在水一方公寓公寓物业管理服务合同模板.doc

杭州在水一方公寓物业管理服务协议
（1月1日至12月31日实施）
甲方: 杭州在水一方公寓业主委员会
乙方: 杭州在水一方公寓服务中心有限企业
经杭州在水一方公寓业主投票表决, 杭州在水一方公寓服务中心有限企业
取得在水一方公寓物业管理服务权, 管理服务期限为一年, 从1月1日至12月31日。
为了保障在水一方公寓物业管理服务正常进行, 依据中国《协议法》、 《物权法》、 国务院《物业管理条例》等法律、 法规, 在平等、 自愿、 协商一致基础上, 甲乙双方达成以下协议条款。

第一章 杭州在水一方公寓物业基础情况
一、 基础情况:
小区位于杭州市滨江四号区块
（一）占地面积: 30165.07m2
（二）可收费建筑面积: 25765.37 m2, 其中高层住户建筑面积22126.42m2, 商铺建筑面积3638.95m2
（三）现有地下车位: 82 个, 地下车库临时泊位7个
（四）物业服务配套用房: 2-3E建筑面积93.55m2; 物管商业用房: 在水一方公寓一层2号, 面积: 167.63 m2
（五）公共设施及公用设备:
1、 绿地率: % 。
2、 总配体量: 住宅总户数186户。
3、 公用设备及总功率:

1） 电梯: 共有4台。

2 ）消防设施: 自动喷淋, 通风排烟, 总功率为:

3 ）地下车库: 潜水泵: 台, 通风系统总功率: kw。

4 ）照明系统: 总功率为 kw。

5 ）生活水泵: 总功率为 kw。
4、 配套设施
1）中心花园一座;
2)其她: 门卫用房、 设施设备用房等。

二、 相关资料档案
1、 甲方在与上一届物业管理企业办理完资料档案移交手续后, 将本小区资料档案交付乙方保管使用。
2、 该资料一经确定后便属全体业主全部, 在协议存续期内由乙方保留使用。乙方应该妥善保管。一旦发生移交需要, 乙方应按时、 完整、 无误、 无条件地归还甲方。
三、 相关物业交接
1、 甲方负责向乙方移交在水一方公寓原有物业管理用房、 配套设施、 设备等物业。
2、 依据在水一方公寓实际情况, 如移交工作不能在协议签定之前完成, 可在本协议签署后一个月之内完成。
3、 乙方应对全体业主共有物业完整或瑕疵情况, 向甲方作出书面申明。不然, 甲方将认为乙方完整和完好地拥有和管理着上述物业。

第二章 在水一方公寓物业管理服务项目
1、 负担房屋建筑本体共用部位（楼盖、 屋顶、 梁、 柱、 内外墙体和基础等承重结构部位、 外墙面、 楼梯间、 走廊通道、 门厅、 设备机房等）维修、 养护和管理。

2、 负担房屋建筑本体共用设施设备（共用上下水管道、 污水管、 抽风排烟道、 共用照明、 加压供水设备、 配电系统、 楼内消防设施设备、 电梯、 供水系统等）维修、 养护、 管理和运行服务。

3、 负担在水一方公寓（计划红线内下同）属物业管理范围市政公用设施（道路、 室外上下水管道、 化粪池、 沟渠、 池、 井、 绿化、 室外泵房、 路灯、 地下室停车库等）维修、 养护和管理。

4、 负担在水一方公寓隶属配套服务设施维修、 养护和管理。

5、 负担公共环境（包含公共场地、 房屋建筑物共用部位、 消防通道）清洁卫生、 垃圾搜集、 清运; 小区消杀; 公共区域绿化养护等。

6、 负担小区路面交通调度管理、 负担小区机动车和非机动车辆停泊管理。

7、 对在水一方公寓实施二十四小时封闭式管理, 进行全天候监控巡视, 实施外来车辆检验登记出入制度, 配合和帮助公安机关做好小区保安工作。

8、 为在水一方公寓业主及使用人提供装饰装修管理服务。

9、 做好在水一方公寓物业及物业管理档案、 资料建立和保留工作。
10、 为在水一方公寓业主提供小区文化娱乐服务。
11、 做好政府法规和政策所要求应由自管中心负担其它工作。

