1、商品房预售程序
房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售。
一、订立预售协议。房地产开发企业预售商品房时，应该向预购人出示商品房预售许可证，参考市房地局制订购房示范文本，与预购人订立预售协议。
二、预售协议登记立案。房地产开发企业和预购人应该在预售协议生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合要求条件或者手续，房地产交易管理机构应该在5日内书面通知当事人；对符合要求条件和手续，房地产交易管理机构应该将预售协议移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》要求登记立案。预售协议登记立案应该在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售协议之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记立案预售协议。
三、预售款收取。房地产开发企业依照商品房建设工程进度，分期收取商品房预售款。但预售协议另有约定，从其约定。房地产开发企业收取商品房预售款，应该专题用于所预售商品房建设。
四、办理预售商品房过户手续。预售商品房房地产开发企业应该在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。
在预售期间，转让当事人就预售协议约定事项有变更，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应该订立补充协议。补充协议是预售协议组成部分，办理交易过户手续应该一并向房地产交易管理机构提供。
2、房地产登记概念
房地产行政主管部门依当事人申请或者依职权，对土地使用权，房屋全部权，房地产他项权和其余依法应该登记房地产权利以及此相关事项进行记载，公告行为。
3、在房地产抵押款中，当发生贷款银行对抵押物进行处罚时，所得款项应怎样分配？
处罚抵押物所得款项，按抵押权人出资百分比分配。其中抵押人份额依照以下次序分配：
１） 支付处罚抵押物费用；
２） 扣缴抵押物应缴税费；
３） 剩下金额交还抵押人。
抵押人所得金额不足偿还所欠贷款银行本息。贷款银行有权追索不足部分。
4、广州市商品房预售管理条例有哪些详细要求?
答：广州市商品房预售管理条例是为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人正当权益，促进房地产业健康发展而制订地方性规章，是规范商品房预售中行为主体法律关系条例，，是由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于１９９８年７月２９日经过，１９９８年１０月１日起施行，其内容主要包含总则、商品房预售项目管理、商品房预售行为管理、商品房预售款监督管理、法律责任。
5、以划拨方式取得土地使用权能否进入拍卖市场？
不能，假如想拍卖，必须先把土地出让金补缴~然后土地收回，重新挂牌交易
划拨土地使用权，只有符合一定条件才能转让和出租、抵押，假如以拍卖或招标方式实现，则必须国家把已经划拨土地使用权收回，即县官人按照土地使用权关于要求订立土地使用权出让协议，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益递交土地使用权出让金，只有在国家已经收回归国有土使用权前提下才能采取拍卖方式。
6、广州市购置商品房贷款抵押要求详细内容是什么？
答：〈广州市购置商品房贷款抵押要求〉是广州市人民政府为活跃广州房地产市场，加强对购置商品房贷款抵押管理，保障交易各方正当权益，结合广州当地房产交易特点制订。此要求1996-01-01正式实施，包含了对国土局、房管局、中国人民银行在商品房抵押中权责明确，对申请抵押贷款条件、办理及登记进行了规范。
7、房地产开发项目可行性研究汇报主要内容是什么
１、 项目概况
２、 开发项目用地现实状况调查
３、 市场分析和建设规模确实定
４、 规划设计方案选择
５、 开发建设计划
６、 项目经济及社会效益分析
７、 结论及提议
8、房地产转证协议形式要件和主要内容是什么？
答：１）双方当事人姓名或者名称、住所；
２）房地产权属证书名称和编号；
３）房地产坐落位置、面积、四至界限；
４）土地宗地号、土地使用权取得方式及年限；
５）房地产用途或使用性质；
６）成交价格及支付方式；
７）房地产交付使用时间；
８）违约责任；
９）双方约定其余事项。
9、简述我国房地产法表现形式？
答：现在我国房地产法是由众多房地产法律规范组成一个整体，同统一立法和专门立法组成，其法律体系按照内容划分，有三部分立法组成：
1、综合性立法，如《宪法》、《民法通则》等表现
2、专门法，如《城市规划法》、《土地管理法》《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其余事实条例、细则、方法之类。
3、相关法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》《环境保护法》、《协议法》、《担保法》《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律要求
