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房屋租赁协议纠纷案
【篇一: 一个包含房屋租赁协议纠纷案件】

一个包含房屋租赁协议纠纷案件
【案情介绍】
王某拥有某市某路56号街面房一间。1999年11月, 外地来此经商李某看中了该房屋, 想在此经营餐馆。经过协商, 双方于11月20日签署了房屋租赁协议一份, 协议约定: “甲方(王某)将某市某路56号房屋一间, 建筑面积40平方米出租给乙方(李某)用于经营餐馆, 租金为每个月800元, 每三个月支付一次, 租赁期从1999年12月15日至1月15日, 协议期满后假如该房屋不碰到房屋拆迁等情形, 乙方有权继续承租该房屋, 租金另定。”协议签署后, 双方都根据约定推行了协议。
2月, 王某因遇车祸入院诊疗, 临终前写下遗嘱, 将该房屋留给其儿子王甲。王甲继承该房屋以后, 见李某生意红火, 自己又没有其她事做, 想把房屋收回来自己开餐馆, 于是在3月向李某提出, 说王某已经死亡, 原来房屋租赁协议已自然失效了, 假如李某要继续租赁该房屋, 就得与其签署新房屋租赁协议, 租金为2400元每个月, 假如不想租赁话, 请李某在一个星期内搬出去。双方对于原房屋租赁协议是否继续有效发生纠纷, 汪某遂起诉到人民法院。
【法律分析】
北京房产律师王兴华认为, 本案是一个包含房屋租赁协议纠纷案件。
《城市房屋租赁管理措施》第11条要求: “租赁期限内, 房屋出租人转让房屋全部权, 房屋受让人应该继续推行原租赁协议要求。出租人在租赁期限内死亡, 其继承人应该继续推行原租赁协议。住宅用房承租人在租赁期限内死亡, 其共同居住两年以上家庭组员能够继续承租。”
《民通意见》第119条要求: “私有房屋在租赁期限内, 因买卖、 赠与、 继承等发生房屋全部权移转, 原租赁协议对承租人和新房主继续有效。”
《协议法》第229条要求: “租赁物在租赁期间发生全部权变动, 不影响租赁协议效力。”
在本案中, 王某是原房屋全部些人和房屋租赁协议出租人, 王某死亡后, 王甲作为王某遗嘱继承人经过继承取得了房屋全部权。不过, 在原来房屋租赁协议要求租赁期间内, 王甲不能以原房屋出租人死亡, 自己是新房屋全部些人来主张原房屋租赁协议无效, 而应该替换原出租人王某地位继续推行该房屋租赁协议。所以, 本案中王甲诉讼请求, 不
能得到人民法院支持。相关法律咨询请找北京房产律师王兴华/mlist2576/59957/
【篇二: 房屋租赁协议纠纷处理】

房屋租赁协议纠纷处理措施
摘要
《中国民法通则》及其司法解释、 《中国协议法》及其司法解释、 《中国担保法》及其司法解释、 《中国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法。 一、 现在处理房屋租赁纠纷案件所依据法律、 法规《中国民法通则》及其司法解释、 《中国协议法》及其司法解释、 《中国担保法》及其司法解释、 《中国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法。
二、 房屋租赁协议效力认定 房屋租赁协议有效条件是:
1 、 《民法通则》要求民事法律行为应含有条件, 不过, 依据《协议法》第5条及
第54条要求, 以欺诈、 胁迫手段或乘人之危, 使对方在违反真实意思情况下签订协议, 属可撤销协议。
2、 协议约定租赁期限, 住宅不超出八年, 其她用房不超出十五年。因特殊情况需要超出上述期限, 须经主管机关同意。
3、 出租人未经政府主管部门审批同意私自改变房屋使用功效后将房屋出租, 租赁协议无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意私自改变房屋使用功效, 租赁协议不所以而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁协议中约定改变房屋使用功效, 租赁协议无效。
三、 有效房屋租赁协议纠纷处理 (一)协议不解除, 出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金, 法院应予支持, 滞纳金按协议约定标准计算;若协议约定滞纳金标准过高而显失公平, 应以中国人民银行要求金融机构计收逾期付款违约金标正确定承租人应付之滞纳金。
(二)协议解除时相关问题实体处
1、 相关解除协议条件: 通常出现以下多个情况之一, 出租人有权要求解除协议:
(1)承租人欠租超出协议约定时限;
(2)协议未约定时限, 欠租达三个月以上;
(3)承租人未经出租人同意私自转租;
(4)承租人私自改变房屋结构或约定用途。
出现以下多个情况之一, 承租人有权要求解除协议:
①出租人未按约定时间向承租人提供出租房屋;
②出租人所提供房屋不符合协议约定, 造成承租人不能实现协议目;
③出租人不按协议约定责任负责维修房屋及其设施, 确保房屋安全;
④租赁物危及承租人安全或健康。
另外, 因不可抗力原因造成协议无法推行或经当事人双方协商一致同意解除协议, 法院亦能够解除协议。
2 、 承租人对房屋有装修时, 对装修处理。
