广电地产集团长沙项目市场监测月报8月.pptx

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密广电地产集团长沙项目监测月报2012年8月期，长沙2数字楼市：数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（统计数据涉及区域为六区）供应量（万）环比（%）成交量（万）环比（%）均价（元/）环比（%）全市（六区）102.3185%105.9831.6%65130.7%区域(开福区）13.4251.0%16.657.6%78091.3%区域(雨花区）30.6754.3%21.1-12.9%70493.8%8月长沙六区项目成交量排行榜表名次热销楼盘所属区域销售面积（万）销售金额（亿）均价(元/)1通用时代国际社区天心区3.052.4078502长房时代城岳麓区2.731.7363403南山苏迪亚诺望城区2.371.0845574奥克斯广场岳麓区2.211.4465085金科东方大院岳麓区2.111.8688006保利麓谷林语岳麓区2.061.1756747华润橡树湾岳麓区2.021.1255428时代倾城望城区1.801.0156089水映加州开福区1.730.97558910富基世纪公园望城区1.700.7242663本期导读：p新版住宅设计规范施行开发商难再“偷面积”p中国拟规定保障房产权与政府共有为防止牟利p湖南湖北年内或开展房产税试点涉及第二套存量房p长沙火车北站旧址将修精英大道站场所有房屋已拆除p国务院督查组建议湖南省从严执行楼市调控政策p50城7月新房价格环比上涨长沙开年来首涨p绿城上半年净利翻倍至18亿负债率大幅下降pCPI踏入1.0时代月内央行或将再度降准降息4PART1城市房地产整体市场月度分析一、月度城市市政动态简评二、月度整体市场供求价走势分析三、月度区域市场占比分析四、月度土地市场特征分析5一、月度城市市政动态简评名称主要内容点评新版住宅设计规范施行开发商难再“偷面积”从8月1日起，住建部与质检总局联合发布的新版住宅设计规范开始实施，原2003版住宅设计规范同时废止。新版规范对开发商利用阳台、飘窗等偷面积已大行其道的做法做了明确规定，另外，对高层住宅的电梯设置也做了更人性化的规范标准。杜绝“偷面积”，阳台功能不得擅自更改，开发商利用阳台、飘窗等偷面积的做法已约定俗成，一些以多赠面积吸引购房者的楼盘，设计动辄十几平方米以上的大阳台，在规划设计时阳台未封闭，但到了交房时擅自将阳台封闭，相当于直接赠送了一半面积。记者在道滘某楼盘参观样板房时也发现，该楼盘大力宣扬的高赠送面积及三房变五房的销售策略，实为将规划的两个阳台封闭改成狭长的书房或客房，并美称为赠送房间。此类种种，不胜枚举。而新规范则对此类偷面积行为做了一定的规范，除了规定阳台的功能不得擅自更改外，还统一和明确了阳台面积的计算方法，即无论阳台为凹阳台、凸阳台、封闭阳台和不封闭阳台均按其结构底板投影净面积一半计算。新规明确，所有类型住宅阳台只计一半建筑面积，杜绝开发商对封闭阳台按全面积收费，偷面积将成为“过去式”。另外最小一居室降至30平方米，还有在电梯、阳台设计，入口，公共空间都做了严格的参数设定。新规影响将在一两年后显现。中国拟规定保障房产权与政府共有为防止牟利住建部已经完成了基本住房保障条例草稿（以下简称条例）的起草工作，在草稿中，购置政府投资建设保障性住房须和政府“按份”共有产权已然成为“刚性”规定，这意味着购置型保障房的牟利空间将被基本清除。住房保障立法呼声甚高，但由于围绕着“保基本”还是“全覆盖”等问题争议激烈，住房保障立法最终“降格”成为起草基本住房保障条例。条例草稿总计9章75条，涵盖城镇、农村、军队住房保障三大领域，对住房保障责任、资金筹措、建设、管理、运营、退出、罚则等方面的内容进行了原则性的规定。国务院、住建部已经确定“鼓励地方政府对保障住房先行立法”的政策口径。湖南湖北年内或开展房产税试点涉及第二套存量房家税务总局财产行为税司综合处内部人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。房产税是控制房价的关键一环，在高层的表态和文件中，要求积极推行房产税的试点范围、加大力度已有多年，房产税在重庆和上海试行的效果，实际上被认为对调控房价和扩大税收作用有限。