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相邻关系及其司法适用

构建和谐社会，建立社会主义良好社会风尚，和睦的相邻关系是构建社会主义和谐社会一个重要的环节，它是创造和谐的创业、生活环境的重要内容。我州人多地少，人口相对居住稠密，特别是随着城市化及城市土地使用量的激增，农村用地和城市用地之间的矛盾极为紧张。同时，由于经济社会发展程度条件的制约，人与人之间的生存空间狭小，在这种生产、生活环境下，容易产生冲突，这就尤其需要每个公民充分尊重他人不动产的相邻权，妥善处理好邻里之间的相邻关系。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”现实生活中，由于不动产所有人相互相邻关系不和谐，相邻纠纷不断出现，各种装修、噪音损害，污染环境，占据公共设施，阻挡他人居住采光，污染采水水源，改变自然流水方向，堵塞排污等行为屡见不鲜，导致邻里之间关系紧张，纠纷不断，有的甚至引发群体纠纷并恶化酿成刑事案件。所以正确处理和化解相邻纠纷对于正确处理人民内部矛盾，树立社会主义良好风尚，构建社会主义和谐社会具有积极的现实意义。有关相邻关系的法律规定主要见于《中华人民共和国民法通则》第83条、《中华人民共和国物权法》第七章第84条至第92条的规定、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第97条至第103条。由于我国幅员辽阔，人口众多，多民族共存混居，基于人口居住的地域差别和民族聚居程度的不同，形成了丰富多彩的人文文化和多姿多彩的各民族风俗习惯。相邻关系带有浓厚的地方色彩和民族特色，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则和结合本地区各民族风俗习惯和生活习惯是正确处理相邻关系纠纷基本原则，只有依照法律规定兼顾本地实际处理好相邻关系纠纷，方可实现法律效果和社会效果的统一。
相邻关系，是指不同所有人之间由于土地、房屋等不动产因相邻而发生的权利义务关系。从法律角度来讲，实际上是在斟酌不动产相邻各方的利益和公共秩序后，对一方行使不动产所有权或使用权的一种限制。概括的讲是不动产所有人在行使不动产所有权时，基于法律规定，而对其行使不动产所有权的一种限制，而对另一方而言则是不动产权利行使所有权或使用权的延伸。这种权利的行使以法律规定作为前提，以限制相邻人行使不动产所有权或使用权为表现形式，以实现相邻权人生产、生活便利和财产安全为目的。
一、相邻关系的基本特征
1、作为相邻关系中的一方当事人对于其不动产具有使用权或所有权。这种权利是定态的和确定的，当事人对不动产享有可以自由处分的权利并符合法律规定的取得形式。它不因不动产所有人或者占有人的变更而变更，但是不动产灭失则相邻关系不再存在。
2、作为相邻关系中的另一方当事人基于生产生活或是公共利益及公序良俗的要求，有权请求相邻方在不动产所有权或使用权行使的范围内提供便利，该取得权利的取得以必要的限度为前提。如超过必要限度从而损害相邻人合法权利的，相邻权人有权拒绝，即相邻权的行使以合理限度为前提。
3、该相邻请求权的行使是对另一方不动产行使完全所有权或使用权的限制。即由于相邻一方基于相邻权的请求，使相邻不动产所有权人或使用权人对于其不动产所有权或使用权不能完全的行使，即对他人的不动产所有权或使用权多享有的排他权的限制。
4、相邻关系相邻权的行使是依法律规定而使相邻人取得，即属于法定取得的权利，而非约定取得。该权利的行使应当在法律规定的范围内行使，如果超出法定范围或必要的限度则不能得到支持。
