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商品房销售关键法律问题解析

目 录
第一讲 部分关键协议概念及应注意法律问题
一、 协议成立与协议生效
二、 协议效力待定
三、 无效协议与无效协议条款
四、 格式条款法律问题
五、 定金与订金问题
第二讲 商品房销售时常常见到概念
一、 房屋面积
二、 税费概念
三、 商品房销售常见名词解释
四、 商品住宅价格组成
第三讲 商品房销售广告与宣传资料法律风险问题
一、 目前商品房销售广告与宣传存在违法行为关键类型
二、 商品房广告法律性质定位
第四讲 商品房预售法律要求
一、 商品房预售协议法律定义
二、 商品房预售协议成立有效条件
第五讲 商品房买卖协议关键条款法律分析
一、 商品房买卖协议文本
二、 套内建筑面积与分摊共有面积处理
三、 怎样确定所交付商品房面积
四、 计划、 设计变更处理
第六讲 商品房买卖贷款法律分析
一、 住房公积金贷款条件
二、 住房公积金贷款金额和期限
三、 商品房住房贷款额和期限
四、 非居住房屋贷款
第七讲 商品房交付使用及其质量确保
一、 商品房交付要求
二、 交付时应提供文件
三、 商品房保修责任与保修期限
四、 商品房质量与协议解除
第八讲 商品房维修基金
一、 首期维修基金交纳
二、 维修基金专户开立
三、 维修基金使用
第九讲 商品房买卖转移登记和权证办理
一、 商品房买卖转移登记需要提交资料
二、 预购商品房预告登记、 单方预告登记
三、 房地产权证（小产证）办理时限

第一讲 部分关键协议概念及应注意法律问题
一、 协议成立与协议生效
协议成立, 是指订约当事人就协议关键条款达成合意, 即双方当事人意思一致; 而所谓协议生效, 是指已成立协议在当事人之间产生了一定法律拘束力或称法律效力。在协议关系实践中, 协议成立是协议生效前提, 就多数情况来说, 协议成立与协议生效是一致, 但协议成立绝不等于协议生效, 而协议生效一定有协议成立前提, 也就是说, 无协议成立, 根本就不存在协议生效、 无效问题。
二、 协议效力待定
1.概念
协议效力待定, 是指协议成立以后, 因存在不足以认定协议无效瑕疵, 致使协议不能产生法律效力, 在一段合理时间内协议效力暂不确定, 由有追认权当事人进行补正或有撤销权当事人进行撤销, 再视具体情况确定协议是否有效。处于此阶段中协议, 为效力待定协议。
2. 类型
（1）、 无行为能力人所签订之协议。
　　（2）、 限制行为能力人缔结协议。
　　（3）、 无代理权人以被代理人名义缔结协议。
　　（4）、 无处分权人处分她人财产签订协议。
三、 无效协议与无效协议条款
无效协议是指协议即使成立, 但因其违反法律、 行政法规、 社会公共利益而无效。可见, 无效协议是已经成立协议, 是欠缺生效要件协议是不含有法律约束力协议不受国家法律保护。无效协议自始无效, 但部分条款无效, 不影响其它部分效力。
四、 格式条款法律问题
协议法司法解释二有三处条文包含: 第六条, 相关格式条款提供者提醒和说明义务细化; 第九条, 格式条款可撤销性; 第十条, 格式条款无效认定。这三个条文所依附, 关键是协议法第三十九条、 第四十条、 第五十四条等。以上所述条文, 组成了格式条款规范体系, 尤其是司法解释二第六条。第一款: “提供格式条款一方对格式条款中免去或者限制其责任内容, 在协议签订时采取足以引发对方注意文字、 符号、 字体等尤其标识, 并根据对方要求对该格式条款给予说明, 人民法院应该认定符合协议法第三十九条所称“采取合理方法”。”第二款: “提供格式条款一方对已尽合理提醒及说明义务负担举证责任。”这一条司法解释, 对于房地产交易而言也很有针对性。细心人或许发觉, 很多美奂美伦销售手册, 往往会在某个角落里用肉眼难以识别方法加上一句诸如这类免责申明: 图文均为宣传需要, 具体以实物为准, 解释权归开发商云云。在几乎全部认购书中往往夹杂一句: 认购人已查看、 了解并接收商品房买卖协议及其附件, 不得以协议内容未经协商为由拒绝签署。在商品房买卖协议附件中, 多种免责、 限责条款更是五花八门、 不一而足。尽管商品房买卖合相同资料是否属于格式协议在实践上还有争议, 不过进行必需、 合理提醒和说明, 对于开发商降低协议风险而言不无必需。尤其是依据司法解释二第六条第二款, 说明义务举证责任被分配给格式条款提供者, 对于开发商而言, 要求购房人在协议之外签署一份无疑义申明, 也不失为一个有效风险防控手段。
五、 定金与订金问题