第三章 在水一方公寓自管服务收费标准及管理
乙方按《在水一方公寓物业服务协议》、 《在水一方公寓物业管理服务协议
服务质量要求实施细则》（附件一）为甲方提供自行管理服务。
在水一方公寓物业实施“酬薪制”收费方法委托乙方管理。乙方按双方协议约定收费标准自主收支, 按自管要求范围合理使用, 盈亏由全体业主负担。

一、 物业服务收费
1、 收费标准: 高层住宅1.2元/ m2.月（含能花费）, 住宅开企业: 1.8元/ m2.月, 商铺2.5元/ m2.月。
2、 正常范围以外公共能耗设备运行所需能花费用由双方协商确定后, 甲方从小区业权收益中支付。
3、 按相关法律法规要求, 在水一方公寓严禁改变原法定计划“住宅”使用功效开企业。在没有得到有效纠正情况下, 改变住宅用途为非住宅使用房屋其物业管理费收费标准按本协议约定对应物业管理收费标准150%收取。
4、 业主或使用人需要特约服务时, 乙方视情况立刻提供。特约服务收费标准应该经甲方审核, 并在在水一方公寓内公告。
5、 甲方同意乙方接收市政公用管理部门委托收取业主使用水费, 及业主与乙方协商代缴服务。托收服务应经甲方书面同意, 代缴服务由乙方与业主协商, 相关收费应符正当律法规要求。乙方应立刻交纳市政公用部门委托收缴费用（如水费、 垃圾清运费、 公共部位水电费等）, 不得拖欠, 由此产生责任由乙方负责。
6、 收费方法: 物业管理费收费按月计算。物业管理费用由乙方向业主或使用人收取, 预收期限不得超出12个月。提倡业主或使用人主动到乙方收费处交纳。
7、 为了确保物业自行管理服务品质和物业自行管理服务正常进行, 经双方协商决定, 甲方将业权收益中地下车库7个临时停车费收入: 25200元/年用于补助乙方物业管理费用。
8、 甲方于12月份组织全体业主投票, 若综合满意度超出85%, 由甲方酌情给予奖励。

二、 费用使用说明
1、 为了确保物业自行管理服务品质, 实施“包干制”收费方法, 乙方除正常物业服务成本开支和合理使用外, 如需用于在水一方公寓公共设施、 环境保护、 绿化、 设备维护费用动用物业维修基金, 须经甲方同意方可使用。
2、 公共部位、 共用设施设备日常运行、 维护产生水电能耗在物业管理成本中列支。

第四章 双方权利和义务
一、 甲方权利和义务
业主委员会是业主大会实施机构, 含有以下权利义务:
1、 在业主大会闭会期间, 甲方依据业主大会授权, 代表业主大会行使基于本协议拥有权利, 推行本协议约定义务（根据法规政策要求必需由业主大会决议除外）;
2、 审核乙方物业管理服务工作计划及与实施本协议相关规章制度;
3、 审定乙方提出在水一方公寓物业自行管理服务公共专题维修基金年度计划、 财务预算及决算, 必需时聘用审计师, 审计物业账目;
4、 检验监督乙方相关在水一方公寓物业管理服务工作实施及本协议实施情况; 帮助乙方推行本协议; 在监督时, 甲方应对乙方提出合理要求, 不得无故干扰乙方从事正常物业管理活动;
5、 审核乙方与第三方签署与在水一方公寓物业管理服务相关专业服务协议;
6、 依据相关法律法规要求, 实施对共用部位共用设施设备专题维修资金使用管理;
7、 甲方应立刻了解业主、 物业使用人意见和提议; 甲方如实向业主大会汇报物业管理实施情况;
8、 甲方应帮助乙方催缴物业管理服务费。依法督促违反物业服务协议约定逾期不交纳物业服务费用业主;
9 、 帮助乙方调查处理协议生效前遗留物业管理问题;
10、 依法敦促全体业主遵守《在水一方公寓管理规约》, 对违反《在水一方公寓管理规约》并造成损害业主或物业使用人, 甲方授权乙方采取必需方法阻止, 包含以乙方名义提起诉讼;
11、 对未确定在水一方公寓物业区域及物业明细, 甲方保留确定、 落实权利;
12、 组织物业和资料交接验收。
13、 配合乙方为实施本协议而开展物业管理工作;
14、 在水一方公寓内除了依据法律法规和国家政府部门提倡, 或推行政府职能而由相关政府职能部门实施建设、 宣传、 教育、 文化等活动之外, 其它拟进入本小区开展实施商业、 文化和其它活动都必需经过甲方审核同意;
16、 乙方在与本协议以外制订包含业主权利义务物业管理措施, 以及向业主收取本协议约定以外其她费用, 应取得甲方同意。

