签订购房合同的八大注意事项精模板.doc

纲要:
1、 买卖身份莫简单
2、 售楼广告多睁眼
3、 五证审查须从严
4、 样板房中少联翩
5、 认购书前要盘算
6、 协议条款多把关
7、 补充协议别嫌烦
8、 签字盖章祝圆满
1、 买卖身份莫简单
即买房人确定、 卖房人审查。确定好以谁名义买房,她可能包含到未来过户、 继承等问题。同时,注意轻易不要以她人名义买房,由此引发纠纷情况很多;卖房人应是开发商,少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件,查看是否经过了最新年检,贴有年检标识,经营范围中有没有房地产开发、 销售内容。如没有对应资质,将造成开发、 销售行为违法,这么房产买不得。
2、 售楼广告多睁眼
很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘宣传中,开发商过多使用溢美之词已形成一股时尚。开发商对楼盘计划环境、 价位等极力进行包装,而直接面对购房用户售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章,让购房者认为买到了“廉价”:优美环境、 低廉价位并能享受到开发商无微不至人文关心。实际上,一旦购房者拿到钥匙踏进自己房屋,往往发觉开发商描述多种美好景象与现实相距甚远,于是产生一系列纠纷,在无法协商一致情况下,只好诉至法院讨说法。
为了避免无须要麻烦,购房人最好在签署协议时,要求开发商将广告承诺内容写入双方协议中,或要求作为协议附件,使其成为协议内容一部分,以此约束开发商实现广告内容。
3、 五证审查须从严
现在在商品房销售过程中,开发商通常不主动出示“五证”原件,只有少数开发商
将“五证”或“五证”原件一部分在销售时明示。不出示“五证”原件原因很多,有是工作态度及责任心问题,有是有意回避“五证”中所记载瑕疵,如存在抵押等,有是利用复印件做假,如将某项目一期说成二期等。
对于首次购房者来说,要分清“五证”真伪,认识到记载内容可能存在利害关系,较为困难。最好将其作为协议附件,并要求开发商在协议中确保“五证”真实性,不然应负担一定违约责任。
五证是指《国有土地使用证》、 《建设工程计划许可证》、 《建设用地计划许可证》、 《建设工程开工许可证》、 《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》。
正式《国有土地使用证》盖有些人民政府公章、 房屋土地行政主管部门公章、 有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有没有土地使用权抵押统计。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证,不代表已取得最终土地使用权。通常是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证一个重大隐患。
计划局《建设工程计划许可证》是相关建设工程符合城市计划要求法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。
依据房管局《建设用地计划许可证》,看开发商所使用土地用途、 位置和界限是否与建设用地计划许可证相一致。
建委《建设工程开工许可证》是工程可开工法律凭证,开发商出售是期房,应要求出示该证。如是现房,应查看建委发放《建设工程完工立案表》。
房地局《商品房预售许可证》、 《商品房销售许可证》系可预售、 销售凭证,注意是否在使用期内,所购房子是否在预售、 销售范围。有房屋开发商已办理了大产权,此时应看产权证上是否包含了所购房屋。
6月1日起施行最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第2条要求:出卖人未取得商品房预售许可证实,与买受人签订商品房预售协议,应该认定无效,不过在起诉前取得商品房预售证实,能够认定有效。
4、 样板房中少联翩
在商品房预售过程中,有开发商设置了样板房或样板间。而且该样板房布局讲究、
装修精美,往往轻易令购房者浮想联翩,仿佛已置身于自己未来房子中,被样板房迷惑,放松了很多应该注意购房问题。结果在购房入住后,发觉房屋和样板房有不小差距。
