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商品房买卖协议司法解释
为正确、 立刻审理商品房买卖协议纠纷案件, 依据《中国民法通则》、 《中国协议法》、 《中国城市房地产管理法》、 《中国担保法》等相关法律, 结合民事审判实践, 制订本解释。
　　【释义】本条说明了此司法解释法律依据, 我们能够看到依据都是人大制订法律性规范文件, 没有一部是行政机构制订法规或者规章, 这说明此解释制作者对部分行政机构制订法规及规章稳定性并不认同, 为了确保此解释正当性, 作者只引用了相对来说等级比较高法律。
　　另外, 本人在此做一点常识性解释, 依据《立法法》要求, 中国规范性文件有法律、 行政法规、 地方性法规、 自治条例和单行条例、 国务院部门规章和地方政府规章多个, 象建设部《商品房销售管理措施》就是部门规章。当然最高人民法院今天公布这个司法解释不在此列, 它是依据《人民法院组织法》第三十三条要求: “最高人民法院对于在审判过程中怎样具体应使用方法律、 法令问题, 进行解释”, 因为现在纠纷多是由人民法院审理, 所以可能这个司法解释要比其她文件更为有效, 所谓“县官不如现管”啊。

　　第一条　本解释所称商品房买卖协议, 是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将还未建成或者已完工房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人, 买受人支付价款协议。
　　【释义】本条对商品房买卖协议概念进行了定义, “商品房”大约只有在中国才有, 它作为房屋一个, 是相对于“公房”和“二手房”来说; 不仅如此, 我们还给它给予了新内容, 就是那些还没有完工不含有使用功效房屋。
　　中国土地制度大约是历史上最复杂制度, 中国房屋制度可能是现代世界范围内最为复杂制度, 而中国房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂制度, 这项制度复杂到一个政府无法对它运行规律进行有效调整, 无法将土地、 房屋、 预售纳入到一项有效法律体系中进行综合考虑, 只能是出一个问题讨论一个问题, 它无法使立法者参考其她国家或者地域立法内容, 无法对现有市场行为进行估计; 有了商品房、 有了预售, 中国房地产诉讼就永远没有消亡; 能够说“预售不废, 国难不已”。
　　此条解释让人看起来还有点思索: 什么“还未建成”？什么叫“已完工”？为了避免歧义, 我认为还是“未完工”和“已完工”作为分界点比很好, 不然大家能够想一想: 假如开发商给消费者一套房屋, 什么都全了, 就是电梯天天只能开2小时, 此时房屋到底是处于什么状态呢？

　　第二条　出卖人未取得商品房预售许可证实, 与买受人签订商品房预售协议, 应该认定无效, 不过在起诉前取得商品房预售许可证实, 能够认定有效。
　　【释义】
　　中国预售制度由来已久, 现在由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理措施》两个规范性文件进行调整, 不过两个文件对这项人类历史上最复杂行为描述加起来总共只有17条, 假如除去反复和无用内容, 则仅13条1100字, 可谓大道至简。
　　高法这项解释是一个显著功利思想, 相对于说“双方不到结婚年纪是非法婚姻关系, 不过离婚前已经抵达结婚年纪除外”; 前三句认定预售许可制度有效性, 后两句则认定了开发企业变通性; 所以有些人说中国没有办不成事情, 关键看你怎么办。
　　对于消费者来说, 假如想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼, 我劝你还是要快点行动, 不然磨磨蹭蹭等下去, 等对方有了许可证后再诉讼, 一切都晚了; 因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、 《房屋全部权证》来说, 其取得成本比较低, 而且是低多了。