协议有约定按约定处理;协议未约定, 能拆除拆除, 拆后能够继续使用动产装修由承租人拆走, 对于不能拆除固定装修以及拆除后不能继续使用动产装修, 如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评定申请, 法院应委托评定机构对装修给予评定, 由出租人酌情承顶, 给予承租人对应赔偿;对于不能承顶部分造成损失, 因承租人过失造成协议解除, 装修损失由承租人自己负担;因出租人过失造成协议解除, 装修损失由出租人负担;双方都有过失, 由双方按过失大小分别负担。
3、 因承租人过失造成协议解除时违约赔偿问题。 承租人应向出租人负担违约责任是:
(1)所欠租金及其它费用逾期付款违约金(即滞纳金);
(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;
(3)当上述违约金及租赁定金不足以填补出租人因解除协议所受损失时, 承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。
4、 因出租人过失造成协议解除时违约赔偿问题。
出租人应向承租人负担违约责任是:
(1)向承租人双倍返还租赁定金;
(2)赔偿承租人装修损失;
(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以填补承租人因解除协议所受损失时, 出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、 无效房屋租赁协议纠纷处理
(一)房屋使用费处理。协议被确定无效后, 承租人尚欠出租人租金不再给付, 而根据指导租金标准向出租人支付房屋使用费, 指导租金高于协议约定租金标准, 以较低者计。当协议约定租金高于指导租金时, 对于纠纷发生前承租人已按无效协议向出租人支付租金中高于指导租金部分, 应分别情况进行处理: 1 、 因违反法律或行政法规要求且有损国家、 集体或社会公共利益造成协议无效, 高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因造成协议无效, 高出部分承租人通常无权要求返还。
(二)承租人装修物处理。房屋租赁协议被确定无效后, 装修物能拆则拆, 不能拆, 对出租人可用部分经评定折旧后由出租人承顶;其它部分经评定折旧后作为无效协议损失, 由双方按过失责任百分比给予分担。
五、 包含转租房屋租赁纠纷案处理
(一)转租协议有效条件: 除了应含有通常房屋租赁协议有效条件外, 还应含有以下条件: 1 、 取得原出租人同意; 2、 转租协议约定租期不得超出原租赁协议中约定租期, 超出部分无效。
(二)出租人将物业出租给承租人, 承租人又将该物业转租她人(即受转租人)。出租人和承租人在协议推行期间发生纠纷, 包含受转租人权利、 义务, 应将受转租人列为第三人参与诉讼。
(三)出租人将物业出租给承租人, 承租人将该物业办成某类专业市场后, 又分割成多个小单元转租给众多受转租人, 出租人和承租人在协议推行期间产生纠纷, 若出租人只起诉要求支付欠租及违约金, 因不包含众多受转租人实际使用物业, 可不列受转租人为案件第三人, 这么既能顺利处理纠纷, 又避免了在案件审理过程中出现庞大诉讼主体。若出租人起诉要求解除协议, 则应先审查是否确需解除协议: 如确需解除, 则应将众多受转租人列为案件第三人, 因出租人解除协议、 收回物业行为势必影响受转租人对该物业使用及装修权益等;如无需解除协议, 则不列受转租人为案件第三人。
发生房屋租赁纠纷怎样处理
1、 租约到期后房主收回房屋
2、 房客外出未归租赁协议届满
房客外出未归, 租赁协议届满, 而房客又无任何续租明确表示时, 房主可通知房客亲属或单位终止租赁协议。但房主向房客明确表态终止租赁协议前, 按房客续租处理, 房客按原租约补交租金, 得悉房客不续租表示后, 房主再收回房屋。
3、 续租时房主提升租金标准
假如原承租人不一样意房关键求, 就是放弃优先承租权, 出租人即可与他人建立租赁关系。假如原承租人同意这些正当条件, 应另签租赁协议。房屋租赁协议到期后, 假如出租人没有提出新条件,
承租人按原协议继续交租, 则视为租赁关系延续, 出租人没有正当理由, 不得终止。出租人以原协议期满为由随意抬高房租, 通常不许可, 但出租人与承租人另有约定除外。
商业地产租赁纠纷怎样处理？
具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否能够采取停水停电方法呢？这需要在《租赁协议》中要有明确约定。首先, 应在《租赁协议》中写明, 在商户欠租情况下出租人享受对商户采取停水停电权利。需要满足下列条件: 出租人作为使用人与自来水企业和电力企业签署了《用水协议》和《购电协议》, 商户和自来水企业、 电力企业并没有直接签约。在这种情况下, 对于商户欠租, 开发企业能够采取停水停电方法。因为商户和自来水企业、 电力企业并不存在水、 电使用协议, 开发企业是使用人, 对于商户欠租行为开发企业有权采取停水停电自助方法。假如私自停水、 停电造成了商户损失, 应该负担赔偿责任。另外, 还要注意一点是, 在出租人有权采取停水、 停电方法前提下, 出租人应事先书面通知商户, 提前通知将采取停水、 停电方法, 这么能避免因贸然停电给商户带来忽然损失, 以减小风险。