即使《商品房销售管理措施》第31条要求,开发商设置样板房,应该说明实际交付商品房质量、 设备及装修与样板房是否一致,未作说明,实际交付商品房应该与样板房一致。但很显著,购房人是需负担一定举证责任,要证实样板房存在及内部结构、 设备、 装修标准等情况。所以买放人对于样板房要头脑清醒,如购置房屋一样板房,应说明实际交付商品房质量、 设备及装修与样板房一致,要把样板房情况在协议中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生改变,提议购房人将样板房情况以拍照、 录象等证据形式固定。
5、 认购书前要盘算
在现在商品房交易过程中,很多开发商在与购房人签署正式商品房买卖协议前,要求购房人签署认购书,交纳认购款。这里说明一点,签署认购书不是房屋预售或销售必经程序,提议购房者不要轻易签署认购书。假如有购房者确看上了某个项目房子,担心错过,必需签署认购书,则应注意以下问题:
首先,依据6月1日起施行最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第5条要求:商品房认购、 订购、 预订等协议含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容(包含当事人名称或者姓名和住所;商品房基础情况;商品房价款确定方法及总价款、 付款方法、 付款时间;交付使用条件及日期等条款,而且出卖人已经根据约定收受购房款,该协议应该认定为商品房买卖协议。
其次,不管认购书具不含有成为购房协议条件,其效力均应依据开发商是否已取得商品房预售许可证实、 本身内容等来确定。
再次,购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”,二者法律后果是不一样。
6、 协议条款多把关
在签署商品房买卖协议时,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道怎样把握协议,以致最终在协议推行中处于被动地位。
购房者在签署《商品房买卖协议》前,应对协议条款及专业词语仔细阅读、 了解,必需时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
就协议关键条款说明以下:
(1相关房屋面积方面条款。
商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊共有面积两部分成。应在协议中约定套内建筑面积和分摊共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差处理方法。
现在交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超出3%,但套内建筑面积降低,公摊面积增大。为避免此种对买房人不利情况出现,协议中有必需约定套内建筑面积不得降低多少,公摊面积不得增大多少等等,比如:2%,并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包含哪些费用,不退房怎样负担违约责任等。
另一个按套内建筑面积计算房款,套内建筑面积与协议约定不符时,通常根据最高院司法解释确立通常标准即是否超出3%处理。
(2相关价格、 收费、 付款额同条款。
价格条款应比较明确,应有细项约束发展商不得随意加价,不应包含其她多种不合理费用。在付款方法条款中,应明确、 具体要求付款方法,如缴纳定金时间、 数额、 分期付款步骤、 时间、 数额等。
可注明买方在协议生效几天之内向金融机构申请贷款,假如不能经过话,买方能够取消协议,全数取回定金。提议买方不管有没有贷款必需,最好争取加入此条款,达成留给自己一个冷静期效果。
(3相关房屋质量条款。
购房者在签协议时一定要具体地把质量要求写进协议。如:卧室、 厨房、 卫生间装修标准、 等级;建材配置清单、 等级;屋内设备清单;水、 电、 气、 管线通畅;门、 窗、 家俱瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应包含到。协议中还能够要求房屋保质期、 隶属设备保持期等。
双方协议中表述为“大理石地面、 花岗石外墙与进口洁具、 厨具”,而实际入住时业主