　　第三条　商品房销售广告和宣传资料为要约邀请, 不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 应该负担违约责任。
　　【释义】中国现在房地产欺诈关键是经过广告来完成, 而中国消费者大约最相信也就是广告, 所以房地产广告成为中国现在广告业支柱产业; 这种对广告尤其是大篇幅广告崇敬心理, 使消费者行为方法非理智关键表现, 是消费者一切苦难行为源泉。
　　原来《协议法》第十五条已经要求了广告内容能够作为要约或者要约邀请, 假如作为要约话, 其内容应该作为协议内容兑现, 不然将负担违约责任。
　　不过建设部《商品房销售管理措施》第十五条又说: “房地产开发企业、 房地产中介服务机构公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项, 当事人应该在商品房买卖协议中约定。”这一条看起来是保护了消费者, 但实际上它潜台词是说: “假如广告不写入协议, 那么广告就不做为协议一部分, 开发商就不需要就广告内容负担责任”, 所以我想全体开发商都应该感谢《商品房销售管理措施》第十五条制订者, 这是一个大智慧, 一个将非法行为写成正当行为大智慧, 我们一般人连这种胆量都没有, 而建设部大师们不仅勇于将非法写成正当, 而且写到让一般人看不出来水平, 莫非这不是一个大智慧吗？
　　幸运是, 起草《协议法》学者们没有象建设部官员这么写, 不然全世界都会嘲笑中国法律人弱智; 更幸运是, 法官们良知在她们制订司法解释时候驱使她们努力争取恢复法理真相, 即使只是恢复了“商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”这一部分, 但已经是巨大进步了, 我们要向法官们致敬。
　　期望这一条最终直接改成“广告和宣传资料应该做为房地产协议要约”, 因为过长定语使消费者难以了解, 而且还会给欺诈者以更多开脱机会; 比如我现在就能够给相关人士出计一条: 大家在广告下面写一行小字“一切以最终完工为准”或者“本广告内容还未最终确定”, 那么此法律解释前提条件就丧失了, 消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。
　　对于消费者来说, 最保险方法就是将一切写入协议, 具体方法能够参考《商品房买卖协议补充协议范本204条》。

　　第四条　出卖人经过认购、 订购、 预订等方法向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保, 假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议, 应该根据法律相关定金要求处理; 因不可归责于当事人双方事由, 造成商品房买卖协议未能签订, 出卖人应该将定金返还买受人。
　　【释义】定金协议是中国房地产业一个特有现象, 签署了定金协议就是给消费者脖子上上了一个小套, 而收取了定金则将这个小套紧了紧, 不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头, 很多消费者不是为了房屋而购房, 而是为了不使定金浪费而购房。
　　这一条原来是想说, 即使签署了定金协议, 假如没有签署正式商品房买卖协议, 那么开发商应该退还定金, 不过又认为这么写好象太对不起开发商良苦用心, 所以又写了“果因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议, 应该根据法律相关定金要求处理”, 那么, 怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能签订商品房买卖协议”呢？消费者去了现场双方没有就协议条款达成一致性提议, 是不是就是未能签订协议呢？此时是哪一方原因呢？
　　我想司法解释是对现有司法审判中可能出现模棱两可结果进行排除, 将条件与结果进行确定, 而一条司法解释显然没有做到这一点, 它不能处理现在大量存在定金协议争议, 也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上小套。

　　第五条　商品房认购、 订购、 预订等协议含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 而且出卖人已经根据约定收受购房款, 该协议应该认定为商品房买卖协议。
　　【释义】这一条是比较危险, 相当于确定了定金协议向买卖协议转化条件; 法律或者司法解释应该降低纠纷, 不过我想这一条则是相反, 它增加了纠纷。
　　我们通常将定金协议称为预协议, 而将买卖协议称为本协议, 预协议实际上是给双方一个退出机会, 使大家在损失不大情况下立刻解除或者中止原来设想交易行为, 所以各国都要求了预协议解除内容, 严格限制将预协议认定为本协议条件, 不过这一条里我们看不到这种法律思想, 很遗憾。

　　第六条　当事人以商品房预售协议未根据法律、 行政法规要求办理登记立案手续为由, 请求确定协议无效, 不予支持。
　　当事人约定以办理登记立案手续为商品房预售协议生效条件, 从其约定, 但当事人一方已经推行关键义务, 对方接收除外。
　　【释义】中国房屋销售登记立案制度来本就没有法律要求, 很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”, 在自己文件中要求了“协议必需登记”这么多个字; 殊不知, 这种要求给多少企业发明了机会: 开发商在预售时每平方米只收消费者三千元, 利用这部分资金将楼建设成后, 房价暂进能够涨到五千元, 为了根据五千元价格出售房屋, 就要解除原来预售协议, 也就是要主动违约; 怎么办呢？其中一个最有效理由就是“没有登记立案”。
　　此条解释能够说对症下药, 基础上否定了登记立案制度正当性, 在现在登记制度没有建立以前, 是一个进步; 当然, 假如登记制度建立了再这么写, 可就是倒退了。这大约就是法律其妙性之所在吧, 此一时彼一时也。

