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小产权房买卖协议无效
【篇一: 小产权房买卖协议无效】

小产权房买卖协议无效
小产权房协议效力以认定无效为标准, 以认定有效为例外, 例外情况是: “如买卖双方都是同一集体经济组织组员, 经过了宅基地审批手续, 能够认定协议有效。”
1999年5月6日, 国务院办公厅公布《相关加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》就要求: “农村住宅不得向城镇居民出售。”
12月24日, 国务院《相关深化改革严禁土地管理决定》重申, “严禁城镇居民在农村购置宅基地”。
12月30日, 国务院办公厅国办发()71号通知重申: “农村住宅用地只能分给本村村民, 城镇居民不得在农村购置宅基地、 农村住宅和小产权房。”
协议无效说理由有三:
其一, 依据《土地管理法》第62条及其它相关条款要求, 农村和城市郊区土地属于农民集体全部, 农村宅基地使用权取得有着严格身份限制, 即只有含有集体经济组织组员身份, 才能够依法取得并享受宅基地使用权, 且宅基地分配制度实施一户一宅制。同时, 依据房地一体标准, 当宅基地上所建房屋被转让, 该土地使用权也随之一并被转让, 假如许可农村房屋出售给集体经济组织以外人, 将造成宅基地使用权享受主体扩大化, 不含有宅基地使用权资格人反而成为了宅基地直接使用者, 这与《土地管理法》要求显然是矛盾。该法第63条明也文要求: “农村集体全部土地使用权不得出让、 转让或者出租用与非农业建设。”该严禁性要求对农村集体土地使用权流转做了严格限制, 这么看来, 农村宅基地全部权在集体, 使用权仅限于村民, 农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设, 该种行为被法律所严禁, 转让协议自始无效。
其二, 依据《物权法》要求, 宅基地使用权属于用益物权, 而用益物权是一个不完整和受限制全部权, 其上所盖房屋自也不含有完整全部权, 故此, 其流转条件理应受到限制, 不能简单等同于其她含有完全全部权财产。对于全部权不完整财产, 其转让协议效力最少也是有待商榷, 不能径直认定其为有效。
其三, 国务院办公厅1999年《相关加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款要求: “农民住宅不得向城市居民出售, 也不得同意城市居民占用农民集体土地建住宅, 相关部门不得为违法建筑和购置住宅发放土地使用证和房产证。” 12月30日《国务院办公厅相关严格实施相关农村集体建设用地法律和政策通知》、 中央一号文件《中共中央国务院相关切实加强农业基础设施深入促进农业发展农民增收若干意见》都明确表示: 城镇居民不得到农村购置宅基地、 农民住宅或“小产权房”。无从取得土地使用证、 房产证、 契税证等正当手续房产, 其上利益难以取得有效法律保障。 小产权房买卖协议是否有效
6月, 郑州市民代女士购置了靳先生位于郑州市区一套小产权房。双方约定总房款10.5万元, 代女士先付5万元, 等房屋过户后再付余款。
协议签署后, 代女士交了5万元, 然后花4.8万元装修了房子。随即, 靳先生到房管局过户时得悉, 她卖房子是村集体开发“小产权房”, 她只享受80%产权, 没有土地使用证权, 所以不能过户。靳先生与代女士双方数次协商无果。
10月29日, 郑州市中原区法院一审判决解除双方购房协议, 代女士返还房屋。代女士不服, 上诉至郑州中院。今年1月7日, 郑州中院维持原判。“小产权房购置协议无效”, 郑州中院民二庭法官赵军胜说, 早在1999年5月6日, 国务院办公厅公布《相关加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》就要求: “农村住
宅不得向城镇居民出售。”12月24日, 国务院《相关深化改革严禁土地管理决定》重申, “严禁城镇居民在农村购置宅基地”。
