商业新物业管理合同模板.doc

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物业服务协议

甲方: ;
法定代表人: ;
联络电话: 。

乙方: 南京远宏物业发展服务有限企业;
法定代表人: 谷跃飞 ;
资质等级: 宁物二级 ;
联络电话: 。

依据国务院《物业管理条例》、 《江苏省物业管理条例》、 《南京市物业管理措施》和相关法律、 法规、 要求, 甲乙双方在自愿、 平等、 协商一致基础上, 就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜, 签订本协议。

第一章 物业基础情况
第一条 物业基础情况:
1、 物业名称: ;
物业类型: 商业 ;
座落地址: ;
占地面积: 平方米;
建筑面积: 平方米 。

第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内, 乙方提供前期物业管理服务包含以下内容:
1、 物业共用部位维修养护;
2、 物业共用设施设备日常运行和维修养护, 电梯等特种设备专业维修需另行签署协议;
3、 物业共用部位和相关场地清洁卫生服务;
4、 公共绿化养护服务;
5、 车辆停放管理服务;
6、 公共秩序维护、 安全防范、 消防等事项帮助管理;
7、 装饰装修管理服务;
8、 物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内, 乙方接收业主委托其她特约性服务有:
1、 ;
2、 ;
3、 ;
第四条 乙方提供前期物业管理服务质量应达成约定质量标准。
第五条 甲方应无偿提供物业管理用房与乙方。

第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费实施以下 包干制 方法:
1、 物业服务费用按业主房屋建筑面积计算, 具体标准以下:
物业费: 元/月·平方米; 安保费: 元/月·平方米;
2、 物业服务费用关键用于以下开支:
（1）管理服务人职员资、 社会保险和按要求提取福利费等;
（2）物业共用部位、 共用设施设备日常维护保养费用;
（3）物业管理区域清洁卫生费用;
（4）物业管理区域绿化养护费用;
（5）物业管理区域秩序维护费用;
（6）物业管理企业办公费用;
（7）物业管理企业固定资产折旧费用;
（8）法定税费;
（9）物业管理企业利润;
3、 包干制服务费不含下列费用:
（1）物业共用部位、 共用设施设备中修、 大修和更新、 改造费用;
（2）代收代交公共能花费;
（3）停车费、 停车管理服务费。
4、 乙方根据包干制收取物业服务费用后, 不管盈亏均自行负担。
5、 在协议期内, 伴随物价水平提升, 物业管理费调整由甲乙双方协商, 并报物价局立案后实施。
（二）酬金制
第七条 物业服务费用交纳
1、 购房业主房屋连续六个月以上空置, 须向乙方进行书面立案, 乙方应向业主按70％收取空置期间物业服务费和代收代交分摊公共能花费。
2、 物业服务费用 每年 交纳一次, 业主应在每年第1个月推行交纳义务。
第八条 乙方应每年最少一次向全体业主和物业使用人公布物业服务费用收支情况。
第四章 物业承接验收
第九条 物业承接验收由 和南京远宏物业发展服务有限企业进行移交和承接。

