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新大陆房地产开发有限企业居间协议纠纷
原告: 向邦东, 男, 1956年6月24日出生, 汉族, 重庆市佰仟房地产经纪有限企业经理。住址: (略)。 身份证号: (略)。
　　委托代理人: 刘崇洪, 重庆市红岩律师事务所律师(尤其授权)。
　　被告: 重庆新大陆房地产开发有限企业。住所地: 重庆市南岸区南坪西路31号1单元6楼1号、 3号、 4号。组织机构代码: 62191174-7。
　　法定代表人: 张忠富, 董事长。
　　委托代理人: 贾开友, 重庆三力律师事务所律师(尤其授权)。
　　委托代理人: 易天才, 男, 1965年12月16日出生, 汉族, 系该企业办公室主任, 住(略)。
　　原告向邦东诉被告重庆新大陆房地产开发有限企业居间协议纠纷一案, 本院受理后, 依法组成合议庭, 公开开庭进行了审理。原告向邦东及委托代理人刘崇洪、 被告重庆新大陆房地产开发有限企业委托代理人贾开友、 易天才均到庭参与了诉讼。本案现已审理终止。
　　原告诉称: 初原告经过徐辉了解到四川省攀枝花市米易县攀莲镇城北新区安置房项目(以下简称安置项目)需要招商引资, 并将相关信息告诉了被告。被告在具体了解和研究了此项目后, 于6月1日与原告签署了“居间协议书”, 确定了双方权利义务关系。协议签署后, 经原告牵线撮合,被告与攀连镇政府签署了安置项目协议, 并进行了实施, 房屋已部分销售, 但被告并未按协议约定支付居间酬劳。故原告诉至法院, 请求判令被告支付居间酬劳1,462,500元, 违约金14,625元, 诉讼费由被告负担。
　　被告辩称: 原告向被告提供安置项目信息、 与原告签署居间协议、 被告与攀连镇政府签署了安置项目协议、 已销售部分房屋属实。但原告不含有房地产经纪人资格, 原、 被告签署居间协议无效。原告未推行协议义务, 安置项目是被告自己联络中标完成, 原告无权要求支付酬劳。被告与攀连镇政府签署安置项目协议标只有20.25亩, 并非48.75亩, 而且该项目还未验收完工。故请求驳回原告诉讼请求。
　　原告就其诉请举证以下:
　　(一)原、 被告签署居间协议, 以证实原、 被告居间协议关系及被告应按协议约定支付居间酬劳1,462,500元事实;
　　(二)原告房地产经纪人资格证书, 以证实原告含有房地产经纪人资格, 原、 被告签署居间协议正当有效事实;
　　(三)被告法人执照、 代码证、 质量管理认证书、 企业概况等, 以证实被告委托原告牵线撮合被告与攀连镇签署安置项目协议事实;
　　(四)攀枝花市泰坤房地产开发有限企业(以下简称泰坤企业)投标文件、 中标通知书, 以证实被告承接安置项目, 并非被告自己联络中标完成事实;
　　(五)被告开发安置项目工程施工许可证、 房屋户型图、 施工现场照片、 平面图、 售楼收款统计表、 工程概况牌等, 以证实经原告提供信息及撮合后, 被告已与攀连镇签署安置项目开发协议、 12月18日已开始销售房屋、 居间协议已成立、 被告与攀连镇安置项目协议开发土地面积为48.75亩事实;
　　(六)原告往返米易县车票、 在米易县住宿票、 米易县城北安置房领导小组组员徐辉证词、 米易县华天酒店服务员证词、 米易县城北安置房会议统计等, 以证实原告推行居间协议义务, 为撮合被告与攀连镇签署安置项目协议做了大量工作事实。
　　被告抗辩举证以下:
　　(一)原告个人资料, 以证实原告没有在个人资料中注明有从事房地产经纪人资格事实;
　　(二)攀连镇城北新区开发指挥部组员名单, 以证实徐辉并非指挥部组员事实;
　　(三)攀连镇人民政府证实及徐辉证词, 以证实在安置项目洽谈、 联络中, 没有原告参与, 原告没有推行居间协议义务事实;
　　(四)被告与攀连镇签署“米易县城北新区安置区整体开发建设协议”、 建设用地许可证、 红线图、 国有土地使用证, 以证实被告与攀连镇签署安置项目土地面积为20.25亩, 并非48.75亩事实;
　　(五)原、 被告居间协议传真件, 以证实原告未推行协议义务事实。
