资源描述
房屋租赁协议承租人多长时间不交租金,出租人有权解除协议
篇一: 承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁协议案例
承租人逾期支付租金, 出租人是否有权解除租赁协议案例
【关键字】租赁协议 房屋租赁 协议解除权 单方解除协议
【案情介绍】
原告: 秦某
被告: 赵某
XX年2月, 原被告签署了《房屋租赁协议》, 约定秦某将两间店面出租给赵某, 租期为3年, 年租金为16万元。第一年租金于签署协议时一次付清, 后两年租金于每年1月初支付。协议还约定如赵某违约, 秦某有权随时收回房屋。协议签署后, 赵某支付了当年租金, 并经秦某许可, 对房屋进行装修, 以创办培智班用。
XX年1月初, 赵某未按约定支付租金。2月, 原告书面通知被告要收回房屋, 被告提出异议, 双方产生矛盾。3月底, 赵某支付租金, 秦某却拒收。赵某于是将16万元租金经过她人转交秦某, 秦某仍然拒收。4月底, 赵某将16万元租金存入原告银行账户中。
XX年7月初, 秦某向法院提起诉讼, 诉称赵未按协议要求期限支付租金, 组成违约, 请求解除《房屋租赁协议》, 收回房屋。
【裁判关键点】
法院认为, 被告赵某在推行协议过程中, 有逾期推行支付租金违约行为, 但没有出现根本性违约; 被告已将租金存入原告银行账户, 也没有对原告正当权益造成损害。被告虽未按约定推行义务, 但尚在法律要求许可范围以内, 法院驳回原告请求, 同时判令被告按约定支付违约金。
【争议焦点】
本案原告是否有权解除协议？
【法理评析】
处理本案争议焦点关键是明确出租人解除房屋租赁协议要件。以下依据相关法律要求, 并结合本案具体案情, 综合分析出租人解除租赁协议要件。
首先, 明确出租人解除房屋租赁协议法定事由。
《城市房屋租赁管理措施》第二十四条明确要求了房屋出租人单方解除房屋租赁协议八种事由: 1、 将承租房屋私自转租; 2、 将承租房屋私自转让、 转借她人或私自调换使用; 3、 将承租房屋私自拆改结构或改变用途; 4、 拖欠租金累计六个月以上; 5、 公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上; 6、 租用承租房屋进行违法活动; 7、 有意损坏
承租房屋; 8、 法律、 法规要求其她能够收回。
依据上述要求, 承租人拖延支付租金, 不是出租人解除房屋租赁协议法定事由, 只有在承租人拖欠租金累计六个月以上, 出租人才有法定解除房屋租赁协议权利。本案不存在出租人解除协议法定事由。
其次, 《房屋租赁协议》能够约定出租人解除协议条件, 不过不得违反《协议法》相关要求。本案中, 原被告签署《房屋租赁协议》约定“如赵某违约, 秦某有权随时收回房屋”, 以后约定内容来看, 原告秦某解除协议条件并不明确, 是不是赵某任何违约行为均可引发秦某单方解除协议法律后果？依据《协议法》相关协议解除权要求, 答案是否定。依据《协议法》相关协议解除要求, 只有在一方当事人根本约定情形下, 对方当事人才有权解除协议。本案中相关出租人单方解除房屋租赁协议约定, 首先没有明确解除协议条件, 其次违反了《协议法》相关协议解除要求, 所以, 不能作为原告解除协议依据, 本案应适用《协议法》相关要求处理
再次, 《协议法》第二百二十七条要求了承租人延期支付租金法律后果, 依据此要求, 结合本案案情, 在被告赵某未按协议约定时间支付租金情况下, 原告秦某并没有解除协议权利, 但能够要求被告在合理期限内支付。假如被告逾期仍没有支付, 原告就有权解除协议了。
综上, 本案原告没有解除权。法院判决是正确, 但适用《协议法》总则存在问题。《租赁协议》是有名协议, 应适用《协议法》分则要求。
【彭大成律师提醒法律风险及防范】
租期届满以前, 当事人一方随意解除房屋租赁协议会给对方当事人造成损失, 所以, 当事人在签署《房屋租赁协议》时, 一定要明确约定解除协议条件。实践中, 出租人为了防范风险, 通常都会约定出租人单方解除协议权利, 彭大成律师提醒, 约定解除协议条件一定要具体且符合《协议法》要求, 承租人要尤其注意相关出租人单方解除协议约定。
【法条链接】
1、 《城市房屋租赁管理措施》（建设部1995年5月9日颁发, 自1995年6月1日起施行）
第二十四条 承租人有下列行为之一, 出租人有权终止协议, 收回房屋, 所以而造成损失, 由承租人赔偿;
（一）将承租房屋私自转租;
（二）将承租房屋私自转让、 转借她人或私自调换使用;
（三）将承租房屋私自拆改结构或改变用途;
（四）拖欠租金累计六个月以上;
