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购房协议摘要
【篇一: 浅议商品房预售协议立案关键性】

浅议商品房预售协议立案关键性
【摘要】作为一个远期交货协议, 商品房预售协议中法律关系属于债券债务关系, 预购方法债权人, 其并没有取得房屋全部权, 而是取得了全部权期待权利。因为推行期限时限较长, 而且协议义务推行远期性以及房屋在物理形态上不确定性, 开发商协议义务推行必需得到规制, 所以商品房预售协议立案是非常关键。为了有效避免很多无须要纠纷, 维护不动产交易安全性, 保护预购人正当权益, 必需完善商品房预售协议立案制度, 建立起不动产预告登记制度, 充足维护商品房销售市场秩序。
【关键词】商品房; 预售协议; 立案; 关键性; 法律分析
作为不动产物权变动必经程序, 法律上立案登记是不动产物权归属与变动生效要件, 依据《城市房地产管理法》、 《城市房地产开发经营管理条例》等要求, 预售人应该持商品房预售协议向县级以上主管部门办理登记立案手续, 假如开发企业没有办理预售立案登记, 应该停止预售, 补办手续, 没收违法所得。对于商品房预售协议进行管理是预售协议登记立案关键目, 应该对开发商预售行为进行审查与规制, 商品房预售协议立案属于房地产管理部门与土地管理部门对于协议采取一个行政管理方法, 作为不动产登记一个, 其性质属于预告登记, 是为了保全未来发生不动产物权变更而设置请求权, 这种制度设计是为了规制开发商行为, 因为预购人在取得房屋全部权之前有可能将商品房出售给第三方, 对于预售方任意处分行为需要加以控制。
一、 商品房预售协议立案意义
在商品房预购方与开发企业之间签署了《预售协议》以后, 应该在要求时间内向登记机构办理预售协议登记立案, 预售协议立案意义在于: 首先, 房产登记机构能够对售房单位预售行为进行审核, 对其正当性进行审查, 审查对象并不包含一切, 而只审核一定范围内容, 包含预售房限制情况、 预售许可内容等, 能够有效保护预购人权利即可; 其次, 预购人与开发企业之间产生纠纷时, 如在协议真实性上产生争议等问题, 应该审核登记机构存档协议文本, 以该协议为准, 有效起到登记立案鉴证作用; 再次, 开发企业因与第三人之间债权债务关系不得影响预购人对于房产期权, 发生查封、 拍卖等事由能够有效保护预购人权利; 最终, 办理个人住房贷款事项需要预购人提供协议登记证实, 办理公证、 抵押登记等事项都不能受理。
实施商品房预购协议立案制度实质上是为了制约开发商, 能够促进开发商在加紧建房同时, 根据规章制度进行产权证实办理, 使得购房者愈加放心, 其权利也愈加有保障。尤其是多年来一房二卖情形尤其多, 这种隐患亟待消除。开发商推迟《预售协议》立案手续, 能够将房子再次预售或者直接建成销售, 一房多卖损害是多方市场主体权利, 所以在办理完预售协议立案后, 买卖交易正当性与唯一性才能得到保障。对于协议生效时间能够有当事人双方自由约定, 不过协议假如以立案之日为生效时间, 假如没有进行立案手续, 开发商就可
【篇二: 商品房买卖协议网上立案登记程序】

商品房买卖协议网上立案登记程序
1.开发企业提交
开发企业凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“网上办公平台”, 将已经签字生效商品房买卖在网上提交。
提交工作不受时间地点限制, 随时能够提交。
2.产权市场处确定
产权市场处对开发企业在网上提交商品房买卖协议进行查对, 无误后进行确定, 生成协议立案登记号。
