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房屋租赁协议变更、 解除或终止中应注意问题 （下）
房屋租赁协议变更、 解除或终止中应注意问题
　　(五)房屋租赁协议纠纷处理中应注意问题
　　处理房屋纠纷方法有协商、 调解、 申请行政机关处理、 仲裁和诉讼多个。协商是发生纠纷双方, 本着互谅互让、 团结和睦标准进行协商, 整个过程全由双方参与并自主处理, 通常纠纷不大, 矛盾也轻易处理问题都采取这种方法。调解是在她人主持下, 矛盾双方经过谈判条件、 讲明目, 达成其识。协商和调解处理纠纷好处是, 双方能心平气和地进行对话, 最终意见达成一致时, 双方也能主动实施, 而且消除了误解, 降低了以后矛盾发生。协商和调解中没有什么尤其法律程序。因这两种方法比较简单, 这里不作关键讨论, 下面关键谈谈采取申请行政机关处理仲裁和经过诉讼处理方法时应注意问题。
　　1.申请行政机关处理
　　申请行政机关处理就是由房屋租赁协议管理机关即各级房产管理部门对房屋租赁纠纷当事人提出申请进行处理, 当事人对行政机关处理不服, 可申请上级行政机关再行审查、 重新作出处理。上级行政机关若发觉下级行政机关处理有事实不清、 处理不公或有违反政策、 法律, 有权撤销原处理决定, 自行作出决定, 或责令下级行政机关重新作出处理, 当事人对行政机关处理不服, 也可直接向人民法院起诉。但因为直管公房租赁中房屋管理部门是作为租赁协议一方当事人出现, 若发生纠纷后, 仍由房屋管理部门来处理, 往往带有部门保护色彩, 其公正性不可避免地受到影响。而且, 因为中国房地产行政管理法律、 法规不太健全, 也无法定处理期限, 在实践中, 有行政管理机关对案件常常久拖不决, 而部分法院认为既然行政机关已经立案, 自己也就多一事不如少一事, 对案件推诿不管, 致使很多纠纷长时间得不四处理。所以, 当事人选择处理机关时要小心谨慎。依据实际情况, 作出选择。所以, 对相对方当事人来说更愿意选择仲裁或诉讼方法来处理纠纷。
　　2.仲裁
　　(1)仲裁概念
　　房屋租赁协议纠纷仲裁, 是指房地产仲裁机构在公民之间、 法人之间、 公民和法人之间因房屋租赁发生争吵, 当事人双方不能达成协议时, 以第三者身份, 对当事人争吵事实和权利、 义务关系, 依据国家政策、 法律、 法规作出裁决活动。房地产仲裁是一个准司法性质专门行为, 这种行为既不是司法行为;却含有部门司法行为效力。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理活动, 也不属于房地产行政管理机构对房地产管理活动, 而是处于当事人之间居中地位, 为处理当事人房屋租赁纠纷所进行仲裁活动。所以, 仲裁机构在机构设置、 仲裁程序以及其行为效力方面都含有准司法性质。
　　(2)仲裁标准
　　为确保仲裁裁决公正性, 房地产仲裁必需遵守以下多个基础标准:
　　①自愿标准。是指双方当事人自愿选择仲裁方法, 而且愿意在仲裁机构主持下处理纠纷。
　　②分级管理, 一次裁决标准。当事人不管选择哪一级房地产仲裁机构仲裁, 其裁决均为终局裁决。
　　③先行调解标准。先行调解能够说是仲裁必经程序, 但调解要正当、 自愿, 分清是非, 当事人拒绝调解, 不得强迫, 当事人不接收调解协议, 也不应久拖不决、 变相强迫其接收, 而应立刻裁决。
　　④回避标准。在房屋租赁纠纷仲裁过程中, 假如当事人发觉仲裁庭组员与本案有牵连, 可能影响裁决公正性, 有权要求更换仲裁员、 仲裁员发觉自己与当事人有亲密关系, 也应自动回避。
　　⑤以事实为依据, 以法律为准绳标准。客观公正是仲裁制度生命, 在仲裁程序中, 适使用方法律和作出裁决必需以客观上确实存在事实作为依据, 以现行法律、 法规、 政策作为处理纠纷标准。
