中海地产合约策划标准及范本模板.docx

第一部分: 中海地产合约策划编制标准
1.目
1.1深入完善中海地产统一合约安排模式后续配套工作;
1.2使项目合约工作有计划地、 高效地顺利开展, 从而使项目建安成本得到切实、 有效地控制;
2.定义
合约策划汇报: 子企业在具体项目开工前, 总体策划合约体系构建、 合约安排和设置建安成本控制目标从而保障项目合约工作高效、 有序进行纲领性文件。
3.适用范围
自印发之日起, 中海地产各子企业新开工项目或分期均参考本指导制订合约策划汇报。
4.编制要求
4.1各子企业须在项目开工前一个月内完成项目合约策划汇报编制工作, 并报股份企业发展管理部立案。
4.2各子企业在编制过程中应充足分析项目特征, 使合约策划汇报含有可操作性, 能够有效指导合约工作开展。合约策划汇报在具体实施中修改和变动不再上报, 但要做好统计工作, 方便于以后总结。
5.内容描述
5.1合约策划汇报内容: 包含但不限于: a.项目概述 b.合约策划综述 c.招标分判计划 d.建安成本目标计划 e.人员配置计划 f.总结 g.附件。
5.2项目概述: 概述项目基础情况, 应包含项目位置、 占地面积、 容积率、 总建筑面积、 物业类型、 项目定位, 项目估计开工时间、 开盘时间、 完工时间、 项目总发展周期、 项目总建安成本等基础情况。
5.3合约策划综述: 策划目、 合约分判总体思绪、 合约管理架构、 标段划分、 时间节点控制思绪、 工程量清单编制标准、 工程价款支付、 前置工程合约分判、 与其它部门衔接、 不利原因分析及应对方法。
5.3.1策划目: 明确具体项目合约策划需要处理关键问题、 实现根本目标。
5.3.2合约管理架构: 须以步骤图形式说明发包人、 监理企业、 工料测量师行（如有）、 主包、 专业分包等之间合约关系, 以及工程负责、 工程协调、 关键甲供材照管等责任关系。
5.3.3合约分判总体思绪: 精练概括采取分判模式、 报价模式、 定标标准、 协议价款形式、 主包和专业分包关键工程内容等。
5.3.4标段划分: 具体分析项目特征, 进行合理地标段划分, 并说明划分理由。在标段划分时应充足考虑到以后成本拆分核实等工作, 在满足项目分判实际需要前提下, 尽可能根据不一样物业类型进行标段划分。
5.3.5时间节点控制思绪: 说明时间节点控制标准和方法, 关键分项工程设计出图及样板确定计划、 工程进度计划、 分判计划之间时间协调方法。
5.3.6工程量清单编制标准: 说明工程量计算时限, 以及哪些分项工程工程量需要委托进行计算, 哪些是计划自行计算工程量。在计算工程量时, 不管委托计算还是自行计算, 应根据股份企业统一合约安排文件对应要求确保工程量清单完成时限, 并在计算时充足考虑以后成本核实原因, 进行有目分项计算。
5.3.7工程价款支付: 应说明工程变更和签证价款审定时限和支付标准、 工程结算标准。这些标准制订, 应确保成本预警需要, 能够尽可能立刻地反应出实际成本发生额和甲供材超供情况。
5.3.8前置工程合约分判: 售楼准备工程等需要在没有施工图情况下抢先开工, 因为其对时间节点要求严格, 有自己独立施工方法和合约模式, 所以应该专题对其合约关系、 工程分判、 物资采购、 时间节点控制、 变更管理、 价款审定等进行专题策划。
5.3.9与其它部门衔接: 因为合约分判工作受到出图时间和开盘时间双向制约, 往往沟通不利便会影响到合约分判时间节点控制, 故在此应确定与设计、 工程、 营销等关联部门工作衔接方针, 以处理横向部门之间信息不对称和不能协同工作问题。
5.3.10不利原因分析及应对方法: 针对项目实际情况, 从项目分判时间节点控制、 物资材料采购、 成本控制等方面预见性分析合约策划实施过程中可能出现关键不利原因, 并对其提出对应应对方法和处理预案。
5.4招标分判计划: 包含招标分判概述、 主包工程分判、 分包工程分判、 工程监理单位招标、 工料测量师行（或造价咨询企业）招标。
