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房 地 产 估 价 报 告

估价项目名称: ××××房地产价格评定
委 托 方: ×××
估 价 方: ***土地房地产评定咨询有限企业
估 价 人 员: ×××
估价作业日期: ××××年×月×日至××××年×月×日
估价汇报编号:
目 录
致委托方函 2
估价师申明 3
估价假设和限制条件 4
一、 估价假设条件 4
二、 估价限制条件 4
三、 其它需要说明事项 5
房地产估价结果汇报 6
一、 委托方 6
二、 估价方 6
三、 估价对象 6
四、 估价目 9
五、 估价时点 9
六、 价值定义 9
七、 估价依据 9
八、 估价标准 10
九、 估价方法 11
十、 估价结果 12
十一、 估价人员 12
十二、 估价作业日期 12
十三、 估价汇报应用使用期 12
附 件 13
致委托方函
×××:
我们接收贵×委托, 对×××房地产在估价时点市场价值进行评定。
我们依据中国相关法律、 法规和制度要求, 本着独立、 公正、 客观、 科学标准, 遵照房地产估价程序, 对贵×提供与估价对象相关资料进行了必需核查审验, 并派出工作人员到现场进行了具体勘察、 核实, 采取科学方法进行计算, 现将估价结果汇报以下:
估价目
为委托方了解估价对象市场价格提供参考
估价时点
估价结果
估价对象建筑面积: 13,050.00平方米
房地产单价: XXX元/平方米
房地产总价: ￥9,391.86万元
（大写: 人民币玖仟叁佰玖拾壹万捌仟陆佰元整）

特此函复!

××有限企业
法定代表人签字:
二○○六年九月二十二日
估价师申明
本企业估价师郑重申明:
1、 在本估价汇报中陈说事实, 是真实和正确。
2、 本估价汇报中分析、 意见和结论是估价师自己公正专业分析、 意见和结论, 但受本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。
3、 估价师与本估价汇报中估价对象及相关当事人无利害关系和偏见。
4、 估价师依据中国国家标准《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）进行评定分析, 形成意见和结论, 撰写本估价汇报。
5、 在参与此次估价人员中, ***等人参与了对估价对象实地查勘。我们对勘察客观性、 真实性、 公正性负担责任, 但我们对估价对象现场勘察仅限于其外观和使用情况, 对被遮盖、 未暴露及难以接触到部分, 依据委托方提供资料进行评定。除非另有协议, 我们不负担对估价对象建筑结构质量进行调查责任。
6、 没有第三方企业和个人对此次估价提供了专业帮助。
7、 本汇报技术测算过程详见《房地产估价技术汇报》, 该汇报仅供相关主管部门验查所用。
估价师署名:
姓 名 注册证号码 签 名

估价假设和限制条件
一、 估价假设条件
1、 本估价汇报估价结果采取公开市场价值标准。
2、 估价对象权利人正当取得土地使用权和房屋全部权, 并已按要求支付完相关税费。
3、 估价对象能够根据设定用途连续使用, 并产生对应收益。任何相关估价对象运作方法、 程序符合国家和地方相关法律、 法规。
4、 委托方和当事人提供资料属实。
二、 估价限制条件
1、 本估价汇报结果仅为委托方了解估价对象市场价格提供参考, 不作其它用途。
2、 在房地产市场没有重大改变前提下, 估价汇报使用使用期为壹年, 即自*日至*日止, 若房地产市场有较大波动或超出一年需重新进行评定。
3、 委托方及当事人对其所提供相关资料、 多种数据正当性、 真实性和可靠性负责, 并负担对应法律责任。若因为委托方或当事人提供虚假情况和失效资料致使估价结果失实, 应由资料提供方负完全责任。
4、 本汇报中相关估价对象权属情况、 建筑面积等内容以委托方提供《广州市房地产权属证实书》（登字***号）及图纸等资料为准, 估价人员并没有对建筑面积进行测量, 也没有到当地相关部门调查核实估价对象房屋权属情况, 如有差异应以当地国土房管等相关部门确定为准。
5、 未经本估价机构书面同意, 本估价汇报不得向委托方和按要求报送相关部门以外单位和个人提供; 本估价汇报全部或任一部分内容不得用于公开文书中, 也不得以任何方法公开发表。因汇报使用者使用不妥而造成责任和纠纷与本估价机构无关。
三、 其它需要说明事项
1、 本估价汇报未考虑国家宏观经济政策发生重大改变以及遇有不可抗力原因对估价结论影响。
2、 本估价汇报采取币种为人民币,估价结果包含土地和建筑物价值, 但未包含估价对象未来发生转让时应缴纳税费等款项。
3、 本估价汇报不对房地产权属负责, 亦未考虑其权属情况对估价对象价值影响。
4、 此次估价不考虑租赁权和抵押权等她项权利对估价结果影响。
5、 委托人以及相关部门在使用本估价汇报时, 对因忽略本估价汇报揭示相关事项所引发相关法律责任, 本估价机构以及估价人员不负担任何责任。
6、 本汇报由广东正元土地房地产评定咨询有限企业负责解释。
（本页以下为空白）