　　⑥辩论标准。是指在仲裁庭或仲裁员主持下, 当事人有权就案件事实和争议问题, 各自陈说自己主张和依据, 相互进行反驳和答辩, 以保护自己正当权益。
　　(3)仲裁申请人条件
　　当事人申请仲裁, 必需符合以下条件:
　　①被诉人必需明确。被诉人是指房地产纠纷对方当事人。处理房屋纠纷, 当事人双方都必需参与才能愈加好地处理纠纷, 假如被诉人不明确, 就会形成无人应诉, 纠纷也就无法处理。
　　②请求要具体明确。只有这么, 对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实, 从而顺利处理纠纷。
　　③申请同时必需提供证据。证据是仲裁机关作出裁决基础事实依据。证据不足, 或提供虚假证据, 肯定会影响裁决质量和效果, 甚至无法作出裁决。
　　④属于受诉仲裁机构管辖, 受诉仲裁机构就是房屋所在地仲裁机构。
　　⑤必需是没有向法院起诉。房屋租赁发生纠纷后, 是选择仲裁还是选择审判方法处理纠纷, 是当事人权利, 假如已经起诉, 仲裁机构就无权受理了。
　　⑥不管是依据租赁协议中所签订仲裁条款, 还是发生纠纷后双方所达成仲裁协议, 都应该提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书内容包含: 双方当事人基础情况(姓名或名称、 地址、 法定代表人姓名、 职务, 假如是委托代理人申请, 还要提交委托人署名盖章授权委托书);案由;案情;证据;具体请求事项等等。
　　申请仲裁当事人, 应该预交仲裁案件受理费, 案件仲裁结束后, 连同案件处理费, 由败诉一方负担。若双方当事人互有胜败, 以上费用按双方责任大小分担, 假如纠纷经调解处理, 由双方协商负担。
　　(4)不予受理房屋仲裁案件类型
　　对下列房屋纠纷案件, 仲裁委员会不予受理: 人民法院已经受理或者审结;涉外房屋租赁纠纷;经过公证机关公证后发生争议房屋租赁纠纷;房地产管理部门为一方当事人;法律和法规要求由政府部门受理;违反房产管理法律、 法规、 规章、 应作行政处理;一方申请仲裁, 另一方向人民法院起诉;超出诉讼时效。
　　(5)仲裁结果
　　仲裁机构处理房屋租赁纠纷有两种结果, 一是经过仲裁调解, 双方当事人达成协议, 由仲裁机构制作调解书。双方当事人要遵照调解书内容各自推行自己义务。另一个是双方当事人不能达成协议, 最终由仲裁机构依据事实和法律作出仲裁裁决, 制作裁决书, 要求双方权利和义务。调解书和裁决书发生法律效力后都含有强制力。义务人不能按调解书或裁决书内容推行义务时, 权利人有权向有管辖权人民法院申请强制实施。选择仲裁方法处理房屋租赁协议纠纷, 只有在当事人双方都愿意时才可适用。如有一方不一样意, 则不适用仲裁。裁决作出后, 当事人对仲裁不服, 不能向人民法院起诉。
3.诉讼时效
　　(1)行政诉讼时效。依据要求, “公民、 法人或者其它组织直接向法院起诉, 应该在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有要求除外。”行政诉讼时效最长久限是1年, 从知道有权提起行政诉讼时起算。
　　(2)民事诉讼时效。依据中国民法通则要求, 通常民事诉讼时效为2年, 有多个特殊情况时效为1年, 其中, 房屋租赁中, 承租人拒付, 或者延付租金由出租人起诉请求人民法院给予保护时效为1年。1年后出租人明知自己权利受到侵犯而不主张, 那么, 出租人就丧失了胜诉权利。中国民法中要求最长诉讼时效为, 在这中, 尽管出租人不知道自己权利受到侵害, 超出, 法院也不以超出时效来处理。
