房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则模板.docx

房屋买卖协议纠纷中诉讼时效抗辩四种类型及裁判规则一、 不动产交付与产权变更登记是否适用诉讼时效1、 案例王某和A企业于11月签署商品房认购协议。协议约定了王某支付房款时间, 同时明确A企业应在11月18日前交付房屋。协议签署后, 王某按约支付了房款, 但截止1月A企业仍然没有向王某交付房屋, 也未办理产权证书。1月, 王某诉至法院, 要求A企业交付房屋并支付自12月2日起至1月逾期交房违约金97405元。A企业则认为: 依协议约定, 假如王某在11月18日前没有收到房屋, 应该在两年内行使诉讼权利, 故其诉讼请求超出诉讼时效。2、 案例3月, 张某与B企业签署商品房买卖协议, 协议约定: 房屋总价款为164155元B企业当在10月31日之前将房屋交付张某, 并在交付房屋后90日内到登记机关办理立案, 立案后90日内办理房屋产权证书。后张某按约支付购房款, 但B企业直到11月26日才向张某交付房屋, 且未办理房屋权属证书。7月, 张某起诉至法院, 要求B企业办理房屋产权证书并支付逾期交房、 办证违约金46000元。B企业辩称: 依据约定, 我企业当在5月1日前办好房屋权属证书, 张某从知道权利受侵害到起诉之日已经超出诉讼时效, 法院不应支持。3、 案例10月, 郑某与C企业签署商品房买卖协议, 协议约定: 房屋总价款为282069元C企业应该在8月30日前, 将符合约定房屋交付给郑某 拖延交房, 当按日支付已付购房款万分之二违约金。后郑某依约定支付了购房款, 但C企业直到11月8日才将房屋交付郑某。11月19日, 郑某将C企业诉至法院, 要求其支付违约金44860元。C企业认为: 自9月1日起, 我企业拖延交房事实已定, 故张某主张已经超出两年诉讼时效, 应该驳回其诉讼请求。上述3则案例所包含均是在房屋买卖协议纠纷中, 当买受人要求出卖人推行交付房屋、 产权变更登记、 支付违约金等义务时, 出卖人以诉讼时效为由拒绝推行相关义务。从司法实践来看, 不动产买卖协议纠纷争议点关键集中在3个方面: 交付不动产、 产权变更登记和违约金支付。在买受人因上述事由诉至法院以后, 出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩。因为不动产买卖在推行过程中, 包含问题含有多样化特征, 故本文拟以房屋买卖协议纠纷为视角, 从当事人所提出不一样类型诉讼时效抗辩入手, 分析不动产买卖过程中诉讼时效适用范围。另外, 因为房屋买卖协议包含种类较多, 为了便于分析, 本文在叙述中将房屋性质限定为可自由上市交易商品房, 并将开发商与自然人之间新建房屋买卖、 自然人与自然人之间二手房屋买卖中房屋产权取得方法统称为产权变更登记。二、 不动产买卖纠纷中以时效抗辩四种类型具体到司法实践, 不动产买卖纠纷中, 出卖人援引诉讼时效抗辩情形较多, 以房屋买卖协议纠纷为例, 关键有以下四种。第一, 无房无证型抗辩。即如本文所举案例1中情形。协议签署后, 买受人已按约支付房款, 出卖人却并未将房屋交付给买受人也未办理产权变更登记, 而买受人也未在约定义务推行期限届满后两年内向出卖人主张上述权利, 推行期限届满两年以后, 买受人起诉要求出卖人推行交付房屋和办理产权变更登记义务, 出卖人以超出诉讼时效为由进行抗辩。在因房屋未交付而引发争议中, 还存在两种情形: 其一是房屋已含有交付条件, 买受人却并未在约定时限届满后两年内主张交付: 其二是自约定房屋交付期限届满以后一段时间甚至于买受人起诉之时, 房屋一直未含有约定交付条件。