　　第七条　拆迁人与被拆迁人根据全部权调换形式签订拆迁赔偿安置协议, 明确约定拆迁人以位置、 用途特定房屋对被拆迁人给予赔偿安置, 假如拆迁人将该赔偿安置房屋另行出卖给第三人, 被拆迁人请求优先取得赔偿安置房屋, 应予支持。
　　被拆迁人请求解除拆迁赔偿安置协议, 根据本解释第八条要求处理。
　　【释义】本为这一个司法解释全部都是写商品房, 不过这里却写到了拆迁房, 可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”地步了; 我想大约是有法官自己体会到中国拆迁制度腐败性了, 当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》, 其中以十五条、 十六条、 十七条为最劣, 简直就是强抢豪夺。
　　可怜法官们一番苦心, 她们不能直接出相关拆迁解释, 只能在这里面提几句, 将赔偿安置房归于商品房调整范围之内, 可见是良心未泯啊。不过此条假如能够写得愈加好部分, 应该加一句“被拆迁人有权选择是产权调换, 还是货币赔偿”, 不然以后拆迁企业都不进行产权调换了, 这么能够避开一个责任“雷区”。

　　第八条　含有下列情形之一, 造成商品房买卖协议目不能实现, 无法取得房屋买受人能够请求解除协议、 返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任:
　　【释义】这两天就报纸说“商品房买卖欺诈已经能够做到双倍返还”, 大家兴高采烈地认为商品房已经能够适用消费者权益保护法调整了, 竟然还有一位老教授在电视上也这么说; 我想说法律欺诈是最大欺诈, 大家一定要看清楚, 《消法》第四十九条是说: “经营者提供商品或者服务有欺诈行为, 应该根据消费者要求增加赔偿其受到损失, 增加赔偿金额为消费者购置商品价款或者接收服务费用一倍。”消法强调是最低赔偿要“增加一倍”, 而本司法解释则说得“能够不超出一倍”, 前者是“应该”, 后者是“能够”; 前者是最低一倍高不封顶, 后者是最高一倍低不限量, 那当然包含零赔偿, 所以根本不是一回事!
　　（一）商品房买卖协议签订后, 出卖人未通知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　【释义】此款就是秦兵常常说“秘密抵押”, 按说这种情况不应该发生: 全部权人怎么会不知道自己房屋被抵押出去了呢？不过在中国、 在北京这种事情就天天在反复, 开发商将已经出售给消费者房屋抵押给了银行, 有时还不止是一家银行, 使消费者用自己钱购置完房屋后, 为开发商进行了担保, 假如开发商破产了, 那么消费者还要将房屋给银行, 做到“钱房两空”; 这是我们制度设计问题, 北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师）, 懂抵押担保人大约不超出三人, 这么人大代表能够写出高质量法律吗？不可能, 不信各位能够在明年开人大会时候问一问人大代表: 中国抵押制度就怎么实现“秘密抵押”, 估量大家准是一头雾水: “大哥, 啥是抵押”。
　　（二）商品房买卖协议签订后, 出卖人又将该房屋出卖给第三人。
　　【释义】这一款没有什么难, 通常人一看就明白, 我也就不多写了; 其实这还是制度设计问题, 属于物权变动内容; 只是中国这么事情太多, 不仅你没有入住房屋, 有时就连你自己住着房屋也竟然会被其她人出卖, 不是偷窃胜似偷窃、 不是抢劫劣于抢劫。

　　第九条　出卖人签订商品房买卖协议时, 含有下列情形之一, 造成协议无效或者被撤销、 解除, 买受人能够请求返还已付购房款及利息、 赔偿损失, 并能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任:
　　【释义】第八条强调是协议违约责任, 以协议有效为前提; 而此条强调实际上是一个缔约过失责任, 也就是说当协议不成立或者无效时, 开发商也要负担责任; 此条甚好! 不过假如将两倍赔偿由“能够”改成“应该”则愈加好!
　　现在很多案件开发商主动追求协议无效, 因为协议无效后一切协议责任都能够免去, 这里就明确通知开发商了: “协议就是无效, 你也要负担责任”; 而且这么对消费者就产生了一个有利之处, 假如当协议即使有效但责任无法确定时, 能够追求协议无效, 变不利为有利, 变被动为主动。
　　（一）有意隐瞒没有取得商品房预售许可证实事实或者提供虚假商品房预售许可证实;
　　（二）有意隐瞒所售房屋已经抵押事实;
　　（三）有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋事实。
　　【释义】以上三款都是对消费者知情权保护, 保是写得不是很具体, 就是怎样确定“有意隐瞒”这一事实, 因为法律上说好说, 不过在诉讼中做起来能够难了, 这个法律环境是极难证实, 能够法官们想做好事, 也不好做, 只能让律师来证实了。