目前扩大房产税试点范围的难点在于：地方政府除沪渝外，没有一个城市主动愿意试点；1986年颁布的房产税暂行条例需要进行修订，否则就是违法违规扩大试点；根据2000年颁布的立法法规定的立法权限和立法程序，房产税征收需由人民代表大会决定，而非政府决定；应先调整房地产税收结构，再征收房产税，否则会使房地产税收规模进一步增大，导致的还是商品住宅销售和租赁价格上涨；土地出让金和房产税需要在法理上厘清；房产税用途需要明确。市场政策6名称主要内容点评长沙火车北站旧址将修精英大道站场所有房屋已拆除今后，在长沙开发建设全装修住宅将获得一定比例建筑面积的奖励。记者昨日从市城乡规划局获悉，市城乡规划局、市发展和改革委员会、市住房和城乡建设委员会、市财政局、市国土资源局联合下发全装修住宅、全装修集成住宅容积率奖励办法(试行)。该新政的出台进一步刺激全装修房市场供应，为市民购房提供更多选择。“精装房在长沙房产市场上所占的比例约为8%，长沙市城市规划区内新建居住类项目享受该奖励政策。”据市城乡规划局有关负责人介绍，全装修住宅是指在房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕的住宅。全装修集成住宅是指符合住宅设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化且进行了全装修的住宅。办法规定，全装修住宅容积率的奖励幅度为承诺实施全装修住宅建筑面积的3.0%5.0%;全装修集成住宅容积率的奖励标准可在此基础上再增加1.0%，即奖励幅度为承诺实施全装修集成住宅建筑面积的4.0%6.0%。以一个建筑总面积为10万平方米的住宅小区为例，如果其中的全装修住宅为4万平方米，则按4%奖励，即可奖励1600平方米建筑面积。精英大道是一条纵贯火车北站片区的南北主干道，建在火车北站片区与东侧现有城区之间，它将连接体育馆路、德雅路、潘家坪路、开福寺路和三一大道，建成后还可以减轻芙蓉路和东风路的交通压力。国务院督查组建议湖南省从严执行楼市调控政策7月28日至8月2日，中央纪委常委、监察部副部长屈万祥率来湘，对我省房地产市场调控政策落实情况进行督导检查。省委书记、省人大常委会主任周强与督查组交换了意见。省委副书记、省长徐守盛，省委常委、省纪委书记黄建国到住地看望了屈万祥一行。副省长韩永文陪同督查。当前房地产市场调控仍处在关键时期，湖南省表态将按照中央的要求，进一步深化认识，严格执行住房限购政策措施，严格执行差别化住房信贷政策，严格执行房地产调控税收政策。进一步加大城市住房用地供应与管理力度，不断加大保障性安居工程建设力度，切实加强房地产市场监管。进一步科学引导住房消费需求，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，确保中央房地产调控政策全面落实到位，确保房地产市场平稳健康发展。市政动态7名称主要内容点评50城7月新房价格环比上涨长沙开年来首涨国家统计局18日上午公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与6月相比，新建商品住宅价格下降的城市仅9个，持平的城市有11个，上涨的城市达到50个，占城市总数的七成以上。其中，涨幅最大的是石家庄、福州市，上涨0.7%。调控陷两难，一方面总体经济萎靡，保增长，房地产是支撑点，房地产开发投资和新开工面积当前过度的低迷，不宜进一步追加政策、进行打压。另外一方面，中央即便是保持目前的调控口径不变，市场成交会是持续反弹，然后价格眼看hold不住了，调控食言。价格在7月出现明显反弹，所以针对这个楼市到底是紧一点还是松一点，决策层部门应该是比较纠结的，不是不可控，是如何求得两全，否则只能拿出壮士断腕的魄力。目前的态势，如果打压新政不出台，市场成交的活跃将继续延续，甚至部分地区开始恐慌购房，下半年的成交量可能会超过上半年，成交量持续反弹，价格总归会跌幅由大变小甚至最后不跌了，然后是上涨了，转变都会在今年完成。绿城上半年净利翻倍至18亿负债率大幅下降绿城中国8月26日公布了上半年的业绩报告。数据显示，公司上半年收入126亿元，较去年同期的112.16亿元增长了12.3%；净利润18.1亿元，较去年同期的8.92亿元大增了103%。由于上半年先后出手多个项目，公司的净资产负债率从去年底 148.7%大幅降低至93.5%，仍处于高位。报告显示，公司上半年销售物业面积达到117万平方米，销售金额到220亿元（包括42亿元的协议销售额），销售金额中归于公司的权益金额为129亿元，整体销售均价为18744元/平方米。