　　庭审中, 经当庭举证、 质证, 被告对原告举证(一)至(五)真实性认可无异议, 但对原告举证(一), 认为原告无房地产经纪人资格, 应为无效协议;对原告举证(二), 认为系重庆市经纪人协会颁发资格证, 经纪人协会不含有发证权力, 该证不含有法律效力;对原告举证(三), 认为该组证据是被告交给原告联络安置项目所用属实, 但原告现仍留存, 证实原告并未推行居间协议义务;对原告举证(四)、 (五)要证实事实不予认可;对原告举证(六)真实性及所证实事实不予认可。
　　原告对被告举证(一)至(四)真实性认可无异议, 但对其要证实事实不予确定, 一是个人资料并不能证实原告不含有房地产经纪人资格, 二是镇政府指挥部名单不能证实徐辉不是米易县城北安置房小组组员, 三是原告对外联络业务均是用向东名字, 并非向邦东名字, 外人均不知道有向邦东其人, 四是被告举证(四)仅证实被告开发建设一部分, 实际承接开发安置项目应为48.75亩。对被告举证(五)真实性及所证实事实不予确定, 一是该证据为传真件, 不能为证, 二是原告从未向被告传真该修改协议, 也从未修改原、 被告居间协议。
　　经审理查明, 4月8日, 米易县向外发出公开招商报名须知, 对米易县城北新区开发建设拆迁安置房建设项目公开招商。4月25日, 泰坤企业完成招标文件参与投标。5月8日, 泰坤企业与攀连镇签署中标通知书确定安置项目由泰坤企业中标, 并与泰坤企业签署了《米易县城北新区安置区整体开发建设协议》, 后因故泰坤企业与攀连镇解除了该协议。
　　3月, 米易县建总司副主任徐辉将安置项目需招商引资情况通知原告, 期望原告能联络开发商承接该安置项目。5月, 原告向被告介绍攀连镇安置项目, 经原、 被告数次协商, 双方于6月1日签署居间协议约定: 被告委托原告牵线或撮合攀连镇安置项目;面积为约48.75亩;原告负责联络承接真实、 可靠正当性;被告负责审查、 定夺;被告与攀连镇签署建设工程协议, 即按每亩30,000元向原告支付酬劳累计1,462,500元;付款方法为协议生效, 房屋销售30日内, 支付10%, 攀连镇向被告支付工程款后7日内, 支付50%, 安置房完工后7日内支付40%;协议尤其约定, 如经原告牵线或撮合被告与攀连镇签署正式开发建设工程协议后, 被告不按前述条款支付酬劳, 视为违约, 应按酬劳总价款10%支付违约金;此协议与被告和攀连镇安置项目协议同时生效。协议签署后, 原告与被告经理张忠富等人一同到米易县考查,经原告牵线、 撮合, 被告于7月6日与攀连镇签署了《米易县城北新区安置区整体开发建设协议》。协议约定: 因泰坤企业因故退出安置项目, 经米易县城建与管理小组研究同意被告承接泰坤企业原协议权利义务;项目用地面积约48.75亩(以红线实际测量为准);承接方法采取定价回购, 镇政府补差1,740,000元给被告;被告取得工程完工证实、 质量合格证实等正当手续后15日内, 镇政府支付补差款给被告等条款。安置项目协议签署后, 7月, 米易县建设环境保护局出具红线图, 确定安置项目用地面积为20.25亩。7月29日, 米易县国土移民局以“米国用()字046号”国土使用证确定安置项目使用土地面积20.25亩。1月米易县计划和建设管理局以“-04号”计划许可证确定安置项目用地面积为20.25亩。被告承接安置项目后, 即实施开发建设, 同时对外进行商品房预售广告, 并于12月18日开始对外销售预售商品房, 现已销售三分之一, 但工程还未完工验收。
被告在开发建设及已销售部分预售商品房后, 并未按原、 被告居间协议约定向原告支付居间酬劳。为此, 原告诉至法院, 请求判令被告支付居间酬劳1,462,500元及违约金14,625元。
　　本案争议焦点: 1、 协议是否有效? 2、 原告是否推行了协议义务? 3、 原告主张居间酬劳1,462,500元及违约金是否成立? 针对争议焦点及原、 被告举证和庭审查明事实分析评判以下:
　　1、 原、 被告居间协议是否有效问题。被告主张协议无效理由是原告不含有房地产经纪人资格。本院认为,原、 被告签署居间协议不违反法律严禁性要求, 应正当有效: 其一、 依据人事部、 建设部人发()128号通知印发“房地产经纪人员职业资格制度暂行要求”第十六条要求: “建设部或其授权机构为房地产经纪人执业资格注册管理机构”, 6月29日, 建设部“建办住房()43号通知”明确要求“已经成立房地产经纪行业组织地域, 根据《行政许可法》和国发()16号文件要求, 将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织”。重庆市经纪人协会系重庆市房地产经纪行业组织, 其颁发给原告经纪人资格证书, 符合人事部、 建设部相关要求;其二、 重庆市人民政府12月21日渝府令160号, 明确要求经纪从业人员资格核准调整由经纪人协会发放;其三、 依据国家工商总局“8月28日第14号令”要求, 自然人、 法人和其她经济组织均可成为经纪人主体;其四、 《协议法》确立了居间协议法律制度, 自然人从事提供签订协议机会或提供签订协议媒介服务居间行为, 并不违反法律严禁性要求;其五、 双方协议约定, 原、 被告居间协议与被告和攀连镇安置项目协议同时生效, 现被告与攀连镇安置项目协议早已生效实施, 即原、 被告居间协议生效条件已成就;其六、 被告举证(一)不能反驳原告未取得房地产经纪人资格及该资格证书效力, 一是个人资料并不能证实原告有没有经纪人资格事实, 二是原告个人资料截止时间是6月, 而原告取得资格证时间是5月18日;其七、 被告主张协议无效无有效证据支持;其八、 被告作为专业房地产开发企业, 原告仅为一自然人, 就原、 被告对抗, 原告显处弱者, 被告与原告签署居间协议, 应该是被告真实意思表示, 被告应该对其民事行为负担责任。故原、 被告居间协议应该正当有效。
　　2、 原告是否推行协议义务问题。其一、 《协议法》第四百二十四条要求, 居间协议是居间人向委托人汇报签订协议机会或者提供签订协议媒介服务, 委托人支付酬劳协议。即居间人义务是提供签订协议机会或提供签订协议媒介服务;其二、 原、 被告协议第五条约定, 原告关键义务是对该业务真实性、 可靠性、 正当性, 被告负责审查、 定夺, 该约定符合居间协议特征, 即居间人虽也是受委托人委托为委托人作成交易服务, 但其在交易中仅是一个中介人, 既不为交易当事人一方或其代理人, 也不直接参与交易双方谈判, 在决定交易双方权利义务上并不表现居间人意志;其三、 依据原、 被告居间协议内容, 已充足证实原告已向被告提供与她人签订协议机会即安置项目名称、 安置项目地点、 签订协议对象、 开发建设数量等, 而且被告正在推行与攀连镇安置项目协议, 证实原告提供签订协议机会真实、 可靠、 正当, 原告已推行了协议义务;其四、 原、 被告协议第九条尤其约定, “如经受原告牵线或撮合被告与攀连镇安置项目, 被告与攀连镇洽谈联络、 签署正式开发建设安置项目协议后, 被告就应该按约支付酬劳”, 该约定证实被告与攀连镇签署项目协议是经原告牵线而成, 并非被告所称是自己中标完成;其五、 居间人居间活动除双方签署居间协议和委托人与第三人签署协议外, 通常不留存其她书面证据或物证, 因为居间人并非委托人代理人, 这是众所周知事实, 也是居间人非交易双方当事人特征而决定;其六、 原、 被告均用徐辉证词证实各自主张, 但徐辉出具给原告证词中证实原告将项目介绍给被告, 并与被告经理张忠富等人一同到米易县考察安置项目, 出具给被告证词中证实是被告直接与攀连镇联络、 洽谈安置项目、 签署协议, 其实质并不矛盾, 一份证词是证实介绍被告到米易县考察项目事实, 另一份证词是证实被告与攀连镇联络、 洽谈签署协议事实, 被告举证(三)不能证实原告未推行居间义务;其七、 被告举证攀连镇证实称, “在该项目联络、 洽谈中, 未接待一个叫向邦东人参与被告方与我方联络、 洽谈”, 依据《协议法》要求及原、 被告协议约定, 原告无须与攀连镇联络、 洽谈签署项目协议义务, 攀连镇联络、 洽谈项目协议对象也非原告, 而是被告, 攀连镇也无义务接待原告, 故被告以该证据证实原告未推行居间协议义务理由不成立;其八、 被告举证(五), 一是传真件, 非原件, 本身真实性无法确定, 二是被告不能证实其起源, 三是原告当庭不认可, 故该证据真实性、 正当性、 关联性本院不予确定;其九、 依据原、 被告居间协议载明内容, 假如是被告自己在攀连镇联络, 自己中标项目, 最终在攀连镇签署项目协议, 原告未提供任何信息, 未提供被告在攀连镇签署项目协议机会, 未联络或撮合被告与攀连镇签署项目协议, 被告作为房地产开发专业企业, 不可能不知道房地产居间协议内涵及结果, 在原告对被告无任何信息价值和行为价值情况下, 与原告签署巨额酬劳居间协议, 有违常理, 且被告该抗辩理由与双方签字认可居间协议内容完全相悖;其十、 居间协议生效, 是以被告与攀连镇签署项目协议为条件, 只需被告与攀连镇项目协议生效即足以证实原、 被告居间协议已生效。为此, 本院认为, 依据居间协议特征及原、 被告居间协议约定、 被告经原告提供订约机会和牵线已与攀连镇签署安置项目协议并已实施等事实, 证实原告牵线提供信息真实、 可靠、 正当, 达成了居间协议目, 原告已推行了居间协议全部义务事实应予确定。