第二, 有证无房型抗辩。协议签署后, 买受人已按约支付房款, 房屋也已办理了产权变更登记, 但房屋并未交付使用, 而买受人也未在约定义务推行期限届满后两年内向出卖人主张上述权利, 推行期限届满两年以后, 买受人起诉要求出卖人推行交付房屋义务, 出卖人则以超出诉讼时效为由进行抗辩。第三, 有房无证型抗辩。即如本文所举案例2中情形。协议签署后, 买受人已按约支付房款, 房屋也已交付给买受人, 但出卖人却并未在约定时限届满以后两年内办理产权变更登记, 推行期限届满两年以后, 买受人起诉要求出卖人办理产权变更登记, 出卖人以诉讼时效进行抗辩。第四, 一次阻断型抗辩。与上述3种情形相随而生是违约金。房屋买卖协议纠纷中所产生违约金大致有两种类型。其一为数额确定一时性违约金, 其叙述方法大致以下: 如出卖人未根据约定时限交付房屋, 则自违约之日起10日内, 一次性支付买受人违约金20万元: 其二为按日（月）计算继续性违约金, 其叙述方法大致以下: 如因出卖人原因, 造成买受人未按协议约定时限取得房屋产权证书, 则出卖人自约定时限届满之日起按日向买受人支付已付购房款万分之三违约金, 直至买受人取得房屋产权证书之日止。上述两种类型违约金中, 第二种较为多见。就违约金是否应适用诉讼时效而言, 肯定说当无异议, 然实践中存在另外一个分歧在于, 对于继续性违约金诉讼时效适用, 是一次性阻断权利人相关全部违约金胜诉权, 还是将其划分为段, 参考分期推行债务规则, 分别适用诉讼时效。但对于出卖人而言 在面对相关违约金请求权时, 其多引用一次阻断型时效抗辩, 即如本文所列案例3中情形。三、 法院判决三大分歧针对实践中存在上述四种情形, 各地法院认识并不统一, 故而裁判结果也存有差异。1支持与判驳并存对于第1种情形, 有法院在判决中并未针对诉讼时效是否应适用进行深入叙述, 如在本文列举案例l中, 法院认为出卖人违约行为一直连续, 其所提出诉讼时效抗辩, 缺乏依据, 故最终判决出卖人将房屋交付买受人并支付对应违约金。但同时也有法院判决认为, 买受人未在约定时限届满以后两年之内推行对应请求权, 在卖房人提出诉讼时效抗辩前提下, 应该驳回买房人要求交付房屋和违约金诉讼请求。2物权属性排斥诉讼时效对于第2种和第3种情形, 笔者经过中国裁判文书网查询方法, 共搜集到10则案例。经过分析, 笔者发觉, 对此两类情形而言, 只要房屋已交付或已办理完成产权变更手续, 那么买受人起诉要求办理产权变更登记或者交付房屋, 都得到了法院支持。其理由大多认为在房屋已交付前提下要求办理产权变更登记或者在已变更完成产权变更登记前提下要求交付房屋请求权不适用诉讼时效。 3诉讼时效起算点各异对于第4种情形, 即相关逾期交付房屋或者办理产权变更登记所产生违约金应怎样适用诉讼时效, 各地判决亦是在有限统一基础上存在差异。当然, 此一问题存在是建立在房屋交付和办理产权变更登记不适用诉讼时效基础上, 不然, 在房屋交付和产权变更登记丧失胜诉权时, 违约金主张肯定难以得到法院支持。对于上述情形中产生违约金请求权是否应该适用诉讼时效, 实务界和理论界意见趋于一致, 即违约金请求权从本质上而言, 属于债权请求权, 应适用诉讼时效, 然对于违约金约定为继续性计算性质者, 诉讼时效该怎样具体适用？笔者经过对搜集到相关判例进行分析后发觉, 司法裁判中大致存在4种思绪。第一个思绪认为, 违约金请求权诉讼时效期间应该从出卖人逾期没有办理房屋产权变更之日起开始计算, 假如买受人向法院起诉请求出卖人支付违约金时, 已超出了2年诉讼时效期间, 则不再受法律保护, 而买受人认为逾期办证违约金是在违约期间天天都产生, 属于分期推行债务, 各期债务诉讼时效期间分别从各次推行期限届满时起计算, 所以出卖人应该支付其起诉时间倒推两年期间违约金, 缺乏法律依据, 法院不予支持。