解除协议――
多方见证避免纠纷
协议解除应采取以下方法较为稳妥。首先, 在满足协议解除条件下, 向商户邮寄《解除租赁协议通知书》, 在《解除租赁协议通知书》上写明商户自动腾退房屋期限, 如超出期限将强行收回房屋。其次, 如商户超出该期限仍未搬离, 则出租人应做好以下准备: 第一, 邀请公证人员至现场, 对清理房屋整个过程进行公证; 或者可请该商铺所在地物业企业、 居委会、 业委会、 派出所等一起到场, 在几方在场情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像, 对进入人员、 过程及该物业内全部物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确定。第二, 聘用律师作为见证, 并对现场商户遗留物品进行认真清点造册, 留作证据; 第三, 将商户遗留物品妥善保管, 并书面通知商户留存物品地点和清单。篇二: 对一起房屋租赁协议纠纷案判例分析
对一起房屋租赁协议纠纷案判例分析
基础案情]
原告: 杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。
被告: 浙江益爱电子发展有限企业（以下简称益爱企业）。
第三人: 杭州大排大快餐有限企业（以下简称大排大企业）。
第三人: 中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。第三人: 杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。
第三人: 杭州荣达装饰材料有限企业（以下简称荣达企业）。
原告益乐村和被告益爱企业于1994年6月9日签署了一份租赁协议, 协议约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边, 建筑面积累计2万平方米6幢商业用房及空场地出租给益爱企业开设杭州电子城, 租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止; 益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房室内地砖铺设、 外墙贴瓷条砖、 四面铁栅围墙、 场内空地混凝土平整、 修通文三路至电子城道路等项目, 逾期不能交付使用, 作违约处理。协议还对租金数额、 交付时间及违约责任, 协议变更、 解除条件等均作了要求。协议签订后, 益乐村将上述6幢商业楼交付益爱企业使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路, 益爱企业则自行出资修建。同年11月28日, 益乐村出具授权书一份, 明确将协议要求6幢楼房出租权授予益爱企业, 授权期自1995年1月1日至2024年12月31日, 期间房屋管理及由此产生一切法律责任由益爱企业负担。1996年9月5日, 益乐村与益爱企业签署补
充协议, 益爱企业同意益乐村收回原协议中1号、 2号、 4号和5号等四幢商业楼, 所欠租金在该4幢大楼装饰及其她投资款中相抵结算。同月, 双方又重新签署租赁协议一份, 约定: 益乐村将6幢商业用房中3号、 6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱企业开设杭州电子城, 租用期从1996年8月1日至12月31日止; 1996年12月
31日前月租金为每平方米12元, 以后每两年在原租金数额上递增2元, 益爱企业按月支付租金, 拖欠两个月以上, 益乐村有权终止协议、 收回房屋; 本协议经双方签字、 盖章后生效, 原租赁协议同时终止, 相关原协议所约定租金, 以双方9月5日签署补充协议为准。上述补充协议、 协议签署后, 益爱企业将1号、 2号、 4号和5号楼归还了益乐村, 并将其在该4幢楼房中装饰、 改建及修路费累计4617263.30元清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给她人使用, 但未对益爱企业提交费用清单进行审核。益爱企业则就其承租3号、 6号楼进行改建并增添设施（判定价值为343184元）并前后与文西分理处、 大排大企业、 荣达企业、 新时代市场分别签订了使用面积、 租用期及租金不等房屋租赁协议, 并交付使用。其中益爱企业与新时代市场以后又签署一份协议, 协议约定新时代市场租用3号楼第一、 二层（部分）1200平方米营业房, 益爱企业同意从1997年7月1日起退还给益乐村, 再由益乐村与新时代市场另行签署租房协议。但新时代市场既未与益乐村签署协议, 也未将所租用营业房归还给益乐村。1999年1月29日, 益乐村因与益爱企业就租金支付及装饰、 修路费用等发生争议, 向杭州市中级人民法院提起诉讼, 请求终止双方间房屋租赁协议, 判令益爱企业支付租金及利息8320878.49元, 并负担诉讼费。