二、相邻权和地役权的异同
根据《中华人民共和国物权法》的规定，相邻权和地役权同为物权范畴，在其法律特征上有其相似之处，但是两者又有很大的不同。相邻权又称不动产相邻关系，是指相互相邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因行使权利而产生的权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。而地役权是指不动产所有人或相邻人因取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与利益的权利。两者的共性均表现为对他人不动产的利用供自己不动产使用之权利。其区分也是很明显的，首先，地役权的取得是基于当事人的合意而取得。即地役权的取得是双方协商一致从而使一方获得的权利，即地役权的取得是因法律行为而取得，是双务行为。而相邻权的取得是一方因不动产相邻而基于法律规定所取得，系单方因主张而形成；其次，地役权的取得要满足不动产权利取得的方式，即必须经登记方可取得，其以公示为生效条件，否则不得对抗第三人。而相邻权的取得无需登记，其是基于法律规定而存在，因不动产所有权人主张而形成；第三，地役权作为约定权利，反映了他人对不动产利用的程度是基于双方合意，体现了一方对自己不动产使用的便利要求。而相邻权作为法定权利，它只满足相邻双方最基本的生活、生产要求，相邻权从权利要求的程序看，其权利体现远远低于地役权所要求的程度；第四，相邻权是以相邻权主体基于两块不同权属的土地或房屋相邻即不动产相邻而产生。而地役权由于发生于土地或不动产所有人或使用人之间因合意而形成产生，不受土地或不动产是否相邻的限制，即相邻权必须以相邻的不动产为前提，而地役权则无需以需役地和供役地相邻为条件；第五，主体不同，相邻关系中，权利义务主体是相对特定的，它以相邻不动产所有权人或使用权人为权利义务主体。而地役权以其特性看，它是一种对地权，义务主体可以是不特定的主体；第六，相邻关系相邻权的行使，对方一般无权要求补偿或履行义务，基于其法定性，故它一般均是无偿的，只有在特定情况下，方可要求相邻方给予一定的补偿，而非报酬或赔偿。而地役权是基于双方约定使用不动产，一般情况下均为有偿使用，亦有使用期间限制，双方可以约定一定期间，作为行使地役权的期间，也可设定地役权范围。而相邻权由于其法定属性，在相邻各方由于不动产的使用，在一定条件下可能发生变化，故相邻权也可能相应发生变化，法律调整也就相应发生变化，它不由当事人的主观意志所决定。
三、相邻关系的种类和相邻关系纠纷的法律适用原则
处理相邻关系纠纷如何适用法律，是正确处理相邻关系纠纷的必要前提。正确的理解和适用处理相邻关系纠纷法律适用原则，才能有效正确地处理好相邻纠纷，化解人民内部矛盾。处理相邻关系纠纷，主要是把握好法律、行政法规和风俗习惯三者之间的关系，就法律适用而言应当把握上位法的效力高于下位法、特别法优于普通法的原则、特别规定的效力高于一般规定的法律适用原则。在多个法律、法规均有规定的情况下，应综合适用。法律、法规没有具体规定的情况下，应本着照顾当地习惯的原则下，坚持原则性和灵活性相结合，综合法官处理案件的自由裁量权，亦可适当将当地民族或风俗习惯作为调整相邻关系的依据，以求取得良好的社会效果。为统一司法的裁判标准，统一裁判尺度，防止发生不对称责任追究和处理，根据民法通则、物权法和司法实践，现将相邻关系种类及相应司法实践中的法律适用原则归纳如下，以供商榷。