可以看出，绿城在变卖了一系列的项目之后，资金链已经得到缓解。上半年分别卖股给九龙仓、融创中国之后，绿城资金的需求被彻底解决，资产负债率大大降低，也为其企业“活下去”进一步拿地奠定了基础。绿城当然最终艰难的活下来了，但是绿城的教训任何开发商当谨记：那就是政策风险任何时候都必须计入到企业的运营成本当中，09年下半年市场疯狂转好，绿城大量拿地，当从2010年政策逐渐收紧后，绿城现金流短缺的弊病便暴露无遗，结果使其生不如死地艰难度过了2年时光。在中国，政策走向几乎是难以预期的，保证较为充沛的现金流似乎会放慢企业前进的步伐，但是也是在中国必不可少的生存指南，而绿城的激进模式也被证明是不适合中国国情。CPI踏入1.0时代月内央行或将再度降准降息国家统计局公布7月经济数据，其中7月C PI同比上涨1.8%，连续4个月增幅回落，为2010年1月以来最低；作为C PI的上游，7月PPI同比降2.9%，环比下降0.8%，连续第5个月负增长。此外，7月工业增加值放缓创2009年5月以来最低记录。上次CPI在1.0时代还是2009年的12月份1.9%；2010年1月份，CPI同比上涨1.5%.2010年2月份，CPI同比上涨2.7%。7月超低的CPI增速，反映了现在总体经济不景气，消费不足。鉴于经济下行压力较大且通胀较低，货币政策的放松空间进一步加大，预计接下来央行会降低存款准备金率，利率也会进一步下调。尽管CPI与房地产价格不直接相关，但房地产价格上涨通过居住类权数和自有住房类价格指数的变化传导至CPI，并对其它商品和服务的消费产生挤出效应，因而，其实有必要将房价纳入进CPI统计中，将其视为宏观调控的重要指标，从而改进现有的调控体系。CPI踏入1.0时代，证明目前房地产调控起到了实质效果。行业事件8二、月度整体市场供求价走势分析供应走势数据来源：CRIC系统p8月六区商品住宅新增供应102.31万平米，环比增长85%，同比增长27.7%。内五区8月供应量为92.17万平米，环比增长66.8%，同比增长28.6%。随着金九银十销售旺季即将到来，市场供应8月放量在情理之中，存量激增意味着接下来两月将是房企争夺市场最为激烈的阶段，价格方面或许会在成本允许范围内做出适当让步。因此，金九银十将为购房者创造今年最好的购房时机，市场必将积极作出回应。长沙近一年来市商品住宅供应量走势图（六区）9成交走势数据来源：CRIC系统长沙近一年来市商品住宅成交量走势（六区）p8月长沙市六区成交量为105.98万平米，环比增长31.6%，同比增长39.5%。五区8月成交量为91.06万平米，环比增长26.7%，同比增长48.3%。p8月本为市场传统淡季，但是商品住宅成交量8月同比、环比都出现大幅上升，成交量超过百万方。整个市场在“金九银十”即将到来之前，已经提前进入兴奋点，CRIC长沙机构认为8月市场表现出的热度主要是由以下几点因素促成的：一、较多项目为释放存量压力，于7月末及8月向市场推出大量房源，市场供应的大幅提升，加上购房者预期逐渐看多，共同推动了整个市场成交量的大幅上升，；二、房企在8月明显加大了对项目的营销推广力度，从广告市场来看，8月三大主流媒体报广投放金额达7000余万，为今年广告投放的最高峰，且二季度以来，广告市场一直处于上升趋势，营销力度加强促进了市场成交；三、较多观望者，在最近几月逐渐体验到楼市热度回升之后，坚定了自己购房的信心，果断在市场供应放大之际出手购入房产。p从二、三季度的趋势来看，金九银十成交量还将继续放大，继续维持在百万方以上的成交量似乎已不成问题，并有望成为全年的最高潮。10价格走势数据来源：CRIC系统长沙近一年来商品住宅成交均价走势图（六区）p本月六区商品住宅成交均价为6513元/平米，环比上升0.7%，同比下降11.4%。本月五区商品住宅成交价格为6817元/平米，同比下跌12.2%，环比上升1.5%。p8月六区市场均价较上月略有上升，高于六区均价水平的天心区及开福区，8月成交量及成交占比较上月都有所上升，这导致8月市场整体均价出现上升。此外，从TOP10上榜项目也可看出，部分上榜项目，例如通用时代时代国际社区、金科东方大院等，成交均价高出市场均价不少，这意味着8月较多中高端项目受到市场追捧，这也是导致8月市场均价出现上扬的原因之一。元/平方米11三、月度区域市场占比分析供应区域占比数据来源：CRIC系统区域供应面积（万）市场占比芙蓉5.565.4%开福13.4213.1%天心8.498.3%望城10.149.9%雨花30.5629.9%岳麓34.1433.4%合计102.31100.0%2012年8月长沙各区商品住宅新增供应量p8月长沙市六区，新增供应大部分集中在雨花区和岳麓区，二区供应合占六区供应总量的63.3%。