　　第十条　买受人以出卖人与第三人恶意串通, 另行签订商品房买卖协议并将房屋交付使用, 造成其无法取得房屋为由, 请求确定出卖人与第三人签订商品房买卖协议无效, 应予支持。
　　【释义】象此条所述行为原来能够确定为诈骗, 不过因为中国房地产市场中这种行为太多了, 大家怕监狱里富豪太多, 就要为她们找一个出路, 假如建富豪专狱又担心“各地域发展不平衡”, 再加房屋不动产又不象动产一样能够移动, 大家反而就将这种不转移财产地点诈骗不认为是诈骗了, 这实在是一个对犯罪纵容, 此条不好, 大大不好。

　　第十一条　对房屋转移占有, 视为房屋交付使用, 但当事人另有约定除外。
　　房屋毁损、 灭失风险, 在交付使用前由出卖人负担, 交付使用后由买受人负担;
　　【释义】此条前半句没有什么可说, 说得都是应该说内容。
　　买受人接到出卖人书面交房通知, 无正当理由拒绝接收, 房屋毁损、 灭失风险自书面交房通知确定交付使用之日起由买受人负担, 但法律另有要求或者当事人另有约定除外。
　　【释义】此条后半句则有问题了, 什么叫“无正当理由”？为何不强调一下交房通知里内容怎样才是正当有效？为何不看看现在交房时各项“非法集资”？为何不想一想交房前要让消费者签署多种不平等“条约”, 总是强调消费者单方责任, 而不强调开发商交付义务, 显著占在广大资产阶级一边嘛, 显著将少数劳感人民看成是刁民嘛, 期望下次写司法解释时能够更正!

　　第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用, 或者房屋交付使用后, 房屋主体结构质量经核验确属不合格, 买受人请求解除协议和赔偿损失, 应予支持。
　　【释义】这里面就多个内容能够让一些人上下其手, 什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”, 什么是法律意义上“主体结构”？与技术意义上“主体结构”是否一样？法律上“质量”是技术上“质量”是否一样？此条是强调质量问题, 假如出现了这种问题什么办: 主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办？我花一百万购置房屋假如仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购置了一辆符合夏利质量标准宝马车, 这么协议能否解除？我想, 大约很多法官都是文科出身, 大约想说清楚质量问题, 不过又无法说清楚, 就去找建设部相关质量管理部门了, 质量管理部门也不想说得太清楚, 干脆还是用这种不清楚语句来表示吧, 可叹到头来吃苦头还是消费者。

　　第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用, 买受人请求解除协议和赔偿损失, 应予支持。
　　【释义】此款表面看来很好, 但实际一用又极为不好, 什么叫“严重影响正常居住使用”, 比如: 某宅一用厕所, 则楼下厕所开始下雨; 另一处客厅中间有一大煤气立柱; 还有一处于餐厅内能够听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则责任不明, 责任不明则易枉法裁判。
　　交付使用房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应该负担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复, 买受人能够自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间造成其她损失由出卖人负担。

