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淘宝买卖协议纠纷案列
【篇一: 认购协议纠纷案情】

【案情】
底, 张君看到得仁企业散发商品房销售广告单, 广告单宣称所建房屋系层高5.4米空中复式别墅, 精装修酒店式公寓, 买一层送一层。考虑到儿子已到谈婚论嫁年纪, 婚房是必不可少“硬件”, 张君便与得仁企业签署了《商品房认购书》, 认购书约定: “二、 乙方（张君）自愿订购得仁大厦第五层, 朝向南第肆号住房一套, 总价款22.8万元, 约56平方米; 三、 乙方签署本协议时, 向甲方（得仁企业）支付缔约订金壹万元。甲方自收取乙方缔约订金时起, 至双方约定签署《商品房买卖协议》之日, 甲方不得将上述房屋另售她人;
四、 乙方自接甲方通知（电话、 或书面通知）起七日内同甲方签署《商品房买卖协议》, 同时支付首期房款, 乙方交纳缔约订金转为购房款。五、 若乙方逾期七日未与甲方签署商品房买卖协议, 甲方不再为乙方保留上述房屋, 并有权将上述房屋另售她人;若乙方违约, 逾期不与甲方签署《商品房买卖协议》, 则甲方不予退还收取缔约订金; 若甲方违约, 将上述房屋在约定时限内售予她人, 则将双倍返还乙方缔约订金; 购房款支付方法为银行按揭付款。”张君于同日向得仁企业缴纳1万元缔约订金。12月4日, 得仁企业取得商品房预售许可证。同年12月22日, 得仁企业发给张君一份《通知》, 内容为: “依据12月15日你与我企业签署《商品房认购书》约定, 现特通知你在接到本通知后七日内携全额购房款来我企业签署《商品房买卖协议》, 需要银行按揭请交纳总房款50%按揭首付款﹙因金融政策调整, 住房按揭首付款必需达成总房款50%）, 并同时交清夹层代建费每平方米200元及扩大部分房款, 逾期不来按《商品房认购书》三、 四、 五条约定实施。”张君在接通知后到得仁企业洽谈, 因购房首付款按总房款多少支付及夹层代建费, 房屋扩大面积价款产生争议, 双方没有达成协议, 无法签署《商品房买卖协议》。张君遂诉讼法院, 请求依法判令得仁企业与其依约签署商品房买卖协议。在本案审理过程中, 张君变更诉讼请求, 要求得仁企业返还其给付1万元订金并赔偿因得仁企业违约给其造成房屋差价损失7万元及精装修损失3万元, 累计人民币11万元。
【裁判】
法院经审理认为: 因为商品房认购书是出卖人与买受人就签订商品房买卖协议相关事宜
进行约定, 不是对商品房买卖结果进行直接确定, 所以它不属于商品房买卖协议。故在当事人一方违反义务, 不推行谈判义务时, 只能要求违约方负担违约责任, 不能要求其实际推行缔结商品房买卖协议义务。本案中, 原告与被告签订《商品房认购书》正当有效, 双方均应推行。因为被告违反认购书约定而造成双方未签订商品房买卖协议, 被告应对其违约行为负担民事责任。最高人民法院〈〈相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释〉〉第四条要求: “出卖人经过认购、 订购、 预定等方法向买受人收取定金作为签订商品房买卖协议担保, 假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议, 应该根据法律相关定金要求处理; 因不可归责于当事人双方事由, 造成商品房买卖协议未能签订, 当事人应该将定金返还买受人。”双方签署《商品房认购书》中第五条中虽写是“预约订金”, 但该条相关违约责任负担要求与《中国担保法》第八十九条要求定金罚则相同, 故《商品房认购书》中“预约订金”实为“预约定金”。被告应根据法律相关定金要求负担违约责任。原告要求被告赔偿因被告违约不与其签订房屋买卖协议而给其造成经济损失10万元诉讼请求, 无法律依据和协议依据, 不予支持。据此, 法院依法作出上述判决。宣判后, 张君提起上诉, 在二审中, 双方当事人在一审判决基础上达成调解协议。
【评析】