立案工作时间为工作日上班时间。
3.开发企业填写立案登记号。
开发企业将协议立案登记号填写在商品房买卖协议封面对应位臵, 协议立案登记完成。开发企业应将协议正本一本交给买受人。假如买受人贷款购房, 开发企业应在办理完抵押登记等手续后, 将协议正本一本交给买受人。
4.打印并报送协议立案记录表
开发企业依据已经登记立案商品房买卖协议, 填写“岳阳市商品房买卖协议记录表”, 打印, 加盖企业公章, 一式两份报送至产权市场处。
记录表报送时间为星期一、 三、 五早晨。
买卖协议记录表格式与现在使用记录表相同。记录表能够到产权市场处领取, 也能够在产权市场处网页首页“处室职能”内下载。
5.产权市场处盖章
产权市场处对开发企业报送记录表进行查对, 无误, 在记录表上加盖“岳阳市房屋管理局商品房买卖协议登记专用章”, 一份存档, 一份交还开发企业。
开发企业可凭盖章后记录表及已经登记商品房买卖协议到岳阳市房地产交易管理中心办理抵押登记等手续。
商品房买卖协议注销登记程序
因为买受人退房、 协议终止、 协议内容变更等原因需注销协议, 请持下列资料到我处办理协议注销手续:
1.协议注销记录表（加盖公章）;
2.全套商品房买卖协议。
相关商品房买卖协议网上签约立案等普遍存在问题回复
一、 入住几年来到现在房产证还是遥遥无期, 该怎么办
根据商品房买卖协议中所签署违约责任来进行处理。
二、 已办理大证楼盘是否需要建立楼盘表, 如不需建立, 预售证延期、 协议签定等应该怎样办理
办过大证楼盘不需要在办理商品房预售许可证, 所以也就不用在创建楼盘表, 用老协议来签署协议。
三、 协议内容有误, 变更申请交到市场处后, 是自己改还是市场处改, 我们下一步该怎样做
人员来进行商品房买卖协议修改; 修改好以后开发商须把之前打印出并出现错误那页取出, 然后把修改好那页从网上打印下来并装订进去即可。
四、 有楼盘没办预售证房子都卖出很多
没有办理商品房预售许可证对外出售房屋是属于非法销售, 所签署协议属无效协议, 但有公民明知道这种房手续不全还是要买, 属个人自愿, 提议没有取得商品房预售许可证房屋不要购置。
五、 因为不小心把协议封皮当做协议纸给打印出来了, 该怎样处理
1、 此协议封皮协议编号如没有用过, 可自行作废, 另外, 作废这张协议封皮上打印出来协议内容, 用正式协议纸再打印出一页即可; 2、 如此协议编号已填在网上协议摘要里, 那么要写变更申请表, 把协议编号换成另外一个未用过, 到市场处做协议变更, 把变愈加好协议再用协议纸打印出一页即可。
六、 现在买房都是网上签署协议并从网上打印下来, 但有开发商为何还用老协议来签
首先问清楚要买这个房是预售商品房还是已经办过大证房, 假如已办过大证就不用在办理预售许可证, 也就说不用在上网进行商品房买卖协议立案了, 直接用老协议即可。
七、 想在某个地方买房, 但不知道开发商手续全不全, 敢不敢买。不管在哪个地方买房, 首先要弄明白两个问题: 1、 开发商是否有商品房预售许可证; 2、 开发商是否有大证或房产证。两个有其中一个就说明这个房手续没问题, 能够购置。
八、 在网上签署协议时系统提醒买售人年纪无效应怎样处理。这是因为为了便于统计需要在协议正文基础上增加了协议摘要内容, 所以在协议正文录入完成检验无误后应再次填写协议摘要内容, 依据协议摘要提醒录入买售人年纪即可。
九、 网上签署商品房买卖协议步骤
1、 协议网上签署经检验无误并保留后即可进行草拟协议打印, 买卖双方对打印出草拟协议再次进行确定, 如存在异议仍可进行网上修改, 经确定无误后买卖双方签字盖章。