　　诉讼时效中还有中止和中止情况。《民法通则》第一百三十九条要求, 在诉讼时效期最终6个月内, 因不可抗力或者其她障碍不能行使请求权, 为诉讼时效中止。从中止原因消除之日起, 诉讼时效期间继续计算。诉讼时效中止法定事由如地震、 台风、 水灾、 战争, 以及权利人丧失行为能力等。《民法通则》第一百四十四条要求: 诉讼时效因提起诉讼、 当事人一方提出要求或者同意推行义务而中止, 从中止时起, 诉讼时效期间重新计算。这就是诉讼时效中止。时效期间是带有强制性法律要求, 不含有任意性, 除法律有明确要求由人民法院决定能够延长诉讼时效以外, 当事人任意约定时效都不受法律保护。
　　(3)造成行政诉讼原因。依据房屋租赁管理情况和行政诉讼法受案范围要求, 造成行政诉讼原因有这么多个情况:
　　①因承租人私自转让所租房屋, 行政机关给予罚款。
　　②对产权不明房屋, 出租人在取得房管局同意后出租。
　　③行政机关越权作出决定。
　　④当事人要求办理房屋租赁注册手续, 而主管机关不办理也不依法回复。
　　⑤承租人要求房管机关责令产权人加固危险房屋, 以确保人身财产安全, 而主管机关置之不理。
　　⑥出租人要求房管机关依据行政法规, 针对承租人利用承租房屋从事非法活动情况, 终止房屋租赁协议时。假如主管机关认为需要处理, 并以行政决定方法责令承租人终止承租权, 而承租人对该决定不服, 就能够她物权受到侵犯为由提出行政诉讼。
　　4.纠纷具体处理
　　(1)相关租金纠纷处理
　　所谓租金纠纷, 是指租赁双方在租金数额、 收取和调整等问题上发生争吵, 处理这类纠纷应注意以下多个问题:
　　①租金标准。首先要区分是住宅用房还是非住宅用房, 在住宅用房中还要分是公房还是私房, 对于公有住宅用房租赁, 其租金标准应严格实施房屋所在地房产主管部门要求房屋租金标准, 对于私有住宅用房租赁, 其租金标准当地有要求, 按要求实施, 无要求, 可略高于公有住宅用房租金标准, 但应掌握在要求议租幅度以内, 任何人不得因现在住房担心, 供需矛盾突出而收取高额租金或变相收取高额租金, 也不得收取押租或索取额外财物。违者应没收非法所得, 并视情节轻重处以罚款。对于非住宅用房租赁即租用房屋从事生产、 经营活动, 不管公房还是私房, 其租金标准均由租赁双方协商议定, 不一样城市之间、 相同城市不一样地段之间、 相同地段不一样位置之间同类型房屋租金都可能有较大差异, 各级人民法院在处理这类纠纷时不能搞“一刀切”, 而是要对整个房屋租赁市场供需行情有较全方面、 深刻认识, 同时参考同城、 同地段、 同类型房屋租赁协议租金标准、 分析租金组成原因来综合判定双方当事人约定标准是否合理。
　　②租金收取。假如租金标准合理, 承租人应按时交纳租金, 不得无故不交或拖交。因故一时交纳有困难者, 应向出租人说明理由, 取得谅解, 并限期交清, 无正当理由, 累计六个月不交租金出租人有权解除协议, 并限期交纳所欠房租。当事人一方对租金标准提出异议, 在新租金标准未约定以前, 应按原租金标准交纳, 出租人拒收, 不视为拒交或欠交租金。承租人因出租方不立刻修缮房屋造成承租人利益受到损害而欠租, 首先应责令承租人交清房租, 其次, 出租人也应修缮房屋, 维护承租人正当权益, 在诉讼中应将负担人反诉修缮房屋要求与出租人追索欠租合并审理。尤其要注意是, 承租人拒付、 或者延付租金, 出租人请求人民法院给予保护时效为1年, 超出1年起诉, 出租人将丧失胜诉权。
　　(2)相关收回房屋纠纷处理
　　收回房屋纠纷, 又叫腾房纠纷, 是指由出租人要求终止房屋租赁协议, 收回出租房屋而引发租赁纠纷。人民法院在处理这类纠纷时, 要兼顾双方正当权益, 实事求是地处理。