在商品房交易中, 所说订金与定金在法律上是有显著区分。定金是一个规范法律概念, 是协议当事人为确保协议推行而自愿约定一个担保形式。商品房交易中, 买家推行协议后, 定金应该抵作价款或者收回; 若买家不推行协议, 无权要求返还定金, 发展商不推行协议, 应双倍返还定金。若协议无效, 定金条款亦无效, 收受定金一方应返还定金。
　　订金并非一个规范法律概念, 实际上它含有预付款性质, 是当事人一个支付手段, 并不含有担保性质。
　　值得一提是, 签署正式房屋预售契约之前, 买卖双方签署相关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约, 不含有房屋预售契约法律效力, 只是一份广义协议。若认购书中有定金条款, 则若购房者在签署认购书后反悔, 发展商有权没收购房者定金; 若发展商违约, 不与购房者签署正式预售协议, 则购房者有权要求发展商双倍返还定金。假如认购书中约定只是订金, 那么就不含有定金法律后果了。
　　由此可见, 定金与订金不管是从内容上还是法律后果上都有显著不一样, 在签署购房协议时, 购房者应对此有充足了解, 并依据自己实际情况慎重行事。

第二讲 商品房销售时常常见到概念
一、 房屋面积
1、 (住宅)房屋使用面积
是指住宅中以户(套)为单位分户(套)门内全部可供使用空间面积。包含日常生活起居使用卧室、 起居室和客厅(堂屋)、 亭子间、 厨房、 卫生间、 室内走道、 楼梯、 壁橱、 阳台、 地下室、 假层、 附层(夹层)、 阁楼、 (暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅内墙面水平投影线计算。
2、 (住宅)房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积, 包含阳台、 挑廊、 地下室、 室外楼梯等, 且含有有上盖, 结构牢靠, 层高2．20M以上（含2．20M）永久性建筑。
3、 成套住宅建筑面积
是指成套住宅建筑面积总和。
4、 危险房屋建筑面积
是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件, 随时有可能丧失结构稳定和承载能力, 不能确保居住和使用安全房屋建筑面积。
5、 房屋降低建筑面积
指汇报期因为拆除、 坍毁和因多种灾难等原因实际降低房屋建筑面积(包含私有房屋)。
6、 房屋产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、 市、 县房地产行政主管部门登记确权认定。
7、 房屋估计面积
估计面积是指在商品房期房（有预售销售证正当销售项目）销售中, 依据国家要求, 由房地产主管机构认定含有测绘资质房屋测量机构, 关键依据施工图纸、 实地考察和国家测量规范对还未施工房屋面积进行一个预先测量计算行为, 它是开发商进行正当销售面积依据。
8、 房屋实测面积
实测面积是指商品房完工验收后, 工程计划相关主管部门审核合格, 开发商依据国家要求委托含有测绘资质房屋房屋测绘机构参考图纸、 估计数据及国家测绘规范之要求对楼宇进行实地勘测、 绘图、 计算而得出面积。是开发商和业主法律依据, 是业主办理产权证、 结算物业费及相关费用最终依据。
9、 房屋共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。
10、 成套房屋套内建筑面积
由套内房屋使用面积, 套内墙体面积, 套内阳台建筑面积三部分组成。
11、 套内房屋使用面积
为套内房屋使用空间面积, 以水平投影面积按以下要求计算: 1）套内卧室、 起居室、 过厅、 过道、 厨房、 卫生间、 厕所、 贮藏室、 壁柜等空间面积总和; 2）套内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积; 3）不包含在结构面积内套内烟囱、 通风道、 管道井均计入使用面积; 4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
12、 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围维护或承重墙体或其她承重支撑体所占面积, 其中各套之间分隔墙和套与公共建筑空间分隔墙以及外墙（包含山墙）等共有墙, 均按水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
13、 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积, 未封闭阳台按水平投影二分之一计算建筑面积。
