合同范本之买卖合同的法律效力模板.docx

买卖协议法律效力
【篇一: 黑车买卖协议是否拥有法律效力】

北京协议律师尹泽海律师介绍: 9月, 陈某林以租赁汽车为名, 将王某某个人全部一辆宝马轿车骗走。11月, 陈某林将该车卖于被告斤 某某并签署《旧机动车交易协议》一份。4月, 原告在安阳市二手车交易市场从被告斤 某某手中购置该车, 双方签署《二手车买卖协议》, 约定被告将车以195200元价格卖于原告, 过户费用由原告负担, 被告帮助办理过户。双方当场办理了车款交接。12月, 县公安局民警以及车主王某某通知原告车是陈某林涉嫌诈骗案车辆, 让原告好好保管, 不准转卖, 但原告12月又将该车以00元价格卖于苏某。该车未办理过户, 行车证全部些人仍登记为王某某。9月, 县公安局将车扣押。该案刑事判决生效后, 县公安局12月将该车发还车主王某某。原告要求解除原、 被告签署《二手车买卖协议》, 被告返还原告车价款195200元。
北京协议律师尹泽海律师介绍本案法律适用及处理有两种意见: 第一个认为: 买卖赃车协议损害了第三人利益, 应为无效协议。故原告可依据无效协议要求要求赔偿损失。 第二种意见认为, 一方当事人对协议标物系赃车并不知情, 双方已按协议推行, 该协议应为有效; 但含有协议解除条件, 原告能够要求解除协议并赔偿损失。
那么到底是哪种是对呢？北京协议纠纷律师尹泽海律师依据《协议法》给出了这么解答: 原、 被告双方在二手车交易市场基于平等自愿标准签署二手车买卖协议, 对买卖车辆系诈骗机动车事实不知情, 该协议是双方基于相互信任基础上真实意思表示, 符合交易行为组成要件, 原告是在支付被告合理对价后取得该车, 双方均已按协议内容推行完成。《最高人民法院相关审理买卖协议纠纷案件适使用方法律问题解释》第三条第一款要求: “当事人一方以出卖人在缔约时对标物没有全部权或者处分权为由主张协议无效, 人民法院不予支持。”所以原、 被告双方签署《二手车买卖协议》为有效协议。但中国《协议法》第一百五十条要求: “出卖人就交付标物, 负有确保第三人不得向买受人主张任何权利义务, 但法律另有要求除外。”所以, 被告对出卖车辆应确保其不存在权利瑕疵。现诉争车辆被汤阴县公安局扣押并退还车主, 《协议法》第九十四条第四项要求: “当事人一方拖延推行债务或者有其她违约行为致使不能实现协议目, 当事人能够解除协议。”原告因被告出卖车辆存在权利瑕疵不能取得该车, 造成其协议目不能实现, 其要求与被告解除协议, 本院应予准许。《协议法》第九十七条要求: “协议解除后, 还未推行, 终止推行; 已经推行, 依据推行情况和协议性质, 当事人能够要求恢复原状、 采取其她补救方法, 并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告赔偿195200元购车款损失应予支持。被告支付该款后, 其损失可另向陈某林主张。
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【篇二: 农村宅基地买卖协议法律效力】

农村宅基地买卖协议法律效力
最近接了一桩案子是相关农村宅基地买卖。小张是湖南户口因祖辈都是农民, 所以小张与妻子婚后去新疆打工二十余年。为了让自己能够住上自己房子小张小两口非常努力。与是在买了在新疆库尔勒买了一块地, 盖了个小二楼带院子房子自己居住。最近让小张夫妇非常迷惑是有些人说她们买卖关系不成立。辛劳半辈子小张非常着急, 转让
宅基地有转让方署名、 还去村上公证过怎么会不成立买卖关系呢？
下面我们就来看看, 宅基地使用权转让法律效力:
1、 宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况, 应认定无效:
（1）城镇居民购置;
（2）法人或其她组织购置;
（3）转让人未经集体组织同意;
（4）向集体组织组员以外人转让;
（5）受让人已经有住房, 不符合宅基地分配条件。
2、 宅基地使用权转让必需同时含有以下条件:
（1）转让人拥有二处以上农村住房（含宅基地）
（2）同一集体经济组织内部组员转让;
（3）受让人没有住房和宅基地, 符合宅基地使用权分配条件;
