土地一级开发协议书模板.docx

 土地一级开发协议书 

甲方:  

乙方: *****有限企业  

为落实落实                 精神, 依据相关法律法规之要求, 甲乙双方本着老实信用、 平等互利标准, 经协商一致, 签署本委托协议（以下简称本协议）。 
第一条 
土地一级开发范围 
本协议所指土地一级开发范围:          区开发用地。（详见《      区控制性计划》） 
         区土地一级开发实施, 须根据甲方制订土地开发投资计划进行实施。开发要遵照“统一计划、 分区开发、 分期实施”标准进行。甲方有权对开发实施方案、 开发具体内容和投资计划作合适调整。 
第二条 
土地一级开发开发模式 
甲方就上述开发范围内征地批后实施、 拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方法交由乙方实施。 
土地一级开发实施方法:  
1、 征地批后实施及拆迁: 甲方与乙方共同委托区相关有拆迁资质单位进行拆迁, 拆迁协议由甲方与乙方共同与拆迁单位签署, 拆迁价格由甲方与拆迁单位确定。 
2、 市政设施配套建设项目开发建设由甲方下达设计任务书, 乙方委托第三方进行设计。设计完成后, 由甲方组织对设计及投资概算进行审查同意。乙方按同意设计组织施工。重大设计变更（造成投资增加超出    万以上）报甲方同意。 
第三条 
土地一级开发委托内容  
1、 依据本委托协议办理相关前期手续;
2、 实施征地批后实施工作;  
3、 实施拆迁工作