发觉,大理石地面材料实为人造大理石,而进口洁具、 厨具实际上是中国产品,只是贴上外国商标。在案件审理时,开发商使用人造大理石没有违约,因为当初在签协议时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产,确是外国品牌,也符合约定。当然,使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象差距较大。对这种装修条款约定不明确,双方解释条款意见不一情形,对格式条款按《协议法》相关要求以不利于协议提供方即开发商解释为准。
有些购房人认为,商品房完工后已经过政府主管部门组织完工验收,验收合格后才许可交付使用,所以商品房不应该出现质量问题。而且还有《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量细节作了要求,所以也就没有必需在协议中约定商品房质量问题。但事实并非如此。
商品房完工验收是以抽查方法进行验收,所以不能确保每一套商品房质量都合格,而且完工验收质量标准和购房人所期望质量要求也可能有差距。
至于《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》相关房屋质量要求,都是由开发商拟订,侧重保护开发商利益,所以有必需在购房协议中约定房屋质量问题。
墙体、 地面、 顶棚平直度,顶棚、 厨房、 卫生间防水情况,表面裂缝等进行必需约定。
(4相关售后物业管理条款。
这是购房人在签协议时轻易忽略内容,要注意预防物业管理企业变更物业费。
自6月1日起施行《商品房销售管理措施》第十三条要求:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业,买受人应该在签订商品房买卖协议时与房地产开发企业选聘物业管理企业签订相关物业管理协议。”
不过,在实际签约时,很多房地产企业不一样意在签订商品房买卖协议时与买受人签署相关物业管理协议。对此,买受人应该据理努力争取,预防交房时物业企业变更物业费。
(5相关推行协议期限和方法条款。
应写明房屋交付日期,房屋价金交付日期、 金额和方法。比如交付房价款,是一次付清,还是分期付清。
(6相关产权登记条款。
由双方依要求日期会同办理,或委托代理人办理。在办理产权过户手续时,卖方应
出具申请房屋产权移转给买受人书面汇报, 以及缴纳税单。 根据《商品房销售管理措施》要求, 约定办理产权证期限应为 60 日。不过, 实际 签约时, 出卖人往往将此期限延长, 通常有 90 日、 180 日等等。买房人应努力争取在协议中, 将出卖人为买受人办理产权证期限约定为 60 日, 不宜太长。假如此期限时间过长, 如: 3 65 天以上, 表明此项目土地或房屋很可能被设定了抵押担保, 短期内不能解除抵押, 对 买受人采取公积金贷款和立刻取得房产证有很大影响。 （7）相关税费负担条款。房屋买卖中应缴纳一切捐税、 费用, 应按法律要求, 各 自负担, 并明确载入协议。 （8）相关违约责任条款。 包含出卖人逾期交付房屋应负责任, 或不能或不推行交付房屋应负责任; 买受人 逾期付款 应负责任, 以及毁约不买应负责任等。房产销售协议相关违约责任条款一 般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房, 不负担责任”这么表述。依据中国《民法通则》 第一百五十三条要求, “不可抗力”, 是指不能预见、 不可避免并不能克服客观情况, 如地 震、 火灾、 战争等。依据此要求, 房产买卖协议中设定相关了延伸、 扩张。但售房方不能把 发展商自己过失, 如: 对市场判定不正确投资失误、 项目设计不周密修改方案等原因归之 为不可抗力, 同时也不能把应该估计到而没有估计到季节影响、 上级行为、 政府行为等因 素归之为不可抗力, 从而免去自己理应负担违约责任。所以签署协议时, 应尤其注意“不 可抗力”在协议中是怎样界定。 现在开发商在购房协议中, 相关逾期交房违约责任通常约定为每拖延一日负担全部 房款万分之二或三违约金。这个违约金百分比偏低, 与支付房款银行贷款利息相当, 违 约金处罚性表现不够, 买房者应争取提升该百分比, 能够考虑在千分之 0.5 至 1 之间。 （9）相关不可抗拒力。 签署协议时, 注意“不可抗力”在协议中是怎样界定。 “不可抗力”指不能预见、 不能避免并不能克服客观情况（仅指自然灾难, 不包含政 府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释, 不然, 该解释不含有约束力。并 应约定一个通知期限。 出卖人有时提出以下免责条款, 买受人最好不要同意: 非出卖人原因, 相关部门延迟 发出相关同意文件; 施工中碰到异常恶劣天气、 重大技术问题不能立刻处理。