　　①租赁协议终止时, 出租人有收回房屋权利。对于租赁期限届满, 出租人要求收回出租房屋自住或安排本单位富余人员, 通常应予准许, 承租人应主动主动另找住房, 如要到期确实未能找到住房, 承租人可要求延长租赁期限, 并补交延长久租金。对于租赁协议中未定有租期, 假如出租人要求收回房屋, 应考虑以下几点:
　　第一, 查清房关键求收房目是处理这类案件关键。房主收房目是自住, 通常应准许。所谓自住, 不能片面了解为仅指住房困难而要求收房, 也应包含要求收回出租房以改善居住条件。
　　第二, 承租人搬迁条件有两种情况, 一是含有完全搬迁条件, 即承租人在她处另有可基础满足需要住房(包含有全部权或使用权房屋);一是含有部分搬迁条件, 即承租人腾出部分住房而不影响正常生活需要或出租人为承租人在她处租到房屋, 也视为含有搬迁条件。
　　第三, 限期腾房期限可视具体情况而定, 有房屋起源, 依据房源实际情况而定;临时无房屋起源, 其期限可合适延长, 确无房源, 也不应超出一年。
　　第四, 限期腾房期间, 使用人应交纳相当于原租金房屋使用费, 房主应负责房屋修缮。在人民法院判令限期腾房而到期不腾前提下能够合适提升使用费用标准。
　　②承租人假如有严重违反租赁协议行为, 出租人在行使解除权时, 有权收回房屋。如承租人私自将承租房屋转租、 转让或转借;利用承租房屋进行非法活动、 损害公共利益;长久空闲不用达六个月以上;累计六个月不交租金。
　　③房屋租赁期限未满, 通常不许可随意收回房屋。因出卖、 赠与、 继承等原因, 出租房屋全部权转移, 新房屋全部权人除有正当理由能够准许收回房屋外, 承租人在原租赁期限内有继续承租权利。
④在收回房屋纠纷中, 承租人反诉出租人返还房屋内添附物及装修费用, 应合并审理。对添附物及装修费用应依据落实实施《民法通则若干问题意见》第八十六条处理。
　　(3)相关优先权纠纷处理
　　房屋共有些人和承租人以及与出卖房屋属于一个整体或配套使用其她原共有些人均主张优先购置权, 到底哪个最优先呢?
　　这三种优先权均由中国相关法律直接要求: 《民法通则》第七十八条要求,
　　按份共有些人在出售自己份额时, 其她共有些人在相同条件下有优先购置权。
　　《城市私有房屋管理条例》第十一条要求, 房屋全部些人出卖租出房屋, 须提前三个月通知承租人, 在相同条件下, 承租人有优先购置权。
　　最高人民法院在落实实施民法通则若干问题意见第九十二条中也要求, 出卖财产(这里指房屋)与其她原共有些人分得财产(房屋)属于一个整体或配套使用, 其她原共有些人主张优先购置权, 应该给予支持。
　　在出租房屋买卖中三种优先购置权都存在且同时出现时, 依据物权优于债权法理以及从房屋合理使用, 充足发挥房屋效用, 有利于维修和住房稳定等出发, 通常首先是房屋共有些人更含有优先购置权, 其次是与出卖房屋属于一个整体或配套使用其她原共有些人, 第三是承租人。所以说承租人优先购置权是相对于无优先购置权人而言, 不能对抗房屋共有些人或与出卖房屋属于一个整体或配套使用原共有些人优先购置权。
　　即使在另外两种优先购置权不存在情况下, 承租人要想实现优先购置权, 也必需满足相同条件。相同条件关键是指价格条件, 应参考同类房屋评价标准, 本着按质论价标准由买卖双方平等自愿协商而定。价格条件确定要有一个要约与承诺过程。按质论价既可预防承租人以优先购置权要挟压价, 又可避免出租人以处分权任意抬价。相同条件下优先购置权, 不能简单了解为愿出与她人相等房价, 还包含诸如付款方法, 付款期限以及出租人提出其她合理条件等。享受优先购置权承租人应该满足出租人这些条件, 不然将丧失优先购置权。另外, 优先购置权是有期限, 通常要求三个月, 而且只限一次。条件变了还可再享受。当然对于卖方明赠暗卖或书面卖房协议上房价高于实际卖房价格以规避承租人优先购置权, 一经查实, “赠与”或房屋买卖关系无效, 许可承租人按实际卖房价购置。