4、 完成地上物拆除、 地下构筑物拆移、 渣土清运、 围墙施工、 场地平整等工作;  
5、 组织市政基础设施建设, 市政基础设施建设项目包含: 道路、 河道、 泵站、 景观绿化、 供电项目、 交管设施、 路灯工程、 教育文化、 公益配套项目及市政府下达其她项目。 
6、 甲方认为其它可由受托人负担一级开发工作。 第四条 
土地一级开发总费用 
土地一级开发总费用包含土地一级开发直接成本、 间接成本和甲方支付给乙方土地一级开发委托开发收益。土地一级开发总费用最终确定以决算审计汇报为准。 
1、 土地一级开发直接成本包含:  
⑴、 一级开发工作相关前期费用, 包含但不限于项目可研及实施方案编制、 勘查、 测绘、 钉桩、 地上物评定、 环评、 交评等实际产生费用;  
⑵、 征地批后实施、 拆迁赔偿费;  
⑶、 土地整理、 交付过程中发生相关赔偿费用;  
⑷、 市政基础设施建设相关费用, 关键包含从协议签署开始至协议完成止所发生、 与实施协议相关直接费用和间接费用, 其中直接费用包含: 耗用材料费用、 人工费用、 机械使用费及其她直接费用; 间接费用包含: 临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生相关费用;  
⑸、 土地贮备开发供给过程中发生审计、 律师、 工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准其它支出;  
2、 土地一级开发间接成本包含:  ⑴、 财务费用;  
⑵、 管理费, 按直接开发成本1%计算;  ⑶、 营业税及附加。 
3、 委托开发收益暂根据土地一级开发直接成本6％计算。以后若有调整, 双方另行协商。 
4、 下列情况引发成本费用增加部分, 不作为实际开发成本, 由乙方自行负担:
⑴、 多种集资、 赞助、 捐赠等费用;  
⑵、 应由乙方负担违约金、 赔偿金、 罚金等经济赔偿, 以及因违法行为应负担罚款等费用;  
⑶、 乙方违反计划要求、 建设方案或设计图纸造成更正费用;  ⑷、 工程项目验收中, 发觉质量等问题, 乙方进行整改所发生费用;  ⑸、 已减免征收其她费用;  ⑹、 其她未经甲方认可费用。 
5、 土地一级开发总费用结算与支付。 
⑴为满足财务日常核实需要, 土地一级开发总费用（包含土地一级开发直接成本、 间接成本和土地一级开发委托开发收益）结算根据月末暂结算、 年底预结算和审计最终决算三阶段进行。 
每个月末甲、 乙双方财务暂以乙方实际支出土地一级开发直接成本和间接成本以及对应委托开发收益先行确定产值;  
年末再依据乙方当年实际支出土地一级开发直接成本和间接成本以及对应委托开发收益, 经甲方审核后并以工程产值确定书方法进行预结算;  
工程完工验收后再以土地一级开发总费用决算审计汇报进行最终决算。 ⑵工程预结算后, 甲方在第二年内按不低于预结算工程产值90%支付开发费用, 每季度支付进度不低于预结算工程产值20%, 在办理工程项目完工决算审计后三个月内全额将款项支付给乙方。 
第五条 
土地一级开发验收 
1、 验收内容 
土地一级开发验收由甲方组织, 分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收两种情况:  
⑴、 土地整理验收 
乙方应根据甲方指定土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达成原自然情况或自然地坪标高, 在宗地四面设置围墙（围栏）, 并使宗地达成“三通一平”（即含有施工车辆关键进出道路路由、 施工临时用水源头、 施工临时用电源头接通条件）。 
⑵、 基础设施及市政管网建设验收
乙方应根据甲方指定基础设施及市政管网投资计划分期实施建设, 并达成完工验收要求。乙方应提供完备完工验收资料。 
2、 验收组织 
乙方完成甲方确定分期、 分块土地整理计划达成验收条件, 并提供完备完工验收资料后, 应向甲方提出相关验收申请, 甲方在组织验收后应出具验收合格证实或整改意见通知。 
⑴、 乙方提前15天向甲方提出验收申请, 并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后15个工作日内, 组织完工验收。并在验收后10个工作日内出具验收意见。 
⑵、 甲方在收到申请及齐备完工验收资料后30日内不组织验收或不出具验收意见, 将视为验收合格。 
第六条 
土地一级开发监管制度 
1、 重大事项或关键步骤审核制度。关键指包含而不限于甲方对征地批后实施方案、 拆迁方案、 市政基础设施建设等方案审核和同意。 
