宁波百易地产复式住宅概念理解.doc

一、复式住宅市场竞争力分析
1、复式住宅概念
复式住宅面积一般在110—200平方米之间，内部设计突出欧美风格和现代意识；将起居间与居住空间分为上下两层，室内楼梯为家庭的一种装饰，既可满足一定的使用功能，又赋予居室以现代生活气息。一楼为公共活动空间，设客房、客厅、餐厅和厨房，层高约3米；二楼为私人活动空间，设有起居室、卧室和书房，层高2.8米。楼上、楼下分别有多个卫生间，且与浴室分开，有的复式住宅采用中空设计，厅的高度达5.6米，站在一楼仰视二楼顶，给人一种高堂大殿、气派非凡的感觉。
2、复式住宅的市场空间。
复式住宅能够更充分地满足一些客户的群居心理。从部分客户那里了解到，如要购买复式住宅，他们一般愿意购买复式住宅里的复式。因为人总是有一种群居心理，总希望与自己住在一起的邻居是与自己属同一层次，有共同品位、共同语言的人。似乎只有这样才能更充分体现自己的地位和身份，才不会辱没自己的身份，这亦即所谓“物以类聚，人以群分”。不同层次的人居住在一起，有钱人觉得失了身份，而一般普通百姓又不愿看到老板、大款的脸色，觉得很压抑。因此这些人住在一起，可能总有些格格不入。
3、复式住宅目标客户
需求决定产品，随着经济的发展，社会上出现了不少成功人士。在沿海经济发达地区，家有数百万元更是比比皆是，成为复式住宅的主要买家。他们选择复式住宅的主要原因有三：
一是以前购房时受经济条件所限，档次偏低，现在条件好了便以旧换新。
二是由于家庭成员增加，需换大房。
三是首次购房追求舒适、宽敞型。
近期不少公司、机构也将复式住宅作为开办事处的首选，在繁华地段购上一套复式住宅，办公、住宿合二为一，还省下不少车马费，中午也可自己开伙，不必吃那千篇一律的盒饭，碰上来人便于安排住宿。
4、复式住宅开发市场阻力
复式做为一种特殊的大户型住宅，其针对的目标客户层面较窄，在目前的市场形势下，其市场推广的阻力较大，主要表现在：
（1） 楼市大环境不理想
（2） 目前这一客户群体的积淀量不够，所以对大户型住宅包括复式的需求量不大。
（3） 目前仍有大量大户型豪宅陆续上市，且这些楼盘大都具备一定特色，因此复式住宅所面临的竞争压力亦是较大。
（4） 另外复式住宅的环境、设计、建筑质量、位置等因素亦会制约其推广的顺利进行。
（5） 复式一般为纯大户型住宅，其针对的客户群体较单一，所以抗风险能力较差。

二、复式住宅市场进入控制策略
目前复式住宅的市场推广阻力较大，而优势对其促进作用不大，前景不是很乐观。另外从一些以开发商处也了解到，他们对复式住宅持谨慎态度。因为毕竟其投资较大，针对客户层面过窄，再加目前形势不利，所以回报期必然延长，这样开发商所冒的风险太大。如立意开发复式住宅，则起码应做好以下几点：
1、环境
包括做好小区环境和选好外部环境。复式住宅做为一种档次较高的住宅，其针对的客户一般是上层人物。这个阶层的人一般对环境的要求较为苛刻，其不但要求有优美的小区环境，对小区外的自然环境、人文景观则更为挑剔。因此做好环境应该是复式的住宅能否销售顺利的关键所在。
2、位置
复式住宅不同于别墅，其对位置、地段亦是有一定的要求。由于客户喜欢清静，因此不宜将全复式住宅建在商业繁华地带或环境嘈杂地带。但位置亦不能太偏，其地段应仍具有都市气息。
3、特色
目前许多住宅项目同质化现象严重，有特色的产品不多，复式住宅亦不例外。这样就难以让消费者把它从众多相似的面孔中分同来，难以吸引消费者的注意力。因此做全复式住宅，就应避免同质化现象，做出自身特色，以期引起众多客户的关注。
要点D：设计应具有超前性
由于复式住宅的目标客户层面较窄，这就决定其销售进度不可能如一般平面住宅那么快，其销售周期一般较长。因此要求其设计应具有一定超前性，保证在一、二年后仍能跟上市场形势，适应形势，适应时代的潮流、客户的需求，这亦是规避风险的一种手段。

