房产经纪相关知识.doc

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1、民法:是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
2、财产关系：是指人们在产品的生产、分配、交换、消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产所有关系和财产流转关系。
3、人身关系：是基于人格和身份所产生的，没有直接财产内容的社会关系，它包括人格关系和身份关系。
4、中国民法的基本原则：1、平等原则2、诚实信用原则3、公序良俗原则4、自愿原则5、禁止滥用权利原则
5、人在相互交往过程中，会形成各种社会关系，如财产关系、买卖关系、婚姻关系等。法律调整的社会关系获得了法律关系的性质。
6、民事法律关系：是指由民法确认和保护的社会关系。
7、民事法律三个要素：主体、客体、内容
民事法律关系的主体：又称民事主体或者民事权利义务的主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利、承担民事义务的人。
民事法律关系的客体：是指民事权利和民事义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果。
民事法律关系的内容：指民事主体所享有的权利和承担的义务。
8、民事权利的分类：根据有无财产内容，民事权利可分财产权和人身权。
财产权: 是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。
人身权：是指以人身利益为内容的、与权利人的人身不可分离的民事权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。人身权一般不能转让和继承。
9、根据权利的作用，民事权可分：支配权、请求权、形成权、抗辩权。
支配权：是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。
请求权：是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。
形成权：是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。
抗辩权：又称异议权，是指不同意他人的请求，而提出证据以抗辩的权利。
10、根据权利效力的不同，民事权利可分：绝对权和相对权；
根据相互联系的几个民事权利中各权利所处的地位不同，可分：主权利和从权利；
根据权利是否具有转移性，可分：专属权和非专属权
11、民事权利的保护方法有：（1）公力救济 （2）自力救济
12、民事义务：是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为的约束。
民事义务的分类：以义务人行为的方式，可分为：积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。
除了以上分类外，民事义务还可分为：主要义务和附随义务、约定义务和法定义务
13、自然人的民事权利能力：是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。
自然人的民事权利能力可分为：一般权利能力和特殊权利能力
一般权利能力：是指民事主体参加一般民事法律关系的资格。
特殊权利能力：是指民事主体参加特殊民事法律关系的资格。
14、自然人的民事行为能力分为3种：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人。
在中国，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源，视为完全民事行为能力人。

限制民事行为能力人：是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。
15、监护：是指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其它合法权益进行监督和保护的制度。监护不是一种权利，而是一种职责（既包含权利，又有义务）。
监护主要有：法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护
16、公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。
17、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：一是下落不明满4年的，二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。
18、要成为法人，需具备4个条件：（1）依法成立（2）有必要的财产或经费（3）有自己的名称、组织机构和场所（4）能独立承担民事责任
19、合伙主要的法律特征：（1）合伙具有团体性（2）合伙人对合伙承担无限连带责任
20、民事法律行为成立的条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力（2）意思表示真实（3）不违反法律或者社会公共利益
21、下列民事行为无效：（1）无民事行为能力人实施的（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的（5）违反法律或者社会公共利益的（6）经济合同违反国家指令性计划的（7）以合法形式掩盖非法目的的。
22、行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。
23、代理：是指行为人根据一定方式的取得，以他人的名义与第三人为一定的法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。
代理根据代理权发生的依据不同可分：委托代理、法定代理、指定代理
本代理：是指基于被代理人选任代理人而发生的代理
复代理：是指代理人为行使代理权，以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理
代理关系由以下3个方面的关系构成：（1）代理人与被代理人之间的关系（2）代理人与第三人之间的关系（3）第三人与被代理人之间的关系