10、简述广州市房地产中介机构设置条件？
答：设置房地产中介服务机构应具备以下条件：
１） 有自己名称和组织机构；
２） 有不少于十五平方米固定服务场所；
３） 注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务，注册资金不少于十万元；
４） 有房地产中介服务对应职业资格证书人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务，还应该持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》人员。
11、房屋租赁应该办理哪些手续？
答：房屋租赁双方当事人应该自订立、变更协议之日起３日内，到房屋所在地街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记立案手续，并提交以下资料；
１） 房地产权证书或者其余正当权属证实；
２） 出租人、承租人个人身份证实或者法人、其余组织登记注册证实；
３） 房屋租赁协议。
出租房屋属于共有，出租人应该提供其余共有些人同意出租书面证实；出租委托代管房屋，受托人应该提交委托人授权出租证实；转租房屋，转租人应该提交出租人同意转租证实。
房屋租赁双方当事人终止房屋租赁协议，应该自房屋租赁协议解除、终止之日起３日内，书面通知房屋所在地街道、镇出租屋管理服务中心，办理注销登记立案手续。
12、为何要对房地产中介从业人员进行年审？
为深入规范房产中介企业经营行为，提升行业水平，加强行业自律 。现在房地产中介市场和中介行业经过十几年发展，已逐步走上了健康有序发展道路，成为推进房地产业健康连续发展动力之一。伴伴随房地产中介市场和中介行业不停深层次发展，中介行业已得到了社会认同，但房地产中介业务种类多，行业分工细化，专业化程度越来越高，首先需要对从业者进行知识更新方面素质教育，规范房产中介企业经营行为，提升行业水平，故对从业者进行年审。
15、预售或出售房地产必须产权清楚，应分别具备什么证件？
答：预售必须依〈商品房预售管理条例〉办妥相关相关预售手续，预售人应该能提供土地使用证、建设工程规划许可证、预售许可证等必备证件，即能证实其预售房屋产权清楚；出售房地产则提供房产证/共有权证，并落实是否存在查封、抵押情况，假如没有即产权清楚。
16、广州市房地产面积计算技术要求关于要求是什么？
为加强房地产管理，适应本市房地产市场发展，依照国家实施《房地产测量规范》和《建筑面积计算规则》，结合广州市实际，制订了测算面积技术要求。适适用于广州市城镇区域内房地产登记、交易、评定、抵押、仲裁、征地拆迁，以及国有土地使用权出让和转让面积测量计算，其内容包含 房地产面积计算范围、计算房地产面积范围、不计入单位或个人用地面积、特殊情况下关于面积计算技术处理、房屋建筑结构/层数及其表示、要求关于部分术语含义等内容。
17、办理预售协议登记需要提交什么材料？
申办人应提交证件材料
1、建设工程规划许可证和施工许可证；
2、开发企业营业执照和资质等级证书；
3、投入资金达成工程建设总投资25％以上证实；
4、工程施工协议；
5、《商品房预售许可证》和商品房预售协议。
18、请说明二手房地产买卖程序怎样？
(l)订立买卖契约。买卖契约应包含以下主要条款：房产坐落位置、产权情况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；
(2)递件。接收房地产交易管理部门审查。通常先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验关于证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易房屋进行估价。房地产交易管理部门依照产权性质和购置对象，按审批权限申报关于责任人审核同意后，经办人将通知买卖双方办理立案手续、买卖双方在契约上署名盖章；
(3)缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；
(4)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新房产证。
19、房地产测绘结果三种图件是什么？
房产图是房产产权产籍管理主要资料。按房产管理需要可分为３种：房地产分幅平面图（地籍图）、房地产分丘平面图（分宗图）、分层分单元平面图（分户图）。
20、请述共有公用建筑面积分类？什么是套内建筑面积？
公用建筑面积由以下两部分组成：A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其余功效上为整栋建筑物服务公共用房和管理用房建筑面积。B.套与公用建筑空间之间分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积二分之一。