益爱企业则提出反诉, 请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路违约金40万元, 并负担诉讼费。
[裁判要旨]
杭州市中级人民法院在审理过程中, 依法追加大排大企业、 文西分理处、 新时代市场和荣达企业为本案第三人。经审理, 杭州中院认为: 益乐村与益爱企业1996年9月签署补充协议及租赁协议, 明确约定1994年6月租赁协议终止。益乐村在收回4幢楼房后, 应对益爱企业在其中装修改建投资款委托相关部门审计, 折抵益爱企业租金。但益乐村未按约定推行, 便将4幢楼房另行出租她人后改建, 致使现在无法审计, 由此而造成损失应由益乐村负担。而益爱企业未按约定支付房租, 已组成违约, 益乐村据此要求终止租赁关系, 由益爱企业支付拖欠租金理由正当, 给予支持。鉴于双方在协议推行过程中均存在违约行为, 由各自负担对应责任。益乐村与益爱企业间租赁关系终止后, 益爱企业应归还房屋, 文西分理处、 大排大企业、 荣达企业、 新时代市场亦应随之归还。依据《中国民 法通则》第一百一十一条、 第一百一十三条之要求, 该院于2月2日作出以下判决:
一、 益乐村与益爱企业1996年9月签署租赁协议终止推行。
二、 益爱企业、 新时代市场、 荣达企业、 大排大企业、 文西分理处于判决生效后一个月内将其使用位于杭州文三路北侧属益乐村3号、 6号楼房归还给益乐村。
三、 益爱企业于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至1月31日止, 扣除已付租金）。
四、 益乐村在判决生效后10日内支付益爱企业1、 2、 4、 5号楼改建装修、 道路等投资款3464276.20元。
五、 新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至1月31日止）。
六、 驳回益乐村其她诉讼请求。
七、 驳回益爱企业反诉请求。
一审判决后, 第三人大排大企业、 文西分理处不服, 分别上诉至浙江省高级人民法院;
原审被告益爱企业也曾提出上诉, 但因其未按要求预交二审诉讼费, 依法被视为自动撤回上诉。
大排大企业上诉称: 本企业与益乐村签订房屋租赁协议, 同时又与益乐村、 益爱企业三方签订协议, 益乐村将其在租赁协议中权利义务一并委托给益爱企业享受, 本企业已按约支付了房租, 原审判令本企业负担腾退承租房, 与事实和法律要求不符。请求查清事实, 依法改判。被上诉人益乐村辩称, 三方协议为办理营业执照所用, 不含有法律效力, 要求驳回大排大企业上诉。益爱企业对大排大企业提出上诉理由无异议。
文西分理处上诉称: 益乐村与益爱企业签订房屋租赁协议目, 系由益爱企业创办电子市场进行招商经营, 且益乐村还出具授权书, 将6幢房屋出租权授予益爱企业, 事实证实益爱企业原本就不是房屋直接使用者; 分理处据此与益爱企业签署协议, 付清租金而取得承租房使用权行为正当, 且不存在推行协议义务过失, 原审判令分理处腾退房屋违反法律要求。请求将案件发回重审或撤销原判第二项, 改判分理处不需腾退房屋和享受继续使用权利。益乐村辩称, 分理处与益爱企业签订房屋租赁协议, 并未经我村同意, 属非法转租, 要求驳回分理处上诉请求。
浙江省高级人民法院经审理认为: 益乐村与益爱企业在推行租赁协议过程中都有违约之行为, 原判终止协议推行, 并以各自过失相抵认定合理, 符合民法公平标准。但益爱企业基于其与益乐村房屋租赁协议及房屋出租授权书, 创办电子市场招商转租房屋; 大排大企业、 文西分理处、 荣达企业、 新时代市场等原审第三人据此与益爱企业签订租赁协议, 依约占用房屋, 并不违反法律要求, 且符合本案各方当事人签订协议时所追求协议目。依民法老实信用标准, 当事人各方权利义务应从相互间协议约定。据此, 为稳定市场经济秩序, 确保当事人交易安全, 在出租人益乐村与承租人益爱企业间房屋租赁协议终止推行后, 益爱企业原与大排大企业等本案原审第三人间签订房屋租赁协议依法应继续推行。鉴于本案实际情况, 益爱企业在上述租赁协议中权利义务, 可由益乐村承受, 大排大企业等原审第三人已支付租金, 应由益乐村与益爱企业结算; 未支付租金, 则由益乐村依协议行使权利。上诉人大排大企业、 文西分理处要求继续使用承租房屋上诉主张成立, 原判要求第三人腾退房屋实体处理, 及对益爱企业应归还3号、 6号楼房中增添隶属物未作认定, 均属不妥, 应给予纠正。依据《中国民事诉讼法》第一百五十三条
第一款第（三）项, 《中国民法通则》第八十五条、 第一百一十一条, 最高人民法院《相关落实实施〈中国民法通则〉若干问题意见（试行）》第86条之要求, 浙江省高级人民法院于8月15日判决以下:
一、 维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、 三、 四、 六、 七项。
二、 撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、 五项及诉讼费负担部分。