24、代理权可通过以下方式取得：（1）因授权而取得代理权（2）因指定而发生（3）因法律规定而发生
25、民事法律行为的委托代理，可采用书面形式，也可采用口头形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
26、代理人在行使代理权时应遵循以下两项原则：
（一）代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。
（二）代理权不得滥用。
（1） 代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为。
（2） 代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。
（3） 与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。
（4） 超越代理权限进行代理活动。
（5） 利用代理权从事违法活动。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。
27、诉讼时效：是指权利人在一定期限内不行使请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的权利，即失该权利，人民法院或仲裁机关对其民事权利不再予以保护的法律制度。
28、诉讼时效期间：是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。
29、诉讼时效期间可分为：普通诉讼时效期间和特别诉讼时效期间。
普通诉讼时效期间：是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。
30、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。
31、《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：（1）身体受到伤害要求赔偿的（2）出售质量不合格的商品未声明的（3）延付或拒付租金的（4）寄存财物被丢失或损毁的。
32、《环境保护法规定》，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。《民法通则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特别情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
33、诉讼时效的中止：是指在诉讼时效进行中，因不可抗力或者其它障碍不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，继续进行诉讼时效期间计算。
诉讼时效的中断：是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。
引起诉讼时效中断的法定事由有：（1）权利人提起诉讼（2）当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求（3）当事人一方同意履行义务
诉讼时效的延长：是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。这是法律赋予司法机关的一种自由裁量权，至于何为特殊情况，由人民法院确定。
34、民事责任：是民事主体违反民事义务而依法应承担的民事法律后果。
35、承担民事责任的方式主要有下列10种：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道款。
36、行政主体：是指在行政活动中，依法享有行政职权，能够以自己的名义独立从事行政管理活动，并能够承担由此产生的法律责任的组织。
37、行政相对人：是指在行政活动中，与行政主体相对应，处于被管理和被支配地位的组织或个人。包括公民、法人、其他组织及在中国行政管理范围内的外国组织和个人。
38、行政行为：是行政主体及其工作人员行使行政职权而作出的对外直接产生法律后果的行为。
39、行政行为包括：行政立法、依申请的行政处理、依职权的行政处理、行政指导、行政合同、行政复议等。
40、行政行为的分类：（1）具体行政行为和抽象行政行为（2）作为行政行为和不作为行政行为
41、行政行为的成立：是指行政行为具有外部订可认知的形态，并正式对外发生法律效力。抽象行政行为成立的要件是行政机关签署公布。在具体行政行为中，作为行政行为成立的要件是：行政主体作出正式决定，并将行政决定告知行政当事人；不作为行政行为成立的要件是：有法定期限的，期限届满即成立；无法定期限的，按照人民法院的司法解释规定：公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提出诉讼，人民法院应当受理。
42、行政许可：是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行力。
43、行政许可行为具有以下特点：（1）是依申请的行政行为（2）是一种依法审查的行为（3）是一种受益性行政行为（4）是要式行政行为
44、行政处罚的种类：（1）人身罚（2）行为罚（3）财产罚（4）声誉罚
45、可申请行政复议的行政行为一般为具体行政行为。
46、中国行政诉讼制度采取被告负举证责任的举证责任分配原则
47、起诉分为两类：一是直接向法院起诉；二是经复议后向法院起诉，起诉的期限：15日
48、对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起15日内提出上诉；对一审裁定不服的，自一审裁定书送达之日起10日内提出上诉；
49、房地产经纪作为房地产业的组成部分，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为，主要包括房地产居间和房地产代理两种类型。
50、房地产法的调整对象：（1）房地产开发关系（2）房地产交易关系（3）物业管理关系（4）房地产行政管理关系
51、房地产法律体系包括：（1）宪法（2）全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律