7、 补充协议别嫌烦 《商品房买卖协议》补充协议内容通常包含付款方法、 房屋平面图、 公共面积与公用 房屋分摊面积说明、 装修标准、 拖延交房特殊原因说明、 公建配套设施以及花园绿地权 属、 物业管理等。提议购房者在签约时一定不要局限于格式条款内容, 对有损于自己利益 条款要与卖方协商重新拟订, 对遗漏事项要加以补充。 买受人在签署协议时一定要将自己与开发商所约定事项在协议中加以表现, 只有这 样才能在以后发生争议情况下, 有据可寻, 最大程度地维护当事人正当权益。买受人尽 可能要求开发商提供电气、 供水、 供暖以及其她线路和装修平面图。这既是购房人一个 基础知情权, 也是以后处理争议关键依据。 房屋平面图作为协议附件一, 是当事人意思一致表示, 也是以后发生争议处理 依据。 因为刘先生在签署协议时并没有仔细审查自己协议附件, 所以并没有意识到开发商 所提供房屋平面图与双方实际约定并不一致, 而且存在很多缺点, 而当双方发生争议时, 起到证据作用却只能是协议附件中平面图, 所以, 期望广大消费者在与开发商签署商品 房买卖协议时, 一定要仔细审查房屋平面图方向、 尺寸、 百分比等具体细节是否在图中标明。 避免商住混用引发纠纷。伴随商品房交付使用, 因商住混用产生纠纷现象时有发 生, 可在协议中约定出卖人确保本幢商品房只作为住宅出卖, 不得作为商业用房出卖, 不然 负担违约责任。 约定“五证”复印件真实性, 不然开发商应负担对应责任选择卖方出示《建设工程 完工验收立案表》作为房屋交付条件。交房时出示实测面积。 从市场角度来说, 适销对路产品供不应求, 仍处于卖方市场, 卖方就会利用市场 优势, 在推行协议过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房, 因存在这么 那样问题, 卖方宁死也不愿让步。从司法角度看, 房地产市场刚刚形成并高速发展, 立 法者、 管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展需要, 且又无经验及 先例可循, 造成立法和管理相对于房地产业快速发展来说比较滞后; 在多个原因综合作 用下, 短期内买方与卖方是无法抗衡, 无法达成权利义务趋向于真实一致。那么在这种买 方显著处于弱势及不利情况下, 怎么能尽最大可能为自己争得部分应属于自己但实际上 却被侵犯或被忽略权利呢？ 买方聘用律师帮助签署购房协议, 在就协议条款进行协商、 谈判时候, 买方要与 自己律师站在一个立场, 要表示出对律师高度信任, 这么才有利于争取到最大协议合 法权益, 最大程度降低协议内容不利于买方甚至对买方不公结果。 在开发商表示不签就算
了情况下, 即使你很想买这个房子, 你也要沉着, 不要轻易放弃律师为你提出谈判条件, 要知道很多谈判不是一蹴而就, 要有各自争取过程。 总而言之, 购房人在签署商品房买卖协议时, 不要着急, 尽可能多咨询部分专业人士, 这 样才能签署一份权利、 义务对等商品房买卖协议。 8、 签字盖章祝圆满 北京已出现了同一房屋买卖协议竟有三个版本案件纠纷, 开发商擅改协议是出现三 个版本协议原因。 坚持卖方先盖章, 买方后签字, 不在协议上留空白。提议在协议上由加盖骑缝章、 过 页章, 个人买主过页签字。 签署商品房买卖协议应该是双方对协议条款达成一致意见并以书面形式表示后同时 签字盖章, 然后协议才能生效。但实际上部分开发商要求买方先签字, 然后才去盖章。开发 商这么做有很多理由, 比如开发商委托中介机构售楼时, 中介机构并无权在协议上盖章, 所 以必需将谈好协议送到开发商那里去盖章; 还有是开发商公章归某个人掌管, 为了提 高开发商自己效率或自己方便或者其它原因, 开发商通常在凑足了几份买方已事先签字 协议后, 才集中起来去盖章。 卖方盖章和买方签字时间差, 对于诚信开发商来说无需多虑, 但对于部分存在有 意欺诈开发商, 买方就不得不防了, 比如开发商利用这个时间差, 将一式四份协议修改, 在空白处增加对自己有利内容, 对事先谈好补充协议不认可, 可这时买方已签字了, 首 付款大都交了, 这会使买方处于一个不利地位。 为了预防这种概率虽小但对买方杀伤力却极强细节, 提议买方事先将协议空白处 划掉, 并将已选择条款用汉字在协议空白处表述出来, 以防被改动。 最好坚持双方同时盖章签字, 这开发商不是不能做到, 同时也是对买方一个尊重, 对协议严厉性尊重。