套内建筑面积：建筑物内组成面积，主要包含A、套（单元）内使用面积B、套内墙体面积（商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间分隔墙以及外墙包含山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积），套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三者之和。
21、怎样做好房地产投资顾问。
房地产投资顾问主要分为两种：房地产经营投资顾问和房地产置业投资咨询顾问。
房地产经营投资顾问，主要是指帮助投资者以开发、买卖或租赁房地产等形式，进行营利性活动。需要具备良好知识（企业策划知识、财务知识、房地产经济常识、市场营销知识、项目管理知识、建筑知识、人文基础知识等）和素质（参考26题）
房地产置业投资顾问，是指帮助投资者购置房地产后出租、出售经营行为。要求善于把握住宅市场供需脉搏，抓住有利时机入市和出手，在满足投资者赢利需求基本前提下实现房产未来增值。不但需要房地产市场分析、预测与判断能力，还应具备丰富市场经验。
其余可补充：
扎实房地产行业专业知识,并对房地产现投资情况有比较细掌握
了解其它基金\股票等关于收益率及风险等投资知识
了解住宅与商业投资不一样
对客户服务专业态度,站在客户立场上考虑问题
为客户实现投入产出比合理投资
自信真诚主动友善沟通态度，强有力沟能技能
丰富社会经验与理财知识
清楚目标与坚韧执行力
22、策划在房地产发展、营销工作中作用和关键是什么？（书《理论与实务》P78）
房地产市场营销是一门刚才兴趣新学科，也是一门实践性很强学科，它对于提升房地产企业经营管理水平和竞争力，规范房地产市场及满足人们生产生活需要都具备尤其主要意义。
１） 有利于提升房地产企业经营管理水平和竞争力；
２） 有利于房地产市场发育和规范；
３） 有利于消费者需求满足。
关键是确保投资安全和利润最大化。
23、房地产法与规划法、建筑法、住宅法关系（非标准答案）
房地产法与规划法关系：城镇规划是城镇建设“龙头，是房地产业发展前提。不符合经过同意城镇规划房地产项目应为违章建设。我们必须充会认识城镇规划主要性及其对房地产业直接影响。
房地产法与建筑法关系：房产客体（或载体）为房屋等建筑物及其余构筑物。建筑工程质量和安全，事关重大。所以人们常说：“百年大计，质时第一”。
房地产法与住宅法有着亲密联络。广义地考查，房地产法调整房地产开发、经营和管理中发生经济关系，并不存在一部包罗万象房地产法。
24、从事策划工作人员需要哪些基本素质和要求
答：房地产策划人员经应具备以下素质和要求：
1) 对民族传统文化和人文精神有普遍认识；
2) 对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深刻了解；
3) 对民族以及世界建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较为全方面了解；
4) 对各种营销理论、微观经济理论有着系统而又深刻认识；
5) 深喑各种广告、品牌传输理论精义，熟练利用宣传造势手法，同时具备较强驾驭语言能力；
6) 对艺术和美想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力；
7) 对设计技术处理和建筑施工有一定认识。
25、房地产价格特征是什么？
答：房地产价格特征主要有以下４个：
１） 交换代价和租金能够转换；
２） 房地产价格实质上是房地产权益价格；
３） 房地产价格具备时间连惯性；
４） 房地产价格个别性强。
26、市场营销主要策略有哪些？
房地产市场营销主要基本策略，依然是以4p为主，主要是指产品、价格、营销渠道、促销策略。
产品策略，主要是指产品类型、产品开发策略等；
价格策略，主要是指房地产价格即组成、房地产定价方法、房地产定价策略；
营销渠道，主要是包含发展商直接销售、委托代理商销售、房地产经纪人销售；
促销策略，主要包含房地产促销方式（广告、人员推销、销售推广、公共关系）、房地产营销广告。
针对4p理论一些不足，也出现了一些理论：
4C理论，强调用户、成本、便利和沟通主要性；
4R理论，主要是在4c理论上提出新理论，强调关联、反应、关系和回报主要性
27、企业进行促销活动基本方式是什么？
答：为了实现房地产促销目标，能够使用不一样促销方式。惯用有４种形式：广告、人员推销、销售推广和公共关系。
28、为何要建立规范化房地产市场？
1) 有利于协调房地产与国民经济增加关系。房地产业和国民经济关系亲密，在国民经济中占有主要地位。在推进国民经济增加三驾马车中具备主要作用；
2) 有利于防止房地产泡沫产生。房地产业在我国是新兴支柱产业，具备投资和消费两个功效，规范化市场能够延缓或防止泡沫产生；
3) 有利于土地有效利用，使得社会整体利益得到表现；
4) 有利于房地产结构优化，能够使得房地产商品适销对路，实现有效供给；
5) 有利于规范市场主体行为，降低交易费用，提升交易效率；
6) 有利于调整房地产市场主体收益，促进国民经济增加、维护企业和消费者正当权益。
29、房地产税收主要种类有哪些？
答：１）土地增值税；２）城镇土地使用税；３）耕地占用税；
４）固定资产投资方向调整税；５）房产税；６）契税；
30、什么叫房改房?