房地产估价结果汇报
一、 委托方
委托单位: ***
地址: ***
法人代表: XXXX
联 系 人: XXXX
邮政编码: 510052
二、 估价方
受托估价机构:
机构地址:
证书编号:
房地产评定资质等级:
法人代表:
联 系 人:
联络电话:
邮政编码:
三、 估价对象
估价对象为×××房地产, 建筑面积为13,050.00平方米。
1、 估价对象位置
估价对象位于
2、 估价对象权利情况
3、 估价对象建筑物及使用情况
估价对象名称

房屋用途

建筑面积（M2）

建筑结构及层数

估价楼层

平面部署

朝向及景观

噪音及采光

装修
情况
外墙

内墙

地面

天花

门窗

卫生间

电梯间

设施设备

建成年代

维护保养

综合成新度

物业管理

使用现实状况

4、 影响房地产价格多种原因分析
⑴、 通常原因
广州市是广东省会, 素有中国“南大门”之称, 是中国关键对外经贸基地, 国际性旅游城市, 华南地域最大商业、 金融中心和政治、 经济、 科技、 文化、 教育中心, 又是京广、 广深、 广三、 广茂和广梅汕铁路交汇点和华南民用航空交通中心。伴随中国对港澳地域恢复行使主权, 广州市与港澳共同促进、 共同繁荣唇齿关系越趋显著, 深入强化广州中心城市作用。
广州市土地资源数量有限, 但土地类型多样, 适宜性广, 地形复杂, 地势北高南低。广州市地处南亚热带, 属南亚热带经典季风海洋气候, 含有温暖多雨、 光热充足、 温差较小、 夏季长、 霜期短等气候特征。广州当地水资源较少, 人均占有量不高, 关键河流有增江、 流溪河。
广州市现辖越秀、 荔湾、 海珠、 天河、 白云、 南沙、 萝岗、 黄埔、 番禺和花都10个区以及从化、 增城2个县级市, 土地总面积为7434.4平方公里。广州市城区（原市辖8区）位于全市地理中心, 土地总面积为1443.6平方公里。
, 广州市生产总值（GDP）突破5000亿元大关, 达5115.75亿元, 比上年增加13.0%, 超出“十五”计划预期目标（4880亿元）235.75亿元, 综合经济实力迈上新台阶。第三产业增加值2908.96亿元, 增加12.6%。
多年来, 广州市稳健发展房地产业, 加强房地产开发引导和管理, 着力处理市场化开发所引发公共配套设施不足、 交通服务微弱、 小区建设落后等问题。加大对建筑市场和房地产市场监管力度, 强化工程质量和安全生产管理。建立健全市城管长久有效机制和快速反应机制, 杜绝新大规模违法建设, 将违法建设阻止在萌芽状态。抓好关键区域、 路段和小区综合治理。加强环境卫生管理, 扩大保洁范围, 改善人居环境。
⑵、 区域原因
估价对象位于广州市原东山区, 8月1日, 广州行政区划调整, 越秀区与东山区合并成新越秀区。越秀区位于广州市中心, 是广州市老中心城区, 这里也是广州历史发展起源地, 同时也是广东省、 广州市最高行政机关所在地。越秀区东风路以北是广州市对外交通、 贸易窗口, 这里大型酒店和市政公园都很集中, 生活和商业配套也十分成熟。越秀区还是广州交通枢纽, 区内有广州火车站、 省市客运站, 地铁一、 二号线都在越秀区交汇, 越秀区含有对内对外交通联络优势。
⑶、 部分原因
四、 估价目
为委托方了解估价对象市场价格提供参考
五、 估价时点
六、 价值定义
本估价汇报估价结果, 是指估价对象在估价时点、 法定用途和符合本汇报设定条件下房地产公开市场价格。
七、 估价依据
1、 《中国城市房地产管理法》;
2、 《中国土地管理法》;
3、 《中国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999);