　　第十四条　出卖人交付使用房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符, 协议有约定, 根据约定处理; 协议没有约定或者约定不明确, 根据以下标准处理:
　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）, 根据协议约定价格据实结算, 买受人请求解除协议, 不予支持;
　　（二）面积误差比绝对值超出３％, 买受人请求解除协议、 返还已付购房款及利息, 应予支持。买受人同意继续推行协议, 房屋实际面积大于协议约定面积, 面积误差比在３％以内（含３％）部分房价款由买受人根据约定价格补足, 面积误差比超出３％部分房价款由出卖人负担, 全部权归买受人; 房屋实际面积小于协议约定面积, 面积误差比在３％以内（含３％）部分房价款及利息由出卖人返还买受人, 面积误差比超出３％部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　【释义】中国商品房买卖协议中会出多少个面积方面述语, 据我所知大约有以下五个: 销售面积、 建筑面积、 套内建筑面积、 套内实用面积、 公摊面积, 其实面积就是长宽之积, 为何要做得这么复杂呢？其中一个关键基础原理是: 将简单事情复杂化后就能够取得暴利。所以说北京现在业主, 几乎人人都知道自己房屋建筑面积是多少, 不过能够知道自己建筑面积中分摊公用面积是多少、 公用部位又在何处人能够说是万里挑一。为何实用面积这么简单内容推广不开, 而建筑面积这么复杂概念却大行其事, 就是因为实用面积太轻易核实了, 开发企业极难做假; 而建筑面积不仅轻易做假, 而且即使被查出来也能够以“由第三方测量”为理由开脱责任; 所以说中国房地产市场是欺诈者天堂, 再老实企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作, 而且往往从面积开始。
　　这个司法解释早就开始准备了, 我原来认为会在面积问题上有所突破, 比如: 业主是否有权选择测量单位、 测量失误责任是否应该由开发企业与测量企业共同负担、 面积测量汇报是否应该附图等具体问题上进行要求, 不过很显然, 司法解释仍然没有说清楚这一点, 比如: 假如套内实用面积降低10%, 但总建筑面积仅降低2%, 能不能解除协议？看来这又给我们留下了很多工作; 中国消费者维权道路已经很漫长了, 中国商品房消费者维权道路会愈加漫长。

　　第十五条　依据《协议法》第九十四条要求, 出卖人拖延交付房屋或者买受人拖延支付购房款, 经催告后在三个月合理期限内仍未推行, 当事人一方请求解除协议, 应予支持, 但当事人另有约定除外。
　　【释义】这一条写得不错, 能够举个例子来说明: 原来协议约定1月1日交房, 不过开发商到了1月10日还没有交房, 于是业主就开始行使催告权: “开发商, 你2月1日前一定要给我房, 我急着结婚用”。但“经催告后在三个月合理期限内”也就是5月1日前开发商还没有交付, 已经从根本上影响我得“非典”了, 于是我要求解除协议, 法院应该支持; 不过注意, 最终可是说明“另有约定除外”, 所以和开发商签字一定要小心。
　　法律没有要求或者当事人没有约定, 经对方当事人催告后, 解除权行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告, 解除权应该在解除权发生之日起一年内行使; 逾期不行使, 解除权消亡。
　　【释义】这一条也举个例子: 原来协议约定1月1日交房, 不过开发商到了1月10日还没有交房, 于是业主于2月1日发挂号信说: “开发商, 你不交房影响了我得非典了, 我准备解除协议”, 那么到5月1日前消费者都能够解除协议; 而且假如到了4月30日, 我还想再等等看一看, 那么能够再发一封信, 又能够延长三个月。
　　不过, 假如你一封信也没有发, 或者说是没有任何证据能够证实你发了信了, 那么你解除权行使日期到1月2日截止, 消费者过了这一天就再也不能要求解除协议了!

　　第十六条　当事人以约定违约金过高为由请求降低, 应该以违约金超出造成损失３０％为标准合适降低; 当事人以约定违约金低于造成损失为由请求增加, 应该以违约造成损失确定违约金数额。
　　【释义】
　　此条依据是《协议法》第114条所说: “约定违约金低于造成损失, 当事人能够请求人民法院或者仲裁机构给予增加; 约定违约金过分高于造成损失, 当事人能够请求人民法院或者仲裁机构给予合适降低。”
　　但此条轻易与第八条、 第九条产生矛盾了解, 因为前两条是说“不超出已付购房款一倍赔偿责任”, 为何这里又说“以违约金超出造成损失３０％为标准合适降低”, 一个是100%, 一个是30%, 这倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下多个:
　　1、 法官们写错了, 她们因为非典太忙了, 可能少写了多个字;
　　2、 第八条、 第九条适适用于协议无效、 解除、 撤销三种情况, 而此条则适于一般情况下仅要求支付违约金情况; 不过当协议解除时也有违约金啊, 所以有点难以了解。
　　3、 秦兵还处于弱智状态, 无法了解最高人民法官精深博大之思想;
　　我对消费者有一个提议: 当你协议可能被判无效或者被撤销时, 你就直接要求两倍赔偿; 当你协议要求解除时, 你也要两倍赔偿, 不过最好别提违约金; 不过, 你假如不提违约金, 又会出现另外一个风险, 就是法官并不支持两倍赔偿, 怎么办呢？只能看你运气了。
　　第十七条　商品房买卖协议没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法, 违约金数额或者损失赔偿额能够参考以下标正确定:
　　逾期付款, 根据未付购房款总额, 参考中国人民银行要求金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
　　逾期交付使用房屋, 根据逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或者有资格房地产评定机构评定同地段同类房屋租金标正确定。
　　【释义】此条简单是从《商品房买卖协议补充协议范本204条》中抄下来, 只是我当初说是租金是实际发生租金, 而此处写得是拟制租金, 我假如在协议里这么写可能被认为无效条款, 所以说司法解释要求比我得要求还要高, 没有措施, 谁让人家是最高法院呢。