相邻关系因其产生的原因各异，造成其种类复杂，主要表现为以下几个方面：
（一）、因土地、山岭、森林、草原、矿山等自然资源所有权的行使，从而产生不同主体之间因权利的行使而形成相邻关系。
不同的权利主体对其享有所有权或者使用权的土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水流、矿山等自然资源，必须合法合理利用，并对资源的占有负有认真保护和管理的义务。对各主体所享有的所有权和使用权，所有权人和使用权人不得滥用，且不得损害相邻他方的利益。对于此类原因引发的纠纷，如果属自然资源的所有权和使用权发生权属纠纷，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十六条第二款的规定：由于相邻关系系不同主体相邻和基于不动产而引起，如果系不同方权属存在异议，应首先确定不动产权属争议，待不动产权属确定后，方可就不动产相邻争议向人民法院提起诉讼。在此，不动产权属清楚系人民法院受理相邻关系纠纷案件的前提条件。如果权属不清，争议人首先应当提请政府相关行政主管部门对不动产权属所发生的纠纷先行处理并确权，对于行政机关对权属处理不服的当事人，可以根据相关法律和行政法规的规定，向人民法院提起行政诉讼。对于权属清楚双方当事人只是为相邻权而起诉的，当事人或是被侵权人可以直接向人民法院提起民事诉讼，以求得相邻权的司法保护。基于相邻关系的相邻权的产生以所有权的取得而取得，故所有权或使用权的确定应为相邻纠纷审理的前提条件，没有所有权或使用权也就没有相邻权。
（二）、因宅基地合法使用建筑房屋，从而引发相邻权侵犯而产生的相邻关系
宅基地使用权属用益物权一种，该权利的行使是基于其对宅基土地的合法使用，即对宅基土地享有合法的使用权。该权利体现为以权属证书所标明的四至范围为其行使权利的范围，其使用的原则为有利于生产和生活的原则。宅基地的使用权人，在行使土地使用权时，由于相邻一方因历史上的原因或是因生活或生产方面的需要，需临时或长期借地通行，如果是必经的唯一的通道，宅基地使用权人应当予以许可，但是对于因通行造成损失的，应当由相邻的受益人给予损失人适当补偿。而对于在建筑范围内或在宅基地使用范围内，存在有历史形成的通道，宅基地使用权人无权毁损堵塞该通道。但是相邻人的该项权利也是相对的，如果有条件另开新的通道并不给相对人通行带来麻烦，也可以由该土地使用权人另行开劈通道，相邻人不得以其系历史通道而制止或以相邻权对抗宅基土地使用权人的行为。当然开劈新的通道不得形成新的相邻纠纷。属于双方共同使用历史形成的空地、场堤、围墙及道路或其他附属物，任何一方都无权擅自处理或占用，如果一方擅自变更用途，则相邻一方有权制止。此类纠纷属于以行使宅基土地使用权为目的，占用或毁损历史通道而又无法开辟方便新通道的应作出排除妨害、恢复原状的处理；对于以行使宅基土地使用权为目的，占用或毁损历史通道但可以开辟方便新通道同时又不形成新的相邻权纠纷或侵权纠纷可判令宅基土地使用权人开辟新的通道，不要机械的局限于相邻权人的诉讼请求，以求的土地的合理利用，充分体现法律对人的关怀和良好的社会效果。
（三）、因共同水源、排水、引水而产生的相邻关系