二、 乙方权利和义务
乙方承诺, 严格按《在水一方公寓物业管理服务委托协议》, 提供物业管理服务。在协议期限内, 不会因为资金暂缺降低服务标准, 不会因为企业运作亏损私自结束物业服务。
1、 依据相关法律法规及本协议约定, 制订乙方物业管理服务工作计划及规章制度;
2、 有权要求业主及物业使用人配合乙方实施本协议要求服务管理行为;
3、 制订本协议包含各项物业管理事务操作及作业规程;
4、 负责对各岗位职员进行物业管理服务理念、 服务技能培训;
5、 对业主和物业使用人违法行为, 提请相关部门处理; 相关情况应在事后立刻通知甲方;
6、 按本协议约定, 向全体业主或使用人收取物业管理费及其她特约服务费用, 对拖欠物业管理费用业主有权采取必需法律方法;
7、 经甲方同意以后, 可选聘专营企业负担本物业专题管理业务, 但不得将本物业服务管理转让给第三方;
8、 编制在水一方公寓房屋、 隶属建筑物、 设施、 设备、 绿化等年度维修养护计划, 并在实施前汇报甲方; 其中大、 中修方案, 应经甲方审核同意后, 方可组织实施;
9、 当业主和物业使用人装修物业时, 通知相关限制条件, 签订书面约定并负责监督;
10、 对本物业公共资源不得私自占用和改变使用功效, 如需在本物业内改、 扩建或完善配套项目, 须经甲方同意。需要报批项目, 须经甲方授权后, 由乙方报相关部门同意后方可实施;
11、 在本物业区域内, 为维护公众、 居民、 业主、 物业使用人人身和财产安全, 在发生危及人身和财产安全行为时, 乙方应采取必需预防、 阻止和预防损失扩大方法; 情况紧急, 如发生救助生命、 火灾、 煤气泄漏、 漏电、 水管破裂、 阻止犯罪及帮助公安机关实施紧急任务等情况, 乙方有权在来不及通知甲方、 业主及物业使用人情况下, 采取必需阻止和预防损失扩大紧急避险方法;
12 、 接收甲方对本物业区域内物业管理工作检验和监督, 如实向甲方通知本物业区域物业管理工作真实情况;
13、 帮助甲方召开业主大会, 并向大会汇报乙方管理服务工作情况;
14、 乙方对在水一方公寓改造计划须取得甲方同意后方可实施, 不然不予认可。
15、 上一届物业管理企业使用物业用房, 仍归乙方使用。
16、 本协议终止15天日内, 乙方应向甲方移交本物业区域内全部物业和物业管理档案资料。
17、 乙方承诺确保安保人员数量不少于要求10人（每岗最少3人）, 同时承诺支付给安保人职员资不低于市政府要求最低工资标准, 并于安保人员到位一个月内将安保人员名单和身份证复印件留作立案。如经甲方核实安保人员未达成承诺人数, 在甲方向乙方经过书面或口头方法提出意见后, 乙方应在1月内给予补足。