2、 资金使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。 3、 定时报表制度。关键指乙方应在土地一级开发过程中完成定时报表制作。包含一级开发进度报表、 资金使用情况报表、 手续办理情况报表等。 
4、 招标参与制度。包含甲方参与项目拆迁、 市政设计、 施工等外包工作招标评标工作, 并对招标评标工作进行监督。 
5、 审计制度。在乙方项目实施过程中, 由甲方委派审计单位进行跟踪审计, 乙方有义务将协议支付款项凭证、 手续办理批复等资料立刻提供给审计单位。 
第七条 
甲方权利义务 
1、 负责制订土地一级开发分期进度计划, 在实施过程中有权依据实际情况立刻调整。确保取得土地一级开发实施相关同意文件。 
2、 确定分段土地整理实施目标和市政设施建设进度计划并在对应工作完成后主动组织验收。 
3、 甲方有义务为乙方融资提供可能便利条件, 如: 乙方融资所需要新城区开发建设总体计划、 土地出让情况等对应证实资料提供以及贷款所需要信用担保提供、 动产或不动产抵押、 应收帐款质押等。
4、 甲方有权对乙方实施土地一级开发全过程进行监督, 但监督过程本身不应影响开发进度。 
5、 主动组织开发成本审计和确定工作并立刻或按约定向乙方支付土地一级开发费用。 
6、 鉴于乙方承建项目均为市政配套设施工程, 所以甲方应帮助其办剪发票领用及税收返还工作。 
第八条 
  乙方权利义务 
1、 乙方应确保土地一级开发所需资金到位, 同时依据开发进度, 制订资金使用计划。 
2、 负责征地批后实施、 拆迁以及基础设施等土地一级开发具体工作实施。 3、 接收甲方对土地一级开发全过程监督管理。 
4、 按时提供工程验收和审计资料, 并配合甲方做好验收和完工审计工作。 5、 乙方应主动配合甲方工作, 在领取发票后, 对已结算价款中委托开发收益部分向甲方开具发票, 对已结算价款中土地一级开发成本部分向甲方开具收据并依据需要向甲方提供施工单位开具发票复印件。 
6、 乙方应立刻办理各工程项目付款结算审核工作, 一旦条件含有应立刻办理工程项目完工决算审计, 并根据第四条约定%作为双方最终止算金额, 当工程项目完工决算后, 乙方应向甲方进行项目移交, 并配合甲方向南京市建委进行项目深入移交工作。 
7、 未经甲方同意, 乙方不得向第三方转让一级开发项目。 第九条 
  违约责任及解除条款 
甲方未能按上述约定立刻支付土地一级开发费用时, 应负担造成土地一级开发进度计划实施拖延相关责任, 并根据应付未付款项每日万分之三标准支付违约金。延迟付款逾期超出6个月, 乙方有权解除本协议并有权要求甲方负担违约责任。 
乙方未能按约定时间使资金足额到位, 造成相关土地一级开发计划拖延完成, 应根据每日万分之三标准向甲方支付违约金。逾期超出6个月, 甲方有权解除本协议并追究乙方违约责任。
第十条    协议终止
1、 假如出现以下情况之一, 甲方有权终止本协议。 
⑴、 未经甲方同意, 乙方向第三方转让一级开发项目, 或乙方股东向第三方转让其在乙方企业所享受股权。 
⑵、 依据甲方开发进度计划, 乙方投入一级开发资金, 不能立刻到位, 影响到项目按计划完成;  
⑶、 乙方进行土地一级开发过程中, 违反计划条件和要求、 不按原定项目设计方案和施工图实施, 或者未经甲方同意私自修改设计方案, 而且不能立刻更正;  
⑷严重违反法律法规, 在项目进行过程中发生重大安全等生产事故和情况, 足以造成一级开发无法正常进行;  
2、 因乙方违约, 甲方提出终止协议, 协议终止后, 甲方收回土地一级开发权。双方即依据实际完成投资情况, 乙方在30天内提供验收和审计资料, 甲方在收到完整资料后组织验收并于收到完整资料后十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构6个月内付清扣除乙方应付违约金及甲方相关损失后土地一级开发费用。 
3、 因甲方违约原因, 乙方提出终止协议, 协议终止后, 甲方收回土地一级开发权。乙方在30天内提供验收和审计资料, 甲方在收到完整资料后组织验收并于十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构3个月内付清土地一级开发费用。 
第十一条  其她 
1、 一级开发分期分段实施, 双方另立补充协议。 
2、 开发期内, 碰到政府政策调整, 按政府政策调整后相关要求实施。
3、 本协议未尽事宜, 由协议各方另行约定。
4、 本协议一式壹拾贰份, 每方各执陆份。