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上;
（六）租用承租房屋进行违法活动;
（七）有意损坏承租房屋;
（八）法律、 法规要求其她能够收回。
2、 《协议法》
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金, 出租人能够要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付, 出租人能够解除协议。
房屋租赁协议可约定逾期未支付租金 出租方可解除协议
基础案情: XX年6月23日原告程某法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签署《房屋(商铺)租赁协议》, 约定将原告全部位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用, 协议签署后, 原告按约定于XX年8月1日将房屋交与冉某某使用, 双方于XX年5月18日又签署《补充协议》。原告按约定收取了冉某某房屋确保金7000元及天然气确保金4000元。双方在《房屋(商铺)租赁协议》第三条第1款约定: 乙方(冉某某)租赁甲方(余某某)商铺租赁期限从XX年8月1日起至XX年7月31日止, 租赁期限累计5年;第1款约定: 甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期, 从接房之日起, 第一年免租金6个月, 第二年免租金3个月, 第三年免租金1月第3款约定: 乙方在租赁期内(包含免租期内)产生与经营活动相关税费及其她费用由乙方自行负担。第四条第1款约定: 第一年每个月租金3013元, 第二年每个月租金3013元第三年每个月租金3013元第四年每个月租金3310元第五年每个月租金3641元。第四条第2款约定: 乙方在缴纳租金同时还需向甲方缴纳物业管理费......每个月99元(不实施免租期优惠)。第四条第4款约定: 乙方租金以每个季度形式支付, 本着先交租金后使用标准, 乙方除免租期之外, 乙方在租赁期内必需在每个季度末月第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度租金。
第七条第5款约定: 乙方逾期缴纳租金时, 甲方将每日按应付租金额5%加收拖延推行金;如拖延支付租金逾期两个月时, 甲方有权收回房屋并解除协议, 乙方除应补齐所欠租金及拖延推行金外, 还应支付违约金人民币10000元。后双方按约定推行协议。被告方将房租交到XX年10月后就拒付租金, 不按协议约定推行协议义务, 原告才发觉协议签署人冉某某已于XX年9月22日死亡。现被告从XX年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及对应滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止物管费(每个月元)。
法院作出以下判决:
一、 解除原告程某与被告张某之妻冉某某于XX年6月23日签署《房屋(商铺)租赁协议》;
被告张某在判决生效后3日内归还原告程某全部位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;
二、 被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从XX年11月起至商铺归还时止所拖欠租金(从XX年11月起至XX年7月按每个月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;从XX年8月起按每个月租金3310元计算);
三、 被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元;
四、 被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠天然气费及对应滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止物管费(每个月元)。