2、 签字盖章后协议须网上提交进行协议立案登记, 一旦提交将视为正当有效协议且不得修改。协议立案登记经过后系统即生成立案登记号, 协议须再次打印, 协议内页右上角将打印生成立案登记号。
十、 房间内房屋用途填写错误造成协议无法签署
在创建楼盘表时要求各开发商填写各房间具体信息, 其中包含房屋用途一项, 该房屋用途是指该套房用途, 而不是该幢楼用途。有大量开发商在输入房屋用途时录入综合、 商住等含糊不清房屋用途标识, 造成了协议无法签署。碰到这类情况应立刻同产权市场处联络, 更正房屋用途后再行签署协议。
十一、 房产证在房屋交付使用日起365日内给付业主是否合理根据国家要求是房屋在交付使用日起90日房产证交付给业主。但现实是根据商品房买卖协议上买卖双方协商所签署交付日期, 如开发商违约根据协议上违约责任来处理。
十二、 开发商因手续不齐全, 她们手里就没有正式协议, 只有协议协议, 协议协议是否有效
该协议无效, 不受法律保护。
十三、 开发商收取认购、 订购、 预购定金该怎样认定
依据最高人民法院解释和协议法要求: 出卖人经过认购、 订购、 预购等方法向买受人收取定金, 并签署定金协议, 才能确定为购房定金。若只开收据注明定金, 而未签署定金协议（认购、 订购、 预购协议）, 则不认为是购房定金。
十四、 开发商在交房时相关质量确保书、 使用说明书、 及开正式发票问题
开发商在给购房人交房时应该给购房人提供质量确保书、 使用说明书及开据正式发票, 不然, 购房人能够拒绝收房, 如不开据正式发票可向当地税务部门举报。
十五、 房屋面积怎样判定
房产面积测量现在是依据国家标准《房产测量规范》, 其中对公摊面积有明确要求。岳阳市房产面积测量部门是“岳阳市房产测量事务所”, 办房产证时买受人可向开发商查阅测量结果表。面积差异处理措施通常在协议中都有约定, 但未约定公摊面积差异处理措施, 应由双方自行约定。
十六、 房屋容积率
房屋容积率是指地上建筑物建筑面积与土地面积比值。
【篇三: 商品房认购协议和商品房协议区分】

商品房认购协议与商品房预售协议比较分析
——魏大忠 内容摘要: 伴随中国房地产业急剧升温, 包含到房屋买卖纠纷案件也逐年递增, 而在这类案件中商品房认购协议与商品房预售协议所引发争议高居首位。笔者在此试着从协议性质、 生效要件、 定金性质、 签订和推行中民事责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售协议进行了比较分析, 并在此基础上针对中国现有法律对这两种协议规制和审判实务中对这两种协议处理时存在问题提出了自己部分见解。
关键词: 商品房认购协议 商品房预售协议 买卖协议 预约协议 本合
同 协议生效要件 定金 缔约过失责任 违约责任
多年来, 伴随中国房地产市场建立和快速发展, 在商品房交易过程中, 不停地出现新交易方法, 商品房预售作为新型房屋销售制度应运而生。而与此同时, 商品房买卖纠纷案件也逐年递增, 在这类案件中, 由商品房认购协议与商品房预售协议所引发争议高居首位。但在实务中, 商品房认购协议与商品房预售协议因为外观上非常相同很轻易被混淆从而给司法审判带来了一定难度, 所以, 笔者将二者关系在此作一比较分析, 以期有利于大家对二者区分判定。
一、 从法律性质上, 对商品房认购协议与商品房预售协议关系进行探讨。
在商品房买卖过程中, 当购房人选中自己满意楼盘, 与开发商达成购房初步意向后, 开发商通常都要求与购房人签署认购协议。商品房认购协议是指商品房买卖协议双方当事人在签署正式商品房预售协议或商品房买卖协议之前所签署书面协议, 是对双方交易房屋相关事宜初步确定。通常来说, 商品房认购协议内容包含当事人基础情况、 房屋