5.4.1招标分判概述应包含合约分判计划和招标时间节点计划, 提议采取表格形式表现。分判计划须包含具体分判工程名称、 招标单位数量、 招标方法、 价款形式、 报价模式、 付款方法、 是否需要样板等内容; 招标时间节点计划须包含施工图出图时间、 工程量清单结算结束时间、 招标单位资格审查完成时间、 发标时间、 定标时间、 开工时间等内容。对于计划时间可采取绝对时间, 也可采取相对时间, 对必需遵照实施时间应尤其标注。
5.4.2主包工程分判应结合设计出图计划、 施工组织计划、 报建计划详述主包工程合约分判方法, 包含标段划分情况和划分理由、 招标工程范围、 招标单位数量和要求、 招投标手续办理、 相关时间节点确保和控制方法、 协议价款确定标准, 以及与专业分包、 指定分包责权关系、 协议价款表现和支付标准等。
5.4.3分包工程分判应根据土建类（土方、 桩基、 室内精装修、 室外园林、 幕墙、 钢结构等）、 机电类（综合机电、 弱电、 电梯安装等）等进行分类概述, 包含招标工程范围、 招标单位数量和要求、 招投标手续办理、 相关时间节点确保和控制方法、 协议价款确定标准等。
5.4.4工程监理单位招标应包含招标单位数量和要求、 分判时间节点、 合约价款形式、 协议价款确定标准、 分判说明。
5.4.5工料测量师行是依据项目特点为了有效协调合约各方关系, 提升成本控制水平而雇用专业单位进行全过程合约管理服务。造价咨询企业是为了提升工程量计算速度或精度而委托专门核实工程量单位。工料测量师行（或造价咨询企业）招标, 应包含雇用理由、 招标单位资格要求、 职责和作用, 以及监控和杜绝第三方计算或核实错误方法。
5.5材料及设备采购计划: 包含材料设备供给方法和采购计划。
5.5.1材料及设备供给方法提议采取表格形式分类说明具体物资采取甲供、 乙供、 甲指乙供, 总部集中采购归属范围。
5.5.2材料及设备采购计划关键是采购时间节点计划, 提议采取表格形式进行描述, 内容应包含采购物资名称、 应供量计算结束时间、 招标单位资格审查完成时间、 发表时间、 定标时间、 供货时间等。时间节点表述方法可采取绝对时间, 也可采取相对时间。
5.5.3对于总部集中采购物资, 各子企业依据集中采购协议和项目采购协议约定总体考虑确定型号/样板、 定货、 进场等时间计划, 一并在总体采购计划中表现。
5.6建安成本控制: 依据成本估计确立成本控制目标, 分析建安成本控制关键, 从合约管理角度制订对应建安成本控制方法, 合理、 有效地降低项目发展成本, 以实现合约统筹根本目。
5.6.1建安成本控制目标应包含总建安成本控制目标和分项工程成本控制目标, 分项工程分为前期工程、 岩土工程、 基础工程、 各类可售物业土建及安装工程、 配套设施土建及安装工程、 配套工程、 室外工程等。
5.6.2建安成本控制关键中应分类说明在合约管理中建安成本控制关键节点, 对占建安费用百分比较大和成本变动可能性较大分项工程进行具体分析。
5.6.3建安成本控制方法应从合约管理技术手段、 管理制度等方面, 从项目发展前期、 当期、 后期三个阶段制订含有可操作性建安成本控制方法。
5.7人员配置: 为了保障项目合约计划顺利实施而确定土建、 水电、 物资等专业合约人员以及地盘QS合理配置计划。
5.8总结: 概括本策划汇报中心指导思想和关键思绪。
5.9附件: 应提供项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。
第二部分: 合约策划汇报样本
本样本仅为精缩示范版本, 因为没有具体工程施工组织方案, 内容不够详准和充足。各子企业在编写时候, 应结合具体工程根据编写指导要求对合约安排做出具体、 科学、 含有可操作性策划。假如有其它需要进行计划安排合约管理事宜, 可在编写指导基础上进行合适增加。

中海×××项目合约策划汇报（范本）
一、 项目概述
中海×××项目位于××市××地域, 项目占地9189m2, 总建筑面积90247m2, 拟开发一栋地下三层、 地上三十二层5A级智能化办公楼。
本项目计划开工日期为××××年××月××日, 完工日期为××××年××月××日, 总发展时间历时×年零×个月。
二、 合约策划综述
（一）目
