天津工业大学资产评估复习题目.doc

资产评估的概念：是指为了特定的目的，专业的评估人员运用专门的方法，依据规定的标准和程序对被评估资产的价值进行估算的行为。
资产评估的价值类型：
1） 市场价值：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的市场化价值。对市场上的所有交易者来说是一个公平的价值。（最可能形成的价格；与资产的最佳使用状态想对应的价值；是市场化而不是个性化的价值；评估所采用的参数来自市场）
2） 非市场价值：资产在受限制的市场条件下价值。其结果只对特定的交易双方来说是公平的。包括：投资价值、再用价值、合并价值、持续经营价值、清算价值、保险价值、纳税价值。
资产评估假设：一、交易假设（最基本的假设，假设资产处于交易过程中）
二、最佳使用假设（处于最佳利用状态）
三、持续使用假设（在用续用、转用续用、移用续用）
四、公开市场假设（完全竞争市场假设）
五、清算假设（交易环境）
资产评估的原则：工作原则1、独立性原则2、客观性原则3、科学性原则4、专业性原则
经济原则（技术原则）：1、替代原则2、未来收益原则3、重置原则
市场法的含义：也称为现行市价法，是指通过市场调查选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成家价格和交易条件，经过直接比较或类比分析的方法进行对比分析来确定资产的评估价值的方法。
市场法的基本前提：1、要有一个活跃的公开市场2、市场上要有可比的资产及交易活动
成本法：也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬值因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。
重置成本的估算：1、重置核算法2、物价指数调整法3、功能价值法4、统计分析法
实体性贬值：由于使用及自然里的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
方法：1、观察法2、使用年限法3、修复费用法（完全可修复）
功能性贬值：功能性贬值是由于技术进步引起的原资产功能相对落后而造成的成本。
资产的经济性贬值：由于外部环境的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。外部经济环境包括宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等。
收益法：通过估测被评估资产未来预期收益并折算为现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益额特征：1）预期收益额，不是历史的或现实的收益额2）客观额，资产在正常发挥效用下的收益额
收益法应用的基本前提：1、被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量2、资产拥有者获得的预期收益所取得的风险也能够衡量并且用货币来衡量3、被评估资产预期获利年限可以预测
折现率与本金化率区别：折现率一般用于未来有限期的收益现值，本金化率用于对未来永续性收益的折现，本金化率一般比折现率要高。
清算价格的适用范围：1）企业破产2）抵押3）清理4）其他业务
清算价格法的评估方法：1）整体评估法2）市价折扣法3）模拟拍卖法
历史成本法：现行市价=资产原始价值—按资产原始价值提取的累积折旧额
评估方法之间的区别：1）三种放法是从不同的角度反映资产的价值2）计算技术有区别
3）评估的价值类型不同