第五章 物业服务标准
1、 公共服务
（1）接待
佩戴统一标志, 仪表端庄、 大方, 衣着整齐, 表情自然和蔼、 亲切; 对业主（使用人）一视同仁; 接待时主动、 热情、 规范; 迎送接待业主（使用人）时, 用语正确, 称呼合适, 问候亲切, 语气诚恳, 耐心细致; 使用文明用语, 不应使用服务忌语。
对业主（使用人）报修与求援应耐心细致, 对收费项目立刻说明服务标准、 服务方法、 收费标准等事项, 征求业主（使用人）意见。
（2）值守
有完善值班制度和交接制度; 工作有统计。
2、 服务时限
急修服务30分钟内到位, 12小时内修复, 若不能, 要有紧急处理方法, 并对业主（使用人）做出合了解释, 做出限时承诺; 小修2日内修复, 特殊情况必需做出说明和限时承诺, 服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、 雨天筑漏可不受2日限制）。
3、 油漆粉饰
（1）、 木门窗、 百叶门窗、 封檐板、 木栏杆等油漆起皮、 剥落或更换新木件应油饰; 6年油饰1次;
（2）、 钢门窗、 铁皮雨水斗、 落水管、 铁皮屋面、 钢屋架及支撑或其她各类构件（铁栅栏、 铁栏杆、 铁门）其油漆起皮、 剥落或铁件锈蚀应除锈、 刷防锈涂料后再油饰; 铸铁污水管、 水管、 煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉; 上述部件应4年油饰1次; 楼梯间、 共用走廊室内墙面每6年应粉刷1次。
3、 给水设施
（1）、 饮用水水池（箱）六个月消毒1次, 操作人员含有对应操作资格, 根据程序操作, 清洗时无二次污染, 有严密管理方法;
（2）、 水质每三个月化验1次, 保持池体内清洁, 没有对水质组成污染原因, 保持水池（箱）结构完好, 无渗漏, 表面和支架不锈蚀, 漆膜脱落处立刻修补。
（3）、 每个月检验保养2次水箱人孔、 进水管、 溢水管、 泻水管、 水位计、 液位传感器、 浮球阀和各类闸门; 冬季水箱有可靠保温方法, 且不得对水质产生污染。
（4）、 保持泵房清洁卫生, 良好通风、 照明和采暖, 地面排水通畅, 每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房; 水泵运行正常, 每2小时巡查泵房1次, 以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵, 多种仪表指示稳定正常, 阀门开关灵活, 发觉滴漏立刻维修; 消防泵、 喷淋泵、 污水泵等不常常开启水泵, 每个月开启1次, 保持水泵能正常运行, 每个月检验1次消防泵及管道阀门, 使之处于完好和正常开启状态; 水泵运转部件常常加油, 保持润滑灵活; 每年对水泵机组清洁保养1次; 泵房内设备2年后, 每年更新多种标志1次; 每日填写水泵运行统计, 建档备查;
（5）、 每年对共用明装给水管道进行1次全方面检验维修, 对轻度锈蚀应将脱皮清理洁净, 在管道干燥情况下, 涂刷防锈漆两遍, 然后在刷两遍面漆。各类阀门定时开关, 出现故障阀门立刻修复, 阀门应开关灵活; 楼内压力供水管道及泵房、 水塔、 水箱等损坏、 漏水、 脱落或零件残损等立刻修复; 定时维护保养。
4、 排水设施
（1）、 化粪池每年清理2次, 出入口通畅, 井内无积物浮于面上, 池盖无污渍、 污物, 清理后立刻清洁现场;
（2）、 楼面落水管落水口等保持完好, 开裂、 破损等立刻更换, 定时检验, 每5年更换1次;
（3）、 每七天清扫1次排水明沟内泥沙、 纸屑等垃圾, 拔出沟内生长杂草; 排水通畅, 无积水, 无杂草;
（4）、 每季度对地下管井清理1次, 捞起井内泥沙和悬浮物; 每六个月对地下管井根本疏通1次, 清理结束地面冲洗洁净。清理时地面竖警示牌, 必需时加护拦。清理后达成水流通畅, 井底无沉淀物, 井盖上无污渍、 污物。
5、 清洁管理
（1）、 每七天打扫2次各楼层通道和楼梯台阶, 拖洗1次; 每七天清洁1次楼梯扶手; 每4、 5日擦抹1次各层和通道防火门、 消防栓、 玻璃箱内侧、 灯具、 墙面、 地脚线、 指示牌等公共设施; 每4、 5日楼梯间墙面除尘1次; 每4、 5日擦1次楼梯道共用门窗玻璃; 无垃圾、 杂物, 无显著污迹, 无乱堆乱放, 无乱贴乱划, 无私自占用现象, 目视基础洁净; 梯间顶面无显著蜘蛛网、 灰尘; 外墙窗玻璃无积灰。
6、 停车场
每日清扫1次车库纸屑和垃圾; 标识、 指示牌等公共设施目视无显著灰尘。
7、 道路保洁
每日清扫2次, 保洁时间不少于4小时, 循环境保护洁, 保洁人员往返一周时间不超出1小时, 目视道路无垃圾、 杂物, 每100m2痰迹、 烟头、 纸屑平均不超出5个, 无直径2cm以上石子; 地面垃圾滞留时间不能超出1小时; 每季度清洁1次, 目视灯具、 灯座、 灯盖、 灯罩无积灰。
8、 标识、 宣传牌、 信报箱保洁
标识、 宣传牌每七天擦拭2次, 雕塑每季度擦拭1次。清洁后检验无污渍、 无积灰, 不损伤被清洁物; 每旬擦拭1次业主（使用人）信报箱, 擦拭后信报箱洁净无灰尘、 无污迹。
9、 绿化带保洁
每日清扫2次绿化带、 草地上垃圾, 捡1次草地、 绿化带上烟头、 棉签等小杂物, 秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数, 地面基础洁净、 无积尘、 无污渍、 无垃圾, 每100m2果皮、 烟头、 纸屑等不超出5个, 花坛表面洁净无污渍, 地面垃圾滞留地面不超出1小时。
10、 休闲、 娱乐、 健身设施保洁
每日清洁1次（擦拭表面灰尘、 用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗洁净用抹布抹干、 清扫垃圾、 擦拭座椅）; 每个月根本刷洗消毒1次; 设施表面基础洁净, 无灰尘污渍、 锈迹, 目视游乐场内及其周围无果皮、 纸屑等垃圾, 立刻发觉设施、 设备脱焊、 脱漆、 断裂及其她安全隐患并汇报处理。
11、 门卫、 岗亭、 监控探头保洁
门卫、 岗亭每日清洁2次, 内外地面拖洗洁净, 擦洗洁净内外门窗玻璃、 窗台, 及其她台面, 室内外墙面每个月清洁2次, 发觉不卫生随时处理, 保持墙、 地面洁净、 光亮、 整齐, 工、 器具排放整齐、 有序; 监控探头每旬擦拭1次; 擦拭不得刮伤镜片, 清洁后镜头光亮洁净, 探头外表洁净无灰尘。
12、 垃圾箱、 果皮箱
垃圾桶、 果皮箱: 每日清运2次; 每3日抹布抹1次; 垃圾桶、 果皮箱周围地面无散落垃圾、 无污水、 无显著污迹; 垃圾桶、 果皮箱无显著污迹、 油污。
13、 垃圾搜集与处理
每日上门搜集生活垃圾1次; 垃圾桶、 果皮箱垃圾, 每日搜集垃圾2次, 保持垃圾筒清洁, 建筑垃圾定点堆放; 垃圾日产日清; 对有毒物质分离特殊处理; 灰尘、 泥沙等粉尘性垃圾在运输途中应加以遮挡, 预防垃圾掉落或飞扬引发二次污染; 废弃涂料、 油漆等流质性垃圾在运输途中注意容器封闭, 预防溢流污染路面; 垃圾搜集车封闭, 无垃圾外溢、 气味四散、 垃圾洒落等现象。
14、 卫生消杀
针对灭蚊、 蝇、 蟑螂、 灭鼠实际需要和季节特点制订具体计划; 灭鼠: 每年最少进行3次; 检验仓库、 地下室, 目视无显著蚊虫在飞; 检验办公室、 食堂, 目视无显著苍蝇在飞; 抽查楼道、 业主（使用人）室内无显著鼠迹, 用布粉法检验老鼠密度, 不超出5％。
15、 园林绿化养护与管理
（1）、 草坪斑秃不显著, 成活率在80％以上, 生长正常;
（2）、 整块草地没有已开花杂草, 整块草地没有显著阔叶杂草;
（3）、 无大面积病虫害, 并能立刻防治;
（4）、 绿期250日以上, 草坪平整或坡度平缓, 留茬高度控制在80mm以下;
（5）、 绿地基础整齐, 无显著堆物堆料、 搭棚、 侵占等现象; 无较严重人为破坏, 无绿化生产垃圾, 对人为损坏和违法行为能立刻处理;
（6）、 依据草坪种类、 季节、 生长周期、 天气、 土质等情况实施淋水、 施肥、 修剪和灭虫。
16、 花坛
花卉长势良好, 很好表现花坛设计要求;
花坛开花期间, 每七天剪残枝、 花5～7次, 保持清楚图案和适宜高度;
宿根花卉管理立刻, 花期正常, 缺株率在10%以下;
有轻微病虫害及人为损害, 处理后对花卉生长影响很小, 泥面不开裂, 花木不缺水枯萎现象在;
叶色、 大小正常, 无非正常落叶、 黄叶;
株形丰满、 整齐。
17、 安全防范
专职安全护卫人员, 身体健康, 责任心强, 工作认真负责;
接收过相关安全护卫知识与技能培训, 训练有素, 掌握基础安全护卫技能, 熟悉物业管理及相关法律法规, 能合适处理和应对小区护卫工作, 并定时进行安全防范学习, 增强安全防范能力;
思想品质好, 作风正派, 热爱安全护卫工作, 无犯罪统计;
当班时应佩戴显著标志, 仪容仪表规范整齐;
安全护卫人员配置对讲装置和其她必备安全护卫工具;
上岗时精神振作, 姿态良好, 在执勤时不得吸烟、 吃零食, 不袖手、 背手、 插腰或将手插入衣袋;
举止应文明, 礼貌待人, 用语规范, 讲一般话;
每班工作时间不超出8小时, 交接班制度完善, 并有工作及交接班统计
18、 紧急事故反应
制订紧急事故处理预案, 最少包含: 火灾、 爆炸、 地震、 炸弹恐吓、 安全疏散以及电梯应急等;
有紧急事件救护组织, 并一直处于紧急事故反应状态;
书面描述紧急事故救护组织职责, 并让每位组员了解, 周期性地进行反应训练;
高层住宅按消防要求组织进行疏散演练;
对紧急事故做出快速、 正确反应; 尽可能降低破坏和损失程度。
19、 其她防范方法
（1）设有业主（使用人）求援与报警电话, 二十四小时有些人值守;
（2）接到报警信号, 确定后管理处应立刻派人赶往现场查看, 给予合适紧急处理;
（3）包含人身安全处, 设有显著标志并有防护方法;
（4）帮助相关部门维护小区正常生活秩序, 预防不安全事件发生;
（5）对于小区内外界、 角落、 车库、 道路照明设施加强维护, 保持必需照明;
（6）建立空置房屋、 设备室、 垃圾房、 杂物房巡查、 钥匙管理及登记立案制度。
20、 交通、 车辆管理
（1）有较为完善车辆管理制度;
（2）小区设置显著交通标志;
（3）维持交通秩序, 发觉车辆未上锁及乱停乱放进行忠言或纠正, 发觉偷窃车辆、 破坏交通设施等现象立刻阻止; 设置露天停车场经过业主委员会同意并经过公安管部门审批, 符合计划要求;
21、 消防
（1）实施《中国消防条例》、 《中国消防条例实施细则》和其她相关消防法规;
（2）健全消防组织, 建立消防责任制;
（3）定时进行消防训练, 确保相关人员掌握基础消防技能; 熟练掌握防火、 灭火知识和消防器材使用方法, 提升自防自救能力。
（4）依据防火、 灭火需要, 配置对应种类、 数量消防器材、 设备和设施; 保持消防通道通畅, 严禁在消防通道设置路障;
（5）制订防火安全管理措施, 指定专员维护、 管理专员维护、 管理消防器材、 设备和设施, 保持完整好用;
（6）发觉火警有义务快速向消防队报警, 并立即派人前往报警地点, 快速采取方法, 组织力量救火, 抢救生命和物资, 少人接应消防车, 服从火场总指挥员统一指挥;
（７）每个月1次巡查消防栓、 箱、 烟感头、 喷淋头、 消防水阀、 消防标志等消防设备是否完好、 齐全, 并立刻给予维修; 发觉设备故障时, 必需立刻修理或通知厂方处理, 确保设备二十四小时候正常运转;
（８）每日检测1次喷淋管网水压, 发觉压力不够, 立即检修排除故障;
（９）每年模拟火灾操作1次, 以熟悉操作和检验消防监控设备;
（10）消防监控室保持清洁, 每七天最少保洁1次, 要求地面无积灰, 监控箱表面无污渍;
（11）每日填写工作统计, 建档备查。
22、 档案资料
（1）档案资料齐全完整;
（2）分类成册, 管理完善, 合理分类, 查阅方便;
（3）立刻变更登记, 账物相符。