相对于住宅项目而言, 高等级写字楼含有技术性强、 系统复杂、 标准高、 专业性强特点, 因为项目工程内容复杂, 项目管理要求高, 为预控、 指导下一步工程管理, 协调合约各方关系, 控制成本管理工作, 有必需在项现在期阶段制订出良好合约管理体系、 合约工作计划表等, 以确保相关节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约管理架构
见图1: 中海×××项目合约管理架构图。
（三）合约分判总体思绪
本项目拟采取不完全总承包模式。为控制成本, 可能有较多专业分包单位和供货商, 而土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工, 并负担现场全方面管理责任。全部指定专业分包, 需与本企业及总包签署三方协议, 明确相互关系和各自权利义务。鉴于以往存在总包单位在签署三方协议工作中不予支持情况, 合约部将在项目土建总包合约中加入对应约束条款。
招标报价模式多采取二次、 三次报价, 以筛选出优异承包商。对于××工程将招标范围进行拆分, 选择对应范围内报价最低单位, 以达成总标段合约成本最低。
图1: 中海×××项目合约管理架构图

对于已出图工程合约价款形式采取总价包干, 对于无图暂定量工程和物资采购协议采取单价包干。
除土建总包以外, 专业工程（尤其是机电安装系统）分项较多。具体而言, 中海×××项目在土建结构工程和装饰工程方面, 即包含以下专业分包: 桩基工程、 深基坑围护及支撑、 土方工程、 幕墙工程、 室内高等级装饰工程、 外总体硬景及绿化工程等; 在机电安装方面则包含强弱电系统、 电梯（包含扶梯）工程、 通信系统、 中央空调与通风系统、 消防系统、 楼宇智能化系统、 污水处理工程及擦窗机等, 其中还有大量甲供设备及物料。
（四）标段划分
因为中海×××项目开发时间紧迫, 设计现在正处于前期扩初设计阶段, 众多原因还未确定, 图纸出图时间无法确保一次性确定总承包单位（含上盖部分）需要, 为确保项目按期开工, 我们拟分两阶段进行总承包工程招标, 即±0.00以下总承包工程、 ±0.00以上总承包工程。其它分包根据专业划分标段。
（五）时间节点控制思绪
本项目工期较紧, 对合约时间节点控制要求较高, 同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划制约。所以, 本项目时间节点控制标准是以工程发展进度计划为根本控制点, 依据设计出图及样板确定计划安排具体合约分判时间节点计划。
在工作开展之前与设计部、 发展管理部等部门进行良好沟通, 对相互制订时间节点计划之间冲突进行协调处理; 在工作开展过程中, 要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整, 并要求严格实施。一旦出现部分工序延误, 要立刻分析原因, 寻求补救对策, 尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。
（六）工程量清单编制标准
鉴于本项目特点和合约关系复杂性, 计划聘用工料测量师行进行整个项目工程量核实。考虑到通常工料测量师行对钢筋、 砼等会做总体计算, 为了成本拆分归集方便, 要求将本大厦主体工程工程量根据地上、 地下对结构、 建筑等进行分别计算, 对专业分包工程量根据《中海地产房地产开发成本科目（11月修订版）》科目分类进行分类计算。
（七）工程价款支付
本项目工程价款按月支付, 不予支付预付款。为了能够立刻掌握建安成本实际变动情况, 良好控制建安成本, 我们计划对设计变更和工程签证工程量进行即时审核确定, 对变更价款在一个月内审定, 款项在次月中期付款中支付。
工程结算在无特殊情况下, 主包工程在含有结算条件后三个内完成结算工作, 分包工程在含有结算条件后一个内完成结算工作。
（八）前置工程合约分判
本项目地上第一层将作为销售中心, 第四层作为样板展示区, 因为资金回笼要求, 根据项目销售计划, 在本大厦主体封顶前须先将第一层外立面、 内部精装修和第四层样板房装修完成。