p岳麓区华润橡树湾、保利麓谷林语及长房时代城8月都放出大量供应。华润橡树湾8月商品住宅新、增供应1156套，共13.98万方；保利麓谷林语8月商品住宅新增供应512套，共6.45万平米；长房时代城8月商品住宅新增供应264套，供应面积2.69万平米。p雨花区奥林匹克花园四期贡院组团放出商品住宅供应292套，新增供应3.68万平米；上河国际商业广场8月商品住宅新增供应625套，供应面积5.91万平米。两项目都是雨花区供应热点项目。12成交区域占比数据来源：CRIC系统p8月岳麓区仍为六区成交热点，全月成交32.29万平米，环比上月增长39.3%。8月区域热点项目主要有长房时代城、奥克斯广场、金科东方大院、保利麓谷林语及华润橡树湾等。8月长房时代城加推项目3#、8#共264套房源，加推活动及之前所推楼栋在强销期的出色表现，带动了项目8月成交，长房时代城8月成交291套住宅，成交面积2.73万平米；奥克斯广场8月两次加推，8月19日加推5#，8月底4#内部认购，项目8月成交207套住宅，成交面积2.21万平米；金科东方大院自4月以来，一直主打其“先生别墅“组团，8月成交爆发，主要原因是别墅项目网签较慢，项目成交在本月集中备案的缘故，金科东方大院8月网签107套住宅，成交面积2.11万平米；华润橡树湾8月首开，当月网签181套住宅，成交面积2.02万平米；保利麓谷林语则是岳麓区的传统热点项目，本月成交174套住宅，成交面积2.06万平米。p雨花区8月成交21.12万平米，占六区成交的19.9%，成交量环比下降12.9%。区域热点融科东南海成交121套住宅，成交面积1.63万平米；德思勤城市广场8月加推A3#、A4#，两栋公寓被包装成“中小企业创新基地“，销售火爆，8月项目成交216套房源，成交面积1.27万平米。区域成交量（万）成交量占比芙蓉区7.837.4%开福区16.6215.7%天心区13.2112.5%望城区14.9214.1%雨花区21.1219.9%岳麓区32.2930.5%合计105.98100.0%2012年8月长沙各区商住宅房成交量13区域成交价格走势数据来源：CRIC系统2012年8月长沙各区商品住宅成交均价对比图p 8月各区成交均价，除芙蓉区外，其他五区均价都有不同程度的上涨。其中望城区价格增幅最大，环比上月增长6%，主要原因在于望城区的热点项目出现转换，本月的热点项目均价普遍高于上月热点，且大部分均价都在4500元/平米以上：热点项目南山苏迪亚诺8月成交2.37万平米，均价4557元/平米；时代倾城8月成交1.8万平米，均价5608元/平米。p8月芙蓉区均价下跌5.4%，芙蓉区8月成交热点均价较低是造成区域均价下跌的主因：芙蓉区8月成交面积TOP1才子佳郡成交0.97万平米，均价4902元/平米；TOP2东岸城邦8月成交0.92万平米，均价5901元/平米；TOP3先锋东外滩8月成交0.85万平米，均价6455元/平米。区域2012年7月2012年8月环比芙蓉区69726592-5.4%开福区771178091.3%天心区705571982.0%望城区439746606.0%雨花区678970493.8%岳麓区600160520.9%全市646665130.7%14四、月度土地市场特征分析地块供应情况分析数据来源：长沙市国土局p本月土地供应再度放量，全月供应土地宗数达11宗，占地面积为35.83万平米。其中经营性用地6宗，岳麓区梅溪湖板块仍是近期土地市场的供应热点，8月经营性土地供应达4宗，土地供应面积达4.52万平米，规划建筑面积15.28万平米。长沙近一年土地市场供应走势15地块成交情况分析数据来源：长沙市国土局p8月土地市场成交土地4宗，成交土地面积4.77万平方米，较上月成交减少17万平米。