已购公有住房，是指城镇职员依照国家和县级以上地方人民政府关于城镇住房制度改革政策要求，按照成本价或者标准价购置已建公有住房。按照成本价购置，房屋全部权归职员个人全部，按照标准价购置，职员拥有部分房屋全部权，通常在5年后归职员个人全部。
31、二手房交易时卖方必须提供哪些资料，买卖双方需要缴纳哪些费用？
答案一：卖方必须提供产权资料和身份证实资料，包含，房地产权证（房地产共有正、房地产权属证实、他项权证）和身份证（营业证书/身份证实、法定代表人证实、代理人证实等）。双方需要交纳税费有：交易契税、交易印花税、交易管理费、交易登记费、测绘晒图、产权印花税、个人所得税、营业税、土地增值税、土地出让金、土地契税、房改房购分摊、涂销抵押登记费等。
答案二：卖方需提供材料：
1、产权人身份证
2、户口本
3、房屋产权证
4、原购房发票（复印件）、原购房协议
5、共有些人意见书
6、结婚证/未婚证复印件
7、产权人印鉴
8、土地使用证（限市局过户商品房）
9、已购公有住房和经济使用房上市出售申请确认表。
二手房交易包括税费有：
1、契税2、营业税3、个人所得税4、交易费5、登记费
32、小区绿化基本准则
答：尽可能做到建筑物之间园林绿地均衡配置，充分利用小区边角及不宜建筑地段，布置绿地。从健康实用角度出发，以人为本为标准，设计舒适健康居住环境。
33、房地产纠纷种类和处理方式是什么？
答：房地产纠纷，按其法律性质可分为两大类。
１） 民事性质房地产纠纷；
２） 行政性质房地产纠纷；
房地产纠纷，能够经过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式处理。
34、简述土地基本特征
1、土地自然特征：承载力；位置固定性；数量固定性；耐久性；个别性；
2、土地人文特征：用途多样性；社会经济位置可变性；合并及分割可能性。
35、简述对房地产中介服务人员职业道德要求？
对房地产中介服务人员职业道德要求主要有以下几个方面：
１） 老实、信用标准；
２） 独立、客观、公正标准；
３） 专业胜任能力要求；
４） 对客户责任；
５） 依法经营，公开、公平竞争标准
６） 其它标准
36、简述房地产项目策划概念？
答：房地产项目策划,是指依照房地产市场特征和发展方向,周密制订出能使房地产开发项目市场定位准确,具备创造性、竞争性、可操作性,近期远期经营目标统一协调工作计划和策略.使房地产项目开发、市场营销活动有步骤、有秩序展开，并依照市场情况不停修正，最大程度提升开发项目标社会、经济和环境综合收益，躲避市场风险。
其主要特点是：创新性、明确方向性、现实可行性、可操作性、系统性和规范性。
37、房地产市场细分标准和程序
答：房地产市场细分应该遵照以下标准：１）可衡量标准；２）盈利标准；３）可实施标准；
市场细分程序：１）依照需要选定产品市场范围。２）列举潜在用户基本需求。３）依据消费者需求详细内容，初步确定能够划分为哪几个细分市场。如住宅能够分为别墅、公寓等。４）研究细分市场。５）测量各细分市场规模。６）选择目标市场，设计市
场营销策略。
38、房地产经纪业务程序(<理论与实务>书P355)
１）接盘关键点。搜集物业资料；明确委托关系；提供个案资料；
２） 物业调查。核实产权；现场查勘；
３） 广告宣传。广告形式多样；广告内容真实；广告要有个性；
４） 客户查询。勤接待查询；了解客户需求；索取客户资料；尽早知告佣金标准；
５） 接收委托及检视物业。签署委托协议；帮助检视物业；锁匙处理；
６） 洽商议价。公平、公正及公开标准；口说无凭，以合约为准；尽可能提供参考数据；
７） 签约成交。暂时合约；正式合约；
８） 定金及付款。定金；楼款；按揭；按金；租金；
９） 产权过户和登记手续。转移登记；租赁登记；
１０） 佣金、交吉及后续服务。佣金；交吉；后续服务。
39、广州市房地产中介行业存在主要问题，并提出处理提议
一是未取得《预售许可证》而私自预售商品房；
二是商品房销售中广告虚假，面积不实，违规分摊等欺诈行为；
三是不按时、按质兑现售前承诺，坑骗消费者；
四是物业管理不规范，收费不透明，多收费，少服务；
五是中介机构鱼目混杂，虚假信息充满市场；
六是存在着隐形市场非正规二级市场，有待规范；
七是在经济适用房和商品房开发中土地出让，使用存在着实际上“双轨制”；
八是产权证办理滞后和产权证遗留问题，影响二级市场全方面开启，二级市场开启不好，一个主要原因就是产权证问题；
九是行业行政管理效率和质量较低，监管和执法人员素质有待提升；