为配合营销宣传和用户积累, 销售中心、 样板展示区及大堂入口两侧绿化带部分将争取尽早施工。其中, 包含到销售中心立面石材或幕墙施工、 空调工程、 室内精装饰及示范区景观工程将进行单独分判。
本售楼准备工程分判价款形式先采取单价包干形式, 在工程发标后60个工作日内完成工程量清单计算, 并在施工单位确定后将协议价款更改为总价包干。该工程价款支付、 结算依据项目整体工程价款支付标准实施。
售楼准备工程招标时间计划、 合约分判计划分别见表1、 表2:
表1: 中海×××项目售楼准备工程招标分判时间计划表（略）
表2: 中海×××项目售楼准备工程合约分判计划表（略）
（九）不利原因分析及应对方法
本项目定位较高, 工程技术性强、 系统复杂、 专业性强, 加上工期较紧, 对合约分判速度和质量要求较高, 在合约人员有限情况下, 怎样促进团体在测量师行配合下快速、 有效运作将是面临最大困难。对此, 我们将对项目合约安排在事前做出尽可能详尽统筹计划, 并调用合约部关键业务力量按工程性质进行职责分摊, 使责任到人。每七天须召开合约协调例会, 检讨本周工作, 将本周内碰到需要配合协调问题在会议中进行立刻沟通处理。
三、 招标分判
（一）招标分判概述
计划是指导项目有序、 有效实施指导性文件, 前述内容中对本项目关键合约安排思绪做了概述, 下面将详述关键工程合约分判计划和时间计划, 该计划依据项目发展总计划编制, 并将在每个月月底依据调整项目发展总计划对应调整时间安排。中海×××项目分判计划和招标时间节点计划分别见表3、 表4。
表3: 中海×××项目合约分判计划表

备注: 付款方法——
A类: 通常工程类协议, 按月付款, 每个月支付其完成工程造价90%, 在该分项工程最终付款以后支
付至工程总价95%, 留5%保修金;
B类: 材料类协议, 每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值80%, 在该分项工程最
终付款以后支付至工程总价95%, 留5%保修金;
C类: 设备类协议, 每批材料到场并经相关方验收、 调试合格后支付该批材料价值80%, 在该分项
工程最终付款以后支付至工程总价95%, 留5%保修金;
D类: 其它协议, 依据需要定义特殊付款方法, 关键以里程碑付款为主;
E类: 零星工程或总额较小供货协议, 完成结算后一次性付款至95％, 留5%保修金;
*号: 表示有预付款。
表4: 中海×××项目招标时间节点计划

（二）招标分判详述
1、 主包工程分判
依据政府相关部门要求, 项目开发总承包管理标准上最多可分两阶段进行, 即±0.00以下总承包及±0.00以上总承包, 各自单独办理政府施工报建、 招标手续。
因为中海×××项目开发时间紧迫, 设计现在正处于前期扩初设计阶段, 众多原因还未确定, 图纸出图时间无法确保一次性确定总承包单位（含上盖部分）需要, 为确保项目按期开工, 我们拟分两阶段进行总承包工程招标, 即±0.00以下总承包工程、 ±0.00以上总承包工程。
相关具体操作事项计划以下:
（1）相关时间节点
① 设计出图时间
桩基施工图计划出图时间: ××××年××月××日;
±0.00以下工程施工图计划出图时间: ××××年××月××日;
±0.00以上工程施工图计划出图时间: ××××年××月××日。
② 工程进度计划节点时间
桩基及围护工程: ××××年××月××日至××月××日;
除桩基以外±0.00以下工程: ××××年××月××日至××月××日;
±0.00以上工程开始时间: ××××年××月××日。
③ 招标计划时间（内部招标）
±0.00以下总承包工程: ××××年××月××日至××月××日, 为使本项目按期开工, 其中桩基及围护指定分包工程可先招标定标;
±0.00以上总承包工程: ××××年××月××日至××月××日。
④ 政府招投标手续办理时间
在企业内部完成招标工作并确定单位后到××区办理招投标手续, 时间约1个月。
±0.00以下总承包工程: ××××年××月××日至××××年××月××日, 其中桩基及围护指定分包工程应在定标后1个月内（计划××××年××月前）自行办理政府中标手续, 以确保项目先开工;