第五章 住宅公共维修基金
1、 在水一方公寓物业维修基金使用范围关键是: 主体结构沉降、 大楼主体墙破裂损坏; 公共主体供、 排水管网更换、 电梯更换、 大型机电设备更换、 墙体大修油漆（不含地下车库）等中、 大修。具体使用按《杭州市物业维修基金管理措施》。
2、 维修基金管理依“专户存放, 专款专用, 按幢设账, 核实到户”标准进行管理使用。
3、 本协议约定: 维修更换公共区域照明灯具、 消防监控设备管线维护维修、 公共供水管网维护维修、 信报箱维修、 公共主体排污下水管道维修疏漏、 油漆栅栏、 各类机电设备供水设备维护维修和日常检测、 （修补屋面、 地面、 顶棚, 公共部位室内外抹灰动用物业维修基金）; 清扫屋面、 雨水口等费用在物管费中列支。
4、 业主入户门内水龙头损坏、 更换一般灯具、 非主管故障原因下水管道、 厕所堵塞、 入户一般门锁等由物管维修人员提供有偿人工服务, 材料由业主自备自理。

第六章 业主共有物业收入及其管理
1、 在水一方公寓业主共有物业配套房、 地下车库临时停车位出租全部收入、 多种广告费收入, 归在水一方公寓全体业主共同全部, 并由甲方同意, 交由乙方补助物管费用不足。
2、 全体业主全部经营收入, 关键用途为: 归属小区全体业主公共部位、 公共设施设备更新改造, 也可用于业主大会要求其她用途。通常项目由乙方提出计划及项目预算、 采购比价, 经业主委员会审批后实施。使用经费超出三万元以上, 由业主委员会和物业服务企业共同组织项目招投标以确定施工单位, 签署施工协议。项目实施配合和监督工作关键由物业服务企业负担, 并接收全体业主监督。

第七章 业主委员会经费收支管理
1、 双方约定, 乙方应向甲方提供活动经费, 用于每年为全体业主提供两次以上文体活动。
2、 甲方活动经费不足, 可由业主募集、 乙方赞助。

第八章 双方工作方法
1、 甲乙双方应建立相互了解合作工作方法, 日常工作以定时或不定时会议方法进行, （但每个月不少于1次）。每次会议甲方应有业主委员会委员, 乙方应有相关责任人出席。
2、 甲方将不定时地检验乙方各项物业管理服务工作, 乙方责任人或岗位责任人应该到场, 并向甲方人员说明相关工作情况, 如甲方人员要求, 乙方应提供相关工作统计和资料供甲方人员查阅, 甲方人员可复印相关统计和资料。
3、 发生投诉时, 甲乙双方应立刻通知对方, 每个月应交换一次业主投诉统计资料, 检验落实情况。
4、 双方立场意见应以书面形式送达对方, 受送达方应给予签收。

第九章 违约责任
1、 业主或使用人违反协议约定, 形成欠费, 侵害其她业主利益, 造成乙方损失, 该业主或使用人应负担对应责任。乙方违反本协议约定, 私自提升收费标准, 甲方有权阻止并要求乙方清退。
2、 乙方依据法律法规及本协议要求服务管理项目和服务质量要求提供服务, 全方面、 完整、 适时地推行协议义务, 如未按前述要求推行义务, 即组成部分违约, 经甲方要求, 乙方应在合理期限内主动采取补救方法; 给甲方、 业主或物业使用人造成损失, 乙方应依法负担赔偿责任。
3、 乙方应加强在水一方公寓治安管理, 可对来访人员出入在水一方公寓进行质询。
4、 乙方提供物业安全管理不符合本协议及相关标准, 甲方有权阻止。有下列情形之一, 造成业主家中被盗, 财产损失和其它意外事故, 除现金、 有价证券、 珠宝、 字画、 古董外, 乙方将按“家庭财产保险标准”并参考其理赔措施, 负担赔偿责任:
（1）未控制好外来人员及出入物品检验;
（2）巡查不到位; 违规、 渎职、 脱岗;
（3）安全设施失效; 监控装置未起作用; 或监控录像缺失, 门岗、 巡查原始登记统计不全;
（4）发觉案情不作为;
（5）发生案件后隐瞒不报。
5、 乙方有义务通知甲方物业和物业管理真实情况, 如乙方隐瞒真实情况, 经核实, 造成甲方损失, 依法赔偿甲方损失。
6、 未经甲方同意, 乙方私自利用甲方物业、 公共维修资金进行营利活动, 或者私自处理甲方物业、 公共维修资金孳息, 乙方应按其营利额或处理额双倍赔偿甲方。
7、 发生本协议违约情形, 情节尤其严重, 经业主大会50%以上业主同意, 甲方有权解除本协议。
8、 乙方因推行本协议要求职责, 为维护公众、 业主、 物业使用人切身利益, 在不可预见情况下, 如发生煤气泄漏、 漏电、 火灾、 水管破裂、 救助人命、 帮助公安机关实施任务等情况, 采取紧急避险方法给甲方业主或物业使用人造成财产损失, 符正当律要求紧急避险条件, 乙方应该免责。乙方因采取紧急避险方法而遭受损失, 受益甲方业主、 物业使用人或其她受益人应依法给予赔偿。紧急避险行为过当, 造成损害, 按相关法律法规处理。
9、 甲、 乙任一方因未推行本协议约定义务, 应向对方赔偿相关经济损失。
10、 在本协议实施中, 如甲方无理由单方提前终止协议, 将被视为严重违约行为, 甲方应向乙方负担经济赔偿责任。