14、 商品房销售面积
商品房按“套”或“单元”出售, 商品房销售面积即为购房者听购置套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊公用建筑面积。
15、 共有建筑面积
(公有建筑面积)
共有面积内容包含: 电梯井、 管道井、 楼梯间、 垃圾道、 变电室、 设备间、 公共门厅、 过道、 地下室、 值班警卫室等, 以及为整幢服务公共用房和管理用房建筑面积, 以水平投影面积计算。共有建筑面积还包含套与公共建筑之间分隔墙, 以及外墙（包含山墙）水平投影面积二分之一建筑面积。独立使用地下室、 车棚、 车库、 为多幢服务警卫室, 管理用房, 作为人防工程地下室都不计入共有建筑面积。
16、 共有建筑面积计算方法
整幢建筑物建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和, 并扣除已作为独立使用地下室、 车棚、 车库、 为多幢服务警卫室、 管理用房、 以及人防工程等建筑面积, 即为整幢建筑物共有建筑面积。
二、 税费概念
公共维修基金: 依据北京市建设委员会《北京市住宅专题维修资金管理措施》第七条要求商品住宅业主、 非住宅业主根据所拥有物业建筑面积交存住宅专题维修资金, 首期住宅专题维修资金交存标准为: 独立式住宅、 非住宅为50元/平方米; 多层住宅、 非住宅为100元/平方米; 高层住宅、 非住宅为200元/平方米。
在办产权过程中包含: 登记费: 每建筑平方米0.3元; 房屋全部权证工本费: 每证收费4元; 房屋全部权证印花贴税: 每件5元。
三、 商品房销售常见名词解释
楼花: 一词最早源自香港, 是指未完工在建物。通常称卖“楼花”为预售房屋, 买“楼花”为预购房屋。
　　实际销售面积: 是指汇报期已完工房屋面积中已正式交付给购房者或已签署（正式）销售协议商品房屋面积。不包含已签署预售协议正在建设商品房屋面积, 但包含汇报期或汇报期以前签署了预售协议, 在汇报期又完工商品房屋面积。
　　外销（租）: 经相关部门同意, 销售（或出租）给境外企业和个人, 包含外国人、 外籍华人、 华侨及港澳台同胞商品房屋面积。
单元式住宅: 是指在多层、 高层楼房中一个住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯, 住户由楼梯平台直接进入分户门, 通常多层住宅每个楼梯能够安排24到28户。所以每个楼梯控制面积又称为一个居住单元。
　　期房: 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止, 所出售商品房称为期房。消费者在购置期房时应签商品房预售协议。
　　现房: 是指消费者在购置时含有即买即可入住商品房, 即开发商已办妥所售商品房大产证商品房, 与消费者签署商品房买卖协议后, 立刻能够办理入住并取得产权证。
　　商品房起价: 是指商品房在销售时各楼层销售价格中最低价格。
　　商品房均价: 是指商品房在销售价格相加以后和数除以单位建筑面积和数, 即得出每平方米价格。
　　复式商品房: 是一个经济型房屋, 在层高较高一层楼中增建一个夹层, 从而形成上下两层楼房。
　　跃层式商品房: 由上、 下两层楼面、 卧室、 起居室、 客厅、 卫生间、 厨房及其她辅助用房, 并采取户内独用小楼梯连接房屋。
　　商住住宅: 是soho（居家办公）住宅观念一个延伸。它属于住宅, 但同时又融入写字楼很多硬件设施, 尤其是网络功效发达, 使居住者在居住同时又能从事商业活动住宅行式。
　　外飘窗: 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起, 窗子三面为玻璃, 从而使大家拥有更宽广视野, 更大程度地感受自然、 亲近自然, 通常它窗台较低甚至为落地窗。
　　中空玻璃: 是对传统单玻门窗革新, 是现代门窗生产中一项新玻璃加工技术, 它由两层甚至更多玻璃密封组合, 但最关键是两层玻璃之间必需形成真空或气体（如加入惰性气体）状态, 故称“中空玻璃”, 这种技术利用使门窗隔音、 阻热、 密封、 安全性能都大大提升。
　　基价: 经过核实而确定每平方米商品房基础价格。商品房销售价通常以基价为基数增减楼层, 朝向差价后而得出。
　　七通一平（熟地）: 是指土地（生地）在经过一级开发后, 使其达成含有上水、 雨污水、 电力、 暖气、 电信和道路通以及场地平整条件, 使二级开发商能够进场后快速开发建设。