本案存在以下焦点: 1、 双方签署《商品房认购书》是否有效？2、 双方签署《商品房认购书》是属于商品房买卖预约协议还是本约协议？3、 12月22日《通知》内容是双方协商过程中新要约还是被告私自变更房屋单价违约行为？
（一）、 双方签署《商品房认购书》正当有效。
原、 被告签署《商品房认购书》是双方对房屋买卖相关事宜初步确定, 是双方真实意思表示, 而且内容正当, 所以该《商品房认购书》含有法律效力。因为认购书不是商品房买卖协议, 签署认购书并不等于商品房预售, 所以开发商无需取得预售许可证, 故被告相关双方在签署认购书时其还未取得销售许可证, 该认购书无效辩称理由不成立, 不予支持。
（二）、 双方签署《商品房认购书》是属于商品房买卖预约协议。
预约协议是指当事人之间约定未来签订一定协议协议; 预约协议中约定未来要签订
协议为本约协议。预约是为缔结本约而达成合意, 只能发生在本约磋商过程中。不过, 预约却不属于本约缔结过程一部分, 而是独立于本约之外契约, 与本约成立是否并无肯定联络。因为预约协议为签订本约协议而存在, 其详备程度总体上虽不如本约协议, 但仍应含有符正当律行为基础要件, 包含当事人、 标、 意思表示等要素。原、 被告签署《商品房认购书》中包含了双方当事人基础情况; 房屋位置、 大约面积、 价款、 签署正式商品房买卖协议时限约定等内容, 属于商品房买卖预约协议。原告认为双方签署《商品房认购书》已含有了《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 能够认定为商品房买卖协议辩称不成立。理由以下: 首先, 依据最高人民法院〈〈相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释〉〉第五条: “商品房认购、 订购、 预订等协议含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 而且出卖人已经根据约定收受购房款, 该协议应该认定为商品房买卖协议。”要求, 商品房认购书要成为商品房买卖协议应该含有两个条件: 一是含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容。二是出卖人已经根据约定收受购房款（全部或部分）。本案中, 双方签署《商品房认购书》缺乏《商品房销售管理措施》第十六条要求很多条款, 如无房屋交付使用条件及日期; 装饰、 设备标准承诺; 供水、 供电、 供热、 燃气、 通讯、 道路等配套基础设施和公共设施交付承诺和相关权益、 责任; 公共配套建筑产权归属; 面积差异处理方法; 办理产权登记相关事宜等等, 而上述内容恰恰是原告行使完全全部权必需含有条件, 不然, 原告将无法圆满地对其所购置商品房占有、 使用、 收益和处分。另外, 原告也未向被告缴纳购房款。故双方签署《商品房认购书》不是商品房买卖协议。其次, 双方签署《商品房认购书》第四条相关“原告自接被告通知（电话、 或书面通知）起七日内同甲方签署《商品房买卖协议》。”约定, 深入说明双方签署《商品房认购书》目是为了未来签署商品房买卖协议。总而言之, 双方签署《商品房认购书》属于商品房买卖预约协议。
（三）、 12月22日《通知》内容是是被告私自变更房屋单价违约行为。 双方签署《商品房认购书》中已明确约定诉争房屋总价款, 说明被告是按套计算房
屋价款, 而被告于12月22日发给原告《通知》中则要求原告还要缴纳夹层代建费每平方米200元及扩大部分房款, 属于变相提升了房屋总价款, 从而造成原告无法实现与其签署《商品房买卖协议》目, 被告行为违反了诚信标准, 组成违约。
【篇二: 最高院指导案例1——居间协议纠纷案】

最高人民法院指导案例1号: 上海中原物业顾问有限
企业诉陶德华
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? 【法规标题】最高人民法院指导案例1号: 上海中原物业顾问有限企业诉陶德华 【颁布单位】最高人民法院 【发文字号】法? ? 354号 【颁布时间】-12-20 【失效时间】 【法规起源】