基础情况（房屋方位、 面积等）、 价款计算、 签署正式协议时限要求等。商品房认购协议签署只是商品房销售一个序曲, 而商品房销售包含现房销售和期房销售, 现房销售是指房地产开发经营企业将完工验收合格商品房出售给买受人, 并由买受人支付房价款行为。期房销售即商品房预售, 它是指房地产开发经营企业将正在建设中房屋预先出售给买受人, 并在未来约定时间内将该房屋全部权转移给买受人, 而由买受人支付定金或房价款并按期接收该房屋行为。商品房预售协议签订通常采取标准协议形式, 具体条款由预售方事先确定, 关键内容包含: 双方当事人情况, 预售商品房基础情况（如商品房坐落、 土地使用权证号、 建设工程计划许可证号、 商品房预售许可证号、 房屋建筑面积、 房屋结构等）, 预售商品房价格及支付方法和期限, 交付房屋日期, 违约责任及免责条款, 纠纷处理方法等。
因为商品房认购协议和商品房预售协议存在以上相同之处, 所以, 理论界对二者关系存在以下多个见解:
第一个见解, 商品房认购协议是买卖协议, 商品房预售协议是对其补充和完善。
此种见解认为: 商品房认购协议中明确了买卖双方身份、 买卖标物、 价钱、 付款方法及日期, 即使商品房认购协议都会约定在某一具体时间签署正式房屋买卖或预售协议, 但房屋买卖或预售协议没有强制使用文本, 所以, 签署正式房屋买卖协议或预售协议完全是对商品房认购协议细化、 补充或变更。对此笔者不敢苟同。即使商品房认购协议明确了买卖双方身份及对应条款要求, 有甚至还约定了房屋具体情况, 但我们首先应明确, 商品房认购协议本身就是一个协议, 当然应含有协议所要含有基础条款。商品房认购协议并不要求所要买卖房屋是处于正在建设中还是已经完工验收合格, 还是尚不存在, 而且也没有要求协议双
方负担房屋买卖协议中债权债务等实体权利义务, 因为, 商品房认购协议是在签署商品房买卖或预售协议之前签署, 它是预购人初步选定了自己未来要购置房屋, 而一时又无法就该房屋具体事宜进行协商, 同时又不想丧失这一交易机会而同预售方签署协议。所以, 协议双方要推行义务即是在一定时间内继续协商签署正式商品房预售或买卖协议。由此能够看出, 商品房认购协议签署目是确保双方最终能够签署正式商品房预售或买卖协议, 商品房认购协议本身是买卖双方初步谈判一个意向性结果, 又是为正式签约所做准备。而商品房预售协议则是以正在建造中房屋为标物, 签署目也是为了直接转移房屋全部权, 而且不需要再继续协商签署正式商品房买卖协议, 所以, 它属于买卖协议一个。另外, 即使商品房预售或买卖协议没有强制使用文本, 但在《商品房销售管理措施》、 《城市商品房预售管理措施》等法规中, 对其签署及协议内容都有具体要求。由此可知, 商品房预售协议并不是商品房认购协议补充或完善, 二者是法律性质完全不相同两个独立协议。
第二种见解, 商品房认购协议与商品房预售协议同属预约协议。 此种见解认为: 商品房认购协议与商品房预售协议都是预备协议, 即叫预约。商品房认购协议是为最终签署商品房买卖协议预约, 而商品房预售是预约交易行为, 商品房预售协议即商品房交易预约协议。
对此笔者亦不敢苟同。为了便于分析此种见解, 在这里要首先明确一下预约协议概念及其特征。从民法理论上讲, 协议从其功效上可分为预约协议和本协议, 预约协议（或称“预约”）是指为未来要签订某协议而签订协议, 俗称“协议协议”; 本协议（或称“本约”）是与预约协议相对而言, 预约协议中约定未来要签订确定性协议即为本协议或本约。在签订预约协议时, 本协议还未成立, 预约协议成立和生效使当事人负有在一定时期内签订本协议义务。因为预约协议与全部协议一样, 产