十是对潜在市场引导不够，等等。
现在我国房地产中介从业人员素质还有待提升，房地产中介活动中存在着大量不规范行为。只有采取有效方法，才能使我国房地产市场中介业健康发展。主要方法应该包含：
１） 严把房地产中介服务业经纪人、估价师资格审查、考试，颁证及注册关，提升房地产中介服务业从业人员文化素质和业务素质，加强中介人员后续教育。
２） 尽可能发挥房地产行业协会作用。
３） 加紧立法，以法律作为监管伎俩。
40、怎样才能做一名合格房地产中介人员？(<理论与实务>书P6)
１）具备一定房地产经济理论和相关经济理论水平，并具备丰富房地产专业知识。
２）能够熟练掌握和利用与房地产经纪业务相关法律。法规和行业管理各项要求。
３）熟悉房地产市场流通步骤，具备熟练实务操作技术和技能。
４）具备丰富房地产经纪实距经验和一定资历，熟悉市场行情改变，有较强创新和开拓能力，能创建和提升企业品牌。
５）有一定外语水平。
41、我国土地出让制度有哪几个？（待落实）
答：（出让、转让、划拨）（土地使用权出让能够采取招标、拍卖、挂牌、协议四种方式）
42、房地产领域现行法规体系中有哪几部法律？(<法律基础知识>P37)
答：城市房地产管理法；土地管理法；城市规划法。
43、我国房地产法基本标准是什么？
我国房地产法基本标准归纳以下：１）土地公有标准；２）土地有偿使用标准；３）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地标准；４）房地产综合开发标准；５）城镇住房商品化标准；６）宏观调控与市场调整相结合标准
44、我国房地产法调整对象内容是什么？
房地产法有着特定调整对象，既不是调整通常民事关系，也不是调整普通商品交易关系，它调整是与房地产开发、交易和管理关于各种社会关系，详细地说，房地产法调整对象包含房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。
(1)房地产开发关系，是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生法律关系，包含两方面内容，第一，取得土地使用权；第二，在取得土地使用权土地上建造房屋。
(2)房地产交易关系，是指参加房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为各方当事人在房地产交易过程中产生法律关系，主要包含：房地产开发商对特定房地产拥有全部权关系、开发商或全部权人将房地产出售给他人时所形成转让关系、房地产权利人将房地产出租给他人所形成租赁关系以及抵押关系。
(3)物业管理关系，是指物业全部者(业主)委托特定物业管理企业对其全部物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生法律关系。物业管理包括面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都能够经过这种方式来进行管理。
(4)房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律要求对房地产市场实施管理、监督、检验时发生法律关系。这种法律关系同前几个关系不一样，经典特征是其主体法律地位不平等，是管理与被管理关系。
45、怎样进行危机处理？
一、调查、掌握事故原因
1、快速成立以企业领导和公共关系人员组成处理事故暂时机构，把握事态发展动向，确定事故处理基本方针和对策。
2、查明原因，详细认真做好原始统计。
3、查明事故现实状况，事故是在扩大还是到了有效控制，原因是什么？采取了什么方法。
4、分析事故采取方法后可能出现社会影响。
二、采取正确对策，以使事故处理妥善圆满
1、让企业员工了解事故真相，尽快把企业将采取对策告诉全体员工，博得企业内部支持和谅解，号召员工同心同德、齐心协力、共度难关。
2、为防止谣言四起，应慎重地、实事求是地向外界公布事实真相。
3、假如是因为产品质量问题造成，应立刻召回产品，立刻停顿对这类产品销售，而后调查事故原因，立刻采取补救方法，安抚对方，防止消息深入扩散。
三、对事故受害方对策
1、慎重同受害方接触，表示歉意，冷静听取他们意见
2、耐心听取受害方要求及损失赔偿，即使受害方有一定责任也不宜去追究。
3、防止替企业辩护言辞，这么轻易激怒对方，使双方关系愈加剑拔弩张，不利于事件处理。
4、无特殊原因，在事故处理过程中，不要换负责处理事故人员，即便他有一些小节处理不妥，此时换人轻易引发对方更大反感。