北京资深房地产律师袁玉柱评析: 原告与被告之妻冉某某之间签署《房屋(商铺)租赁协议》系双方当事人真实意思表示, 且不违反法律、 法规严禁性要求, 故正当、 有效, 该协议对双方当事人含有法律约束力, 双方当事人均应按协议约定推行自己义务。原告推行了向冉某某交付房屋义务, 冉某某在世时亦按协议推行了义务, 但在冉某某死亡后, 被告张某作为其法定继承人, 能够选择继续推行协议或解除协议, 被告张某按协议约定推行协议义务将租金缴纳至XX年10月, 充足说明了被告选择了继续推行协议, 愿意承受协议权利及义务, 被告就应按协议约定推行, 现被告未按协议推行义务, 至今欠租金达6个月, 系违约行为, 应该负担对应违约责任。根据双方约定, 逾期2个月未交租金, 原告有权解除协议, 被告应该支付所欠租金及所欠费用并负担违约责任, 故原告诉讼请求合理、 正当, 法院给予主张。对于被告张某辩解其不认识冉某某问题, 有常住人口登记卡、 调查被告笔录等证据证实, 被告张某系冉某某丈夫。
篇二: 租赁协议约定承租人欠租,出租人有权自行收回房屋条款是否有效
租赁协议约定承租人欠租, 出租人有权自行收回房屋条款是否有效
《协议法》第九十七条 协议解除后, 还未推行, 终止推行; 已经推行, 依据推行情况和协议性质, 当事人能够要求恢复原状、 采取其她补救方法、 并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金, 出租人能够要求承租人在期限内支付。承租人逾期不支付, 出租人能够解除协议。
《商品房屋租赁管理措施》 第七条 房屋租赁当事人应该依法签订租赁协议。房屋租赁协议内容由当事人双方约定, 通常应该包含以下内容:
（一）房屋租赁当事人姓名（名称）和住所;
（二）房屋坐落、 面积、 结构、 隶属设施, 家俱和家电等室内设施情况;
（三）租金和押金数额、 支付方法;
（四）租赁用途和房屋使用要求;
（五）房屋和室内设施安全性能;
（六）租赁期限;
（七）房屋维修责任;
（八）物业服务、 水、 电、 燃气等相关费用缴纳;
（九）争议处理措施和违约责任;
（十）其她约定。
《深圳经济特区房屋租赁条例》
第二十九条 承租人有下列行为之一, 出租人有权解除租赁协议:
(一)利用房屋进行非法活动, 损害公共利益或者她人利益;
(二)私自改变房屋结构或者约定用途;
(三)私自将房屋转租第三人;
(四)超出协议约定时限;协议未约定, 拖欠租金达三个月以上。 因上述行为造成出租人损失, 出租人有权要求承租人赔偿。
第四十三条 租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条要求未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出, 应加倍向出租人交付租金;造成出租人损失, 应该负赔偿责任。
催收房租不获搬走租客财物赔偿租客损失3000元
【案情回放】
原告（上诉人）: 刘某
被告（被上诉人）: 涂某
２００５年９月, 刘某租住涂某位于深圳市罗湖区莲塘村房屋, ２００６年６月底, 刘某因事回到老家, 至２００６年７月２５日返回深圳。在此期间, 涂某因催收房租无法联络到刘某, 于２００６年７月２３日将刘某存放在涂某房屋内财物搬走。２００６年７月３０日, 刘某向罗湖区莲塘派出所报案, 声称其租住房屋内物品被人搬走, 价值５０００多元, 内有电视机、 床、 床上用具、 煤气炉、 煤气瓶、 厨房用具、 电风扇、 衣服、 单据及两张桌子等物品。公安部门经调查认为, 该案属于一般民事纠纷, 提议当事人到法院主张权利。双方遂诉至罗湖区人民法院, 请求依法判令被告涂某赔偿原告刘某一切经济损失累计人民币６３００元, 并向原告赔礼道歉, 负担诉讼费用。
刘某认为, 其在２００５年１０月到２００６年７月租住期间, 已按当初与涂某达成口头协议, 预交了３００元押金, 同时按月交纳了３５０元租金。２００６年７月２５日其从家乡返回后, 发觉房内用具用具全部被房东涂某私自转移变卖, 其中包含乐华牌２１寸彩电一台１１００元、 大床及床垫各一张１５５０元、 棉被床单各两张７１０元、 电风扇一台９０元、 大森牌煤气炉、 煤气瓶各一个
３５０元、 西服一套１６００元、 餐桌椅一套２００元、 毛衣裤及其她衣服７００元及相关票证一批, 造成直接经济损失６３００多元, 并造成其无法居住。经报派出所调查取证, 情况属实。但刘某数次向涂某索还无果。涂某私自侵
占她人财产, 其行为显然违法, 应该受到法律惩处, 赔偿刘某经济损失。
涂某则认为, 其数次上门催收房租, 但未见刘某, 电话亦打不通, 无法联络到刘某。故其于２００６年７月２３日清理搬走刘某存放在房屋内旧彩电一台、 旧木床一张、 煤气瓶和煤气炉各一个, 但并没有将上述物品卖掉, 而是将上述物品交给了莲塘民兵, 房屋内并没有刘某所称高价西服、 毛衣、 电风扇及相关票证。
【争议焦点】
本案争议焦点是: 涂某处理其出租房屋内刘某全部物品是否组成侵权, 涂某处理物品价值是多少, 即财产损失大小。
【裁判理由】