三通一平（净地）: 指土地含有上水、 雨污水和道路通以及场地平整条件。
五证两书: "五证"《建筑用地计划许可证》、 《建设工程计划许可证》、 《国有土地使用证》、 《建设工程开工证》、 《商品房销售（预售）许可证》“两书”《商品房质量确保书》、 《商品房使用说明书》
一般住宅: 通常是以家庭为单位居住, 2房3房为主力, 品质档次高低不一样。居住人群要看中居住环境, 绿化, 学校等配套。因为是长久居住, 所以要关心物业费, 水电费等开支, 交通便利也很关键, 不过较之商用人群还是有一定容忍度, 许可新盘以后再完善相关生活配套设施。
建筑容积率: 是指项目计划建设用地范围内全部建筑面积与计划建设用地面积之比。隶属建筑物也计算在内, 但应注明不计算面积隶属建筑物除外。
建筑密度: 即建筑覆盖率, 指项目用地范围内全部基底面积之和与计划建设用地之比。
绿化率: 是指计划建设用地范围内绿地面积与计划建设用地面积之比。
四、 商品住宅价格组成
依据北京市物价局颁布《北京市商品住宅销售价格组成》第四条要求商品住宅销售价格由开发成本费用、 期间费用、 税金、 依法应该缴纳其她行政事业型收费和利润组成。其中可列入住宅开发成本费用包含土地使用权取得费、 前期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施建设费、 公共配套设施建设费、 开发间接费; 期间费用是指商品住宅开发期间管理费用、 财务费用、 销售费用等与住宅开发项目相关支出; 税金为依据国家税收法律、 法规要求应该缴纳营业税、 城市维护建设税、 教育费附加等; 商品住宅开发期间依法应该缴纳其她行政事业性收费包含城市基础设施建设费。

第三讲 商品房销售广告与宣传资料法律风险问题
一、 目前商品房销售广告与宣传存在违法行为关键类型
1、 商品房环境方面宣传
2、 商品房使用功效广告
3、 表明提供优惠或附赠予礼品和其它法律严禁用语广告
4、 表明商品房证号、 面积、 价格等方面广告
二、 商品房广告法律性质定位
1、 要约邀请与要约概念
依据《协议法》要求, 要约邀请, 是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不一样, 要约邀请仅仅是预备签订协议行为, 对发出人而言没有法律拘束力, 即使相对人作出承诺, 也不能成立协议。在实践中, 要判定是要约还是要约邀请往往不是一个简单过程。我们能够简单地这么了解, 要约邀请对发出人没有约束力, 要约对发出人有约束力。
2、 中国司法实践中将售房宣传广告视为要约要求
依据最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第三条要求商品房销售广告和宣传资料为要约邀请, 不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 应该负担违约责任。此条有两层含义: 其一在通常情况下, 商品房销售广告和宣传资料内容往往不够具体、 明确, 通常不含有要约意思, 应依据《协议法》第十五条第一款要求, 认定其不含有协议要约要件, 性质为要约邀请, 对双方当事人均不产生协议约束力。其二只要含有以下条件, 就应该视为要约: （1）、 对商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明与允诺; （2）、 此说明和允诺应该具体确定; （3）、 对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响。对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 即应该负担违约责任。

第四讲 商品房预售法律要求
一、 商品房预售协议法律定义
商品房预售协议, 是指房地产开发商企业（以下统称出卖人）或代销商与买受人签署, 由开发商或代销商承诺向买受人到期交付房屋, 买受人支付购房款协议。交付房屋一方称为出卖人, 支付购房款一方称为买受人。商品房出卖人和买受人双方约定, 出卖人在约定时间内将建成商品房全部权转移于买受人, 买受人向出卖人交付定金或部分房款并按期接收商品房书面协议。
二、 商品房预售协议成立有效条件
1、 商品房预售协议主体必需合格
2、 商品房预售协议形式必需符正当律要求

第五讲 商品房买卖协议关键条款法律分析
一、 商品房买卖协议文本
依据《城市商品房预售管理措施》要求, 商品房预售后, 开发企业应该与承购人签署商品房预售协议。商品房预售协议就是要求在房屋预售中, 开发商和购房者之间权利义务协议。