三、复式住宅功能设计要点
由于复式住宅是大户型住宅中的特例，因此其在户型设计上亦有许多特殊的要求的独到之处。复式住宅楼盘其户型的结构设计和布局上存在以下的几种情况：
复式住宅基本要点
复式住宅有较大的面积和更具相对隔离的居住空间，方便于更好地划分各功能区，一些购楼者因而选择复式住宅。
然而，如何充分与更好地选用复式住宅的空间格局呢？
首先要看其平面设计与各功能区间划分是否合理，是否功能明确。复式住宅通常是由上、下两层楼房组成（当然，条件更好的，复式住宅可以是由三层楼房组成），楼梯把这些相对独立的居住空间连接在一起。
要看清楚上下两层各自的层高，低层作来作为公共活动区域，如客厅、饭厅、厨房、卫生间，如有多余的空间可以加多一个客人房等，上层用来作为主人房、书房、主人卫生间和婴儿房，这样主客分区，使住房的生活论著间保持了必要的私密性。但有的复式未必两层都有卫生间，这样会给住户造成上下楼的不便。要观察顶层房间的层高。如果较高，达到2米左右，住户使可以有个搭阁楼的空间，把二层变出三层来。
再次是楼梯。楼梯不应占去太多的空间，以免破坏房间的整体感。但也不能太窄，除非上下楼的行动。同时也要考虑到梯级的高度与坡度，家中如有老人与小孩，梯级坡度便要趋向和缓。
复式住宅往往会带一个顶层露台，而且面积都相对较大，给住户在此做休闲设计以充分的想象设计空间，而且一般来说购楼时赠送的。只要稍加改造，种上花草，便是一处宜人的观景之地，但在一些设计上要考虑到阳光照射与雨水的原因。
有一些复式会计室宅还送前院和后院，面积不大的话，可以充分利用，种上花草，同样会为自己的家园增色不少。
1、有无过渡门厅之分
有过渡门厅，亦即玄关，只是面积有大有小。实际上做为定位较高、面积较大的复式住宅，其设有一个过渡门厅是非常必要的。因为这样一方面可避免一进门便看见客厅或餐厅中人们下在进行的活动，保证住户的私密性；别一方面，过渡门厅可起到一种从室外到室内的中间过渡作用。客人或主人可在进入客厅或餐厅之前在过渡门厅里换鞋或换衣服，而不影响室内人的活动。
2、客厅是否中空，即客厅上空是否直通二层顶部
直通二层屋顶，从经济的角度来看，是很不划算的，因为它要浪费一部分建筑面积。然而从另一个角度来看，全复式住宅主要针对是高收入阶层，这部分人比较讲究身份。地位的尊贵，客厅设置成中空，视觉上能给人一种气派、华丽、高贵的感觉，因此这一种设计又往往是一些客户所追逐和崇尚的。
结合两种情况，如确实定位很高，楼盘楼次和素质品位均为上乘，则可考虑设置客厅中空，而对于一般的复式住宅来说，则没必要去浪费那一部分建筑面积。
3、有无家庭厅，即二楼之起居室
家庭厅主要是考虑一些人口较多的家庭，当有客人来访时，主人可在二楼家庭厅进行家居活动。亦不会影响下层的主客交流。而对于一些人口较小的家庭如三口之家，则家庭厅的设置就并不显得十分重要，设置了反倒有些浪费。
4、下层有无卧室
将父母房或客房设在复式的下层。对于卧室较多的复式在下层设一卧室做为客房是较为必在的，来了客从在晚上可安排在客房中住，这样就能做到主客分明，楼上楼下互不干扰。而对于在下层设两个卧室的现象，则就略显不合理了。复式住宅其最基本的功能就是能做到功能分区明确，如在底层设过多的卧室，那么这一功能就不能得到有效的体现。另外对于卧室较少的复式住宅如三房则可不在底层设卧室，而将卧室全部设于楼上。这样就能做到彻底的功能分区。
5、两个和三个卫生间之分
对于复式住宅这种特殊的户型，其对卫生间个数的要求一般比平面户型要多。一般来讲，复式住宅设三个卫生间应是较为合理的，一般楼上两个，楼下一个。楼下一个为公共卫生间，楼上两个其中一个是公用姨生间，一个是主人房独立卫生间，这样使用起来就较为方便。
6、有无工人房之分
设置工人房有两种情况：一是将工人房设在厨房里面，房门开向厨房或阳台，另一种是将工人房单独设计，单独开门，而不置于厨房内。是否设置工人房主要视户型大小、楼盘的定位及客户的需要而定。如果楼盘定位很高，户型面积较大，有足够的剩余空间，而住户又有需在的话，则可考虑设置工人房。
7、有无书房，健身房之分
对于定位较高的全复式住宅，其设一书房应是较为必要，且应设在复式的上层。因主人回家后必须有一工作和看书之处，而客厅为会客之处，卧室为休息之处，所以书房设置很有必要。另外工作、看书时，需要一个安静的环境，因此书房不宜设在一层活动区；健身房做为一种较高档次的室内配套，其设置与否并不十分关键，主要看业主是否需要。在目前的高档豪宅中，设健身房的并不多，因为大多小区均有会所，而健身房是许多会所的必备项目，因些住房中便没有必要再设置健身房，只有那些不愿与别人一起运动的住房家中或是小区内设有会所的住房家中，且业主应是爱好运动者，这样才有设健身房的必要，否则也是一种浪费。