长沙近一年来土地市场成交走势16PART2竞争项目动态17名称建筑面积（万）容积率建筑形态主力户型当前均价中海国际社区1303.1多层、高层、小高层82-1605900（精装1600）万科城502.52洋房、高层75-1257000（精装1600）新城国际花都1183.5高层74-1273650（毛坯）世茂铂翠湾563.54高层小高层超高层98-1386915（住宅毛坯）绿地中央广场445.4高层96-1267564（精装1600）奥克斯广场445.0高层超高层93-1606508（住宅毛坯）华韵城市海岸143.3高层85-92一期7500二期待定新城新世界1323.0高层小高层70-946339（毛坯）华韵城市海岸中海国际社区新城新世界奥克斯广场绿地中央广场世茂铂翠湾新城国际花都竞品项目基本概况1万科城18项目名称本月新增供应套数本月新增供应面积本月成交套数本月成交面积本月成交均价中海国际社区 13013772.07 6845 万科城 2232.98 9846 新城国际花都838426.473749世茂铂翠湾 566251.89 6653 绿地中央广场666899.517531奥克斯广场（住宅）20722066.72 6508 华韵城市海岸新城新世界10810385.966793合计65268035.6竞品项目基本概况本月供需1监测竞争项目2012年8月商品住宅供需一览表数据来源：CRIC19竞品项目中海国际社区基本情况2n中海国际社区规划用地面积约36万平米，总建筑面积约130万平米。位于长沙湿地版块，坐拥洋湖垸生态湿地公园，北邻岳麓山风景区和岳麓山国家大学科技园区、南望中部最大洋湖垸生态湿地公园、东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、并衔接湘府路大桥直抵省府和南城，拥有便捷的区位交通优势和不可复制的自然资源。n项目建设工作正顺利推进，其中一期推出的24栋30-33层高层住宅，主力户型面积在82-160平米之间。一期建筑外立面采用ArtDeco建筑风格。园林景观系统以“五带、三岛、三核心”为主题，整个社区的园林景观和建筑走向、肌理结合地形排布就仿佛一只展翅飞翔的凤凰图腾。关键词：洋湖垸湿地公园，生态宜居大盘占地面积36万建筑面积130万容积率3.1绿化率40%物业构成住宅/商业住宅形态高层住宅总户数3059主力户型二房、三房住宅新动态中海国际社区6月中旬加推金楠街8#、14#,当天开盘折后均价仅6300元/平米首次开盘时间2011-11-05(住宅开始内部认购）金楠街1、2栋金楠街3、4栋金楠街5、6栋金楠街7、8栋金楠街9、10栋金楠街11、12栋金楠街13、14栋香樟街1、2栋香樟街3栋香樟街4、5栋香樟街6、7栋香樟街8栋香樟街9、10栋20竞品项目中海国际社区供需情况2一期关键词：整体去化情况较慢，目前商铺开售n 2011年11月迄今总推3041套，截止本月销售1448套。前期中原代理，由于销售形势不好，后来退场。由中海自行销售。n本月住宅成交96套二房，三房34套。客户主要看好项目品质，公园配套，刚需户型；很多客户已经关注项目很久。购买抗性主要是户型不够方正，得房率为80%。物业类型户型面积段（）累计推量（）累计成交（）累计推量（套)累计成交（套）去化率（按套）当月销售套数户型比例本月房型去化价格区间住宅二房84-113193666104059.052000106253.10%9665.77%6683 三房123-14313798750205.03104138637.08%3434.23%7188 合计/84-143331653154264.083041144847.62%130100.00%684521竞品项目中海国际社区营销分析2关键词：臻观组团持续热销。投放报纸投放时间内容潇湘晨报8.24深耕二十载，茁然有成,庆中国海外发展上市20周年，8月21日-31日，4重优惠，礼献星城。22竞品项目万科城基本情况3n万科城项目总占地约26.9万平米，总建筑面积约50万平米，容积率2.52，绿化率46%。万科城一期由4栋高层住宅、8栋洋房组成，是万科在开福区政府板块打造的一个高档住宅项目，万科城是长沙万科地产2010年最重要的项目，定位于城中央首席豪宅。n万科首期规划的多层花园洋房，是万科的首创产品,高层全部采用精装修，有超高实用率户型。高层的户型为89平米的3房及119平米的三房。万科城规划以中央景观轴为中心两面布局建筑，高层采用点式布局，其是万科最成熟的标准化产品，创新的设计实现了塔楼中的板楼，多层情景洋房是万科的首创产品，也是万科首次在长沙推出的洋房产品,其采用3+1模式设计,通过平层花园跃式复式结合，实现了独立入户独立私有空间等产品附加值。关键词：地铁1号线，洋房、精装公寓占地面积26.9万建筑面积50万容积率2.52绿化率46%物业构成住宅住宅形态洋房、高层住宅总户数4637主力户型二房、三房住宅新动态万科城7月22日已开盘推出26#、27#销售首次开盘时间2010-05-15（洋房）2010-07-17（高层）23竞品项目万科城供需情况3关键词：本月推洋房n 项目曾八次推售，次次售罄。