二、 套内建筑面积与分摊共有面积处理
商品房建筑面积由套内面积和分摊共有建筑面积组成, 套内建筑面积部分为独立产权, 分摊共有建筑面积部分为共有产权。
三、 怎样确定所交付商品房面积
依据相关要求, 在商品房交付时, 开发商会向买受人公告其委托有资质房产测绘机构出具商品房面积实测技术汇报书, 并向买受人提供该商品房面积实测数据。
四、 计划、 设计变更处理
依据相关要求及协议约定, 经计划行政主管部门委托设计审查单位同意, 建筑工程施工图设计文件下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功效, 出卖人应该在设计审查单位同意变更之日起10日内, 书面通知买受人。出卖人未在要求时限内通知买受人, 买受人有权退房。买受人应该在通知送达之日起15日内做出是否退房书面回复。买受人逾期未给予书面回复, 视同接收变更。

第六讲 商品房买卖贷款法律分析
一、 住房公积金贷款条件
依据《北京住房公积金贷款措施》第七条要求借款人须含有下列条件: （一）含有正当有效身份; （二）含有完全民事行为能力; （三）含有稳定职业和收入, 信用情况良好, 有偿还贷款本息能力; （四）购置、 建造、 翻建、 大修自住住房; （五）含有购置、 建造、 翻建、 大修自住住房协议或相关证实文件; （六）符合委托人要求相关贷款住房公积金缴存条件; （七）提供委托人认可担保; （八）借款人夫妻双方均无还未还清住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款; （九）符合委托人要求其她条件。
二、 住房公积金贷款金额和期限
依据《北京住房公积金贷款措施》要求公积金贷款实施限额管理, 每笔贷款金额应该同时符合下列限额标准: （一）不得超出房屋评定价值或实际购房款（以二者中较低额为准）一定百分比; （二）不得超出单笔贷款最高限额。现在, 住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。贷款期限由委托人和借款人约定, 最长不得超出30年。
三、 商品房住房贷款额和期限
依据《中国建设银行个人住房贷款措施》第七条要求贷款额度最高为所购（建、 大修）住房全部价款或评定价值80%, 贷款期限最长为30年。
四、 非居住房屋贷款
购置非居住房屋只能商业贷款并以商品房作抵押。
第七讲 商品房交付使用及其质量确保
一、 商品房交付要求
商品房交付时应符合交付条件即该商品房已取得计划验收同意文件和建筑工程完工验收立案表而且含有资质房产测绘机构出具该商品房面积实测技术汇报书。
二、 交付时应提供文件
开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经完工验收合格文件。向购房人提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》。
三、 商品房保修责任与保修期限
依据《商品房销售管理措施》第三十三条要求, 房地产开发企业应该对所售商品房负担质量保修责任。当事人应该在协议中就保修范围、 保修期限、 保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书约定保修期存续期; 存续期少于《商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度要求》（下称, 要求）中确定最低保修期限, 保修期不得低于《要求》中确定最低保修期限。
1月30日施行国务院《建筑工程质量管理条例》要求, 建设工程承包单位向建设单位出具质量保修书最低保修期为: （一）基础设施工程、 房屋建筑地基基础工程和主体结构工程, 为设计文件要求该工程合理使用年限; （二）屋面防水工程、 有防水要求卫生间、 房间和外墙面防渗漏, 为5年; （三）供热与供冷系统, 为2个采暖期、 供冷期; （四）电气管线、 给排水管道、 设备安装和装修工程, 为2年。