水源的使用分生活、生产水源的利用，对共同水源，在农村不论其在何人的责任地或责任山上，历史上所形成的共同使用原则，任何人均无权改变。公用水源的使用也不得妨碍他人正常使用其他水源或以他人可使用其他水源而剥夺使用公用水源的权利。如果有证据证明一方对水源超采使用从而导致其他人所使用的水源枯竭的，超采一方应承担相邻侵权的责任。对于自然流水的使用，各相邻方应本着历史的观点，尊重自然流水流向。任何土地使用权人均无权为自身的利益擅自改变自然流水的流向，或以任何借口阻碍水流改变水量，这表现为水量充沛时，低地相邻人不得擅自筑坝堵截，使水流阻塞回流，影响高地排水；水量不足时，高地相邻人不得擅自控制水流甚至断绝低地用水。引用水一般应由近及远，由高至低的原则灌溉使用，违反上述原则的均构成对相邻权的侵犯，受损失方均有权请求侵权人予以赔偿。对于违反上述用水原则，应排除妨碍，恢复原状，造成损失的还要赔偿损失。
相邻一方因住宅或者生产、生活需要，需通过另一方土地或宅基地建水沟排水时，该所有权人应当许可。该许可的前提是因此产生的相邻权人为生活、生产需要的排水无其他位置可供排放，同时，使用人不得因此行为造成他人的损害，所采取的措施应当合理并兼顾先暗后明的原则经权利人许可，修建完毕能恢复原状的应恢复原状，造成相邻人损失的应当予以补偿。该类相邻权的行使强调排水通道的唯一性和其合理性，同时也要注意权利形成的时间性既先后顺序问题，如果相邻权形成在后，行使相邻权不得损害相对方的合法财产权利，如果基于唯一性应给予适当补偿，非永久使用的使用完毕应及时恢复原状。
对于相邻共同使用的水沟、堰口、堤坝、桥梁、道路等由于受益人是相邻各方，它不以发生于某一方所处位置受损而由该位置权利人负有修复责任，而应以共同使用、受益人共同恢复为前提。该类纠纷它涉及的主体不仅仅只有不动产相邻人，同时也可能包括实际使用人或者受益人，这些设施从其产权属性来看实际上是公用设施在受到损害的情况下何人来修理维护，责任主体是谁，权利主体是谁。
对于由于住宅房屋屋檐滴水对相邻房屋造成损害的。应首先确认屋檐滴水是否在土地使用权的范围内，如果是在土地使用权的范围内相邻方侵权情况下屋檐滴水致相邻方房屋被损，侵权责任已明确，相邻方无权以相邻关系请求排除妨碍、赔偿损失。如果是在土地使用权的范围内相邻方未侵权的情况下屋檐滴水致相邻方房屋被损，如果仍然存在滴水问题，该滴水屋檐房屋所有权人有义务停止侵犯，采取措施排除妨碍，如果对相邻方房屋造成损失的，应当承担赔偿责任。
（四）、因建筑施工、排险而发生相邻关系
相邻一方因建筑施工在自己享有使用权的土地上挖沟、水池、地基、水沟等时，不得危及相邻建筑物的安全，危及相邻方建筑及人身、财产安全时，有义务排除危险来源，并消除危险。如果对相邻建筑造成损害的，应承担赔偿或者修复的义务。这种危险它不以实际已经发生作为相邻权行使的前提条件，如果相邻人认为因而相邻方建筑施工危及自己的建筑及人身、财产安全时，有权要求相邻一方建筑施工提供安全证明或要求停止施工。对此请求，应当责令施工方提供合法的施工手续和规划设计部门安全方面的证明文件。如果相邻建筑施工方不能提供城建部门就在建工程对周边建筑安全方面影响的证明文件，应推定在建工程建筑的施工对相邻建筑物构成危险，应判令停止施工，消除危险。如果相邻人认为因相邻一方建筑施工而对自己与建筑施工相邻的建筑或人身、财产造成损害的，有权要求对方应承担赔偿或者修复的义务，审查请求人的该项请求必须搞清两个问题，一是请求人相邻的建筑或人身、财产是否被损害，即损害后果是否发生；二是这种损害是否因相邻一方建筑施工行为所造成，既损害结果与损害行为有因果关系。为搞清这两个问题，应委托相关有建筑施工鉴定资质的机构作出鉴定结论，以作为处理的依据。以纠纷现状为依据凭自己主观认识作出的自由裁量都是缺乏科学性和具有主观随意性，其处理结果不是错误的就是经不起历史检验，也无法以理服人。
由于相邻一方建筑施工、架设管线时，需临时占用他人土地时，他人应当许可，该占用应本着合理使用与限期使用的原则。如果该施工致使相邻方财产损失的，施工方应当赔偿损失。对于恢复原状的，施工方有责任按原有质量或状态恢复。