　　第十八条　因为出卖人原因, 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书, 除当事人有特殊约定外, 出卖人应该负担违约责任:
　　（一）商品房买卖协议约定办理房屋全部权登记期限;
　　（二）商品房买卖协议标物为还未建成房屋, 自房屋交付使用之日起９０日;
　　（三）商品房买卖协议标物为已完工房屋, 自协议签订之日起９０日。
　　协议没有约定违约金或者损失数额难以确定, 能够根据已付购房款总额, 参考中国人民银行要求金融机构计收逾期贷款利息标准计算。

　　【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚条款了, 从1949年建国以来, 没有任何一个法律、 法规、 规章、 文件或者领导讲话, 说过办理产权证不按时要负担违约责任, 这次说得是非常具体了, 是“三个代表”最直接表现。

　　第十九条　商品房买卖协议约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求办理房屋全部权登记期限届满后超出一年, 因为出卖人原因, 造成买受人无法办理房屋全部权登记, 买受人请求解除协议和赔偿损失, 应予支持。
　　【释义】此条与第十八条是不一样, 上条说是违约责任, 此条说是解除协议, 而且强调是因为出卖人责任; 只是留了一个小尾巴: 什么是出卖人责任呢？这又是给双方律师提供了辩论机会。
　　另外, 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求全文以下: “预售商品房购置人应该自商品房交付使用之日起９０日内, 办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续; 现售商品房购置人应该自销售协议签署之日起９０日内, 办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续。房地产开发企业应该帮助商品房购置人办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续, 并提供必需证实文件。”各位看官注意, 此条强调是由购置人办理负担全部办证义务, 也别认为是开发商义务。

　　第二十条　出卖人与包销人签订商品房包销协议, 约定出卖人将其开发建设房屋交由包销人以出卖人名义销售, 包销期满未销售房屋, 由包销人根据协议约定包销价格购置, 但当事人另有约定除外。
　　【释义】此条写得是商品房批发业务, 提出了一个新概念: “包销人”, 其实就是销售代理, 所以假如消费者在购置房屋时是与代理商签署协议, 可能会有一定风险。

　　第二十一条　出卖人自行销售已经约定由包销人包销房屋, 包销人请求出卖人赔偿损失, 应予支持, 但当事人另有约定除外。
　　【释义】对消费者没有什么太多影响, 不过假如开发商将原来承诺由代理商销售房屋自己销售了, 就会有点麻烦了。

　　第二十二条　对于买受人因商品房买卖协议与出卖人发生纠纷, 人民法院应该通知包销人参与诉讼; 出卖人、 包销人和买受人对各自权利义务有明确约定, 根据约定内容确定各方诉讼地位。
　　【释义】前面所说都是实体问题, 此条说是审判程序问题, 此处将代理商做为第三人对待, 三角协议最难处理, 请消费者在签署协议时务必与开发商签署买卖协议, 假如有代理商话最好签一个居间协议罢了。

　　第二十三条　商品房买卖协议约定, 买受人以担保贷款方法付款、 因当事人一方原因未能签订商品房担保贷款协议并造成商品房买卖协议不能继续推行, 对方当事人能够请求解除协议和赔偿损失。因不可归责于当事人双方事由未能签订商品房担保贷款协议并造成商品房买卖协议不能继续推行, 当事人能够请求解除协议, 出卖人应该将收受购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　【释义】此条是指假如消费者无法取得银行贷款情况, 现在这种事情越来越多了, 因为“假贷”越来越多, 银行也怕了, 所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了; 只是少了一个条款: 假如因为消费者原因不能取得贷款, 消费者是否有权解除买卖协议？就是说银行不给我贷款了, 我能不买房了吗？此等情况会在非典后日益增加, 不知道法院会怎么处理。