（3）国务院发布的房地产方面的行政法规（4）地方性法规（5）规章（6）房地产技术规范（7）最高人民法院的司法解释
52、物的种类：（1）动产与不动产（2）流通物和限制流通物（3）主物和从物（4）原物和孳息
53、构成从物的要件有3个：（1）须独立而非主物的成分（2）须有助主物的效用（3）须与主物同属于一人
54、物权：是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利
55、民法体系中规定物权的分类主要有：所有权、用益物权、担保物权
56、按照一定的标准，物权可分：自物权和他物权、动产物权和不动产物权、主物权和从物权、所有权和限制物权
57、物权有下列共同效力：排他效力、优先效力、追及效力
优先效力：它又称为物权的优先权，包括（1）就同一标地物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。（2）在物权与物权之间，也有效力强弱的问题
58、物权的特征：物权法定原则、物权公示原则、物权优先原则
59、完整的所有权包含：占有、使用、收益、处分等四项权能。
60、共有可分为：按份共有和共同共有
按份共有：是指两个或两个以上的人（自然人或法人）对同一项财产按照份额享有所有权。
共同共有：是指两个或两个以上的人（自然人或法人）对同一项财产的全部，不分份额地、平等地享有所有权。
61、用益物权：是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。
62、用益物权具有以下特点：1、用益物权的标地物是不动产；2、用益物权是一种他物权；3、用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。
63、用益物权的分类：包括承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、
宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权、典权等。
64、典权消灭的一般原因包括：1、回赎 2、找贴 3、作绝 4、别卖
65、地役权具有以下特征：1、它是使用他人土地的权利 2、它是使自己土地便利的权利 3、它具有从属性和不可分性
66、担保物权的特征：1、它以确保债务的履行为目的 2、它是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权3、是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的4、它具有从属性和不可分性。
67、担保物权的分类：1、抵押权2、质权3、留置权
68、物权具有自身的特点，表现在：（一）物权的权利主体是特定的，而义务主体不是特定的（二）物权具有优先性，债权具有平等性三）物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性（四）在权利设定上的区别（五）物权和债权的保护方法不同
69、合同具有以下的几个特征：1、合同是平等主体之间的民事法律关系2、合同是两方以上当事人的法律行为3、合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件4、合同是具有相应法律效力的协议
70、合同的分类：（1）典型合同与非典型合同（2）、双务合同与单务合同（3）、有偿合同与无偿合同（4）、诺成合同与实践合同（5）、要式合同与不要式合同（6）、主合同与从合同
诺成合同：是当事人意思表示一致即告成立的合同
实践合同：是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标地物的行为才能成立的合同
71、合同订立的程序：1、要约2、承诺
72、合同生效应具备以下三个条件：1、当事人具有相应的民事行为能力2、意思表示真实3、不违返法律和社会公共利益
73、违约责任的承担方式：1、继续履行2、赔偿损失3、给付违约金4、定金罚则
74、继续履行：也称强制继续履行、依约履行、实际履行
75、定金与预付款的区别：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。定金和违约金不能同时使用，只能选择其一适用
76、定金责任与赔偿损失的区别：定金责任不以实际发生的损害为前提，定金责任的承担也不能替代赔偿损失
77、在保护消费者权益方面，经营者有下列义务：1、依法定或约定履行义务2、听取意见和接受监督的义务3、保障人身和财产安全的义务4、不做虚假宣传的义务5、出具相应的凭证和单据的义务6、提供符合要求的商品或服务义务7、不得从事不公平不合理的交易8、不得侵犯消费者的人身权利
78、消费者的权利：1、保障安全权2、知悉真情权3、自主选择权4、公平交易权5、依法请求赔偿权6、求教获知权7、依法结社权8、维护尊严权9、监督批评权
79、不正当竞争的行为：1、经营者的不正当竞争行为2、政府及其所属部门的不正当竞争行为3、公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争行为，属不正当竞争行为
80、房地产开发企业的特征：具有高投资、高回报、高风险、综合性强、关联效应大等特征
81、房地产开发企业资质等级：P36页
82、房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
83、因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任
84、未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以 内部认购、内部认定、内部登记等名目发布房地产广告。
85、房地产广告不得含有风水、占 等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、喧染，不得有悖社会良好风尚。
86、房地产的交易包括：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁
87、房地产交易行为：是指平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则