此案经一、 二审法院审理认为, 本案为财产侵权纠纷。侵权法律关系有四个组成要件, 即侵权行为、 损害后果、 侵权行为与损害后果之间有因果关系及侵权人主观上有过失。公民因过失侵害她人财产, 应依法负担损害赔偿责任。本案中, 涂某作为房屋出租方, 在未与刘某取得联络, 亦未与相关部门协商处理情况下, 私自处理刘某所租住房屋内财产, 主观上含有过失, 组成财产侵权, 依法应负担赔偿责任。即使双方当事人对房屋内具体财产种类有分歧, 但涂某对其侵犯刘某屋内财产事实是确定。
【裁判结果】
法院依据双方当事人在一、 二审庭审笔录中陈说, 结合涂某采取方法不妥又未能妥善保管好刘某财物, 造成刘某财物损失价值无法查清实际情况, 酌定刘某财产损失为３０００元, 对超出该数额部分, 不予支持。所以, 涂某应向刘某赔偿财产损失３０００元。
据此, 深圳市中级人民法院判决涂某向刘某支付赔偿金３０００元。
【法官手记】
依法妥善处理租赁协议纠纷
这是一起因出租人收取租金未果而处理承租人存放在出租屋内物品所引发财产侵权纠纷案件。类似财产侵权纠纷案件是多年来人民法院受理各类侵权案件中一个较为常见案件类型。
一、 被侵害者对违约责任或侵权责任抉择
本案存在两个法律关系, 一是租赁协议关系, 二是财产侵权关系。租赁协议是指出租人将租赁物交付给承租人使用、 收益, 承租人支付租金协议。
本案刘某虽未与涂某签署书面租赁协议, 但从涂某将房屋交付刘某使用, 刘某向涂某交付租金行为看, 双方已形成租赁协议关系。承租人刘某拖延交付租金是否组成违约, 取决于双方签订租赁协议关系当初对租金交付时间约定。出租人涂某因收租未果而处理刘某物品, 该行为则系未经财产全部些人同意而私自处理她人财产, 组成财产侵权。刘某向涂某主张赔偿物品被处理所造成损失, 符正当律要求。鉴于租赁协议关系和财产侵权关系属两种独立法律关系, 出租人涂某在本案中即使提出刘某未依时支付租金且应赔偿承租期间损坏房屋设施损失, 但涂某并未在本案中提起反诉, 对双方之间租赁协议纠纷, 法院不予处理, 涂某可另循法律路径处理。
二、 承租人未交房租且无法联络, 出租人收租未果而处理物品, 谁之过？ 深圳特区法规对出租人保护已经有具体要求, 对承租人无正当理由逾期不支付房租情形, 出租人可要求承租人加倍支付租金, 如有损失亦可要求承租人赔偿, 同时, 出租人还能够依据不一样情形, 依法解除协议并收回房屋。不过, 在发生出租人可收回房屋情形下, 承租人未经出租人同意而逾期不搬离, 出租人也不得强行搬离, 除按《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条要求处理外, 出租人可要求区房屋租赁管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。
本案中, 刘某逾期未支付租金, 涂某在其无法联络刘某、 收租未果情形下, 没有寻求当地房屋租赁管理部门帮助, 亦未向法院提起诉讼以处理双方之间租赁协议纠纷, 而是私自将承租人刘某物品搬离出租房屋, 造成物品下落不明, 无法追回。鉴于双方当事人对涂某将承租人刘某物品搬离出租房屋事实均给予确定, 同时中国法律亦明确要求公民因为过失侵害她人财产, 应该负担民事责任, 涂某实施上述行为含有主观上有意, 造成刘某财产灭失, 侵害了刘某财产, 涂某应该负担对应民事责任。
三、 怎样认定财产损失大小
依据现行法律要求, 当事人对自己提出诉讼请求所依据事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证实。没有证据或者证据不足以证
明当事人事实主张, 由负有举证责任当事人负担不利后果。从本案看, 刘某主张其财产损失为６３００元, 理应举证证实, 但因为其存放在出租屋内全部物品均已被涂某处理, 造成物品灭失, 无法举证证实物品种类及价值。且因物品已灭失, 无法评定物品价值。涂某未能妥善处理刘某存放在出租屋内物品, 致使双方对刘某财产损失均无法举证证实。鉴于此, 二审法院综合分析本案事实, 酌定刘某财产损失为３０００元是比较公平。
四、 租赁协议纠纷怎样妥善处理
在深圳, 租赁房屋人口众多, 出现纠纷难以避免, 但怎样能最大程度地避免纷争, 达成友好租赁, 这是值得市民和房屋租赁管理部门共同思索问题。从审判实践角度看, 房屋租赁法律关系是出租人与承租人之间租赁协议关系。中国民事法律给予了协议当事人充足意思自治权, 只要不违反法律、 法规强制性要求, 协议相对人民事权利义务能够由当事人经过协商一致达成协议, 一旦达成协议, 协议各方当事人均应依协议约定享受权利、 负担义务。