±0.00以上工程: ××××年××月××日至××××年××月××日。
（2）总包单位招标（内部邀请招标, 分两阶段）
① ±0.00以下土建总承包工程
单位要求: 符合施工资质、 有相关工程业绩、 项目管理能力强、 合约意识强施工单位。
投标单位: ××××有限企业; ××××有限企业; ××××有限企业; ××××有限企业; ××××有限企业。
考察时间: ××××年××月。
计划招标时间: ××××年××月××日至××月××日。
合约形式: 包干总价, 除有设计变更外; 工程量清单形式。
总价确定标准: 按量价分离标准, 依据工程量清单和综合单价费率寻求相关单位报价, 按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额。
内部定标时间（暂定）: ××××年××月××日。
招投标手续办理: 30天。
说明:
a.以上招标时间均为初步计划时间, 视招标图出图时间而定。如出图时间延后, 则招标、 定标等时间对应顺延;
b.机电预留预埋: 地下工程中机电工作关键是预留、 预埋, 限于图纸原因, 机电指定分包单位暂无法确定, 提议此项工作应由总包单位完成; 但预留预埋包含到以后与机电指定分包单位交接、 验收、 使用, 所以招标图纸中此部分内容应设计清楚。
c.除结构外其她土建工程: 依据工程进度要求, 在地下结构工程完成后即进行上部结构施工, 所以下部其她土建工程在合约划分上将划分为上部总包单位工作内容, 即下部总包单位仅负责砼结构工程。
② ±0.00以上总包
单位要求: 符合施工资质、 有相关工程业绩、 项目管理能力强、 合约意识强施工单位。
投标单位: ××××有限企业; ××××有限企业; ××××有限企业; ××××有限企业; ××××有限企业。
考察时间: ××××年××月。
计划招标时间: ××××年××月××日至××月××日。
合约形式: 包干总价, 除有设计变更外; 工程量清单形式。
总价确定标准: 按量价分离标准, 依据工程量清单和综合单价费率寻求相关单位报价, 按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额。
内部定标时间: ××××年××月××日。
招投标手续办理: 30天。
说明:
a.以上招标时间均为初步计划时间, 视招标图出图时间而定。如出图时间延后, 则招标、 定标等时间对应顺延;
b.分判体系: 上部总包在进入现场后, 即负担整个项目总包职责, 包含下部总包未完成工作。在合约体系上, 全部其她专业单位都为它指定分包单位。
c.总包合约内容: 为报建手续计, 总包内容理论上应包含本工程全部内容, 即应包含结构、 粗装饰、 精装饰指定分包、 幕墙指定分包、 综合机电指定分包（又分弱电、 电梯、 污水处理等）、 总体工程指定分包等。
d.指定分包: 由业主方在招标时明确指定分包工程内容, 同时招标时以暂定金额形式计入总包协议总价, 总包依据指定分包合约金额收取照管费, 并申报照管费百分比。在总包确定后, 依据设计情况及工程进度, 完成各指定分包单位招标。（各指定分包单位具体分判本节略）。
e.指定供货: 如木门、 装修材料等, 视情况而定, 可于招标时以暂定金额形式计入总包协议总价
f.总包职责: 总包须负责整个项目工程进度、 质量, 业主方关键管理、 督促、 协调总包, 全部指定分包单位工作都必需经过总包申报给业主方, 做到归口统一、 降低扯皮。
g.资金控制: 为确保工程顺利开展, 总包及各指定分包应建立专款专用帐户, 指定分包工程款支付经过总包支付, 审核由业主方完成。为确保总包不任意扣押指定分包工程款, 在合约中制订严格管理方法。
h.对总包要求: 因为总包担负起整个项目管理、 协调, 总包单位必需在现场组建经验丰富、 管理能力强项目管理班子。

（3）招投标手续办理
在设计图纸达成招标要求时, 我们即展开各阶段总包内部邀请招标。在内部邀请招标完成并确定施工单位后, 选择能力较强招标代理企业完成政府部门要求招标手续工作。