上海中原物业顾问有限企业诉陶德华
法? ? 354号
居间协议纠纷案
（最高人民法院审判委员会讨论经过 12月20日公布）关键词 民事 居间协议 二手房买卖 违约
裁判关键点
房屋买卖居间协议中相关严禁买方利用中介企业提供房源信息却绕开该中介企业与卖方签署房屋买卖协议约定正当有效。不过, 当卖方将同一房屋经过多个中介企业挂牌出售时, 买方经过其她公众能够获知正当路径取得相同房源信息, 买方有权选择报价低、 服务好中介企业促成房屋买卖协议成立, 其行为并没有利用先前与之签约中介企业房源信息, 故不组成违约。
相关法条
《中国协议法》第四百二十四条
基础案情
原告上海中原物业顾问有限企业（简称中原企业）诉称: 被告陶德华利用中原企业提供上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息, 有意跳过中介, 私自与卖方直接签署购房协议, 违反了《房地产求购确定书》约定, 属于恶意“跳单”
行为, 请求法院判令陶德华按约支付中原企业违约金1.65万元。
被告陶德华辩称: 涉案房屋原产权人李某某委托多家中介企业出售房屋, 中原企业并非独家掌握该房源信息, 也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原企业提供信息, 不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明: 下六个月, 原产权人李某某到多家房屋中介企业挂牌销售涉案房屋。10月22日, 上海某房地产经纪有限企业带陶德华看了该房屋; 11月23日, 上海某房地产顾问有限企业(简称某房地产顾问企业)带陶德华之妻曹某某看了该房屋; 11月27日, 中原企业带陶德华看了该房屋, 并于同日与陶德华签署了《房地产求购确定书》。该《确定书》第2.4条约定, 陶德华在验看过该房地产后六个月内, 陶德华或其委托人、 代理人、 代表人、 承接人等与陶德华相关联人, 利用中原企业提供信息、 机会等条件但未经过中原企业而与第三方达成买卖交易, 陶德华应根据与出卖方就该房地产买卖达成实际成交价1%, 向中原企业支付违约金。当初中原企业对该房屋报价165万元, 而某房地产顾问企业报价145万元, 并主动与卖方协商价格。11月30日, 在某房地产顾问企业居间下, 陶德华与卖方签署了房屋买卖协议, 成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续, 陶德华向某房地产顾问企业支付佣金1. 38万元。
裁判结果
上海市虹口区人民法院于6月23日作出（）虹民三（民）初字第912号民事判决: 被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原企业支付违约金1.38万元。宣判后, 陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于9月4日作出（）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决: 一、 撤销上海市虹口区人民法院()虹民三(民)初字第912号民事判决; 二、 中原企业要求陶德华支付违约金1.65万元诉讼请求, 不予支持。
裁判理由
法院生效裁判认为: 中原企业与陶德华签署《房地产求购确定书》属于居间协议性质, 其中第2.4条约定, 属于房屋买卖居间协议中常有严禁“跳单”
