新版房地产开发基本流程图解.doc

房地产开发步骤图解

房地产开发步骤四阶段: 一、 项目立项阶段 二、 项现在期准备阶段 三、 项目建设阶段 四、 项目销售及售后服务阶段

一、 项目立项阶段

《选址意见书》是项目进行设计、 开发和管理关键依据;
申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请汇报、 有效项目提议书等;
《项目立项批文》是有计划管理部门颁发, 确定开发项目经过审核, 是能够进行开发建设文件;
申领《项目立项批文》时候需向主管部门提交可行性汇报、 立项申请书、 资金起源说明、 房地产开发物业类型说明等;
首先对投资地域和投资环境进行研究、 分析, 依据对自然资源了解和市场情况调查以及对国家经济政策和政治环境等情况进行综合分析估计, 找到最有利投资机会, 为投资机会选择提供依据
投资机会研究

申领项目《选址意见书》
及《项目立项批文》

到城市计划管理部门申请定点;
需向计划部门提交有效项目立项批文、 选址意见书、 申请定点汇报、 申请用地汇报; 企业资质证实、 营业执照、 法人代表委托书等文件或证书;

申请定点

到土地管理部门办理土地出让或转让手续, 签署土地使用权出让或转让协议, 并缴纳土地使用权出让金;
申请购置土地、 办理
土地产权手续

被申请建设用地现实状况地形图, 依据开发项目性质和所处地段条件提出用地范围, 外部限制条件; 提出计划设计关键点, 包含建筑密度、 容积率、 建筑层数、 高度、 体量红线等

申领计划红线图、 计划设计
提交建设用地计划设计总图, 供计划管理部门审核, 然后由计划管理部门核定用地面积, 报经政府同意, 发给开发商《建设用地计划许可证》
条件通知等文件

申领《建设用地
计划许可证》

二、 项现在期准备阶段

《建设工程许可证》是由计划管理部门审批颁发;
《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领;
在开工前办理。未经许可, 不得私自开工;

经过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计

选择勘探队伍和设计单位

申领《工程计划许可证》和《施工许可证》

使土地(生地)在经过一级开发后, 能达成含有上水、 雨污水、 电力、 暖气、 电信和道路通以及场地平整条件, 使二级开发商能够进场后快速开发建设。关键包含: 通给水、 通排水、 通电、 通讯、 通路、 通燃气、 通热力以及场地平整。
房屋所在地市、 县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后, 为符合条件折迁人颁发据以实施拆迁相关证书。
拆迁程序为:
拆迁调查
↓
制订拆迁安置计划
↓
申领房屋拆迁许可证
↓
公布拆迁公告
↓
与被拆迁人签署协议
↓
动迁验收
↓
办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证

申领《房屋拆迁许可证》

经过招标选择承包商
招标通常步骤:
确定招标方法, 准备文件
↓
编制标底
↓
向招标主管部门申请招标
↓
公布招标通告
↓
对承包企业资格进行预审
↓
发送招标文件
↓
招标工程交底与解答
↓
开标、 评标、 决标发出中标通知及签署协议

做好“七通一平”工作

选择承包单位

经过招标方法选择监理单位（接收建设单位委托, 负担其项目管理工作）

选择监理单位

三、 项目建设阶段

1、 组织监理单位进行监理
2、 组织业主负责供给材料、 设备订货
1、 配合承包商做好各项工作
2、 按时提供施工现场, 完成场地“七通一平”
3、 立刻提供以约定数量图纸, 组织以约定由开发商负责订购材料设备立刻进场。
4、 帮助承包商做好接收验查工作
5、 对项目投资、 进度和施工质量进行监控。
6、 进行协议管理
7、 有效地协调参与项目单位关系。

组织承包商进场

到房地产市场管理部门申请;
应含有条件:
1、 建设项目多种同意手续齐备, 且已确定完工交付使用日期;
2、 已完成建设项目投资25%或已完成单体项目主体结构（即结构封顶）
3、 已确定预售监管机构和监管方案
4、 已制订房屋使用维修条约
应提交材料:
1、 开发商营业执照, 建设项目投资立项、 计划、 用地和施工等同意文件或证件。
2、 工程施工进度计划。
3、 投入开发建设资金已达工程建设总投资25%以上证实材料。
4、 商品房预售方案, 方案应说明商品房位置、 装修标准、 交付使用日期、 预售总面积和交付使用后物业管理等内容; 应附有商品房预售总平面图。

加强开发项目工程管理与监控

建设工程完工验收应该含有下列条件:
　　1. 完成建设工程全部设计和协议约定各项内容, 达成使用要求;
　　2. 有完整技术档案和施工管理资料;
　　3. 有工程使用关键建筑材料、 建筑构配件和设备进场试验汇报;
　　4. 有勘察、 设计、 施工、 工程监理单位分别签署质量合格文件;
　　5. 有施工单位签署工程保修书。 不符合上述条件工程, 建设单位不得组织工程完工验收。
申领《商品房预售许可证》

项目完工验收

应提交材料:
项目开工汇报、 完工汇报、 分部分项工程技术人员名单、 图纸会审及交底统计、 设计变更通知、 技术变更核定单、 工程质量事故调查处理资料、 测量放线资料、 材料构件设备合格证实、 试验检验汇报、 隐蔽工程验收统计、 施工日志、 完工图、 质量检验评定资料、 完工验收资料等

四、 项目销售及售后服务阶段

向主管部门交验关键证实文件及相关资料（如: 项目批文、 计划红线图、 土地权属证实文件、 建设用地计划许可证、 建设工程计划许可证、 房屋完工验收资料及平面图、 价格申请表等。
新房完工后3个月内申请办理全部权登记;
登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件;

办理完工后产权登记手续

申领《商品房销售许可证》

物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、 使用人委托, 以有偿方法对物业项目进行日常维护、 修缮与整改等服务。

包含管理和服务两方面:
管理: 掌握物业变动、 使用情况、 使房屋设备和配套设施立刻得到修复、 更新、 保养;
服务: 以充足保障产权全部些人、 居住者和使用人多种需求, 立刻提供各类服务, 以方便用户;

物业管理范围:
1、 治安消防服务
2、 环境卫生服务
3、 维修保养服务
4、 绿化养护服务
5、 家居服务

与物业企业签署物业委托管理协议

开发企业将新物业交付物业管理企业接管时, 应提交以下资料: 房屋建设各项同意文件、 完工总平面图、 房屋及配套基础设施、 设备完工图, 地下管道网图及其她必需资料

提交相关材料

与用户签署商品房销售协议或租赁协议

购置人应该自销售协议签署日起90天内, 办理土地使用权和房屋全部权登记手续。

做好物业管理工作