第一章  合作范围、 内容及方法 

第一条 合作范围、 内容 
1、 项目名称: XXXXXXXXXXX土地一级开发项目（以 下简称“该项目”）。  2、 项目地点: XXXXXXXXXXX  
3、 开发整理规模: 土地一及开发面积约XX平方公里, 其中一期项目约XX亩。  4、 投资合作内容: 投资该项目土地一级开发工程内容（以审定同意实施施工图内容为准）。  
5、 土地一级开发工期约为XXX年。  6、 概算总投资额: 约XXX亿元人民币。  
第二章      合作标准及前期确定 

第三条  合作标准及前期确定 
1、 该项目土地一级开发根据“整体授权、 统一计划、 滚动开发、 按块核实、 开启关键、 分步配套、 有序推进”标准进行。  
2、 甲方确保乙方（项目企业）参与政府编制红线范围内各类规则（关键为概念性计划, 总体计划, 控制性具体计划及各类专题计划编制）。甲方负责协调相关政府主管机构, 根据程序同意项目整体计划, 确保项目建筑面积不低于总体地块面积百分之【 】, 其中商住面积不低于建筑用地面积百分之【 】······。 
3、 甲方需确保建筑用地指标稳定供给, 确保项目一期中项目企业确定地块在XXXX年年底前能够正式挂牌上市交易, 以后每年商住用地挂牌交易量不低于【 】亩······。 
4、 区域内约定市政道路、 城市公共公益配套项目、 城市公园及景观绿化等建设工程, 依据板块实施计划, 分期分板块搭配实施。  
5、 在具体实施过程中, 标准上分板块开启, 若条件许可可同时开启多个板块土地一级开发。
第三章  土地一级开发成本及先期投入核定 
第四条 应计该项目土地一级开发成本包含:   
1、  策划、 咨询、 计划和设计费: 用于计划红线范围内全部项目策划、 项目咨询、 计划编制、 项目设计等支出;  
2、  征地拆迁安置赔偿: 项目企业根据其与政府部门相关协议在计划红线范围内进行征地、 拆迁、 人员安置等发生全部费用, 包含报批规费以及支付给农民和集体经济组织赔偿等在内全部相关费用;  
3、  红线内基础设施工程建设支出及功效性项目建设支出: 包含项目企业根据协议支付给施工单位建筑安装工程费、 根据供给协议支付给设备供给单位设备购置费等; 项目设计费; 监理费, 以及与项目验收、 完工立案相关之全部费用;  
4、  项目实施管理费: 项目企业作为计划红线范围内土地一级开发实施单位, 其在土地一级开发过程中因为工程管理、 协调所发生费用;  
5、  企业营运管理费: 包含用于计划红线范围内土地一级开发人职员资、 保险费用、 办公经费、 招商引资费用等全部相关费用;  6、  土地经过公开出让过程中相关费用;  
7、  项目开发建设各类税费: 依法可列入成本税费;  8、  财务费用, 融资成本费用;  
9、  甲、 乙双方共同认可因实施计划红线范围内土地一级开发工作而发生其她费用;  
10、 甲乙双方前期为本项目开发垫付经双方确定费用。   
11、 经审计部门认定并报XX市政府或经济技术开发区管委会同意、 项目企业为项目整体一级土地开发支付、 应分摊合理成本;  12、 经审计部门认可可计入成本其她费用。    
第四章  土地出让及合作收益  

第五条 整理后土地达成法律要求标准, 使该土地含有开发建设条件。 
第六条 项目企业在计划红线范围内任一宗地在完工验收后, 甲方确保相关政府 
部门在【】个工作日内以宗地为单位开启土地出让程序并在【】个工作 日内对外进行公告; 土地出让成交后, 甲方应协调政府相关职能部门在收到土地出让金【】个工作日内, 按国家法律法规明文要求从土地成交价款中提留基金及税费后余额全部支付到项目企业指定账户。 
第七条 甲、 乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定实施:  
甲方协调确保徐州市相关部门在依据相关法律法规在取得计划范围内成交价款后, 应将按国家法律法规明文要求从土地成交价款中提留基金及税费后余额一并支付到项目企业。 
第五章   双方权责 