项目75-122平米精装高层和145-190平米花园墅院收到市场热捧，加上万科品牌，市场影响巨大。n万科城7月22日项目开盘推出最后的26#、27#栋的小洋房房源。小洋房145-190平米的三房和168平米的四房户型，共36套房源，当月成交均价6701元/平米。洋房户型面积过大，总价较高。此次洋房推出的户型，面积最少也有145平方米，房屋总价都在100万以上，对于大部分刚性需求客户而言，这种价位与户型面积很难让客户马上接受。n8月万科城网签2套住宅。物业类型户型面积段（）累计推量（）累计成交（）累计推量（套)累计成交（套）去化率（按套）当月销售套数户型比例本月房型去化价格区间住宅二房75-922102611845921942199100.0%184.0%6078三房121-1244287521096632731596.0%111.8%12185叠加136-193232344082413810979.0%04.2%合计/75-1932763702702482659263498.8%2100.0%984624竞品项目万科城营销分析3本月项目没有报广投放。25竞品项目新城国际花都基本情况4n新城国际花都项目是新城控股进入长沙首座百万级人居大盘，总占地面积约500多亩，总建筑面积近120万。项目位于大河西先导区银星路与雷锋大道交汇处，享有雷锋大道、西三环线、金星大道三条城市主动脉。交通便利快捷，到市区驱车30分钟，至汽车西站12分钟车程。n新城国际花都引入新加坡的城市社区规划理念，采用时下最流行的新古典主义ARTDECO建筑风格，中西合璧的园林景观，以“绿谷、中央水带”为主线，将园区所有运动、休闲功能与景观贯穿结合，营造成一个四季长春的公园化的人居绿地。产品以满足长沙主流中产阶级为主，7693 m2的紧凑两房，120 m2-130的奢适三房、四方，按照严苛的新城“五标准、零缺陷”标准打造，户户朝南，四明设计。关键词：望城区百万级人居大盘，南北朝向，实用户型，得房率高占地面积39.7万建筑面积120万容积率3.5绿化率41%物业构成住宅/商业住宅形态高层住宅总户数1884主力户型二房、三房住宅新动态新城国际花都在售77-142平米N+1零浪费户型，均价3650元/平米，购房即享99折优惠。首次开盘时间2011-11-20(住宅开盘）26竞品项目新城国际花都供需情况4关键词：低价去化吸引大量刚需购房n 首次开盘3600元/的一口价吸引了大量的刚需客户，打破了许多客户的心理预期，对于80后首次置业的客户来说，80-95户型，首付15万，月供1500元/，完全可以负担。n本月住宅成交57套二房，19套一房。成交价格较首次开盘变化上升，刚需群体为主。项目名称户型面积段（）累计推量（）累计成交（）累计推量（套)累计成交（套）去化率（按套）当月销售套数户型比例本月房型去化价格区间新城国际花都（住宅）一房76-79285131777236322561.98%1919.3%3736二房81-951448041130371382110579.96%5773.4%3748三房107-1411956370421395136.69%77.4%3780合计/76-1411928801378521884138173.30%83100.00%374927竞品项目新城国际花都营销分析4本月项目没有报广投放。28竞品项目世茂铂翠湾（滨江花园）基本情况5世茂铂翠湾（滨江花园）总规图n 项目由上海世茂集团于2010年6月以543万/亩单价拿下，是滨江新城已出让地块中，地价最高的一幅商住综合性用地。项目位于大河西先导区滨江新城最核心的位置，交通四通八达，由20栋高档住宅、超五星级酒店、社区商业街、无星级会所和幼儿园组成，是河西第一个集商业、住宅、五星级酒店、精品公寓于一体的国际化城市综合体。n 项目共分三期开发，其中一期是由5栋33层高层、商铺以及社区中心公园组成，一期的南边是我们的超五星级酒店和一栋豪华精装公寓，酒店高达275米左右，建成后将成为河西的第一高楼；二期是由7栋33层高层和部分商业组成，三期是由1栋多层9栋33-55层的超高层以及幼儿园组成，是河西首个超高层江景豪宅，也是目前长沙唯一一个朝东观澜湘江的滨江豪宅。关键词：滨江新城首席大盘占地面积15.6建筑面积56万容积率3.54绿化率35%物业构成住宅/商业/酒店住宅形态高层/小高层/超高层/住宅总户数约3000主力户型二房、三房住宅新动态长沙世茂铂翠湾，在售1号栋、4号栋80-130毛坯房源，预计2013年6月入住。