就租赁协议而言, 在中国《协议法》中第二百一十五条要求, “租赁期限六个月以上, 应该采取书面形式。当事人未采取书面形式, 视为不定时租赁。”第二百一十三条要求, “租赁协议内容包含租赁物名称、 数量、 用途、 租赁期限、 租金及其支付期限和方法、 租赁物维修等条款。”第二百二十六条要求, “承租人应该根据约定时限支付租金。”第二百二十七条要求, “承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金, 出租人能够要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付, 出租人能够解除协议。”第二百三十五条要求, “租赁期间届满, 承租人应该返还租赁物。返还租赁物应该符合根据约定或者租赁物性质使用后状态。”第二百三十六条要求, “租赁期间届满, 承租人继续使用租赁物, 出租人没有提出异议, 原租赁协议继续有效, 但租赁期限为不定时。”可见, 房屋租赁期限六个月以上, 应该采取书面形式, 不然, 视为不定时租赁, 双方可随时解除协议, 但出租人解除协议应该在合理期限之前通知承租人。承租期限在六个月以上, 通常情况下, 租赁双方会按要求签署租赁协议, 这么, 双方权利义务均会在协议中明确约定, 在租赁期间, 各自应该做什么, 不该做什么, 都有据可循。在深圳市, 房屋租赁管理部门亦提供了房屋租赁格式协议, 使得房屋租赁签署协议更方便快捷。
篇三: 房屋租赁协议纠纷处理措施
房屋租赁协议纠纷处理措施
摘要
《中国民法通则》及其司法解释、 《中国协议法》及其司法解释、 《中国担保法》及其司法解释、 《中国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 一、 现在处理房屋租赁纠纷案件所依据法律、 法规《中国民法通则》及其司法解释、 《中国协议法》及其司法解释、 《中国担保法》及其司法解释、 《中国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。
二、 房屋租赁协议效力认定 房屋租赁协议有效条件是:
1 、 《民法通则》要求民事法律行为应含有条件, 不过, 依据《协议法》第5条及第54条要求, 以欺诈、 胁迫手段或乘人之危, 使对方在违反真实意思情况下签订协议, 属可撤销协议。
2、 协议约定租赁期限, 住宅不超出八年, 其她用房不超出十五年。因特殊情况需要超出上述期限, 须经主管机关同意。
3、 出租人未经政府主管部门审批同意私自改变房屋使用功效后将房屋出租, 租赁协议无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意私自改变房屋使用功效, 租赁协议不所以而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁协议中约定改变房屋使用功效, 租赁协议无效。
三、 有效房屋租赁协议纠纷处理 (一)协议不解除, 出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金, 法院应予支持, 滞纳金按协议约定标准计算;若协议约定滞纳金标准过高而显失公平, 应以中国人民银行要求金融机构计收逾期付款违约金标正确定承租人应付之滞纳金。
(二)协议解除时相关问题实体处
1、 相关解除协议条件: 通常出现以下多个情况之一, 出租人有权要求解除协议:
(1)承租人欠租超出协议约定时限;
(2)协议未约定时限, 欠租达三个月以上;
(3)承租人未经出租人同意私自转租;
(4)承租人私自改变房屋结构或约定用途。
出现以下多个情况之一, 承租人有权要求解除协议:
①出租人未按约定时间向承租人提供出租房屋;
②出租人所提供房屋不符合协议约定, 造成承租人不能实现协议目;
③出租人不按协议约定责任负责维修房屋及其设施, 确保房屋安全;
④租赁物危及承租人安全或健康。
另外, 因不可抗力原因造成协议无法推行或经当事人双方协商一致同意解除协议, 法院亦能够解除协议。
2 、 承租人对房屋有装修时, 对装修处理。
协议有约定按约定处理;协议未约定, 能拆除拆除, 拆后能够继续使用动产装修由承租人拆走, 对于不能拆除固定装修以及拆除后不能继续使用动产装修, 如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评定申请, 法院应委托评定机构对装修给予评定, 由出租人酌情承顶, 给予承租人对应赔偿;对于不能承顶部分造成损失, 因承租人过失造成协议解除, 装修损失由承租人自己负担;因出租人过失造成协议解除, 装修损失由出租人负担;双方都有过失, 由双方按过失大小分别负担。