　　第二十四条　因商品房买卖协议被确定无效或者被撤销、 解除, 致使商品房担保贷款协议目无法实现, 当事人请求解除商品房担保贷款协议, 应予支持。
　　【释义】此条是共同保护开发商、 消费者, 因为只有在处理银行协议中, 二者才有可能站在同一条壕沟里, 这种机会并不是很多, 期望各位要珍爱。

　　第二十五条　以担保贷款为付款方法商品房买卖协议当事人一方请求确定商品房买卖协议无效或者撤销、 解除协议, 假如担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求, 应该与商品房担保贷款协议纠纷合并审理; 未提出诉讼请求, 仅处理商品房买卖协议纠纷。担保权人就商品房担保贷款协议纠纷另行起诉, 能够与商品房买卖协议纠纷合并审理。
　　【释义】此款也是审判程序方面要求, 就是要将《商品房买卖协议》纠纷与《商品房抵押贷款协议》纠纷或《商品房担保贷款协议》纠纷一并审理。
　　商品房买卖协议被确定无效或者被撤销、 解除后, 商品房担保贷款协议也被解除、 出卖人应该将收受购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。
　　【释义】写到这里我到想起一个情况, 假如消费者与开发商之间争议是由法院管辖, 那么银行非常轻易加入进来, 不过假如是由仲裁委员会来管辖, 因为仲裁程序没有第三人制度, 所以银行极难加入进来, 这时情况就比较难办了。
　　另外, 在《商品房担保贷款协议》里, 各方身份以下是不一样; 在贷款协议里, 银行是贷款人, 消费者是借款人; 在担保协议里, 开发商是担保人、 银行是担保权人、 消费者是债务人; 在抵押保同里, 消费者是抵押人, 银行是抵押权人。

　　第二十六条　买受人未根据商品房担保贷款协议约定偿还贷款, 亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续, 担保权人起诉买受人, 请求处分商品房买卖协议项下买受人协议权利, 应该通知出卖人参与诉讼; 担保权人同时起诉出卖人时, 假如出卖人为商品房担保贷款协议提供确保, 应该列为共同被告。

　　【释义】此条内容比较难懂, 这就是担保法高深之处, 中国土地法律极难, 预售法律更难, 预售房担保法律极难, 但最难是中国预售商品房抵押法律, 全民界难度第一, 不要说一般人搞不懂, 就是抵押法教授也极难说自己全懂了得; 原来律师不想加入到这个市场里, 不过没有措施, 党和国家非让律师挣钱不可, 除了专业律师谁还搞得懂这些东西啊。
　　此条能够解释为: 假如消费者不能按时向银行还贷, 在消费者还还没有办理抵押登记手续（这时银行拿不到房屋）情况下, 假如银行起诉消费者, 那么应该通知开发商参与, 潜台词是: 假如银行赢了官司, 开发商就要将房屋给银行, 即使房屋并没有抵押给银行; 这一条实质是经过诉讼办理抵押登记, 关键目是为了保护大中华帝国银行。

　　第二十七条　买受人未根据商品房担保贷款协议约定偿还贷款, 不过已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续, 抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押房屋优先受偿, 不应该追加出卖人为当事人, 但出卖人提供确保除外。
　　【释义】此条也是为了保护银行, 只是让银行对开发商网开一面, 平时都是好友, 现在已经有消费者顶帐了, 就不要再拉上开发商了, 当然开发商提供了确保除外。

　　第二十八条　本解释自２００３年６月１日起施行。
　　《中国城市房地产管理法》施行后签订商品房买卖协议发生纠纷案件, 本解释公布施行后尚在一审、 二审阶段, 适用本解释。
　　《中国城市房地产管理法》施行后签订商品房买卖协议发生纠纷案件, 在本解释公布施行前已经终审, 当事人申请再审或者根据审判监督程序决定再审, 不适用本解释。
　　《中国城市房地产管理法》施行前发生商品房买卖行为, 适用当初法律、 法规和《最高人民法院〈相关审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题解答〉》。
　　【释义】此条可谓是全文画龙点眼之作, 过去司法解释都是约束生效以后建立法律行为, 而此条则是明确只要没有结案案件都能够适用, 所以我多个案件要果断拖到儿童节以后再开庭