88、房地产交易中的基本制度：1、房地产成交价格申报制度。如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一2、房地产的评估制度3、房地产价格评估人员资格认证制度
89、房地产交易的管理机构：厦门市房地产交易权籍登记中心
90、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为
91、房地产转让的特征：是房地产权属发生转移
92、达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；有地下室要建到地上两层才能卖，没地下室要建地上4层才能卖。
93、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让：1、划拨商品房2、个人名下房改房3、统建房4、经济适用房
94、商品房销售中禁止的行为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房
95、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释
96、《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。厦门是两证合一。
97、根据权属登记的内容和方式不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类
98、房屋权属登记的种类分：1、总登记2、初始登记3、转移登记4、变更登记5、他项权利登记6、注销登记7、预告登记8、异议登记9、更正登记
99、房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行

房地产中介服务管理制度
1、房地产经纪是：指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
2、房地产中介主要特征：人员特定、委托服务、服务有偿。
3、房地产中介机构设立于：2001年8月15日以建设部令第97号重新发布。
4、房地产中介内容：房地产咨询、房地产评估、房地产经纪。
5、房地产经纪人职业道德的基本要求：1、守法经营、2、以城为本、3、格守信用、4、尽职守则、5、公平竞争，注重合作、
6、如何做一个合格的经纪人：1、收集信息技能、2、市场分析技能、3、人际沟通技能、4、供求搭配技能、5、把握成交时机技能。根据客户的需求收集信息，不断与客户进行沟通，得知客户的需求把握时机，促成交易，更好提高自己的工作效益、经济效率，并给客户留下良好的印象。做到守法、守信、诚实。
7、房地产经纪活动原则：自愿、平等、诚信。
房地产交易流程合同
8、房地产经纪活动的目的是促成房地产交易。
9、房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
10、房地产买卖是房地产转让最基本的形式。主要有：商品房预售、商品房销售、二手房销售合同转让、房屋在建工程转让。
11、房地产赠与分为：生前赠与、遗赠二种。
12、房屋买卖合同一般是：二手房买卖合同。
13、签订二手房买卖合同的注意事项：1、共有人的权利2、权益转移、3、房屋质量4、承租人优先购买权5、集体所有土地上房屋的买卖对象6、住房户口的迁移7、维修基金交割8、物业管理费、公用事业费得具结。
14、房屋租赁是：房屋流通的一种特殊行式。
15、房屋出租的流程：出租、转租。
16、房屋租赁合同的内容，合同租赁须具备以下条款：
1、当事人姓名或者名称及住所2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况。3、租赁用途4、房屋交付日期5、租赁期限6、租金及支付方式和期限7、房屋的使用要求和修缮责任8、房屋返还时的状况9、违约责任10、当事人约定的其他条款
17、房产抵押的基本流程：：房地产抵押是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。
18、房地产抵押按房地产的现状主要可分为形式：答：土地使用权抵押、建设工程抵押 、预购商品房期权抵押、现房抵押。
19、房地产抵押合同的成立：答：根据担保法律规定，房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。
房地产经纪基本业务
20、房地产的基本业务：主要是房地产买卖与租赁的代理和居间。
21、房地产居间：是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。
22、在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人。
23、房地产代理业务可分：为卖方代理和买方代理。
卖方代理是最主要的代理业务，有以下三种主要类型：商品房销售代理、房屋出租代理、二手房出售代理。
24、二手房居间业务流程：1、业务开拓 2、房地产居间业务洽谈 3、房地产查验4、签订房地产居间合同 5、信息的收集与传播6、买方或承担租方看房 7、交易配对与撮合成交8、协助房地产权属登记（备案） 9、房地产交验10、佣金结算 11、售后服务。
25、物业交验：是房地产交易过程中容易暴漏问题和产生矛盾的一环。
26、二手房代理合同的内容： 1、当事人的名称（或者姓名）和住所 2、代理房地产标的物基本状况 3、服务质量与服务标准4、劳务报酬与酬金5、合同的履行期限、地点和方式6、违约责任7、解决争议的方式。
27、合同的标的是合同法律关系的客体。合同中没有约定责任的，并不意味违约方不承担违约责任。争28、议的解决方式：是当事人解决合同纠纷的手段和途径。
房地产经纪其他业务
29、地产居区和代理区别？答：在房地产居间和代理业务中，房地产经纪机构都只是促成交易的媒介。
30、房地产拍卖的概念、特征？答：房地产拍卖是一种通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的交易行为。房地产拍卖业要遵循“价高者得”的基本原则，买受人以最高价购得拍卖的房地产标的物。
31、房地产买卖、租凭等交易行为是在交易双方之间寻求一个双方都满意、可以接受的价格。
32、房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。