依据此思绪, 逾期交付房屋违约金一样适用此规则, 即只要从约定推行期限届满之日超出2年, 则违约金请求权被根本斩断, 权利人不再享受胜诉权。本文所列举案例3最终裁判理由和结果即是如此。第二种思绪认为, 诉讼时效期间应分段计算, 既然买卖双方约定了违约金按日（月）计算, 则出卖人在逾期通知办证第1天（月）起支付违约金, 故此, 相关逾期办证第1天（月）违约金, 诉讼时效期间应该从该天（月）起计至满两年止, 逾期通知办证第2天（月）违约金诉讼时效期间从该天（月起计至满两年止, 其她依次类推, 故买受人相关违约金请求权从起诉之日向前计算两年期间内受法律保护, 其她因已过时效, 不予保护。此种裁判思绪参考了分期推行债务适用诉讼时效方法, 最大程度地保护了权利人诉讼利益。第三种思绪认为, 协议有效成立以后, 出卖人未根据协议约定交房行为组成违约, 且至买受人起诉之日, 出卖人违约状态一直处于连续之中, 故对于出卖人以诉讼时效作为抗辩理由, 不予采纳, 出卖人应该支付给买受人从应该交房之日起到实际交房之日止全部违约金。与第一个裁判思绪根本斩断胜诉权截然相反, 该思绪结果是根本支持, 即只要违约行为仍然连续, 则诉讼时效无适用空间, 其裁判思绪与连续性侵权请求权保护颇为类似。第四种思绪认为, 因协议签署后, 买受人已按协议约定推行了支付购房款义务, 但出卖人没有依据约定时间交付房屋, 直到4月20日才实际交房, 出卖人逾期交房行为是连续性行为, 应参考侵权行为诉讼时效起算诉讼时效, 因拖延交房天数到实际交房时才能确定, 故买受人知道出卖人逾期交房实际天数, 应从实际交房时起算, 诉讼时效也应从实际交房之日起算（即4月20日）, 买受人在2月15日起诉至法院, 并未超出两年法定诉讼时效。该裁判思绪与第三种在本质上含有相同之处, 只不过其将违约行为终止之日明确为诉讼时效起算之日。四、 不动产交付与产权变更登记是否适用诉讼时效？不动产交付与产权变更登记是否适用诉讼时效, 处理该问题前提无疑需要明确两个问题: 其一是诉讼时效适用何种范围: 其二是不动产交付和产权变更登记性质是否属于诉讼时效适用范围。（一）诉讼时效适用范围诉讼时效本身含有一定适用范围。尽管中国民法通则中没有明确要求诉讼时效是适适用于债权, 还是适适用于物权请求权, 但现在多数法律界人士共识见解是, 诉讼时效适用是债权, 至于物权是否适用, 则存在着不一样意见, 但主流见解认为物权请求权不应该适用诉讼时效。至于其中具体理由, 限于篇幅和关重视点不一样, 本文不再深入叙述。故而, 在上述主流见解基础上, 对不动产交付与产权变更登记法律性质作出分析是处理本文所提出之问题一大关键。 二）不动产买卖法律阶段分析就不动产买卖协议而言, 其法律意义上阶段可细分为三: 一是买受人支付价款行为: 二是出卖人交付不动产行为: 三是出卖人帮助买受人办理产权变更登记行为。与动产买卖不一样, 上述第三个阶段为不动产买卖产生公告效力普遍性行为。对于这类协议中, 出卖人所负有两项义务性质, 理论界存在不一样认识。有见解认为交付不动产是出卖人从给付义务, 办理产权变更登记才是主给付义务: 有见解认为买卖不动产已经根据协议要求日期交给了买受人, 就是出卖人推行了主给付义务, 至于未办理产权变更登记手续, 只是出卖人未推行从给付义务。临时脱离义务性质之争, 从协议本质出发, 与上述买卖协议中行为所紧密依附无疑是请求权集合: 出卖人对买受人支付价款请求权, 买受人请求出卖人交付不动产请求权, 买受人请求出卖人帮助办理产权变更登记请求权, 以及在发生违约行为之时, 守约方请求违约方支付违约金请求权。