1998年9月1日施行《商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度要求》要求, 《商品住宅实施质量确保书和住宅使用说明书制度要求》要求各部位最低保修期为: 1、 屋面防水3年; 2、 墙面、 厨房和卫生间地面、 地下室、 管道渗漏1年; 3、 墙面、 顶棚抹灰层脱落1年; 4、 地面空鼓开裂、 大面积起砂1年; 5、 门窗翘裂、 五金件损坏1年; 6、 管道堵塞2个月; 7、 供热、 供冷系统和设备1个采暖期或供冷期; 8、 卫生洁具1年; 9、 灯具、 电器开关6个月; 10、 其她部位、 部件保修期限, 由房地产开发企业与用户自行约定。 举个例子来说, 假设房屋于12月31日完工, 而开发商于12月31日向买受人交房, 则此时施工单位对屋面防水剩下保修期为4年, 要求中3年低于该存续期, 则保修期应为4年; 如开发商于12月31日向买受人交房, 施工单位剩下保修期为2年, 少于要求中3年最低保修期, 则保修期应为3年。买房人可与开发商协商延长保修期, 但开发商不得要求缩短保修期, 其私自缩短保修期行为无效。
在保修期限内发生属于保修范围质量问题, 房地产开发企业应该推行保修义务, 并对造成损失负担赔偿责任。因不可抗力或者使用不妥造成损坏, 房地产开发企业不负担责任。
交付使用房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应该负担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复, 买受人能够自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间造成其她损失由出卖人负担。
四、 商品房质量与协议解除
最高人民法院《商品房买卖协议纠纷解释》第十三条要求: “因房屋质量问题严重影响正常居住使用, 买受人请求解除协议和赔偿损失, 应予支持。交付使用房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应该负担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复, 买受人能够自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间造成其她损失由出卖人负担。”
该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准, 将商品房质量问题分为两类: 严重影响正常居住商品房质量问题和通常质量问题。
1．通常质量问题, 出卖人应该在保修期内负担修复责任
2．因商品房质量问题严重影响正常居住使用, 买受人享受协议解除权, 并能够请求赔偿损失

第八讲 商品房维修基金
一、 首期维修基金交纳
公共维修基金指是住宅共用部位、 共用设施设备维修基金, 专题用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后大修、 中修、 更新和改造。
依据北京市建设委员会《北京市住宅专题维修资金管理措施》第七条要求商品住宅业主、 非住宅业主根据所拥有物业建筑面积交存住宅专题维修资金, 首期住宅专题维修资金交存标准为: 独立式住宅、 非住宅为50元/平方米; 多层住宅、 非住宅为100元/平方米; 高层住宅、 非住宅为200元/平方米。本措施所称多层住宅、 非住宅是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)建筑; 高层住宅、 非住宅是指地上结构最高层数为七层以上(含七层)建筑。
商品住宅业主、 非住宅业主应该在办理房屋入住手续前, 将首期住宅专题维修资金存入住宅专题维修资金专户。商品住宅业主、 非住宅业主未按本措施要求交存首期住宅专题维修资金, 建设单位不得将房屋交付购置人。
售房单位能够代收住宅专题维修资金但应该出具由市财政主管部门统一监制北京市住宅专题维修资金专用票据。
二、 修基金专户开立
依据北京市建设委员会《北京市住宅专题维修资金管理措施》要求业主大会成立前, 商品住宅业主、 非住宅业主交存住宅专题维修资金, 由市住房资金管理部门负责日常管理。经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、 市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定, 由市住房资金管理部门委托本市一家商业银行, 作为住宅专题维修资金专户管理银行, 并在专户管理银行开立住宅专题维修资金专户。开立住宅专题维修资金专户, 以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设分户账; 未划定物业管理区域, 以幢为单位设账, 按房屋户门号设分户账。