（4）转让行为取得集体组织同意;
（5）宅基地使用权不得单独转让, 地随房一并转让。
所以小张夫妇是不能拥有宅基地全部权, 买卖协议不含有法律效力。在这种情况下我
们通常提议买方签署宅基地使用权协议, 在约定时限内宅基地使用权归买方全部。
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约定违约金高于协议价款法律要求
为由, 拒绝支付违约金。请问: 协议中能够约定高于协议价款违约金吗？ 依据《协议法》要求, 协议不因违约金高于协议价款而无效。但因为双方约定违约金过分高于李某所受损失, 张某可向人民法院申请变更违约金数额。 当事人之间约定违约金目只含有赔偿性, 而不含有处罚性。即以填补当事人因对方违约所可能受到实际损失。但法律也尊重当事人意思表示（意思自治标准）, 只有在所约定违约金过分高于或者低于所受损失时, 才能够申请人民法院依法变更。中国协议法第一百一十四条 当事人能够约定一方违约时应该依据违约情况向对方支付一定数额违约金, 也能够约定因违约产生损失赔偿额计算方法。
定金与订金
订金性质相当于预付款, 不适用定金罚则
1给付定金一方不推行约定债务, 无权要求返还定金, 收受定金一方不推行债务, 应双倍返还定金。
2定金协议为实践协议, 应该以书面形式约定, 自交付定金之日起生效。定金协议是从协议。 确保协议、 抵押协议、 质押协议均自签署之日起生效, 而定金协议从实际交付定金今之日起生效。
3定金交付后, 交付方能够丧失定金为代价解除协议, 收定金一方也能够以双倍返还定金为代价解除协议。
4因不可抗力、 意外事件是协议不能推行, 不适用定金罚则; 因协议关系以外第三人过失, 致使协议不能推行, 适用定金罚则。
5定金数额由当事人约定, 不过不超出主协议标额20%; 超出部分法院不予支持。 6同一协议中, 既约定定金又约定违约金, 当事人能够选择违约金或定金条款。 7当事人约定违约金超出造成损失30%。通常可认定为过分高于造成损失。
租赁协议
1租赁协议租赁期限不得超出。租赁期限6个月以上, 协议应该采取书面形式。2当事人未采取书面形式, 视为不定时租赁。
3租赁协议在租赁期间发生全部权变动, 不影响租赁协议效力。
出租人出卖租赁房屋, 应该在出卖之前合理期限内通知承租人, 承租人享受以相同条件优先购置权利。
4承租人经出租人同意, 能够将租赁物转租给第三人, 承租人未经出租人同意转租, 出租人能够解除协议。
【篇三: 以买卖协议作为借款担保法律效力】

“以买卖协议作为借款担保”行为效力
第12期《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限企业商品房买卖协议纠纷案”（）民提字第344号判决, 有分析认为, 该案经过“以房抵债”协议特殊约定, 规避物权法对“流押”严禁, 得到了最高法认可。不过, 针对几乎完全相同案情和法律关系, 最高法机关刊《人民司法》第16期引用“广西嘉美房地产开发有限责任企业与杨伟鹏商品房买卖协议纠纷案”（）民提字第135号判决却做出了截然相反结论。
两份不一样结论判决引发争论点是: 以买卖协议作为借贷协议担保, 是否违法了法律、 法规严禁性要求。具体要求指《物权法》第186条“严禁流押”条款: 抵押权人在债务推行期届满前, 不得与抵押人约定债务人不推行到期债务时抵押财产归债权人全部。
严禁流押（质）意在预防债权人利用优势地位损害债务人利益, 造成对抵押人实质上不公平。
在（）民提字第135号案交易模式下, 债权人经过房地产买卖协议在债务到期之前就固定了担保物价值, 且因为预售登记存在, 债务人不可能另行经过交易路径实现担保物市场价值, 房地产买卖协议实际上达成了“流押（质）”契约效果, 有违强制性要求。
在房屋买卖协议担保借贷协议这种交易模式下, 将买卖协议债权作为借款债权担保, 属于非经典担保。其担保物实际上是买卖协议标物物权, 物权法“严禁流押（质）”标准自然应一并适适用于这种非经典物担保。
依据《最高人民法院相关审理民间借贷案件适使用方法律若干问题要求》第24条要求:
当事人以签署买卖协议作为民间借贷协议担保, 借款到期后借款人不能还款, 出借人请求推行买卖协议, 人民法院应该根据民间借贷法律关系审理, 并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更, 人民法院裁定驳回起诉。
根据民间借贷法律关系审理作出判决生效后, 借款人不推行生效判决确定金钱债务, 出借人能够申请拍卖买卖协议标物, 以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间差额, 借款人或者出借人有权主张返还或赔偿。
依据该条第一款可知, 在案件审理过程中, 人民法院应该根据民间借贷法律关系审理房屋买卖协议纠纷, 并向当事人释明变更诉求; 也就是说, 在案件审理过程中, 对房屋买卖协议效力不予认可。
依据该条第二款可知, 在案件作出判决后, 借款人不推行生效判决确定债务, 出借人能够申请拍卖买卖协议标物。也就是说, 相关买卖协议中包含到标物, 需要经过实施拍卖程序方能对债务进行清偿。 当事人以签署买卖协议作为民间借贷协议担保法律效力怎样？
民间借贷司法实践中, 出现了部分新担保形式, 有债权人为了避免债务人到期无力偿还借款, 同时为了增加自己债权实现可能性, 在与借款人签署借款协议同时, 同时又会与借款人签署买卖协议, 实践中以房屋买卖协议居多, 约定当债务人不能偿还债务时, 则债务人房屋出卖给债权人以偿还债务, 在这种情况下, 买卖协议实际是为借款设定担保, 在国外立法中, 这种担保方法又被称呼为让与担保。
这类案件中怎样认定协议性质和效力、 怎样加以处理, 关系到人民法院裁判统一, 关系到当事人切身利益维护。同时, 正确处理这类案件, 对于防范虚假诉讼, 健全担保规范, 促进经济健康发展都含相关键意义。
依据《新借贷要求》第二十四条要求, 当事人以签署买卖协议作为民间借贷协议担保, 借款到期后借款人不能还款, 出借人请求推行买卖协议, 人民法院应该根据民间借贷法律关系审理,
并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更, 人民法院裁定驳回起诉。根据民间借贷法律关系审理作出判决生效后, 借款人不推行生效判决确定金钱债务, 出借人能够申请拍卖买卖协议标物, 以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间差额, 借款人或者出借人有权主张返还或赔偿。 依据上述要求, 在这种情况下, 不会根据房屋买卖协议来审理, 而是会认定为是民间借贷法律关系。对于对应买卖协议标物, 也需要经过拍卖方法来实现债权。
对于本条所反应精神, 在之前司法实践中就已经有所表现, 在最高院广西嘉美房地产开发有限责任企业与杨伟鹏商品房销售协议纠纷再审案中, 法院认为嘉美企业从杨伟鹏处取得340万元真实意思是融资还债, 其与杨伟鹏签署《商品房买卖协议》目, 则是为了担保债务推行。鉴于双方未办理抵押登记, 其约定也不符合《中国担保法》要求担保方法, 故双方签署《商品房买卖协议》并办理商品房立案登记行为应认定为非经典担保方法。《中国物权法》第一百八十六条要求, 抵押权人在债务推行期限届满前, 不得与抵押人约定债务人不推行到期债务时抵押财产归债权人全部。该要求关键是基于平衡双方当事人利益考虑, 预防居于优势地位债权人牟取不妥暴利, 损害债务人尤其是其她债权人利益。尽管本案中双方当事人签署《商品房买卖协议》并办理商品房立案登记行为并
不造成抵押权成立, 但足以在双方当事人之间成立一个非经典担保关系。既然属于担保, 就应遵照物权法相关严禁流质标准, 也就是说在债权人实现担保债权时, 对设定担保财产, 应该以拍卖或者变卖方法受偿。
《江苏省高级人民法院相关审理民间借贷纠纷案件会议纪要》第三条第(三)项也要求, 当事人之间以借贷为目签署房屋买卖协议作为担保, 人民法院应该认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼, 请求推行房屋买卖协议并办理房屋过户登记手续, 人民法院应该向其释明根据民间借贷关系变更诉讼请求; 出借人坚持不予变更, 人民法院应该判决驳回其诉讼请求。