因为本项目属国有资产投资项目, 相关招标手续办理较为严格, 为此, 选择优质、 能力强招标代理企业较为关键。
我们拟选择多家（3家或3家以上）代理企业进行竞标, 视报价情况和本身综合实力择优定标。
2、 分包工程分判（包含指定分包）
（1）土建类指定分包
① 桩基及围护指定分包
单位要求: 符合施工资质、 有相关工程业绩、 项目管理能力强、 合约意识强施工单位。
投标单位: 拟3-5家。
考察时间: ××××年××月。
计划招标时间: ××××年××月底前。
合约形式: 包干总价, 除有设计变更外; 工程量清单形式。
招投标手续办理: 如设计图纸跟不上现场开工进度要求, 而项目又必需开工, 则由桩基及围护指定分包单位负责办理政府中标手续及相关施工许可手续, 以确保项目按期开工。
说明:
a.以上招标时间均为初步计划时间, 视招标图出图时间而定。如出图时间延后, 则招标、 定标等时间对应顺延;
b.围护工程: 因为本项目为深基坑开挖, 施工过程中又影响到周围地铁运行线路（2号线、 4号线）, 围护工程方案将会受到政府部门严格审查, 为审慎起见, 提议预先确定好围护方案。故, 我们拟邀请2-3家有资质地下工程设计院进行围护设计方案招标, 在综合考虑性价比后先确定围护方案, 再将围护方案与桩基工程捆绑式进行桩基及围护指定分包工程施工招标。
c.桩基单位在±0.000以下总包单位确定后即纳入总承包管理体系内, 全方面接收并服从总包单位管理。
② 土方指定分包工程
因为该工程包含××××, 需有一定政府背景单位方可负担施工。该项工程由业主方直接招标并作为总包单位指定分包单位。
招标工作拟在××××年××月××日前完成。
③ 幕墙指定分包工程:
本项工程估计投资××××万, 因为幕墙体系设计基础为整体式, 为确保工程质量, 较难将本工程划分标段, 为选择优异施工单位及降低工程成本, 需做到以下几点:
a.资格预审及考察: 选择资质一级、 含有当地生产或加工能力、 同类工程施工单位考察, 并选择10-12家单位考察, 考察工作将在××××年××月前完成。
b.投标单位: 7-8家。
c.成本控制提议: 现在设计幕墙为单元式幕墙, 幕墙玻璃是幕墙体系中成本关键一块, 假如选择进口玻璃必将超出估计投资, 同时进口玻璃供货烦琐, 而现在中国大玻璃厂商生产玻璃也能满足高级写字楼要求（如耀皮、 南玻）。因为为单元式幕墙, 同时项目形式呈上发生形体动态改变, 所以在部分位置对玻璃要求较高, 假如在施工过程中因放线尺寸而造成加工错误, 如选择国产玻璃则可降低对工期影响。
d.施工单位确定时间: 上部结构在××××年××月开始, 结构开始即开始预埋工作, 为预留充足埋件设计、 制作时间, 本工程定标估计于××××年××月底前确定。
④ 室内精装修指定分包工程:
大堂及公共部位装修工程: 关键包含大堂、 标准层电梯厅、 卫生间及开水间、 公共走道等装修, 现在设计进度安排能满足招标进度要求。因为精装修好坏也是本项目定位及档次表现, 为确保招标成功, 首先设计图纸应尽可能完善, 其次设计所选择材料应尽可能易于采购或可替换, 方便于施工及成本控制。
室内吊顶工程: 依据项目进度招标, 由专业单位供货及安装。
架空地板工程: 视需要依据项目进度招标, 由专业单位供货及安装。
⑤ 检测单位分包
a.地铁监测单位: 由业主直接发包, 政府相关指定单位。为防范施工风险, 并有效协调政府关系, 应在围护工程施工前给予确定。
b.管线监测单位: 由业主直接发包。应在围护工程施工前给予确定。
c. 桩基检测: 由业主方直接发包。
（2）外总体指定分包工程
外总体工程关键为外广场及道路、 硬景装饰、 绿化工程等。依据图纸要求合并或分别招标。
① 屋顶钢结构指定分包工程:
在32层屋顶上为钢结构玻璃幕墙, 因为此部分结构形式尤其, 所以可能需选择专业钢结构单位施工。
② 说明
以上指定分包项目清单为暂定, 甲方保留依据项目发展进度或其她需要将其她未列入上述清单项目划为指定分包进行招标权利, 同时亦不排除视实际需要将上述指定分包项目转为总包施工情况, 这一点亦会在总承包招标文件中给予明确。