4、 国务院、 地方政府及相关部门颁布法律、 法规;
5、 委托方以及当事人提供估价对象相关资料;
6、 估价人员实地勘察、 调查获取资料。
八、 估价标准
1、 正当标准
估价时遵照国家和地方政府颁布相关法令、 法规、 条例和政策。
2、 最高最好使用标准
因为房地产含有用途多样性, 不一样利用方法能为权利人带来不一样收益, 且房地产权利人都期望从其所占用土地上获取更多收益, 并以能满足这一目为确定房地产利用方法依据。所以, 房地产价格是以该房地产效用作最有效发挥为前提。
3、 客观、 公正标准
此次估价在充足调查、 了解分析估价对象实际条件基础上, 严格根据国家、 地方政府相关部门政策要求, 遵照科学估价程序, 选择合理、 适宜估价方法, 经过正确测算来确定房地产价格。
4、 综合分析标准
在房地产市场中, 房地产价格受通常原因（自然、 社会、 经济、 政策等）、 区域原因（商业服务繁荣程度、 基础设施配套完善程度、 交通条件、 环境情况等）、 部分原因（位置、 地势、 临街情况、 形状等）很多原因影响, 所以进行房地产估价时, 必需从综合角度出发, 全方面分析作用于房地产价格多种原因。
5、 替换标准
房地产价格遵照替换标准。某宗房地产价格, 受与其用途相同、 区位相近、 含有可替换性其它房地产价格影响和牵制。在市场竞争机制作用下, 其价格趋同或趋于一致。
6、 供需标准
在特定区域和用途条件下, 房地产价格受供求规律支配, 即供求均衡时形成均衡价格, 当供大于求时价格下降, 反之供小于求时价格上升。
九、 估价方法
估价人员认真分析所掌握资料, 依据《房地产估价规范》及周围同类房地产市场情况, 结合估价对象具体特点及估价目, 选择合适估价方法对估价对象不一样部分进行估价。
估价对象用途为综合（地下室为车库、 三层为商业、 四层以上为办公）, 估价目是为委托方了解估价对象市场价格提供参考。因为估价对象所在区域内车位市场交易案例较多, 对该部分估价对象宜采取市场比较法进行评定。
市场比较法就是在求取估价对象价格时, 依据替换标准, 将估价对象与在较近时期内已发生交易类似房地产交易实例进行对照比较, 并依据后者已知价格, 参考该房地产交易情况、 期日、 区域原因以及部分原因等差异, 修正得出估价对象在估价时点市场价格方法。
估价对象中三层商场和4-21层办公楼均为收益物业, 且周围同类型市场出租交易案例较多, 对该部分估价对象宜选择收益法作为估价方法。
“收益法”又称收益资本化法或收益还原法, 是指在求取估价对象房地产价格时, 利用合适资本化率, 将预期估价对象房地产未来各期正常纯收益折算到估价时点上现值, 求其之和来确定估价对象房地产价格一个估价方法。
十、 估价结果
经过估价人员现场查勘和对当地市场分析, 根据房地产估价基础标准和估价程序, 选择适宜估价方法进行测算, 得出估价对象在本汇报价值定义设定条件下, 于估价时点房地产市场价格为:
估价对象建筑面积: 13,050.00平方米
房地产单价: XXX元/平方米
房地产总价: ￥9,391.86万元
（大写: 人民币玖仟叁佰玖拾壹万捌仟陆佰元整）
十一、 估价人员
姓 名 注册证号码 签 名
十二、 估价作业日期
十三、 估价汇报应用使用期
在房地产市场没有重大改变情况下, 本汇报有效使用期限为一年, 即自日止。

（本页以下为空白）
附 件
1、 《委托评定函》复印件
2、 估价对象位置示意图;
3、 估价对象图片资料;
4、 估价对象产权资料复印件;
5、 估价机构营业执照复印件;
6、 估价机构资质证实复印件;
7、 估价师注册证书复印件。
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