12月30日, 国务院办公厅国办发()71号通知重申: “农村住宅用地只能分给本村村民, 城镇居民不得在农村购置宅基地、 农村住宅和小产权房。”
但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为, 小产权房买卖协议是有效, “房屋盖成后, 房主就取得了物权;买房人交了房款, 就取得了实际占有权利, 就算没有发证, 物权也不能发生改变。”
●协议无效时买房人损失谁来负担
仍是上
述案例。今年2月, 代女士也起诉到法院, 要求靳先生返还5万元购房款, 另要求靳先生赔偿装修费4.78万元。靳先生提出反诉, 要求代女士自行拆除装修, 还应支付6月至今房租。
中原区法院一审判决, 靳先生返还代女士5万元房款, 赔偿因解除协议给代女士造成损失(房子升值后形成差价)9.984万元;而代女士则需要向靳先生支付房租2.136万元。现在, 靳先生已经上诉至郑州中院。“非商品房买卖协议引发纠纷, 认定协议无效后, 假如出卖人一方有错, 应负担赔偿对方差价过失责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说, 不过, 还应区分对待: 如购置人明知房屋不能上市交易还签协议、 要求赔偿差价, 法院不应支持;而假如买房人不知道房屋情况, 法院应该支持。
【篇二: 汤容滨律师谈小产权房买卖协议无效怎样处理】

小产权房买卖协议无效怎样处理
所谓小产权房是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织, 未经国有化和征收, 在农村集体土地上开发建造房屋, 通常由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书。在现行法律框架内, 小产权房无法办理房地产权证, 当事人之间签就小产权房签署房屋买卖协议法院通常都认定为无效协议。小产权房买卖协议无效怎样处理呢？卖方能否要求买方返还房屋呢？
通常情况下, 协议无效, 卖方是有权要求买方返还财产。法律依据是《协议法》第五十八条要求:“协议无效, 因该协议取得财产, 应该给予返还; 不能返还或者没有必需返还, 应该折价赔偿。有过失一方应该赔偿对方所以所受到损失, 双方都有过失, 应该各自负担对应责任”。不过, 小产权房作为一个不动产却有其本身特殊性, 法院在处理这类案件中往往会考虑房屋现实占有和使用情况。假如买卖协议已经全部推行完成（即使协议无效）, 房屋也已经被买方实际占有使用（占有使用时间越长越有利于买方）, 法院极难支持卖方要求返还房屋诉讼请求。尊重事实、 维护稳定和正常生活秩序是法院处理这类纠纷考量关键原因。
附: 原告郑a诉被告郑b等房屋买卖协议纠纷案
案情介绍:
4月2日, 被告郑b作为出卖方(甲方)、 被告姚c作为买受方(乙方)、 上海某某房地产经纪事务所作为居间方(丙方), 三方签署了居间协议(买卖)一份, 约定甲方愿意转让房屋位于上海市松江区某某中心2号公房中单元404室, 建筑面积78平方米, 该房屋属于松江区某集资房, 乙方对甲方转让房地产具体情况充足了解, 自愿买受该房地产; 甲方确保上述房屋权属清楚, 且无纠葛, 如以后发生产权纠纷和其她未了事项, 甲方应负担由此引发法律责任, 并负责处理善后工作; 上述房屋转让价款为310,000元; 系争房屋隶属设施有床2只, 餐桌1只, 椅子4只, 写字台1只及固定设施; 甲、 乙双方经协商一致, 同意付款方法以下: 1、 4月2日乙方支付定金30,000元, 2、 4月10日乙方支付280,000元, 3、 付清房款后当日, 甲乙双方交接房屋, 结清水、 电、 物业费等, 4、
甲方送乙方车库1间约6平方米; 协议还对房屋买卖中其她事宜进行了约定。