（3）机电类指定分包
机电类工程内容包含强电、 弱电、 消防、 空调、 给排水、 电梯、 擦窗机、 污水处理、 停车系统、 政府变配电工程等众多子项工程。相关机电指定分包分判管理模式, 我们拟策划以下:
机电类指定分包拟分成综合机电主分包（包含空调通风工程、 给排水工程、 强电工程、 消防工程等）、 弱电指定分包（含智能化系统）、 电梯供货及安装指定分包、 擦窗机供货及安装指定分包、 机械停车设备供货及安装指定分包、 污水处理指定分包、 政府指定变配电工程、 甲供机电设备及物资等几大项。因为本项目机电造价占建安工程成本40%, 而综合机电主分包工程又是机电工程大项, 且其又负责众多复杂管理及协调工作, 所以择优选择综合机电主分包单位将非常关键。
① 综合机电主分包
单位要求: 符合施工资质, 有相关工程业绩, 机电各系统综合协调管理能力强、 合约意识强机电工程企业。
合约内容: 包含空调通风工程、 给排水工程、 强电工程、 消防工程、 不锈钢水箱工程等。
投标单位: 4-5家。
考察时间: ××××年××月××日前完成。
招标时间: 机电主分包为××××年××月××日至××月××日。
指定分包为××××年××月××日至××月××日。
合约形式: 包干总价, 除有业主同意设计变更外。
内部确定时间: ××××年××月××日前。
说明:
a.分判体系: 综合机电主分包单位中标签约后, 即负担整个项目全部机电各系统施工和协调。
b.主分包职责: 负责整个项目全部机电各系统工程进度质量, 包含机电各系统管线、 设备和在平面、 立面上部署综合协调, 各系统技术协调, 弱电智能化各子系统集成协调等。业主及总承包方关键协调综合机电主分包。
c.其她机电指定分包, 如弱电指定分包（含智能化系统）、 电梯供货及安装指定分包、 擦窗机供货及安装指定分包、 机械停车设备供货及安装指定分包、 污水处理指定分包、 政府指定变配电工程等, 由业主自行招标定标, 以指定分包合约方法与总承包单位签约。同时, 业主在综合机电主分包招标时将上述项目列出, 要求综合机电主分包单位申报配合、 照管费, 亦即上述指定分包由综合机电主分包统一照管、 协调、 接驳、 调试。
d.对机电主分包要求: 因为机电主分包负担整个项目机电各系统工程管理和协调, 机电主分包必需在现场组建经验丰富、 专业施工技术熟练、 综合协调能力强管理班子。
② 弱电指定分包（含智能化系统）
单位要求: 符合施工资质, 有相关工程业绩, 综合协调管理能力强、 合约意识强。
投标单位: 3-4家。
考察时间: ××××年××月。
招标时间: ××××年××月××日至××月××日。
合约形式: 包干总价, 除有业主同意设计变更外。
内部确定时间: ××××年××月××日至××月××日。
③ 电梯供货及安装
根据股份企业要求直接使用总部集中采购确定上海三菱电梯。
内部确定型号、 可选配置、 可选功效等技术要求时间: ××××年××月××日至××月××日。
④ 擦窗机供货及安装指定分包
内部定标时间: ××××年××月××日至××月××日。
⑤ 机械停车设备供货及安装指定分包
内部定标时间: ××××年××月××日至××月××日。
⑥ 污水处理指定分包
内部定标时间: ××××年××月××日至××月××日。
⑦ 政府指定变配电工程
依据政府部门相关要求及现场进度确定定标时间。
⑧ 甲供机电设备及物资
甲供机电设备及指定品牌供货: 暂定为冷水机组、 空调机组、 锅炉及隶属设备、 水泵、 发电机组、 配电箱柜、 母线槽、 电缆等, 具体说明详见以下第四点。
3、 工程监理单位招标
（1）单位要求: 符合本工程对应规模建设监理资质, 含有对应业务规模, 监理人员素质高, 企业信誉良好单位。
（2）投标单位初选: ××××年××月××日至××月××日
（3）招标时间: ××××年××月××日至××月××日
（4）合约形
式: 依据招标时含有设计结果, 由投标单位出具监理服务计划书, 按国家和XX省工程监理相关规范（取较严格者）给监理服务计划书内容, 申报包干总价, 本企业则约定较为保守工期, 并约定不管实施阶段建筑形态和数量改变, 总价不做调整。