对上述请求权做深入分析, 明确其属于物权范围还是债权范围, 无疑是区分诉讼时效适用范围关键前提。（三）不动产交付与产权变更登记法律性质1不动产交付法律性质不动产交付依靠于请求权, 不动产交付请求权属于何种性质, 债权请求权说有之, 物权请求权说亦有之。何为债权请求权？其是指权利人基于债关系而产生、 请求特定人为特定行为权利。何为物权请求权？其是指物权圆满状态受到妨害或者有被妨害之虞时, 物权人为恢复其物权圆满状态, 得请求妨害人为一定行为或不为一定行为权利。物权请求权, 在全部权存在之期间, 不停地发生, 其为独立之权利, 盖无可疑, 盖物上请求权以回复物权支配力为目, 得随物之所在而追及之。鉴于不动产买卖交易根本完成包含交付和产权变更登记两个关键步骤, 故笔者认为, 对于不动产交付请求权性质需要分情况进行分析。 (1)不动产买卖协议签署后, 不动产并未交付和办理产权变更登记。在以前提下, 物权并未转移, 对于买受人而言, 其本质上并未取得物权, 只是基于协议约定取得了对出卖人交付不动产请求权, 故此, 此时买受人所享受不动产交付请求权当属于债权请求权, 标准上应该适用诉讼时效。然在此情形中, 还有一个问题需要明确: 诉讼时效起算时间是否需要考虑不动产本身含有不含有交付条件。笔者认为诉讼时效本质含义, 在于催促权利人立刻行使权利, 勿使权利处于睡眠状态, 但假如不动产本身在约定交付期限届满之时甚至以后更长时间内根本就不含有交付条件, 此时仍然从约定交付期限届满之时起算诉讼时效就有失偏颇。因为此种情形下, 假如严格根据协议约定不动产交付期限起算诉讼时效, 则买受人只能有以下3种权利可行: 一是继续要求出卖人推行协议交付不动产: 二是追究出卖人未按时交付不动产违约责任; 三是解除协议。在第一个情况下, 因为不动产未经过完工验收或其她程序, 本身不含有法定交付条件, 故此, 假如买受人要求出卖人交付不动产, 根本就不存在事实推行基础, 出卖人也无法推行交付义务; 在第二种情况下, 买受人虽可得到经济上赔偿, 但其签署协议目并未实现; 在第三种情况下, 假如买受人行使解除权利, 势必造成在出卖人违约时, 大量协议被解除, 从而破坏交易市场稳定, 同时在不动产价格上涨时, 还将对买受人产生不利后果, 也会成为恶意出卖人谋取不法利益常见手段。诉讼时效关键功效是什么？诚如史尚宽先生所言: 时效制度之设, 在于尊重久已继承之事实状态, 即在于社会秩序之维护。实际上, 维持交易安全和既定社会秩序、 维护社会公共利益才是诉讼时效关键价值之所在。故而, 在不动产未含有交付条件之前, 假如以买受人怠于行使诉讼权利为由而适用诉讼时效话, 不仅有失公允, 亦违反了诉讼时效制度最初目。(2)不动产买卖协议签署后, 出卖人已经将不动产产权变更到买受人名下, 不过并未交付不动产。此时, 买受人对于不动产交付请求权与第一个情况存在本质区分。就不动产买卖而言, 出卖人义务关键包含两方面内容: 交付不动产给买受人; 将不动产全部权证交付给买受人, 即办理或帮助办理权属证书。在经典不动产即房屋买卖协议中, 崔建远教授就认为: 尽管买卖房屋已经根据房屋买卖协议要求日期交给了购房人占有、 使用, 但这只是出卖人推行了移转所售房屋占有义务, 只要在协议要求期限届满时因出卖人原因仍未办理过户登记手续场所, 就属于主给付义务不推行, 组成违约, 甚至是根本违约, 根据民法通则第137条要求, 诉讼时效自协议要求办理过户登记手续期限届满次日起算, 据此见解, 出卖人有权援引诉讼时效已经完成抗辩, 拒绝办理房屋全部权过户登记手续, 并拒绝交付房地产权证。