33、房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。
34、房屋所有权？房屋产权，包含占有、使用、收益、处分四项权能。
房地产经纪信息
35、房地产经纪信息是：指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息，包括四方面的信息：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。
36、房地产经纪信息的特征： 1、共享性，2、多维性，3、积累性，4、时效性，5、增值性。
37、房地产经纪信息：是指房地产经纪人的重要资源，是开展房地产经纪活动的前提。
房地产居间业务的开拓
38、市场产品消费层次划分：划分为高端市场、中端市场及低端市场。
39、市场细分的原则？三个原则：可划分原则、规模化原则、有效性原则。
40、市场细分的步骤？：市场方向应以市场的需求来确定。
41、区分客户的需求差异？答：信息处理上要针对潜在客户群的年龄、收入、职业、社会阶层、生活方式、个性、购买动机、利益驱动等因素进行分析对比。确定客户群体的规模：进行市场细分，其目的是为了分析盈利机会。
42、选择区域和方向市场细分？答：是指导经纪机构选泽业务开展区域和制定经营方向的决定性因素。
43、选择区域：1、区域范围界定2、区域市场分析3、区域竞争对手分析。
44、目标区域的选定是否准确，将直接关系着经营的质量。
45、经营成本估算：包括门店开设的一次性费用和日常费用两个部分、员工工资报酬。
46、经营策略：1、经营策略的内容2、经营目标3、经营措施
47、经营策略常用的模式：1、市场优势策略是为了扩张规模和扩大市场占有率。
48、适时引进：CIS是企业识别系统。店面是：POP
房地产居间业务的房源管理
49、房源是中介公司的重要资源。
50、何谓房源：是委托经纪人出售或出租的物业，顾名思义，“房源”是指物体即物业。
51、房源的物理属性：1、是指物业自身及其周边环境的物理状态，2、一般情况下它们在交易过程中是固定不变的。3、房源的物理属性决定了房源的使用价值，所以也在一定得程度上决定了房源的市场价格。
52、房屋价格的特殊性是由房地产产品的个别性决定的。
53、房源的定义：房源应当是指业主（委托方）及其委托出售或出租的物业。
54、房源的特征：公共性、变动性、可替代性。
在美国，房地产销售中主流的是：房地产经纪人的“独家代理制度”。
55、房源在我国具有显而易见得“公共性”。对我国的中介公司来说，房源并不是其拥有的商品，而只是可利用的信息。
56、大业主：1、发展商2、地产相关行业3、大型企事业单位4、资产处理公司5、银行
57、大业主是相对于小业主的概念而言，它通常指的是一些拥有批量物业的单位。
58、房源的开拓原则：及时性、持续性、集中性。
中介公司对房源的开拓必须遵循“持续性”的原则，持之以恒地进行，这样才能保证在进行居间业务时，有充分的房源可利用。
59、住宅一般可分为成：商品房、房改房、解困房、
60、房改房就是单位、机关、企业等部门分配给职工的住房，房改后由职工按规定购买。
61、房改房信息的要素：业主资料、物业状况、放盘要求等基本要素。
62、放盘要求是个动态的概念，即当时的放盘要求可能随着时间的推移，根据市场和供求关系的变化等而发生变化。
63、房源信息的更新：1、周期性访问2、访问信息的累积3、房源的循环利用

房地产居间业务的客源管理
64、客源利用的三大秘诀：1、“四十五规则”45%的潜在客户将转和别人做生意；2、出色的经记人对每一个客源信息穷追不舍，直到潜在的客户购买或者离去。3、客源信息越陈旧，竞争就越不激烈。
65、客源的概念：客源的构成要素、客源的特征。
66、客源：是对买进或租赁房屋有现时需求和潜在需求的客户，是人及其需求向或信息。
67、客源的开拓方法：1、门店揽客法2、广告揽客法3、人际网络揽客法4、客户介绍揽客法5、讲座揽客法6、会员揽客法7、团体揽客法8、其他方法：陌生揽客法、互联网揽客法。
68、客源开拓的策略：1、将精力集中于市场营销2、致力于发展和顾客之间的关系3、随时发展客户信息4、养客（运用经纪人的知识使潜在顾客变为真正的顾客）5、以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户。
69、对于一个专业的经纪人来讲，不会放过任何一个认识的潜在客户和接触潜在客户的机会。
70、市场营销和销售之间的根本区别是：市场营销是吸引顾客，而销售是留住客户，完成交易。
房地产居间业务的促成
71、房屋交换的实质是：房屋产权的交易，因此产权清晰是成交的前提条件。
有房地产证未必就有产权。房地产证遗失补办后发生过转让的情形，原房地产证显然没有产权。有房地产证遭遇查封甚至强制拍卖的情形，原房地产证也就没有了产权。
72、房地产经纪人的涵义：1、房地产居间的职业涵义2、房地产居间的服务意识3、房地产居间服务的原则
73、房地产居间服务的5S技巧：1、速度2、微笑3、真诚4、机敏5、研究
74、客户落订技巧：快、准、狠
75、核实产权：接获委托后，应在第一时间核实产权，即避免可能发生的诈骗行为，核实产权最直接的方式是去房地产权属登记部门查册。
76、洽商议价：1、公平、公正及公开的原则2、口说无凭，以合同为准3、尽可能提供参考数据。
77、应填妥全部合同内容，不留空白，然后才让客户签名。
78、房款：就经验来说，取得完税凭证后支付主要楼款是稳妥的做法，拿到新房地产证及最后交接完毕时再支付尾款。
79、押金：业主交付出租房屋时，可向客户收取一至三个月不等租金数额的租赁定金，又称押金。违约时作为一种担保，合同期满业主无息退还。
80、转移登记：签订正式买卖合同后，可协助将合同正本连同原房地产证提交给产权登记部门，并填写转移登记申请书，附上当事人身份证文件复印件。产权登记部门初步审查上述文件，发给回执，装入档案，谓之收件。
81、建筑物：一般不直接在内进行生产和生产活动。
82、构筑物：如烟囱，水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。
83、建筑物物的基本要求：安全、适用、经济、美观。
84、建筑物分为四大类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。