第六章 相关责任
第十条 甲方相关责任:
1、 督促业主、 物业使用人遵守《业主临时条约》和物业共用部位、 共用设施设备使用、 公共秩序和环境卫生维护等方面管理制度;
2、 因维修物业或者公共利益, 确需临时占用、 挖掘本物业管理区域内道路、 场地, 应通知相关业主和乙方, 共同约定施工方案;
3、 支持和配合乙方做好物业管理工作和主动参与小区建设活动;
4、 监督、 检验乙方物业管理方案、 年度管理计划、 服务实施及各项制度实施情况;
第十一条 乙方相关责任:
1、 委派含有岗位资格人员推行本协议, 负责对全体业主提供物业管理服务。按相关协议要求参与前期介入, 熟悉场地, 掌握管网、 线路部署及设施设备功效, 并对设计建设方案提出优化修改提议;
2、 依据相关法律、 法规要求和本协议约定, 向业主、 物业使用人收取物业服务费用, 经过正当有效方法处理拖欠物业服务费问题;
3、 立刻向全体业主通告本物业管理区域内相关物业管理重大事项, 立刻处理业主、 物业使用人投诉, 接收甲方、 业主、 物业使用人监督;
4、 督促业主、 物业使用人遵守《业主临时条约》和物业共用部位、 共用设施设备使用、 公共秩序和环境卫生维护等方面管理制度;
5、 采取劝戒、 阻止、 汇报、 公告等必需方法, 阻止业主、 物业使用人违反《业主临时条约》和物业管理区域内物业管理规章制度行为;
6、 应与装饰装修房屋业主、 物业使用人签署书面《装饰装修管理服务协议》, 就许可施工时间、 废弃物清运与处理、 装修管理服务费用等事项进行约定, 并事先通知业主、 物业使用人装饰装修中严禁行为和注意事项。在业主、 物业使用人装饰装修房屋期间, 定时对施工现场进行巡查, 对影响房屋外观, 危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象立刻劝阻、 阻止, 劝阻无效, 立刻向相关部门汇报;
7、 结合本物业实际情况, 编制物业管理方案、 年度管理计划、 年度维修养护计划;
8、 法律、 法规、 规章要求由乙方负担其她责任;