照此见解进行法理推论, 假如出卖人已经将房屋产权变更登记在买受人名下, 则其已经将主给付义务推行完成, 故鉴于从给付义务依附性, 交付房屋当不应适用诉讼时效。然笔者认为, 不动产买卖中, 买受人实际占有标物和进行产权变更登记乃是其完整地享受物权方法, 二者共同组成物权完整统一体, 在买卖过程中, 同为主给付义务, 而交付不动产产权证书则能够了解为从给付义务。所以, 当买受人已经取得了不动产产权变更登记以后, 其基于此向出卖人主张不动产交付请求权, 已经演变为含有物权性质请求权。2产权变更登记法律性质不动产产权变更登记请求权属于何种性质？现在也存在两种见解。第一个见解认为, 首先需要区分不动产是否已经交付, 假如出卖人已经将房屋交付给买受人, 买受人亦已实现对房屋占有, 买受人请求出卖人办理房屋全部权登记请求权含有物权属性, 不适用诉讼时效要求: 第二种见解认为, 即使房屋产权登记为确立物权形式, 不过作为买卖协议而言, 不管出卖人是否已经交付房屋, 买受人基于买卖协议请求卖房人帮助办理过户手续显然是债权请求权, 当然适用诉讼时效。笔者认为就不动产产权变更登记而言, 诚如上述就不动产交付进行分析, 二者共同组成了不动产物权取得完整性。与确定不动产交付性质需要分析是否办理产权变更登记一样, 在确定不动产产权变更登记性质之时, 亦需要区分不动产是否已经交付。假如不动产并未完成交付, 此时, 物权仍然归属于出卖人, 并未发生变动, 买受人基于协议请求出卖人变更产权登记请求权属于债权请求权。假如不动产已经完成交付, 则会出现如此情形, 即买受人占有使用不动产, 出卖人持有不动产权属证书。出卖人用权属证书当可证实其对尚处于买卖中不动产拥有一定物权权利。但对于买受人而言, 其一样也对不动产享受一定物权权利, 该权利起源于占有。依据物权法第241条要求基于协议关系等产生占有, 相关不动产或者动产使用、 收益、 违约责任等, 根据协议约定; 协议没有约定或者约定不明确, 依据相关法律要求。物权法设置占有意义之一在于明确占有是一个法律事实, 占有是行为正当性一个推定, 占有作为全部权权能一部分, 是法律给予当事人正当行使民事权利。在不动产协议推行过程中, 出卖人将不动产交付给买受人以及买受人接收交付不动产并实际占有、 使用事实, 足以表明出卖人有真实转移不动产全部权意思表示。而买受人请求出卖人办理产权变更登记, 其目就是为了完成不动产权属登记, 取得不动产产权证书, 享受含有排她权利全部权。所以, 在不动产已完成交付前提下, 买受人请求办理产权变更登记请求权不一样于通常债权请求权, 是一个含有物权性质请求权。从另外一个层面分析, 假如买受人要求出卖人办理产权变更登记请求权因诉讼时效期间届满而消亡, 那么必将造成标物长久处于归属不清或者权利真空之状态, 即不动产占有使用者对该不动产缺乏其名下产权证书, 而持有该不动产权属证书者并未真正对其进行利用。这种分离状态不仅对真正权利人不利, 而且还会纵容出卖人拖延办证或根本不予帮助办证等不法行为, 从而使标物得不到正常利用, 这显然与诉讼时效制度立法本旨相背离。3相关违约金时效范围对于逾期交付不动产或者办理产权变更登记所产生连续性违约金, 怎样看待其诉讼时效适用范围？是根本斩断或支持买受人胜诉权还是将其主张违约金视为连续性分期债务, 即即使买受人丧失了起诉日两年之前胜诉权, 但鉴于违约行为连续性, 能够主张最近两年违约金。这一问题在司法实践中争议颇大。笔者认为, 确定此时应怎样适用诉讼时效, 亦需对违约金性质作出界定。此种违约金不一样于通常买卖协议中所约定一次性或者定额违约金, 其性质乃是伴伴随违约义务连续存在而继续计算不定额债权, 且权利人能够定时要求义务人给付一定时间违约金, 即这类债务推行含有分期性质。