物业费2.1元/月。全款92折，按揭96折。首次开盘时间2011-6-19（商业）2011-9(住宅内部认购）2011-10-23（正式开盘）29竞品项目世茂铂翠湾（滨江花园）供需情况5关键词：整体去化情况一般，本月去化速度加快n 世茂柏翠湾目前一期商业综合体商铺销售较住宅较好，尤其小面积商铺整体销售情况占优，截止本月去化率达69.52%。n本月项目成交56套住宅，均价6653元/平米，整体去化率已达52.68%。物业类型户型面积段（）累计推量（）累计成交（）累计推量（套)累计成交（套）去化率（按套）当月销售套数户型比例本月房型去化价格区间住宅二房82-9815706.116969.01189189100.00%1517.60%6771 三房130-13891631.442866.8785436042.15%4182.30%6624 复式167-237169.52169.5211100.00%00.10%合计/82-23710750760005.4104455052.68%56100.00%6653商业单间30-12816163.79175.1618713069.52%140000 305 竞品项目世茂铂翠湾（滨江花园）营销分析本月项目没有报广投放。31竞品项目绿地中央广场基本情况6n 项目位于长沙市政府东侧，岳麓大道与银杉路交汇西北角，项目将带来铂金级双子塔写字楼、绿地集团首席文化地产品牌新里卢浮公馆；卢浮公馆、城市精英私家官邸、大型商业中心、海派CLUB，五位一体，将国际、领先、格调、人文、科技、精致的六重海派精髓聚合。关键词：滨江新城、市府板块双核心城市综合体占地面积6.33万建筑面积44万容积率5.4绿化率40%物业构成住宅/公寓/写字楼/商业住宅形态高层住宅总户数约3000主力户型69-142首次开盘时间2011-8-2732竞品项目绿地中央广场供需情况6关键词：成交量走势大涨n 该项目于2011年8月27日开盘，去年四季度楼市低迷期开始推出特价房等手段降价，近期多营销优惠活动来促进成交量。n 本月成交66套，其卢浮公馆推售促进了项目本月成交上涨，成交户型为其主力户型三房，本月成交均价7531元/平米，价格走势较为平稳。该项目办公楼销售情况也不错，推出300多套，已售超过114套。项目名称户型面积段累计推量（）累计成交（）累计推量（套)累计成交（套）去化率（按套）当月销售套数户型比例本月房型去化价格区间绿地中央广场三房97-187924578572985579192.5%6196.1%7527四房147995281973456164.7%53.8%7563复式224224224100.0%00.1%/合计/97-2241026349414989084795.2%66100.0%753133竞品项目绿地中央广场营销分析6关键词：紫峰6#写字楼投放报纸投放时间内容潇湘晨报2012 83绿地紫峰携手巴曙松共臻商务巅峰绿地紫峰A座王者驾临，绝版29席登记中潇湘晨报2012 89领袖出紫峰，论道巴曙松。绿地紫峰A座王者驾临，绝版29席登记中长沙晚报2012 810领袖出紫峰，论道巴曙松。绿地紫峰A座王者驾临，绝版29席登记中潇湘晨报2012 81620年15座摩天地标，谁与争锋？紫峰6#商务王座，VIP火热登记中长沙晚报2012 81620年15座摩天地标，谁与争锋？紫峰6#商务王座，VIP火热登记中潇湘晨报2012 817大河西首席，谁与争锋紫峰6#VIP火热登记中潇湘晨报2012 817全球前十有三，谁与争锋紫峰6#VIP火热登记中潇湘晨报2012 8174.2米极限层高，谁与争锋紫峰6#VIP火热登记中潇湘晨报2012 817绿地紫峰，谁与争锋紫峰6#商务王座，VIP火热登记中长沙晚报2012 817绿地紫峰，谁与争锋紫峰6#商务王座，VIP火热登记中长沙晚报2012 823绿地紫峰，谁与争锋紫峰6#商务王座，VIP火热登记中潇湘晨报2012 824大河西CBD首席，谁与争锋紫峰6#商务王座，VIP火热登记中3434竞品项目奥克斯广场基本情况6n项目是由奥克斯集团投资25亿建设的，总建面43万平米，其中商业面积27万平米；由7栋33层住宅、1栋酒店式公寓、1栋SOHO公寓、2栋5A甲级写字楼及3栋商业裙楼组成。