第七章 违约责任
第十二条条 甲方违反本协议约定, 造成乙方管理服务无法达成本协议约定服务内容和质量标准, 由甲方根据协议约定或协商赔偿相关利益人损失。
第十三条 乙方管理服务达不到本协议约定服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失, 应该根据协议约定向相关利益人支付违约金。
第十四条 甲方、 业主、 物业使用人违反本协议约定, 未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）, 按应交数额 3 ‰向乙方支付违约金。
第十五条 乙方违反本协议约定, 私自超标准收取物业服务费用, 乙方应双倍返还超额部分物业服务费用。
第十六条 以下情况乙方不负担责任:
1、 因不可抗力造成物业管理服务中止;
2、 乙方已推行本协议约定义务, 但因物业本身固有瑕疵造成损失;
3、 因维修养护物业共用部位、 共用设施设备需要, 且事先已通知业主、 物业使用人, 临时停水、 停电、 停止共用设施设备使用等造成损失;
4、 因非乙方责任出现供水、 供电、 供气、 通讯、 有线电视及其她共用设施设备运行障碍造成损失;
5、 因甲方或业主、 物业使用人未立刻缴纳供水、 供电、 供气、 通讯、 有线电视等费用而造成服务中止或受到影响;
6、 业主、 物业使用人违反《业主临时条约》和物业管理区域内物业管理规章制度行为, 虽经乙方采取劝戒、 阻止、 向相关部门汇报等方法后, 仍未处理, 其行为对其她业主、 物业使用人产生妨碍和影响;
7、 因欠缴物业管理服务费造成服务质量下降 。