三、 益爱企业应于本判决送达后30日内, 将其使用位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村全部3号、 6号楼中房屋, 腾空归还给益乐村。
四、 益爱企业对3号、 6号楼房屋改建, 由益乐村折价赔偿益爱企业343184元, 于本判决送达后10日内付清。
五、 2月1日至房屋实际腾退之日租金, 益爱企业应按1996年9月租赁协议确定月租金数额, 于腾退之日据实偿付给益乐村。
六、 益爱企业原与大排大企业等原审第三人间签订房屋租赁协议继续推行, 益爱企业协议权利义务由益乐村承受。
[法理评析]
本案法律关系相对复杂, 存在出租和转租两个法律关系, 包含出租人、 承租人、 次承租
【篇三: 房屋租赁协议纠纷案件解释】

最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释
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第一条 本解释所称城镇房屋, 是指城市、 镇计划区内房屋。
乡、 村庄计划区内房屋租赁协议纠纷案件, 能够参考本解释处理。但法律另有要求, 适用其要求。
当事人依据国家福利政策租赁公有住房、 廉租住房、 经济适用住房产生纠纷案件, 不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程计划许可证或者未根据建设工程计划许可证要求建设房屋, 与承租人签订租赁协议无效。但在一审法庭辩论终止前取得建设工程计划许可证或者经主管部门同意建设, 人民法院应该认定有效。
第三条 出租人就未经同意或者未根据同意内容建设临时建筑, 与承租人签订租赁协议无效。但在一审法庭辩论终止前经主管部门同意建设, 人民法院应该认定有效。
租赁期限超出临时建筑使用期限, 超出部分无效。但在一审法庭辩论终止前经主管部门同意延长使用期限, 人民法院应该认定延长使用期限内租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁协议未根据法律、 行政法规要求办理登记立案手续为由, 请求确定协议无效, 人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记立案手续为房屋租赁协议生效条件, 从其约定。但当事人一方已经推行关键义务, 对方接收除外。
第五条 房屋租赁协议无效, 当事人请求参考协议约定租金标准支付房屋占有使用费, 人民法院通常应予支持。
当事人请求赔偿因协议无效受到损失, 人民法院依据协议法相关要求和本司法解释第九条、 第十三条、 第十四条要求处理。
第六条 出租人就同一房屋签订数份租赁协议, 在协议都有效情况下, 承租人均主张推行协议, 人民法院根据下列次序确定推行协议承租人:
(一)已经正当占有租赁房屋;
(二)已经办理登记立案手续;
(三)协议成立在先。
不能取得租赁房屋承租人请求解除协议、 赔偿损失, 依据协议法相关要求处理。
第七条 承租人私自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建, 在出租人要求合理期限内仍不予恢复原状, 出租人请求解除协议并要求赔偿损失, 人民法院依据协议法第二百一十九条要求处理。
第八条 因下列情形之一, 造成租赁房屋无法使用, 承租人请求解除协议, 人民法院应予支持:
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封;
(二)租赁房屋权属有争议;
(三)租赁房屋含有违反法律、 行政法规相关房屋使用条件强制性要求情况。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁协议无效时, 未形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部;不一样意利用, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。已形成附合装饰装修物, 出租人同意利用, 可折价归出租人全部;不一样意利用, 由双方各自根据造成协议无效过失分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满或者协议解除时, 除当事人另有约定外, 未形成附合装饰装修物, 可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损, 承租人应该恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修, 协议解除时, 双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定, 人民法院根据下列情形分别处理:
(一)因出租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 应予支持;