n奥克斯广场汇聚8大全球顶尖业态，国际化购物中心SHOPPING MALL、流金溢彩室内外步行街、5A级名企总部写字楼、奢华白金中央公馆、精装格调SOHO公寓、大型休闲广场和大型停车场，一站式生活精粹全城共享；10大主力店意欲进驻，亚洲一流百货殿堂、知名品牌餐饮航母、全球旗舰级超市巨头、五星级IMAX影院、鼎级KTV豪华俱乐部、国际时尚快销名品中心、精品电器居家广场、儿童体验广场、精品旗舰店、大型娱乐中心共筑长沙商业旗舰坐标，为千万长沙人呈现大河西陆家嘴繁华胜景。千亿大商圈，再造长沙中心关键词：滨江CBD大型综合体占地面积（万）7.6建筑面积（万）43容积率5绿化率15%物业构成住宅/商业/写字楼/公寓住宅形态高层住宅总户数约2249主力户型二房、三房住宅新动态奥克斯广场9折起售，46-55平米全能奢装公寓，5A甲级写字楼、90-123平米住宅即将开盘VIP认筹倒计时。活动时间：7月22日-8月31日。首次开盘时间2012-6-18住宅住宅公寓公寓公寓公寓写字楼写字楼商业商业35竞品项目奥克斯广场供需情况6关键词：项目规划及路段位置较优，8月加推依旧强势n 项目8月加推项目4#、5#，去化效果不错。n8月项目成交207套住宅，均价6508元/平米，成交22套商铺，均价25797元/平米。物业类型户型面积段（）累计推量（）累计成交（）累计推量（套)累计成交（套）去化率（按套）当月销售套数户型比例本月房型去化价格区间住宅二房80-9121956.713559.624815462.10%10640.00%6511 三房89-13041981.829124.937226571.24%10160.00%6506 合计63938.442684.562041967.58%207100.00%6508商业单间79-310 14994.55406.141296147.29%2225797 奥克斯广场4#开盘认购情况房型面积推货套数户型占比成交套数去化率整体均价公寓40-50450100%37583%折后均价690036竞品项目奥克斯广场营销分析6关键词：奥克斯广场加推4#SOHO公寓。投放报纸投放时间内容长沙晚报8.2443-53奢装公寓即将开盘，平和堂等七大品牌主力店，陆续进场装修，2013年上半年满铺开业！潇湘晨报8.2843-53户型，不限贷不限购，支持整层购买！37竞品项目华韵城市海岸基本情况8n 华韵城市海岸项目是目前岳麓区二环范围内少有的以90以下产品为主，同时兼具一定社区规模的在售项目。n 项目主打85左右两房可变三房产品，售价处于同地段较低水平，具有较高的性价比；但铁路、二环线、立交桥等也是项目在销售过程中不过避免的硬伤。n华韵城市海岸一期所剩房源不多，二期推出时间待定。关键词：在售房源不多，二期推出时间待定占地面积2.7万建筑面积14.5万容积率3.3绿化率41.5%物业构成住宅住宅形态高层/小高层住宅总户数644主力户型二房80-89首次开盘时间2010-12-138已售关键词：整体去化缓慢n华韵城市海岸于2010年12月首次开盘，推出临银盆南路的一期1、2号楼共计296套，项目除开盘当月去化量达到1万外，后期由于可售房源数量少，整体消化速度缓慢。n项目房源不多，本月成交0套。项目名称户型面积段累计推量（）累计成交（）累计推量（套)累计成交（套）去化率（按套）当月销售套数户型比例本月房型去化价格区间华韵城市海岸2+185-92260152215629625385.1%1100.0%5549竞品项目华韵城市海岸供需情况839竞品项目华韵城市海岸营销分析8关键词：项目一期基本售罄，剩余房源不多，二期推出时间待定。本月无媒体推广40竞品项目新城新世界基本情况9n 项目位于长沙市雨花区内，西临东二环，南接劳动东路，北距连接二环线与三环线的长沙大道不远，占据长沙市东南两个方向出入城市的交通要道，距长沙火车站丶黄花国际机场仅十多分钟车距，往来城市中心十分便捷。项目建成后将创造一个全新的环境优美丶高品质丶国际化的综合社区，全面提升雨花区的城市环境及城市空间，成为该区域的地标性社区。关键词：东城首席大盘占地面积45万建筑面积132万容积率3.0绿化率40.5%物业构成住宅/商业住宅形态高层/小高层住宅总户数约10600主力户型二房70-92首次开盘时间2007-11-1041关键词：项目推盘，进入三期销售 新城新世界2007年11月首次开盘，一期2800余套房源于2009年末全部推出，目前一期整体已基本售罄，总体签约率达到98%。n 二期房源于2010年末开始发售，项目目前后期主要在售90平与160平的两至四房。全款98