　　3、 原告主张居间酬劳1,462,500元及违约金是否成立问题。原告称居间协议约定, 被告应该支付酬劳1,462,500元, 被告辩称开发用地应以计划许可证、 土地使用证、 红线图确定20.25亩为据。本院认为: 其一、 原、 被告协议约定约48.75亩, 应为待定数;其二、 被告与攀连镇项目协议约定约48.75亩(以红线实际测量为准), 一样是待定数;其三、 原告举证平面图系设计单位设计图, 设计单位非土地管理部门, 国有土地使用, 应以计划和土地管理部门颁证确定数据为准;其四、 原告称被告举证红线图、 计划证、 土地证仅为项目一部分, 但无有效证据支持其主张;其五、 居间酬劳以居间协议约定, 原、 被告居间协议约定酬劳数额是以被告与攀连镇安置项目协议实际用地量为基础, 依据庭审查明及原、 被告举证证实, 确定用地量为20.25亩, 确定居间酬劳总金额为(20.25亩×30,000元)607,500元, 并非原告主张1,462,500元;其六、 协议约定房屋销售30日内付10%, 未明确约定“开始销售房屋”起计时30日内, 也未明确约定销售房屋完成或一定百分比时起计时30日内, 依据居间协议性质、 目, 居间协议推行常例, 除非协议有明确特殊约定, 应该认定为被告开始销售房屋起计时30日内支付10%。依据被告售楼“收款统计表”及“住房单价表”证实, 被告于12月18日开始销售房屋, 庭审中, 被告认可已销售房屋30%, 故被告应在1月17日内向原告支付居间酬劳10%;其七、 攀连镇向被告支付工程款7日内付50%, 完工验收后7日内付40%, 依据被告与攀连镇安置项目协议约定, 攀连镇向被告付款时间为工程完工验收、 质量检验、 办理完成财务手续后15日内, 现工程还未完工验收, 多种手续还未完成, 亦无证据证实攀连镇已付款, 故第二、 三项支付条件还未成就, 原告主张支付居间酬劳仅有10%已到约定付款期限, 90%还未到协议约定付款期限, 为此, 原告现主张酬劳中90%及违约金, 尚不成立, 本院不予支持。
总而言之, 本院认为, 原、 被告签署居间协议, 是双方真实意思表示, 不违反法律严禁性要求, 应确定正当有效。原、 被告居间协议内容明确定定了原告已向被告提供了签署协议机会, 使被告与攀连镇签署了安置项目协议, 并已实施事实已证实原告提供信息、 介绍业务正确、 真实、 正当, 原告已推行了居间协议义务, 现要求被告按约定支付居间酬劳, 证据充足, 法律事实清楚, 符正当律要求及协议约定, 应予支持。但原告主张居间酬劳1,462,500元及违约金, 其数额及期限一是不符合协议约定, 二是无有效证据支持, 其超出协议约定数额及未到期部份居间酬劳和违约金, 本院在本案中不予支持。被告未按协议约定支付居间酬劳, 显属违约, 应负担本案民事责任。
　　为此, 依据《中国民事诉讼法》第六十四条、 第一百二十八条、 《中国协议法》第一百零七条、 第四百二十四条、 第四百二十六条之要求, 判决以下:
　　一、 被告重庆新大陆房地产开发有限企业于判决书生效之日起十日内向原告向邦东支付已到期居间酬劳(607,50010%)60,750元及违约金607.50元, 累计61,357.50元;
　　二、 驳回原告向邦东其她诉讼请求。
　　案件受理费17,400元, 其她诉讼费5,220元, 累计22,620元, 由原告向邦东负担20,358元, 被告重庆新大陆房地产开发有限企业负担2,262元(此款原告已垫付, 被告在支付第一项款项时一并支付原告)。
　　如不服本判决, 可在判决书送达之日起十五日内, 向本院递交上诉状, 并按对方当事人人数提出副本, 上诉于重庆市第五中级人民法院。