(二)因承租人违约造成协议解除, 承租人请求出租人赔偿剩下租赁期内装饰装修残值损失, 不予支持。但出租人同意利用, 应在利用价值范围内给予合适赔偿;
(三)因双方违约造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方依据各自过失负担对应责任;
(四)因不可归责于双方事由造成协议解除, 剩下租赁期内装饰装修残值损失, 由双方根据公平标准分担。法律另有要求, 适用其要求。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修, 租赁期间届满时, 承租人请求出租人赔偿附合装饰装修费用, 不予支持。但当事人另有约定除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用, 由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失, 人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建, 但双方对扩建费用处理没有约定, 人民法院根据下列情形分别处理:
(一)办理正当建设手续, 扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理正当建设手续, 扩建造价费用由双方根据过失分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时, 转租期限超出承租人剩下租赁期限, 人民法院应该认定超出部分约定无效。但出租人与承租人另有约定除外。
第十六条 出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在六个月内未提出异议, 其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效, 人民法院不予支持。
因租赁协议产生纠纷案件, 人民法院能够通知次承租人作为第三人参与诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金, 出租人请求解除协议时, 次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人协议解除权, 人民法院应予支持。但转租协议无效除外。
次承租人代为支付租金和违约金超出其应付租金数额, 能够折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁协议无效、 推行期限届满或者解除, 出租人请求负有腾房义务次承租人支付逾期腾房占有使用费, 人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合作方法从事经营活动, 承租人在租赁期间死亡、 宣告失踪或者宣告死亡, 其共同经营人或者其她合作人请求根据原租赁协议租赁该房屋, 人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生全部权变动, 承租人请求房屋受让人继续推行原租赁协议, 人民法院应予支持。但租赁房屋含有下列情形或者当事人另有约定除外:
(一)房屋在出租前已设置抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生全部权变动;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其她侵害承租人优先购置权情形, 承租人请求出租人负担赔偿责任, 人民法院应予支持。但请求确定出租人与第三人签署房屋买卖协议无效, 人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、 变卖租赁房屋偿还债务, 应该在合理期限内通知承租人。承租人请求以相同条件优先购置房屋, 人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋, 应该在拍卖5日前通知承租人。承租人未参与拍卖, 人民法院应该认定承租人放弃优先购置权。
第二十四条 含有下列情形之一, 承租人主张优先购置房屋, 人民法院不予支持:
(一)房屋共有些人行使优先购置权;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属, 包含配偶、 父母、 儿女、 弟兄姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙儿女、 外孙儿女;
(三)出租人推行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购置;
(四) 第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续。
第二十五条 本解释施行前已经终审, 本解释施行后当事人申请再审或者根据审判监督程序决定再审案件, 不适用本解释。