生于缔约当事人意思合意一致有效行为, 所以, 其一样归属于协议范围。但相对于本协议而言, 预约协议有着自己鲜明法律特征: 1、 预约协议是诺成协议, 即缔约当事人意思表示一致即告成立, 而不受其它要式行为约束。2、 预约协议标是协议当事人双方为未来签订本协议而主动老实地协商、 谈判义务。3、 预约是一个订约程序, 是本约成立过程中一个先契约准备阶段。4、 预约协议对本协议标不需具体约定。
对照以上预约协议概念及其特征可知, 商品房认购协议在其性质上符合预约协议全部法律特征, 所以属于预约协议; 而商品房预售协议则不符合预约协议法律特征, 所以不是预约协议。商品房预售协议在签署时, 因为房屋并不存在或还未建成, 所以带有“预售”字样, 但其并不是预约交易行为。因为在商品房预售协议中, 预售方与预购方相关房屋一切情况都有具体明确约定, 双方无须未来再签订商品房买卖协议, 就能够根据商品房预售协议约定直接推行, 并办理房屋产权过户登记手续, 从而取得该房屋, 达成交易最终目。所以, 当事人依据商品房认购协议签署商品房预售或买卖协议应属于本协议。
总而言之, 商品房认购协议与商品房买卖协议有着本质区分, 具体区分以下:
1、 商品房认购协议是预约协议, 而商品房预售协议是买卖协议, 属于本协议。
商品房认购协议签署是商品房预售或买卖协议缔约过程, 是一个准备行为, 而商品房预售或买卖协议则是商品房认购协议推行结果。所以, 商品房认购协议是商品房预售或买卖协议预约, 而商品房预售或买卖协议则是本约。
2、 商品房认购协议签署是为了最终签署商品房买卖协议, 而商品房预售协议签署则是为了买卖商品房, 二者推行义务内容不一样。
商品房认购协议成立并生效后, 双方当事人产生推行义务是在一定时间内要继续进行主动、 老实地协商、 谈判, 方便最终签署正式商品房预售或买卖协议, 因为, 签署商品房认购协议行为不是一次性, 购房者购置商品房, 仅签署商品房认购协议是不够, 还要签署商品房买卖协议才能最终取得所购房屋。而商品房预售协议成立并生效后, 双方当事人产生推行义务则是直接转移房屋全部权, 因为签署商品房预售协议行为是一次性, 在商品房预售协议中, 预售方与预购方相关房屋位置、 面积、 价款交付方法与期限、 房屋交付期限、 房屋质量、 违约责任等都有明确要求, 而且都采取国家房地产主管机关统一制订协议示范文本签订并登记立案, 双方无须未来另行签订一个房屋买卖协议, 即能够根据商品房预售协议要求直接推行, 并办理房屋产权过户登记手续, 从而达成双方交易目。
二、 从商品房认购协议与商品房预售协议生效要件对二者关系进行比较分析。
商品房认购协议与商品房预售协议法律效力, 是指二者在中国法律上认可效力, 它包含协议有效、 无效、 可撤销和效力待定。在此只就协议有效要件进行比较分析。
如前所述, 商品房认购协议是预约协议, 是预售人与预购人签订本协议（商品房预售或买卖协议）预约, 属于债权协议, 应适用协议法通常规则。所以, 商品房认购协议成立且生效条件就是符合《中国协议法》相关协议生效相关要求即可。首先, 由预约协议特征可知, 商品房认购协议是诺成性协议, 只要协议双方当事人意思表示一致, 协议即告成立。其次, 依据中国《协议法》第44条要求: 依法成立协议, 自成立时生效。法律、 行政法规要求应该办理同意、 登记等手续生效,