3、 因承租人过失造成协议解除时违约赔偿问题。 承租人应向出租人负担违约责任是:
(1)所欠租金及其它费用逾期付款违约金(即滞纳金);
(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;
(3)当上述违约金及租赁定金不足以填补出租人因解除协议所受损失时, 承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。
4、 因出租人过失造成协议解除时违约赔偿问题。
出租人应向承租人负担违约责任是:
(1)向承租人双倍返还租赁定金;
(2)赔偿承租人装修损失;
(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以填补承租人因解除协议所受损失时, 出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、 无效房屋租赁协议纠纷处理
(一)房屋使用费处理。协议被确定无效后, 承租人尚欠出租人租金不再给付, 而根据指导租金标准向出租人支付房屋使用费, 指导租金高于协议约定租金标准, 以较低者计。当协议约定租金高于指导租金时, 对于纠纷发生前承租人已按无效协议向出租人支付租金中高于指导租金部分, 应分别情况进行处理: 1 、 因违反法律或行政法规要求且有损国家、 集体或社会公共利益造成协议无效, 高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因造成协议无效, 高出部分承租人通常无权要求返还。
(二)承租人装修物处理。房屋租赁协议被确定无效后, 装修物能拆则拆, 不能拆, 对出租人可用部分经评定折旧后由出租人承顶;其它部分经评定折旧后作为无效协议损失, 由双方按过失责任百分比给予分担。
五、 包含转租房屋租赁纠纷案处理
(一)转租协议有效条件: 除了应含有通常房屋租赁协议有效条件外, 还应含有以下条件: 1 、 取得原出租人同意; 2、 转租协议约定租期不得超出原租赁协议中约定租期, 超出部分无效。
(二)出租人将物业出租给承租人, 承租人又将该物业转租她人(即受转租人)。出租人和承租人在协议推行期间发生纠纷, 包含受转租人权利、 义务, 应将受转租人列为第三人参与诉讼。
(三)出租人将物业出租给承租人, 承租人将该物业办成某类专业市场后, 又分割成多个小单元转租给众多受转租人, 出租人和承租人在协议推行期间产生纠纷, 若出租人只起诉要求支付欠租及违约金, 因不包含众多受转租人实际使用物业, 可不列受转租人为案件第三人, 这么既能顺利处理纠纷, 又避免了在案件审理过程中出现庞大诉讼主体。若出租人起诉要求解除协议, 则应先审查是否确需解除协议: 如确需解除, 则应将众多受转租人列为案件第三人, 因出租人解除协议、 收回物业行为势必影响受转租人对该物业使用及装修权益等;如无需解除协议, 则不列受转租人为案件第三人。
发生房屋租赁纠纷怎样处理
1、 租约到期后房主收回房屋
假如出租人因本身需要, 不愿意继续出租, 则承租人就应将房屋返还出租人。假如承租人在双方约定时限内确实无法找到房屋, 出租人应该给承租人找房迁居时间, 酌情延长租赁期限。同时, 承租人也应按期腾房。假如承租人不主动找房和按期腾房, 出租人有权在合理范围内提升房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时, 出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间房租。
2、 房客外出未归租赁协议届满
房客外出未归, 租赁协议届满, 而房客又无任何续租明确表示时, 房主可通知房客亲属或单位终止租赁协议。但房主向房客明确表态终止租赁协议前, 按房客续租处理, 房客按原租约补交租金, 得悉房客不续租表示后, 房主再收回房屋。
3、 续租时房主提升租金标准
假如原承租人不一样意房关键求, 就是放弃优先承租权, 出租人即可与他人建立租赁关系。假如原承租人同意这些正当条件, 应另签租赁协议。房屋租赁协议到期后, 假如出租人没有提出新条件,
承租人按原协议继续交租, 则视为租赁关系延续, 出租人没有正当理由, 不得终止。出租人以原协议期满为由随意抬高房租, 通常不许可, 但出租人与承租人另有约定除外。
商业地产租赁纠纷怎样处理？