《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》
为正确、 立刻审理商品房买卖协议纠纷案件, 依据《中国民法通则》、 《中国协议法》、 《中国城市房地产治理法》、 《中国担保法》等相关法律, 结合民事审判实践, 制订本解释。
第一条 本解释所称商品房买卖协议, 是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将还未建成或者已完工房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人, 买受人支付价款协议。
【释义】本条对商品房买卖协议概念进行了定义, 深入明确了本解释适用范围。所谓商品房买卖是相对于经济适用房、 公房改制出售房改房、 单位集资房、 个人私房交易行为而言。经济适用房、 公房改制出售房改房、 单位集资房交易受国家政策调整原因比较高, 其与商品房交易关键区分在于市场化程度不一样; 个人私房交易中, 交易各方都不是开发商, 其与商品房交易关键区分在于交易其中一方是否必需是房地产开发企业, 通俗讲, 是一手房与二手房区分。
另外, 此条解释中“还未建成”和“已完工”概念仿佛有些模糊, 所以有些人认为为了避免歧义, 应改为“未完工”和“已完工”作为分界点。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证实, 与买受人签订商品房预售协议, 应该认定无效, 不过在起诉前取得商品房预售许可证实, 能够认定有效。
【释义】《城市房地产管理法》第44条要求, 商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 取得商品房预售许可证实。”, 该要求应了解为强制性要求。《城市房地产开发经营条例》、 《城市商品房预售管理措施》亦有相关要求。依据协议法第52条第五项要求, 违反法律、 行政法规强制性要求协议无效。所以, 在未取得预售许可证实情况下, 开发商与购房人签定协议效力将不被人民法院认可。在以前司法实践中这一点也是确定, 本条解释关键在于条文中但书部分。但书部分要求, 开发商在与购房人签定房屋买卖协议时, 虽未取得预售许可证实, 但若在协议签定后至因该协议产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证实, 则法院不因开发商在签订协议时未取得预售许可证实而认定协议无效。在交易中若存在这类情况, 作为开发商应立刻取得预售许可证实, 以确保交易稳定; 作为购房人若想解除协议, 则应立刻经过诉讼主张权利。
第三条 商品房销售广告和宣传资料为要约邀请, 不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 应该负担违约责任。
【释义】依据《协议法》第１5条第二款相关要约要求, “商业广告内容符合要约要求, 视为要约。”不过建设部《商品房销售管理措施》（6月1日起施行）第十五条又说: “房地产开发企业、 房地产中介服务机构公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项, 当事人应该在商品房买卖协议中约定。”这一条看起来是保护了消费者, 但实际上它潜台词是说: “假如广告不写入协议, 那么广告就不做为协议一部分, 开发商就不需要就广告内容负担责任”。
本条司法解释对于保护消费者权益较为有利, 不过假如站在开发商角度来说, 在公布广告和宣传资料时则应该尤其引发重视。另外, 本条中相关“说明和允诺具体确定买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响”并没有作出更为具体解释, 应该说给法官留下了自由裁量空间。
第四条 出卖人经过认购、 订购、 预订等方法向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保, 假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议, 应该根据法律相关定金要求处理; 因不可归责于当事人双方事由, 造成商品房买卖协议未能签订, 出卖人应该将定金返还买受人。
【释义】实践中, 双方就协议关键条款无法达成一致, 造成商品房买卖协议未能签订, 是属于“因当事人一方原因”还是“不可归责于当事人双方事由”？言之不详。鉴于这种情况不确定性, 将使购房人在与开发商就商品房买卖协议谈判中, 处于弱势地位。
第五条 商品房认购、 订购、 预订等协议含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 而且出卖人已经根据约定收受购房款, 该协议应该认定为商品房买卖协议。
【释义】本条要求明确了订购、 认购、 预订协议转化为商品房买卖协议条件。发生这种转化应同时含有两个条件: 第一, 该协议含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 即“（一） 当事人名称或者姓名住所; （二） 商品房基础情况; （三） 商品房销售方法; （四） 房款确定方法及总价款、 支付方法、 付款时间; （五）交付使用条件及日期; （六） 装饰、 设备标准承诺; （七） 供水、 供电、 供热、 燃气、 通讯、 道路、 绿化等配套基础设施和公共设施交际花付承诺和相关权益、 责任; （八）公共配套建筑产权归属; （九） 面积差异处理方法; （十） 办理产权登记相关事宜;