四、对新闻界对策
事件一旦被新闻单位报道出去，将在公众中留下长久记忆，所以一定要慎重从事，切勿过分遮掩，勾起记者兴趣，寻求新闻记者了解与支持。
1、企业事先统一口径，为表示对事故高度重视，指定企业高层责任人为新闻讲话人，客观详实将事故真相以书面形式发给记者，切忌信口开河。
2、毫不保留地向记者公布事故全部真相，认真回答记者提问，假如企图掩盖事故真相，这时企业与新闻单位公共关系将全方面告急，事态将朝着不可控制方向快速发展，同时与企业有特殊关系记者在相当长时期，将无法为企业提供舆论支持。
五、对有业务往来单位对策
1、尽快如实通告发生事故消息及原因，以及正在采取对策。
2、与该事故牵连较大单位，立刻派人前往做正面解释，并约定善后事宜。
3、事故全方面处理完成后，应及时通报，并以书面形式表示道歉，以取得谅解。
六、对其余公众对策
1、经过媒体向公众公布事故处理结论和今后预防方法。
2、如有公众来访，不应拒绝会见，虚心听取提议和意见。
3、如确给小区居民带来损失，应向他们公开道歉，必要时给予一定经济赔偿。
上述对策全部实施后，并不等于事故善后已经结束，首先，新闻报道影响还会连续一个时期，另外，公众舆论也不会立刻消失，竞争对手也会在你企业形象受损时期大肆公关，广泛传输不利于你消息，所以这个时期必须主动出击，切忌躲起来等候事态逐步平息。
此时应及时向新闻单位提供关于企业赔偿受害者经济损失消息，公布事故后生产、工作恢复情况和预防方法实施情况，并设专员接待公众来信来访和新闻单位记者，从而转化不利原因，尽快恢复企业声誉，重新赢得广大公众信任。
46、房地产中介服务特点是什么？
答：房地产中介服务，是房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪等活动总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务经营活动；
房地产价格评定，是指房地产进行预算，定其经济价值和价格经营活动；
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务经营活动。
其特点主要是：
1) 人员特定。从事房地产中介服务人员必须是具备特定资格专业人员，并不是全部人都能够从事房地产中介服务活动或者提供房地产中介服务；
2) 委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行，并在当事人委托范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求服务；
3) 服务有偿。房地产中介服务是一个服务性经营活动，委托人应按照一定标准向房地产中介服务机构支付酬劳、佣金
47、房地产权属档案特点
1、专业性
(1)权属档案产生于房地产专业部门。权属档案是权属管理活动中形成历史统计。房地产部门是产生权属档案专业部门。
(2)权属档案是专业性材料。房地产权属管理工作尤其是权属登记工作，面广量大，政策性强，形成档案材料专业性强。权属档案在内容和形式上与通常公文有显著区分，内容上反应房地权属情况和房地位置和面积大小，文件名称采取房地产专业术语多，形式上，结构规范，多为表格式、填写式。
(3)权属档案有自己专业管理方法。房地产管理部门在档案管理中形成了以图档卡为主要内容权属档案。图指房地产平面图包含分丘图、分层分户图，反应权属范围，形象直观；档指产权文字档案，反应产权来龙去脉，详尽细致，真实可靠；卡指房地产卡片包含录入电脑房地产情况表，它概括了档案内容，填补了图不足，反应产权简练明白。三位一体，以地号(丘号)为中心，各有侧重，相辅相成。这种权属档案，适合产权管理需要。
2 、动态性
权属档案动态性是权属档案最显著特点。权属档案形成后，房地产权属和房地情况并不是固定不变，伴随产权人改变，房屋损坏崩塌，城市建设发展，房地产市场活跃，房屋买卖、交换、继承、赠与、分析等权属转移不停发生，房屋拆除、翻改、扩建日趋频繁，土地分割、合并等房地变更又不可防止。因而房地产权属处于不停转移和变更之中，具备极强动态性。现在，权属档案因产权变更引发异动每年约有20％。伴随产权人改变、房屋现实状况变更，权属档案体系中图、档、卡、册必须作对应更改，档案目录甚至于档案材料要作动态注记，档案必须及时补充新材料，以确保档案真实性、系统性和完整性。产权动态性，使权属档案成为“活”档案。
3、真实性