第八条  甲方权利与义务  1、  甲方负责落实项目实施过程中各项政府审批手续, 负责建设用地指标申请、 拆迁安置、 控制性具体计划报批并提供计划结果, 帮助项目企业办理项目开发建设、 融资等所需相关手续, 负责将符合招、 拍、 挂条件土地优先列入土地出让计划, 并依据土地整理进程及市场需求安排土地上市。  
2、 收回土地一级开发投资成本; 取得土地一级开发投资回报。
3、 监督项目企业土地一级开发投资资金使用。  
4、 甲方承诺并确保在本协议签署前已取得徐州市政府及徐州经济开发区正当授权, 有权签署本协议。本协议整理土地依法取得用地指标, 经过对应城市计划, 确保该项目土地一级开发正当性, 有效性。  
5、 甲方应向乙方提供征地拆迁及施工必需相关文件、 图纸等资料, 并确保资料真实性和正当性。    
6、 负责根据乙方确定土地交易条件安排土地入市交易。并确保项目内任一地块招拍挂条件、 土地出让起始价、 成交价支付方法等规则制订遵照项目企业意见。 
7、 甲方承诺对乙方进行融资提供担保等帮助与支持。  
8、 甲方承诺该项目将从政府部门取得相关优惠政策和便利条件。  9、 甲方确保乙方在相同条件下优先取得XX经济技术开发区内其她地整理开发权。  10、 甲方独立负责【】路网及【】建设（具体以附件 标注为准） 
11、 甲方确保自签署本协议之日起至进入XX市土地交易市场成交时, 征收土地是正当, 不存在债务、 抵押、 租赁事实, 不存在诉讼（仲裁）或其她纠纷, 也不存在任何第三人权利或任何第三人（包含行政机关、 司法机关）对征收土地限制。  12、 其她权责 
第九条  乙方权利与义务  
1、 负责筹集项目所需资金, 及后期项目融资;  2、 收回土地一级开发投资成本;  
3、 取得土地一级开发投资多种回报;  4、 负责组建项目企业管理团体;  5、 负责项目企业具体运行管理;  
6、 配合甲方对项目企业财务进行监督;  7、 负责把控项目企业开发进度 8、 其她权责 
第十条 甲乙双方共同责任:  
1、 甲乙双方共同提议成立项目联合协调组, 负责前期项目企业设置、 控规研究、 制订, 土地开发阶段分配, 帮助项目企业办理各相关手续以及协同一致处了处理其她具体问题全力配合支持项目开发建设、 运行和落实相关优惠政策。项目联合协调组设置、 组员、 职责、 制度等由甲乙另行具体协商约定。 
2、 甲、 乙双方共同委托政府相关部门根据成本核定标准对土地一级开发过程中所发生费用及开发利润进行审核, 依据相关要求核定土地一级开发成本及对应利润。 
3、 甲、 乙双方共同完成土地计划概念方案、 总体方案及控制性具体计划等用地计划前置条件; 共同完成拆迁及地上物安置（人、 物）赔偿措施制订; 共同完成地块选择（包含实施一级开发及挂牌上市）。  
第六章      项目联合协调组 第十一条  甲乙双方同意成立项目联合协调组, 负责前期控规研究、 制订, 土
地开发阶段分配, 帮助项目企业办理各相关手续以及协同一致处了处理其她具体问题全力配合支持项目开发建设、 运行和落实相关优惠政策。项目联合协调组设置、 组员、 职责、 制度等由甲乙另行具体协商约定。 
第七章      项目进度计划  
第十二条  为合理有序开发本项目, 特制订项目进度计划表（具体参阅附件）。                     
第八章      政策支持和优惠  
第十三条  甲方负责XX市经济技术开发区、 XX市政府及土地、 财政等部门 
权限范围内对该项目产业用地、 配套用地等给予优惠政策, 标准上实现该区域土地开发收支平衡。甲方应为“XXXXXXXXXX项目”项目招商引资、 产业导入设置专门各项优惠政策。乙方或其导入其她投资者符合该产业导入优惠政策项目有权享受对应优惠政策。在国家、 地方含有相关优惠政策情形下, 甲方确保项目企业能够享受, 并主动促进项目企业在开发、 建设、 经营、 融资、 成本回收、 税收等方面享受不低于项目所在地其她第三方各项优惠。 

第九章    违约责任及退出机制  
第十四条  发生下述任一情形, 甲方需确保乙方开发成本和投入收回, 并 
仍需按已经发生成本和投入【】%标准向乙方支付收益:  
1、 截止【】年【】月【】日, 该项目计划仍未取得最终同意, 或同意结果与本协议约定存在根本性区分。 
2、  非乙方原因, 项目一期不能首优异行开发。 
3、  非乙方原因, 推出地块不能准期上市交易或交易未成功。 4、  非乙方原因, 该项目地块存在或发生纠纷致使乙方无法进行开发。  
第十五条  因本协议发生争议, 双方经过友好协商方法处理。如协商不成, 则
可提交【】仲裁委员会给予仲裁。 

第十章     附则 
 1．本协议签订、 效力、 解释、 推行和争议处理均适用中国法律, 受国家法律保护和管辖。 
2．本协议双方均应按本协议约定推行各自义务, 如发生纠纷, 协议双方应协商处理, 协商不成, 协议任何一方均能够向有管辖权人民法院起诉。 3．本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。 4．本协议未尽事宜, 双方可另行签署补充协议, 作为本协议附件。 
5．本协议附件和附图是本协议组成部分, 与本协议含有相同法律效力。 6．本协议正式本一式两份, 协议双方各持一份, 本协议副本一式两份, 两份协议正本和两份协议副本含有相同法律效力。