上述协议签署后, 被告郑b作为收款人分别于4月2日、 4月7日出具金额为30,000元和270,000元收据二张, 其中, 4月7日收据中同时载明, 协议上是总价310,000元, 另外原因减去10,000元, 房款全部结清。上海某某房地产经纪事务所亦在上述收据上加盖了公章。庭审中, 被告姚c同时提供了银行转账凭证二份, 证实被告郑b收到了包含12,000元现金在内累计300,000元购房款, 原告对此并无异议。诉讼中, 被告姚c表示当初购置系争房屋时候, 被告郑b说房屋是78平方米, 以后姚c问了楼下邻居, 系争房屋其实不到78平方米, 所以最终房价减去了10,000元。经本院现场勘查, 现系争房屋实际门牌号码为上海市松江区某镇环阳支路6弄甘露新村xxx号xxx室。
另查明, 9月24日, 上海市松江区某镇某街道居委会出具证实一份, 载明张某某位于松江区某镇环阳支路xxx弄xxx号xxx室(甘露新村)75平方米集资房, 于10月18日转卖给郑a, 现在房屋产权属郑a全部。
庭审中, 原告郑a亦提供了案外人张某某于1988-1989年间缴纳甘露新村xxx号xxx室房屋集资款收款收据、 案外人张某某与何某某于9月8日签署居间协议(买卖)、 案外人何某某与原告郑a于10月18日签署居间协议(买卖)以及收据、 银行转账凭证等, 证实系争房屋原始权利人为案外人张某某, 何某某从原始权利人张某某处购置系争房屋, 原告支付合理对价后从案外人何某某购置系争房屋, 而被告郑b即使是原告儿子, 但却存在欺诈行为, 其并没有向原告支付任何对价, 只是从帮原告装修房屋远房亲戚郑惠龙处骗取了系争房屋钥匙, 并将系争房屋出售给被告姚c。某镇某街道居委会也证实现在系争房屋产权属原告全部, 被告姚c没有尽到审慎审查义务, 仅凭一把钥匙就与被告郑b签署协议并交付房款, 由此产生后果应由其自行负担。所以二被告理应将系争房屋返还给原告。
被告姚c则认为, 对某镇某街道居委会出具证实真实性无异议, 但居委会不能对房屋产权进行证实, 系争房屋原始权利人属于案外人张某某无异议, 原告证实房屋出处被告姚c也无异议, 但居委会与郑a、 张某某均没相关联性, 居委会不是房屋转让方, 即便原告
到居委会立案也是没有经过核实, 居委会不是确权单位。被告郑b与原告是父子关系, 只是被告郑b代表原告出卖房屋签署协议, 原告据此主张协议无效并无道理; 原告与郑b家庭内部关系, 与本案没相关联性, 系争房屋被告姚c已经支付了对价, 事隔大六个月, 原告都没有提出任何异议, 而且被告姚c也是经过中介买过来; 原告诉状中称原告与被告郑b达成口头租赁协议, 实际上被告郑b一直居住在系争房屋内。
诉讼中, 被告姚c向法庭提交了有张某某与郑b署名居间协议(出售)一份, 欲证实被告姚c当初是经过中介向被告郑b购置房屋, 中介告诉姚c系争房屋是郑b, 没有问题, 让姚c放心购置; 以后原告起诉姚c后, 姚c就去找了中介, 中介向姚c提供了一份张某某与郑b署名居间协议(出售), 即使买房时候被告姚c是不清楚, 但这也说明被告郑b是有权出售系争房屋, 姚c付清钱款后从郑b处取得了系争房屋钥匙。原告则表示上述张某某与郑b署名居间协议(出售)是伪造, 张某某将房屋转让给何某某时间是9月8日, 后何某某与郑a签署了协议, 这是一个完整交易过程, 且有完整交易凭证, 而被告姚c提供居间协议(出售)中张某某与郑b署名均非其本人所签, 印章也是后盖上去。
原告诉至法院, 请求判令: 1、 被告郑b与被告姚c签署居间协议(买卖)无效; 2、 二被告返还原告全部位于松江区某某中心2号公房中单元404室房屋。
裁判原文节选:
本院认为: 违反法律、 行政法规强制性要求而签订协议属无效协议。本案中, 被告郑b与被告姚c虽明知系争房屋属农村集资房, 无房地产权证, 但双方仍然签署居间协议进行交易, 违反了《中国土地管理法》第六十三条“农民集体全部土地使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设”严禁性要求, 故被告郑b与被告姚c就系争房屋签署《居间协议(买卖)》无效。其次, 协议无效或者被撤销后, 因该协议取得财产, 标准上应该给予返还; 不能返还或者没有必需返还, 应该折价赔偿。本案中, 一则, 即使被告郑b与被告姚c就系争房屋签署《居间协议(买卖)》无效, 但原告所称已取得系争房屋亦不含有正当性, 原告即使提供了松江区某镇某街道居委会出具证实, 但该街道居委会并不能证实原告与案外