权属档案是产权沿革历史统计，这种统计必须与实际相符，记载产权人，产权范围必须清楚，能在产权审核和排解产权纠纷中起凭证和参考作用。真实性是权属档案生命，也是发挥档案现实效用基础和前提。
4、完整性
权属档案完整性表现在两个方面，一是房地结合，二是图、档结合。 (1)房地结合。房屋权属登记应该遵照房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致标准。房产全部权发生转移，土地使用权要与之相一致，同时也要发生转移。所以，作为权属管理统计房地产档案也应紧密结合，要确保土地和房屋档案完整，不能人为地割裂房地产档案之间有机联络。
(2)图档结合。房地产平面图上注记丘号(地号)，这种丘号，可看成为查找档案索引。假如离开档案，则纯粹是毫无意义几何线条，失去了它产权含义，反之，档案离开图，产权范围则不明。只有图档结合，才能把产权真正反应清楚。
5、价值性
房地产属于不动产，价值高，在单位和个人财产组成中占有主要地位。所以，权属档案属于财产档案。
6、法律性
由记载房屋全部权归属凭证材料组成权属档案，具备法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷主要依据。
鉴于上述特点，尤其是权属档案专业性和动态性，表明权属档案应由房地产
48、广州在房地产经纪收费中存在哪些问题，怎样处理？
1、乱收费问题。现在三级市场在收费上，并没有形成一个完全统一标准。不一样企业在操作时收费标准不一，致使用户对中介质疑较多；另外在二手楼买卖中收费项目和名目比较混乱，缺乏统一操作。
2、操作吃差价问题。吃差价问题一直是经纪行业中公开黑幕. 有地方出台相关方法来禁止吃差价,比如北京\上海等城市,开启资金监管政策,但很多中小城市还一时无法完全躲避.
1）按类型分。环境标准按类型分为环境质量标准、污染物排放标准（或控制标准）、环境基础标准、环境检测方法标准、环境标准样品标准。处理方法：政府进行宏观调控，规范市场，对违规行为严厉处罚，达成威慑目标；经过行业自律实现中介操作时透明化，防止客户和中介企业误会
三、规划环境影响评价49、房地产中介和房地产经纪区分？
答：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪等活动总称。
（二）安全评价基本标准房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务经营活动。
50、房屋预售应符合哪些条件？你认为房屋预售存在哪些缺点？
（5）污染预防方法能否达成要求。房屋预售应该符合以下条件：
１） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
２） 持有建设工程规划许可证；
第五章 环境影响评价与安全预评价３） 按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资额２５％以上，并已经确定施工进度和完工交付日期；
４） 房屋预售实施许可证制度。
期房预售制度市场风险。期房预售制度在发挥其主动作用同时，其因有弊端也伴随时间推移越来越严重地暴露出来。期房预售制度还在很大程度是助长了期房炒作和投机。期房预售制度最大缺点是制造了一个复杂法律关系：首先，开发商在办理产权过户登记前在法律上仍保有商品房全部权。期房预售制度提升了积累资金使用效率。期房预售制度降低了房地产开发行业准入门槛。
51、《城市房地产管理法》要求五项基本制度是哪几个？
答：１）目标地有偿有限期使用制度；
『正确答案』B２）房地产价格申报制度；
３）房地产评定制度；
４）房地产价格评定人员资格认证制度；
５）房地产权属登记发证制度
4.广泛参加标准。52、房地产企业资金组成哪几个？
企业自有资金+银行贷款
（4）依照评价目标、要求和评价对象特点、工艺、功效或活动分布，选择科学、合理、适用定性、定量评价方法对危险、有害原因造成事故发生可能性及其严重程度进行评价。企业自有资金+信托计划
2. 环境敏感区界定股权融资+银行贷款
企业自有资金+房地产基金
53、住宅小区规划设计五要素是哪些？
第一节 环境影响评价１）以迂回设计增强空间层次感；
２）采取封闭式确保居民居住生活优越感；
３）重视不一样社会阶层居民融洽，混居；
４）规划和设计模式注意承接传统文化；
５）小区园林景观要善于水景提升居住品质和项目价值。
展开阅读全文
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