第三章 机器设备
2004年年底，评估某合资企业的一台进口剪板机，1992年从德国进口进口合同FOB价是20万马克，经过询价，德国已不在生产此种型号的设备，替代品是全面采用计算机控制的新型剪板机，新型FOB价为35万欧元。实际成交价为报价的70%-90%，按80%作为FOB成交价，根据技术性能的差别，评估对象的现行FOB作为新型剪板机价格的70%，评估基准欧元对 美元的汇率为1.7：1，人民币对美元的汇率为8.27：1，境外运杂费按FOB价的5%计，境外保险费按FOB价的0.5%计，关税增值税先征，银行手续费按CIF价的0.8%计算，国内运杂费按（CIF 价+银行手续费）的3%计算，进口关税为10%，增值税17%。
剪板机FOB = 35×80%×70%=19.6(万欧元)
美元FOB = 19.6÷1.7=11.53(万美元)
境外运杂费 = 11.53×5%=0.58(万美元)
保险费 = 11.53×0.5%=0.058(万美元)
CIF价 = FOB+运费+保险费=12.168(万美元)
进口关税 = 12.168×10%=1.2618(万美元)
增值税 =（12.018+1.2618）×17%=2.36(万美元)
银行手续费 = 12.168×0.8%=0.097(万美元)
国内运杂费 =（12.168+0.097）×3%=0.368(万美元)
剪板机重置成本 = 8.27×（12.168+0.097+0.368+2.36+1.2168）=134.0567(万元)
账面原值735万元人民币，外汇支付部分500万元，设备价款485万元，价格上涨10%。境外运输费及保险费为15万元，价格上上涨5%。人民币支付部分为235万元人民币，关 税 和其他税费为 225 万元，国内运费及安装调试费为10万元，价格上升 6% ，进口时汇率1：5.8，目前汇率为1：8.3，关税上升20%，增值税率17%，其他税率为1.5%。
［485÷5.8×（1+10%）+15÷5.8×（1+5%）］×（1+20%）×（1+18.5%）×8.3+10×（1+6%）=1128.29（万元）
1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年投入生产设备进口金额为90万美元，该生产线分成设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，经调查了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升50%，进口备件上30%，国内配套设施60%，其他费用上升50%，评估基准日外汇汇率1：8.3，按国家有关政策规定，该进口设备的进口关税税额为30万人民币，进口设备主机75万美元，进口备件15万美元，配套设施为45万人民币，其他费用8万人民币。
P =［75×（1+50%）+15×（1+30%）］×8.3+30+45×（1+60%）+18×（1+50%）=1224.6
被评估设备构建于1995年，账面价值100000元，2000年时该设备进行技术改造，追加供给投资5000元，2005年对该设备进行评估，根据评估人员的调查得到以下根据。
①从1995年到2005年每年的设备价格上升率为10%
②该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元
③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数0.7
④由于外界因素的影响，评估前实际利用率为正常利用率的50%，该设备尚可使用5年
计算：
① 重置成本
② 有形损耗率
③ 功能性贬值额
④ 经济性贬值率和贬值额
⑤ 计算评估值
1、计算重置成本100000×2.16=216000(元)
2、实体性贬值
时间
原始成本
价格变动系数
已使用年限
现形成本
剔除现行成本
剔除后现行成本
94
100000
2.16
10
216000
96597.22
208650
99
5000
1.47
5
7350
5000
7350
①已使用年限==9.83(年)
②成新率=×100%=33.72%
③实体性贬值=1-33.72%=66.28%
④实体性贬值额=216000×66.28%=143164.8(元)
3、功能性贬值额1000 ×12 ×（1-33%）×（P/A，10%，5）=1000 ×0.67 ×12 ×3.7908=30478.03（元）
4、经济性贬值=[1-（1/2）0.7 ]×100%=0.384%
经济性贬值额=（216000×33.72%-30478.03）×38.4%=16265.15(元)
5、评估值=216000-143164.8-30478.03-16265.15=26092.02（元）
收益法的公式
①没有最低收益额（收益模式） 无形资产评估值=
②有最低收费额（成本—收益模式） 无形资产评估值=Y+
Y在无形资产转让中，视购买方实际生产和销售情况收取转让费的场合所确定的“（劳）保收”收入，并在确定比例收费时预先扣除，有时称“入门费”。
例1：某企业未来5年预期利润总额分别为：100万、110万、120万、120万、130万，从第6年开始，利润总额将在第5年的基础上，每年比前一年增长2%，所得税率为33%，基准日社会平均收益率9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的基准收益率为9%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2，评估企业的净资产价值。
①行业风险报酬率=（9%-4%）*1.2=6%
②企业资本化率=4%+6%=10%
净资产价值：

=980.73（万元）
例2：企业未来5年的净利润分别为100万、110万、120万、120万、130万，该企业适用的所得说率为33%，=4%，社会平均收益率9%，被评估企业所在行业的基准收益率为9%，企业所在行业的β=1.2.该企业的长期负债占投资成本的50%，平均长期负债利息为6%（税后）。未来5年的长期负债利息额为20万元，年流动负债利息为10万元，使用年金法评估该企业的投资资本价值。
①自有资产收益率=（9%-4%)*1.2+4%=10%
②投资资本收益率=6%*50%+10%*50%=8%
投资资本价值：

=1604.56（万元）
土地评估假设开发法
假设开发法又称剩余法，倒算法，是用于评估待开发土地的估价方法。
在估算房地产未来正常交易价格的基础上扣除建筑物的建造成本以及与建造、买卖相关的专业费、利息、税费、利润之后，以余额来确定待估土地价格的一种方法。
宗地价格=开发价值-建筑费-专业费-不可预见费用-税费-利息-利润