业主大会成立后, 经业主大会决议, 业主委员会能够在本市一家商业银行开立本物业管理区域住宅专题维修资金专户, 并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存住宅专题维修资金。市住房资金管理部门应该在收到申请之日起30日内, 将该物业管理区域内业主交存住宅专题维修资金账面余额划转至业主大会开立住宅专题维修资金账户, 并将相关账目等移交业主委员会。划转住宅专题维修资金时, 业主委员会应该与开户银行、 区县房屋行政主管部门签署发生本措施要求危及房屋安全等紧急情况, 需要立刻对住宅共用部位、 共用设施设备进行维修和更新、 改造时, 同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程包含业主交存住宅专题维修资金中支付对应费用授权协议书。
三、 维修基金使用
住宅专题维修资金应该专题用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后维修和更新、 改造, 不得挪作她用。
住宅共用部位维修和更新、 改造范围包含: (一)屋面防水层破损, 顶层房间渗漏; (二)楼房外墙出现雨水渗漏, 引发外墙内表面浸湿; (三)地下室出现渗漏、 积水; (四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、 脱落或空鼓率超出国家对应标准、 规范要求值; (五)增加保温层、 建筑保温层出现破损或脱落, 或建筑保温不良引发外墙内表面出现潮湿、 结露、 结霜或霉变; (六)外墙及楼梯间、 公共走廊涂饰层出现开裂、 锈渍、 起泡、 翘皮、 脱落、 污染; (七)公共区域窗台、 门廊挑檐、 楼梯踏步及扶手、 维护墙、 院门等出现破损; (八)公共区域门窗或窗纱普遍破损; (九)其它情况。住宅共用设施设备维修和更新、 改造范围包含: (一)电梯关键部件需要进行维修或更换; (二)二次供水系统设备部件磨损、 锈蚀严重; (三)避雷设施不满足安全要求; (四)配电设备部分电缆、 电线、 配电箱(柜)内元件损坏; (五)消防系统出现功效障碍, 或部分设备、 部件损坏严重; (六)楼内排水(排污)设备出现故障, 给、 排水管道漏水、 锈蚀严重、 排污泵锈蚀或其她设备损坏; (七)其她情况。

第九讲 商品房买卖转移登记和权证办理
一、 商品房买卖转移登记需要提交资料
依据《房屋权属登记收件标准》要求新建商品房买卖（首次）登记条件: 开发项目取得房屋全部权证、 国有土地使用证（有偿用地）。
（1）房屋买卖协议（原件, 核验两本加贴印花税协议）;
3月15日以后签署商品房预售协议, 提交网上签署预售协议; 1月1以后签署商品房现房买卖协议, 提交网上签署现房买卖协议;
（2） 签署预售协议, 买卖双方相关房号、 房屋实测面积和房价结算确定书（原件）;
（3）房屋记录表、 分户平面图二份（原件）;
（4）专题维修资金专用收据（1999年1月1日以后签署购房协议）;
（5）契税完税或减免税凭证;
（6）外国人、 港澳台同胞、 境外法人和其她组织购置房屋, 提交北京市涉外项目国家安全审查同意文件;
（7）外国驻华使馆、 领事馆购置房屋, 提交外交部同意购房文件。
二、 预购商品房预告登记、 单方预告登记
1、 预告登记指当事人约定买卖期房时, 为了限制债务人处分该不动产, 保障债权人未来取得物权而作登记。也就是说在商品房预售中, 购房者能够就还未建成住房进行预告登记, 以制约开发商把已出售住房再次出售或者进行抵押。
物权法第20条要求: “当事人签署买卖房屋或者其她不动产物权协议, 为保障未来实现物权, 根据约定能够向登记机构申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记权利人同意, 处分该不动产, 不发生物权效力。 ”“预告登记后, 债权消亡或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记, 预告登记失效。”
2、 单方预告登记是上海市房屋土地管理局首次推出, 即购房者在申请购房预告登记后则可取得土地使用权、 房屋全部权或房地产她项权利优先请求权。这项登记制度被认为是能够避免因为房价上升卖房人违约而给购房者带来风险。然而, 在房价下跌时肯定产生相反情形, 即购房者会千方百计逃避推行协议。而这时候, 卖房者假如在签署协议后在房交中心办理单方预告登记, 也能得深入保护。
三、 房地产权证（小产证）办理时限
依据《房屋权属登记工作规范》北京市建设委员会要求单户办理房产证时间为10个工作日, 批件办理房产证时间为30个工作日。