故而, 其在适用诉讼时效之时, 亦当参考分期债务诉讼时效适用方法, 即从违约金应该支付时间起算, 在不存在法定中止、 中止情形时, 如已超出两年诉讼时效期间者则丧失胜诉权, 未超出两年期限者仍然享受胜诉权。五、 确立不动产买卖行为属性前提下诉讼时效差异规则（一）不动产买卖中应区分物权请求权和债权请求权对于不动产买卖中含有法律意义阶段, 如前所述, 其大致有三。就以上三个阶段而言, 首先需要明确各个阶段性质, 从而再深入判定是否适用诉讼时效。出卖人对于买受人支付钱款请求权无疑属于债权请求权: 买受人对于出卖人转移标物并办理产权变更登记请求权亦属于债权请求权, 以上二者皆严格依据协议内容产生。不过, 鉴于物权取得全方面性特征, 即在通常不动产买卖中, 交付不动产和办理产权变更登记应含有统一性, 故而, 假如已转移不动产占有或者变更完成产权登记手续, 则对应基于占有要求变更产权登记或者基于产权变更登记要求转移标物占有请求权, 都应该属于物权请求权。 （二）诉讼时效区分性适用在明确不动产买卖各个阶段不一样属性基础上, 即可确定诉讼时效适用范围。不动产买卖协议中, 出卖人请求买受人依据协议约定支付钱款请求权当然适用诉讼时效。买受人请求出卖人交付不动产和办理产权变更登记请求权, 则当分情况处理。假如出卖人并未将不动产交付给买受人也未办理产权变更登记, 此时买受人依据协议请求出卖人交付不动产和办理产权变更登记请求权标准上应该适用诉讼时效, 不过其起算时间点, 应该是不动产含有交付条件之时。假如出卖人已经将不动产交付给买受人或者已经办理完成产权变更登记 此时买受人请求出卖人办理产权变更登记或者交付不动产请求权不适用诉讼时效。结语不动产买卖, 其根本目在于经过买卖双方市场交易行为, 完成等价交换, 并各自取得对应物权。诉讼时效, 作为一项法律规则, 其设置初衷在于维护社会秩序需要, 在债权人长久不行使权利场所, 使得债务人得以此为由拒绝推行义务, 从而起到督促权利人行使权利、 保护交易秩序目, 然鉴于其毕竟对权利人所享受正当权利进行了对应限制, 故其适用范围亦当受到一定约束。当上述二者在司法实践中相遇时, 如统一性、 整体性地适用诉讼时效, 则会出现大量因买卖而形成不动产实际占有、 使用者和公告全部者不一致情形, 造成不动产全部权归属上混乱 且某种程度上尚会展现对违约行为激励性; 如统一性、 整体性地不适用诉讼时效, 则对于怠于行使权利者又缺乏一定惩戒和督促, 不利于市场交易稳定, 有违该项制度法律本义。故对于不动产买卖是否适用诉讼时效, 笼统回复是或否都有失偏颇。究其原因, 还在于与通常买卖不一样, 不动产买卖不仅包含金钱对价支付, 还包含标物交付和含有产权公告作用登记过户, 且在后两项义务推行过程中, 尚存在着多个不限于本文所例举违约行为。故此, 在不动产买卖过程中, 交付不动产、 产权变更登记以及违约金支付是否适用诉讼时效, 笔者经过本文分析认为当首先明确协议推行中各阶段请求权性质, 随立即债权请求权与物权请求权作出区分, 如此才能清楚地回复不动产买卖中诉讼时效适用规则。然笔者考察司法实践, 发觉现在法律法规并未对上述一系列问题作出规范, 只有部分地方法院经过会议纪要形式对此做出了部分简明叙述, 且各地上述纪要亦缺乏统一性, 这也成为了这类案件存在多个判决结果关键原因, 某种程度上对司法裁判严厉性亦造成了一定程度冲击。另外, 不动产买卖中诉讼时效当怎样适用, 其不仅关乎着买卖双方利益法律平衡, 也关系着社会交易稳定, 故此, 笔者也期待能够有法律层面规范, 对此作出明确规制。