（5）总价确定标准: 依据本工程规模、 监理服务工作内容, 结合市场价格情况, 确定总价。
4、 工料测量师行招标
鉴于本项目特点和合约关系复杂性, 为有效协调合约各方关系, 我们提议在本项目聘用工料测量师行。
工料测量师行职责和作用:
（1）为前期招标工作提供必需专业咨询意见;
（2）进行工程量、 工程价款审核, 如: 审核中期付款及施工中期设计变更、 现场签证等价款; 帮助处理合约价款争议;
（3）提出结算提议。
作为客观、 公正第三方, 工料测量师行将根据专业规则对工程量、 工程价款进行核实, 为避免多种矛盾冲突、 提出公平合理结算提议、 及本项目成本控制工作提供有效帮助。
对于工料测量师行选择, 我们将会采取招标方法（3家或3家以上单位投标）择优确定, 并将工料测量师行聘用费控制在人民币××万元左右。
四、 材料及设备采购
（一）物资采购计划
表5: 中海×××项目物资采购计划（范例）

（二）材料设备采购一览表
表6: 中海×××项目材料、 设备供给方法明细表（范例）

五、 建安成本控制计划
（一） 建安成本控制目标
在××××年××月上旬, 依据50%深化设计方案, 我们编制完成了《中海×××项目建安成本估算》, 因为设计还未进入扩初阶段, 成本估算关键依据以往类似工程、 本企业已开发写字楼项目、 建筑市场价格等经验数据进行编制。
《中海×××项目建安成本估算》具体分项内容关键为基础工程、 结构工程、 幕墙工程、 粗装饰工程、 公共部位精装饰工程、 机电工程及总体工程, 估算建安成本为人民币×.××亿元, 估算经济指标为××××元/m2（按总建筑面积90247m2计算）, 其中土建费用占60%、 机电费用占40%。（具体内容详见附件二）。
伴随设计不停完善和深度加深, 我们将对上述成本估算进行动态即时调整, 在未有更新设计图纸之前, 该成本估算表即为中海×××项目成本控制指标。同时, 该成本估算表也将分发各位董事及中海设计管理部及相关职能部门, 以作决议参考或评审。
（二） 建安成本控制关键
1、 土建工程
因为设计在结构方面相对比较固定, 故关键控制点应为幕墙工程与精装饰工程, 该两项成本约在×.××亿元。
2、 机电工程
办公楼项目机电所占比重较大, 尤其是设备、 材料选择对成本变动影响原因较大, 此也是成本控制关键点。
（三）建安成本控制方法
1、 控制目标
经过采取必需控制建安成本方法, 我们将成本控制目标定为: 将估算成本降低5%－8%。
2、 控制手段
为加强成本控制管理, 建立有效成本控制管理体系, 我们拟从以下几方面着手进行:
（1）事前控制
① 将成本目标分解并下发各相关职能部门, 建立成本目标控制管理体系;
② 建立清楚合约管理模式;
③ 建立成本限额设计理念, 做到在扩初阶段设计合理、 完整;
④ 选择优异施工单位;
⑤ 努力获取比市场更具竞争性施工价格;
⑥ 计划先行, 时间安排妥当。
（2）事中控制
① 加强各职能部门沟通联络;
② 坚持成本归口管理, 完善设计变更、 现场签证步骤、 手续;
③ 加强经济评定活动, 定时召开成本变动会议;
④ 立刻获取现场信息, 加强反索赔工作;
⑤ 提供每个月设计变更、 现场签证经济汇报。
（3）事后控制
① 严格根据协议文件审核工程结算文件;
② 建立项目完整成本分析库。
六、 人员配置
（一）因为本工程关键性, 特分别设置土建造价工程师和水电造价工程师各一名专门负责本项目, 并在地盘派驻一名合约工程师, 物资管理工作由负责物资采购工程师分管。
（二）另外, 中海刚进入××市, 对当地建筑市场了解有限。首先对外派职员进行主动培训, 其次则经过招聘实现人员当地化。
七、 总结
中海×××项目专业性强、 系统性高特点, 对我们合约管理及成本控制工作提出了愈加严格、 愈加规范要求, 在上述合约策划汇报纲领指导下, 我们努力争取在项目合约管理中做到有序、 有效、 公平、 公正, 在营造一座真正优质建筑产品同时并做好成本控制管理工作, 全力维护及确保投资人权益。
八、 附件
（一）中海×××项目项目发展进度计划图
（二）施工平面标段划分图