格式条款, 其本意是为预防买方利用中介企业提供房源信息却“跳”过中介企业购置房屋, 从而使中介企业无法得到应得佣金, 该约定并不存在免去一方责任、 加重对方责任、 排除对方关键权利情形, 应认定有效。依据该条约定, 衡量买方是否“跳单”违约关键, 是看买方是否利用了该中介企业提供房源信息、 机会等条件。假如买方并未利用该中介企业提供信息、 机会等条件, 而是经过其她公众能够获知正当路径取得同一房源信息, 则买方有权选择报价低、 服务好中介企业促成房屋买卖协议成立, 而不组成“跳单”违约。本案中, 原产权人经过多家中介企业挂牌出售同一房屋, 陶德华及其家人分别经过不一样中介企业了解到同一房源信息, 并经过其她中介企业促成了房屋买卖协议成立。所以, 陶德华并没有利用中原企业信息、 机会, 故不组成违约, 对中原企业诉讼请求不予支持。
【篇三: 二手房买卖协议纠纷案件特点】

二手房买卖协议纠纷案件特点
公布日期: /7/19 22:22:00 起源: 房山法院窦店法庭调研汇报 作者: 点击: 25
近日, 房山法院窦店法庭对该庭今年第一季度受理二手房屋买卖协议纠纷案件进行了调研, 发觉该类案件关键有以下特点: 一是受房屋价格连续上涨影响, 卖方违约案件激增。卖方为了追求利益最大化, 拒绝继续推行已经签署房屋买卖协议, 从而造成二手房买卖纠纷大量涌现。 二是原告诉讼请求展现显著类型化。一是第三人为原告, 以房屋属于家庭共有财产, 出卖未经其同意为由, 请求确定房屋买卖协议无效。二是以买方为原告, 以卖方违反约定未按期推行协议为由, 请求解除协议并要求卖方双倍返还定金, 或者请求卖方继续推行协议
近日, 房山法院窦店法庭对该庭今年第一季度受理二手房屋买卖协议纠纷案件进行了调研, 发觉该类案件关键有以下特点:
一是受房屋价格连续上涨影响, 卖方违约案件激增。卖方为了追求利益最大化, 拒绝继续推行已经签署房屋买卖协议, 从而造成二手房买卖纠纷大量涌现。
二是原告诉讼请求展现显著类型化。一是第三人为原告, 以房屋属于家庭共有财产, 出卖未经其同意为由, 请求确定房屋买卖协议无效。二是以买方为原告, 以卖方违反约定未按期推行协议为由, 请求解除协议并要求卖方双倍返还定金, 或者请求卖方继续推行协议。
三是“黑白协议”大量存在, 加大法院审理难度。买卖双方为了规避相关法律, 常常签署两份协议, 对房屋价款作出不一致约定, 即俗称“黑白协议”, 其中还有很多“黑协议”是采取口头形式, 取证更为困难, 深入加大了法院审理难度。
四是买卖协议常与居间协议相重合, 中介机构作为第二被告一起被诉情况较多。因为买卖双方多是经过中介机构认识, 并签署买卖协议, 并由中介机构负责办理相关手续, 所以往往造成相关中介机构被卷入大量二手房买卖纠纷案件中, 法律关系更为复杂。
五是绝大部分涉案房屋都设有抵押权, 由此引发纠纷居多。卖方在原来购置房屋时, 大多经过银行或者担保企业进行贷款并在购置房屋上设定抵押权。所以, 对该类二手房进行买卖时, 九成以上协议中都
约定了买方先行支付一部分现金, 由卖方使用该笔款项向银行办了解押, 随即再办理房屋过户手续。而实践中, 在相关手续办理过程中极易出现纠纷。
六是买卖双方分歧较大, 难于调解。出于利益驱动, 该类案件当事人双方分歧较大, 一方果断要求交房, 另一方极力主张解除协议, 使得调解工作相当困难, 双方达成调解协议百分比较小。
针对该类案件上述特点, 该庭提出以下审理方法:
一是增强大局观念, 坚持司法为民和服务大局。摒弃只追求法律效果而不顾经济效果和社会效果做法, 处理好依法办案和维护社会稳定关系, 保障房地产市场健康稳定发展。
二是加强学习, 统一办案标准, 提升审判质量。审判人员应该加强相关业务知识学习, 定时开展业务研讨会, 就该类型案件多种情形下程序和实体问题进行沟通和讨论, 统一审判标准, 并对审理结果进行总结, 积累经验。
三是加强法制宣传, 普及相关房屋买卖法律知识。经过利用经典案件解析、 法律问题诠释、 公布裁判文书等方法, 向人民群众宣传相关法律知识, 提升买卖双方法律意识, 尤其是契约意识。同时, 大力宣扬老实信使用方法律标准, 形成良好社会风气。
四是加强与相关部门及行业协会协作。针对案件中包含避税行为及中介机构违法行为, 主动经过司法提议形式, 助推房地产交易市场管理, 营造诚信有序、 透明健康市场环境和交易秩序。