无权处分和无权代理买卖房屋的合同是否有效模板.doc

无权代理或处分买卖房屋协议是否有效？

作者: 裴净净 河南焕廷律师事务所

在房屋买卖协议纠纷中, 常常会出现第三人代表房屋全部些人或者瞒着全部些人进行买卖情况, 在协议书签署过程中, 在出卖人中有些会填写房屋全部些人名称, 而有些会填写代表人名称。表面上看没有多大区分, 而在法律意义上却是两种截然不一样行为和效果。一个有可能会组成无权处分, 另一个有可能组成无权代理。这两种情形在协议法上有显著区分, 效力也不一样。
经典案例
李大爷名下有一套拆迁房, 在办理拆迁手续时, 李大爷委托其儿子李某某去办理, 事后, 李某某在未通知李大爷前提下, 将拆迁安置房以李大爷名义卖给不知情第三人——张某并签署协议, 张某当场将购房款交付给李某某, 事后, 张某找到李大爷要求其根据约定, 帮助张某办理产权过户手续, 李大爷才知房屋被卖事实, 因为李大爷除了这套安置房没有别房产, 自然不一样意, 而卖房李某某却不知所踪。
案情分析
在这起案件中, 李某某作为李大爷儿子, 所实施是无权代理房屋买卖行为, 协议法第48条要求: 行为人没有代理权、 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订协议, 未经被代理人追认, 对被代理人不发生效力, 由行为人负担责任。所以, 本案中, 张某与李某某进行房屋买卖行为无效, 由李某某负担对应责任。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷包含到产权、 价款、 原承租户利益等多个问题, 但都离不开买卖协议有效性问题。那么, 到底哪些房屋买卖协议属无效协议呢？归纳起来, 关键有以下七种:
1 房地产分离出卖, 协议无效。
因为房屋是建筑在土地上, 为土地附着物, 含有不可分离性, 所以, 房屋全部权经过买卖而转让时, 该房屋占用范围内土地使用权也必需同时转让。假如卖方将房产和土地分别卖于不一样买方, 或者出卖房屋时只转让房屋全部权而不一样时转让土地使用权, 买方能够提出这种买卖协议无效。
2 产权未登记过户, 协议无效。
房屋买卖协议标物全部权转移以买卖双方到房屋所在地房管部门登记过户为标志, 不然, 房屋买卖协议不能生效, 也就不能发生房屋全部权转移法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续, 即使卖方已收取了房价款, 并将房屋交付买方使用, 当事人仍可提出协议无效主张。
3 产权主体有问题, 协议无效。
出卖房屋主体必需是该房屋全部权人。非全部权人出卖她人房屋, 其买卖行为无效。房屋产权为数人共有, 必需取得共有些人同意才能出卖。出卖共有房屋时, 须提交共有些人同意证实书。部分共有些人未取得其她共有些人同意, 私自出卖共有房屋, 其买卖行为也无效。
4 侵犯优先购置权, 协议无效。
房屋全部些人出卖共有房屋时, 在相同条件下, 共有些人有优先购置权。房屋全部些人出卖已租出房屋时, 须提前三个月通知承租人, 在相同条件下, 承租人有优先购置权。所谓“相同条件”, 关键是指房价相同, 还包含房价交付期限、 方法相同等。房屋全部些人出卖房屋时侵犯共有些人、 承租人优先购置权, 共有些人、 承租人能够请求法院宣告该房屋买卖无效。
5 单位违反要求购房, 协议无效。
机关、 团体、 部队、 企业事业单位不得购置或变相购置城市私有房屋。如因特殊需要必需购置, 须经县以上人民政府同意。单位违反要求, 购置私房, 该买卖关系无效。有单位以个人名义购置私房, 产权也登记在个人名下, 但实际上是单位出资, 作为单位固定资产用于生产、 经营、 办公或用作集体宿舍等, 这种情况属于单位变相购置私房, 该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补助, 廉价购置或建造城市私有房屋, 需要出卖时, 只准卖给原补助单位或房管机关, 不然也无效。
6 价格欺诈, 显失公平, 协议无效。
买卖城市私有房屋, 双方应该本着按质论价标准, 参考房屋所在地人民政府要求私房评价标准议定价格, 经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖协议生效后, 双方均不得因价格高低无故翻悔, 应按协议议定价款、 期限和方法交付。但假如出卖人在房屋质量问题上有欺诈、 隐瞒行为或在成交后发觉内在质量问题, 买受人可要求同出卖人重新议定价格, 协商不成, 可向法院起诉。 7 非法转让, 协议无效。
依据《城市房地产管理法》要求, 下列房地产不得转让（包含买卖）:
1、 以出让方法取得土地使用权, 不符合转让房地产条件;
2、 司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或者以其她形式限制房地产权利;
3、 依法收回土地使用权;
4、 共有房地产, 未经其她共有些人书面同意;
5、 权属有争议;
6、 未依法登记领取权属证书;
7、 法律、 行政法规要求严禁转让其她情形。 签《房屋认购书》步骤购房者在选好房源, 谈妥价格后, 第一步便是去签署认购书, 并交付一定额度定金, 定金通常在5000元到1万元之间。定金多少才算合适, 并无一定标准, 视各人需要而定, 由双方协商。