第八章 其她事项
第十七条 本协议中相关词语含义是:
1、 业主, 是指房屋全部权人, 即房产权属登记册记载权利人（含商品房预售登记权利人）。
2、 物业使用人, 是指房屋实际使用人或承租人。
3、 物业买受人, 是指房屋销售协议中确定购置人。
4、 物业, 是指房屋及其隶属设施设备和相关场地。
5、 物业交付使用, 是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已按要求办理对应手续。
6、 共用部位, 是指物业主体承重结构部位（包含基础、 承重墙体、 柱、 梁、 楼板、 屋顶等）、 户外墙面、 门厅、 楼梯间、 走廊通道等。
7、 共用设施设备, 是指物业区域内, 保障房屋正常使用, 由全体业主共同拥有上下水管道、 落水管、 水箱、 电梯、 共用照明、 消防设施、 绿地、 道路、 沟渠、 池井、 公益性文体设施和共用设施设备使用房屋等（裙楼消防、 水泵、 地下停车场及其设备由甲方负责）。
8、 公共区域, 是指一幢房屋内部, 由整幢房屋业主、 物业使用人共同使用区域以及整幢房屋外、 物业管理区域内, 由全体业主、 物业使用人共同使用区域。
9、 专有部分, 是指在结构及利用上含有独立性, 由单个业主独立使用、 处分物业部位。
第十八条 本协议期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
协议期满双方无异议, 需另行签署协议书。如协议期内双方有异议, 需提前三个月提出解除协议书面通知。
第十九条 本协议终止时, 乙方应将物业管理用房、 物业管理相关资料等属于全体业主全部财物立刻完整地移交给交给甲方。
第二十八条 本协议未尽事宜, 双方可另行以书面形式签署补充协议, 补充协议与本协议存在冲突, 以本协议为准。
第二十九条 本协议在推行中发生争议, 由双方协商处理, 协商不成, 双方可选择以下第 1 种方法处理:
1、 向人民法院提起诉讼;
2、 / 。
第三十条 本协议一式 份, 甲、 乙双方各执 份。

甲方（签章）: 乙方（签章）:
法定代表人: 法定代表人:
年 月 日 年 月 日