具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否能够采取停水停电方法呢？这需要在《租赁协议》中要有明确约定。首先, 应在《租赁协议》中写明, 在商户欠租情况下出租人享受对商户采取停水停电权利。需要满足下列条件: 出租人作为使用人与自来水企业和电力企业签署了《用水协议》和《购电协议》, 商户和自来水企业、 电力企业并没有直接签约。在这种情况下, 对于商户欠租, 开发企业能够采取停水停电方法。因为商户和自来水企业、 电力企业并不存在水、 电使用协议, 开发企业是使用人, 对于商户欠租行为开发企业有权采取停水停电自助方法。假如私自停水、 停电造成了商户损失, 应该负担赔偿责任。另外, 还要注意一点是, 在出租人有权采取停水、 停电方法前提下, 出租人应事先书面通知商户, 提前通知将采取停水、 停电方法, 这么能避免因贸然停电给商户带来忽然损失, 以减小风险。
解除协议――
多方见证避免纠纷
《租赁协议》通常都会约定协议解除条件, 如商户在欠租达成一定金额和时间时开发企业就享受协议解除权。在满足协议解除条件情况下, 如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款情形, 出租人大都会采取强制收回房屋方法。强制收回房屋过程中也有风险, 如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人, 出租人难以逃脱责任。
协议解除应采取以下方法较为稳妥。首先, 在满足协议解除条件下, 向商户邮寄《解除租赁协议通知书》, 在《解除租赁协议通知书》上写明商户自动腾退房屋期限, 如超出期限将强行收回房屋。其次, 如商户超出该期限仍未搬离, 则出租人应做好以下准备:
第一, 邀请公证人员至现场, 对清理房屋整个过程进行公证; 或者可请该商铺所在地物业企业、 居委会、 业委会、 派出所等一起到场, 在几方在场情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像, 对进入人员、 过程及该物业内全部物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确定。第二, 聘用律师作为见证, 并对现场商户遗留物品进行认真清点造册, 留作证据; 第三, 将商户遗留物品妥善保管, 并书面通知商户留存物品地点和清单。
篇四: 房屋租赁协议
房屋租赁合
出租人: 姓名: 出生年月: 身份证号: 住址:
承租人: 姓名: 出生年月: 身份证号: 住址:
双方经友好协商, 依据《协议法》及国家、 当地政府对房屋租赁相关要求, 就租赁房屋一事达成以下协议。 第一部分 房屋概况
第一条 出租人确保向承租人出租房屋本人拥有完全全部权和使用权, 没有房屋使用权和使用权以外它项权利。
第二条 房屋法律概况
1、 房屋全部权证书登记人: , 身份证号码: ;
2、 房屋全部权证书编号: ;
5、 房屋使用面积: ;
第三条 租赁期限、 用途
1、 该房位于 , 共 室 厅, 且租赁该房屋仅作为使用, 未经出租人同意, 不得用作其她用途, 不然, 出租人有权解除协议并不返还任何租金, 并有权要求承租人负担对应损失。
2、 该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年月 日止。
3、 租赁期满, 出租人有权收回出租房屋, 承租人应如
期交还。如出租人要收回房屋, 应提前15天通知承租人。 租赁期满前, 承租人要继续租赁, 应该在租赁期满15前通知出租人, 经出租人同意后, 重新签署租赁协议。如出租人在租期届满后仍要对外出租, 在相同条件下, 承租人享受优先承租权。
第五条 租金及支付方法
1、 该房屋每个月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。并同时支付押金 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。
2、 房屋租金、 押金支付和返还方法以下:
（1）、 租金以年为单位, 一年租金一次付清, 除首次支付租金以外, 承租人需在本年租期届满前15日内全款付清下一年租金, 不然出租人有权解除协议。
（2）、 出租人收款后应提供给承租人有效收款凭证, 承租人不要求不在此限。
（3）、 租赁协议期满或承租人均无违约、 损害行为, 押金应如数归还给承租人。
第六条 租赁期间相关费用及税金
1、 出租人应负担以下费用:
（1）租赁期间, 房屋和土地产权税由出租人依法交纳。假如发生政府相关部门征收本协议中未列出项且与该房屋全部权相关费用, 应由出租人负担。
2、 承租人应负担以下费用:
（1）承租人应自行按时缴纳因租用房屋所产生费用（如水电费、 卫生费, 小区物业管理部门要求其她费用）。
（2）如承租人拖延缴纳因租用房屋所产生费用, 造成停电、 停水或物业企业正常维修, 所产生滞纳金和损失全部由承租人负担。
第七条 房屋修缮与使用
1、 在租赁期内, 出租人应确保出租房屋使用安全。该房屋及所属设施维修责任除双方在本协议及补充条款中约定外, 均由出租人负责（承租人使用不妥除外）。 出租人提出进行维修须提前 日书面通知承租人, 承租人应主动帮助配合。
承租人向出租人提出维修请求后, 出租人应立刻提供维修服务。对承租人装修装饰部分出租人不负有修缮义务。
2、 承租人应合理使用其所承租房屋及其隶属设施。如因使用不妥造成房屋及设施损坏, 承租人应立刻负责修复或经济赔偿。
承租人如需改变房屋内部结构、 装修或设臵对房屋结构有影响设备, 设计规模、 范围、 工艺、 用料等方案均须事先取得甲方书面同意后方可施工。租赁期满后或因出租人责任造成退租, 除双方另有约定外, 承租人有权选择以下权利中一个:
（1）依附于房屋装修归出租人全部。
（2）要求承租人恢复原状。
第八条 房屋转让与转租
1、 租赁期间, 出租人有权依据法定程序出卖该出租房屋, 出卖后, 本协议对新房屋全部权人和承租人继续有效, 且在在相同条件下, 承租人有优先承租权。
2、 未经出租人同意, 承租人不得转租、 转借承租房屋。
第九条 协议变更、 解除与终止
1、 双方能够协商变更或终止本协议。
2、 出租人有以下行为之一, 承租人有权解除协议, 并有权要求出租人赔偿所以而造成损失。
（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件, 严重影响居住。
（2）出租人未尽房屋修缮义务, 严重影响居住。
3、 房屋租赁期间, 承租人有下列行为之一, 出租人有权解除协议, 收回出租房屋, 并有权要求承租人赔偿所以而造成损失。
（1）未经出租人书面同意, 转租、 转借承租房屋。
（2）未经出租人书面同意, 拆改变动房屋结构。
（3）损坏承租房屋, 在出租人提出合理期限内仍未修复。
（4）未经出租人书面同意, 改变本协议约定房屋租赁用途。
（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。
（6）逾期未交纳按约定应该由承租人交纳各项费用, 已经给出租人造成严重损害。
（7）拖欠房租累计30天以上或者迟交房租15日。
4、 因不可抗力原因造成协议无法推行, 协议终止。
第十条 房屋交付及收回验收
1、 验收时双方共同参与, 如对装修、 器物等硬件设施、 设备有异议应该场提出。当场难以检测判定, 应于7日内向对方主张。经双方现场确定《设施 、 设备清单》（见附件）后, 如因承租人使用损坏, 承租人应该负责维修或照价赔偿给出租人。
2、 承租人应于房屋租赁期满后, 将承租房屋及隶属设施、 设备交还出租人。
3、 承租人交还出租人房屋应该保持房屋及设施、 设备完好状态, 不得留存物品或影响房屋正常使用。对未经同意留存物品, 出租人有权处臵。
第十一条 出租人违约责任处理要求
1、 出租人因不能提供本协议约定房屋而解除协议, 应支付承租人本协议租金总额30%违约金。出租人除应按约定支付违约金外, 还应对超出违约金以外损失进行赔偿。
2、 因为出租人怠于推行维修义务或情况紧急, 承租人组织维修, 出租人应支付承租人费用或折抵租金, 但承租人应提供有效凭证。
3、 出租人违反本协议约定, 提前收回房屋, 应根据协议总租金15%向承租人支付违约金。
4、 出租人因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而造成本合
篇五: (出租人解除协议应该在合理期限之前通知承租
(XX)常民三终字第114号代佰文与吴万明房屋租赁协议纠纷一案
提交日期: XX-07-01 00:00:00
湖南省常德市中级人民法院
民事判决书
（XX）常民三终字第114号
上诉人（原审被告）代佰文, 男, 1965年12月23日出生, 汉族, 个体工商户, 住湖南省桃源县xx镇xx街xx组xx号。
被上诉人（原审原告）吴万明, 男, 1967年1月24日出生, 汉族, 个体工商户, 住湖南省桃源县xx镇xx村xx组。
委托代理人童志军, 男, 桃源县飞龙法律服务所法律工作者。
上诉人代佰文因与被上诉人吴万明房屋租赁协议纠纷一案, 不服湖南省桃源县人民法院（XX）桃民初字第57号民事判决,
展开阅读全文
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