人房屋买卖行为正当, 以及系争房屋权属归原告全部。二则, 原告在诉状中称, 原告与被告郑b达成口头租赁协议, 原告将系争房屋出租给被告郑b居住, 但诉讼中, 原告又表述为被告郑b从案外人郑惠龙处骗取了系争房屋钥匙, 并将系争房屋出售给被告姚c, 原告陈说内容存在矛盾之处。综合考量系争房屋取得过程、 被告姚c付款情况以及系争房屋实际占有使用情况, 对于原告要求二被告将系争房屋返还给原告请求, 本院不予支持。
据此, 依据《中国协议法》第五十二条第(五)项、 第五十八条, 《中国土地管理法》第六十三条, 《中国民事诉讼法》第一百四十四条要求, 判决以下:
一、 被告郑b与被告姚c于4月2日签署《居间协议(买卖)》无效;
二、 驳回原告郑a其它诉讼请求。
案件受理费80元, 由被告郑b负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决, 可在判决书送达之日起十五日内, 向本院递交上诉状, 并按对方当事人人数提出副本, 上诉于上海市第一中级人民法院。
【篇三: 江西法院判决首例“小产权房”案买卖协议无效】

江西法院判决首例“小产权房”案买卖协议无效
农房买卖虽无效 卖主反悔要赔偿
本报讯 备受关注江西省首例农房买卖纠纷一案, 经过南昌市西湖区人民法院、 南昌市中级人民法院
一、 二审, 已获判决, 法院依法确定当事人之间农房买卖无效, 但判决卖主赔偿买主62万余元经济损失。
李永夫妇在南昌市有253平方米农房一处。1995年3月, 两人以该房作抵押借款, 1999年11月, 因无力归还典当行借款, 遂将该房以9万元价格卖给了女工张燕, 双方均推行了付款、 交房义务。因为是农房, 而张燕又非村民, 所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购置房屋后, 进行了简单装修, 关键用于自己居住和出租。11月, 李永夫妇向法院起诉, 请求收回诉争房屋同时愿负担协议中违约责任。11月, 法院认为双方之间房屋买卖违反了法律严禁性要求, 判决买卖协议无效, 李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元, 张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定造成协议无效, 李永夫妇负相关键责任为由, 又到法院起诉, 要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议反悔所造成经济损失80万。
一、 二审法院经审理认为, 原、 被告于1999年11月签署《房屋买卖协议》被依法确定无效后, 自协议签署之日起该协议对双方当事人就不含有法律约束力。造成协议无效, 签订协议双方都有过失责任。即使李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已情况下出卖自己房屋, 但其应该知道农房不能买卖, 且又在房屋出售9年后, 以买卖房屋违反法律要求为由主张协议无效, 有悖诚信标准, 故应负担关键责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况, 盲目购置亦负有次要责任。因为本案中买卖房屋时间跨度较长, 依据当地市场行情, 存在房价上涨原因, 原、 被告买卖房屋存在升值价值, 本案应将安置房折价处理。所以, 依据当地市场行情, 当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算, 本案中房屋为砖混结构, 故升值部分为78万元。对房屋升值部分, 依据双方过失责任, 按一定百分比进行赔偿或分割。所以, 对本案中房屋升值部分应按8∶2百分比进行分割, 即张燕得62万余元。法院依摄影关法律要求, 判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。
(吴 云 虞福员)