第十章 协议终止、 续约与交接
1、 本协议到期后, 双方协议关系即终止。乙方应提前20天按政府、 行业法规, 填报固定资产、 办公设备、 家俱、 小区资料等交接清单, 送业主委员会审核, 并作好财务账目验收与移交。
2、 乙方愿意续签协议, 应在协议到期前60天, 书面通知甲方。若乙方在协议期间无重大渎职过失、 无账务弄虚作假, 甲方也未就乙方物业服务提出三次以上书面补救通知, 则由甲方向全体业主公告通报乙方续签协议意愿, 并召开业主大会进行表决确定。若表决结果显示业主满意率达成85%以上, 则由甲方直接同乙方续签协议。经业主大会表决, 业主满意率达不到相关要求, 原协议到期后自行终止。甲方将另行招聘物业管理服务企业。
3、 在本协议实施中, 若乙方管理出现严重安全事故, 造成重大人员或财产损失, 造成甲方有理由判定乙方无履约能力; 或乙方管理严重渎职或不作为, 造成物管服务质量严重下降, 造成业主大面积投诉, 经甲方数次提出后拒不整改或整改效果不显著, 甲方可单方提前解除本协议, 并依法追究乙方违约责任。
4、 当发生新老物业管理企业交接时, 过渡期最长为2个月, 原物业管理企业应提供过渡期物业管理服务; 2个月过渡期满后, 必需按要求进行交接、 撤离。
5、 本协议终止后, 在新物业管理企业接管本物业项目之前, 乙方应该按甲方要求临时继续为甲方提供物业管理服务（通常不超出二个月）, 甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳对应物业服务费用。
6、 乙方在协议终止后, 不移交物业管理权, 不撤出本物业和移交管理用房及相关档案资料等, 甲方有权阻止及通知全体业主及物业使用人停止缴纳物业费。
7、 本协议在协议期内不因甲方业委会主任人选变更而失效。

第十一章 双方争端与处理方法
甲方、 乙方以及业主因物业服务发生争议, 应平等协商处理。协商不成, 向甲方所在地法院提起诉讼。

第十二章 其她事项
1、 在本协议实施过程中, 甲、 乙双方经协商一致可对本协议条款进行补充修订, 对原协议条款修订, 以修订后条款为准。补充或修订后条款视同本协议条款, 补充或修订后条款自签订或修订之日起生效（除尤其注明外）。
2、 本协议包含需要确定内容, 须经相关书面确定。
3、 本协议对相关文件要求相关条款引用, 其全部条款均成为本协议条款。本协议之附件均为协议有效组成部分。
4、 在本协议实施期间, 国家及杭州市如有新物业管理要求及收费标准要求, 甲、 乙双方应对本协议进行修改和补充。
5、 本协议正本连同附件共7页, 一式四份。甲、 乙双方各执一份, 行政主管部门、 小区各立案一份。本协议自甲乙双方签字并盖章起生效, 对甲乙双方及在水一方公寓全体业主含有法定约束力。

附件1: 《在水一方公寓物业服务质量要求实施细则》

甲方: 在水一方公寓业主委员会
乙方: 杭州在水一方公寓服务中心有限企业
责任人:
责任人:
签署日期: 月 日

请修改!