85、住宅分为：底层住宅（1-3）多层住宅（4—6）中高层住宅（7-9）高层住宅（10-10层以上），总高度超过24米为高层，不包括总高度超过24米的单层建筑，超过100米的为超高层建筑。
86、条形基础：是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。
87、二级耐久年限：50—100年（适用于一般性建筑）
88、房屋新旧程度的判定标准是：1、完好房屋2、基本完好房屋；七、六成 ； 3、一般损坏房屋；五、四成；4、严重损坏房屋及危险房屋是三成以下。
89、围护作用：抵御自然界风、雨、雪等的侵袭，防止太阳福射和噪声的干扰等。
90、墙体按受力情况分为：承重墙和非承重墙。
91、门的主要作用：是交通出入，分隔和联系建筑空间。
92、楼板是：分隔建筑物上下层空间的水平承重构件。
93、楼板的基本构造是：面层、结构层和顶棚。
94、楼梯一般：由楼梯段、休息平台和栏杆、扶手组成。
95、屋顶：是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件。
96、测量中采用的平面直角坐标系（高斯平面直角坐标系）与数学中的平面直角坐标系（笛卡尔平面直角坐标系）有所不同，其中的纵坐标轴为x，正向指北，横坐标轴y，正向指东。
97、铅垂线：即重力方向线，是测量的基准线。
98、绝对高程：即“海拔”，地面点到大地水准面的铅垂距离。
99、地物：是指地球表面上的人造或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流、湖泊、森林等。
100、地形图：是按一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。
101、房地产图：是地籍图、宗地图和房产图的统称。
102、地籍：即土地的“户籍”，是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。
103、宗地图：是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业地图。
104、房产图的绘制：是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，然后测绘房产分户图。1、房产分幅图2、房产分户图3、房产分户图。
105、房屋面积的种类：1、建筑面积；2、使用面积；3、套内建筑面积；4、共有建筑面积；5、分摊的共有建筑面积；6、预测面积；7、实测面积又称竣工面积；8、合同约定面积简称合同面积；9、产权登记面积。
106、建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。
107、分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。
108、合同约定面积：简称合同面积。
109、产权登记面积：是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。
110、计算建筑面积的测算：
计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋。
①计算建筑面积的房屋，层高（高度）应在2.20m以上。层高（高度）是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。②同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。
111、挑楼、全封闭阳台：按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
112、有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
113、计算一半建筑面积的范围：
1、 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
2、 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3、 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
114、不计算建筑面积的范围：1、层高在2.20M一下（不含2.20M），下同的夹层、插层、技术层和层高在2.20M以下的地下室和半地下室。
骑楼、骑街楼的底层用作道路街港通行的部分。
115、对于整栋为单一产权人的房屋，房屋建筑面积的测算一般一栋为单位进行。
116、成套房屋的套内建筑面积有套内的房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内阳台建筑面积。
117、根据房屋共有建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有建筑面积分为栋共有的建筑面积，功能共有的建筑面积、本层共有建筑面积三大类。
118、不计入共有面积内容有：独立使用地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
建在栋内或栋外与本栋相连，为多栋服务的设备、管理用房，以及建在栋外与本栋不相连，为本栋或多栋服务的设备、管理用房作为不应分摊的共有建筑面积。
119、共有建筑面积分摊的原则，共有建筑面积分摊的计算公式
120、土地面积的种类：1、广义上的土地面积2、共有土地分摊面积。
121、利率的种类：1、存款利率和贷款利率2、单利利率和复利利率3、市场利率、法定利率和公定利率4、固定利率和浮动利率5、名义利率和实际利率6、短期利率和长期利率7、一般利率和优惠利率。
122、P438
（1）贷款利率不变的等额本息还款方式——等额法计算（理解即可）
（2）等额本金还款方式——递减法计算（应掌握）
贷款余额计算（应掌握递减法还款方式下贷款余额的计算）
还款总额计算（应掌握等额法和递减法两种还款方式下还款总额的计算）

补充习题
厦门正规评估公司有：中利、仁达、均和、厦大。
厦门市房地产交易权籍登记中心；
90平方免契税；142平方未满5年增值部分交契税；144平方未满5年要交营业税5.55%；
个人所得税144平方以内现不收契税，赠与需收取。