对于相邻一方存放有高度易燃、易爆、剧毒等物品可能对相邻方造成损失的。笔者认为如果造成损失，此系民事侵权损坏赔偿责任的承担，不属相邻关系调整范畴。在危害发生前，相邻一方可以基于相邻权要求一方亦以消除危险或者是要求相关行政主管部门处理。在危险发生前向法院提起诉讼，请求排除妨碍的，从司法角度讲，尚未构成侵权，即无损害结果的发生，只属判决排除妨碍，消除危险。
（五）、因通风、采光、视线而产生的相邻关系
建筑物的使用应保证合理的通风和采光，相邻人在已有建筑物旁或者前后的土地使用权，在行使土地使用权修建建筑物时，必须根据新修建筑物的大小、高度考虑建筑物的采光和通风。这种采光和通风的条件，如果有法律法规的规定，应当满足该法律法规的要求条件，即满足最低条件的要求。如果法律法规没有规定，人民法院可适当行使自由裁量权。若前后两栋建筑物间距离最低应满足被遮挡房屋太阳光线能够照进房间（可参照《中华人民共和国国家标准〈城市居住区规划设计规范〉》第5.0.2.1条、第5.0.2.3条之规定）。另外，如果两栋建筑物相隔太近，而新建筑的修建已经城建规划部门的规划许可和建筑许可，建筑方如果以此来抗衡相邻权人的请求，人民法院对于相邻人的通风、采光请求是否应支持，即是否应采信相邻建筑建设方所提抗辩证据，以有行政许可而抗辩相邻人的请求。笔者认为，许可证许可是基于行政法规的规定由行政机关实施的行为，而行政法规的制定不得违反国家基本法律的规定，当事人所享有的采光、通风权是基于民法规定取得的权利，效力要远高于行政法规或者是部门规章。人民法院在诉讼中审查的是当事人的行为是否合符法律的规定，即审查当事人的权利是否被实质侵犯，而非审查建设规划许可作为具体行政行为的合法性和合理性，在民事案件审理中，人民法院也无权审查行政机关的行政许可行为是否损害相邻一方合法权益，故人民法院只能围绕当事人依照法律规定所提起的相邻权诉讼请求进行审理，并不去审查行政规划许可的合法性，故对建筑方以行政许可作为抗辩相邻权请求证据，法院不予采信。而只需根据事实和法律作出即判认定，只有通过这样才能充分体现法律的原则和保护当事人的合法利益。
对于当事人的眺望权或视线权所引起的相邻关系纠纷。应当辩证地从纠纷事实的角度出发考虑。如果相邻建筑物所有人的建筑物已满足了通风和采光的要求，相邻建筑物相邻人基于合同所取得的权利已得到实现，其无权请求视线权或者眺望权，该相邻建筑物显然应为合法建筑为前提。此种情况主要指不同的相邻建筑。但是，如果相邻人由于擅自在其同一建筑物上竖立障碍物或者广告牌等其他影响视线的物体，其本身不属于建筑物构造的一部分或是必备构造，只是为了经营或是为了盈利需要，阻隔或是遮挡了相邻人的视线或眺望，即使该阻碍物、广告牌或者其他物体的搭建取得了某些部门或者其他产权人的许可，但是由于其不是建筑物的有效构成部分或者是必要构造的需要，应当确认该相邻人所竖立的物品、广告牌等侵犯了相邻人的视线权或者眺望权，应当承担拆除或者恢复原状的责任，也可由双方协商补偿的方案（以相邻人愿以视线权或者眺望权获取一定的经济利益进行利益交换）作为补偿。此类纠纷见于同一建筑物内不同产权人之间形成的相邻关系。
对于特定建筑物的出售或者出让，并以眺望权作为合约成就的重要条件或者是必要条件，由于满足眺望权的条件发生变化或是不能实现，具有眺望权的相邻人就此权利不能实现为由向建筑出让人提起请求，这要以出让建筑物的出让人的责任来分别确定。如果是因出让人以新的建筑物或是因经营需要遮挡了相邻人的眺望或视线，侵犯了买受人的眺望权，该出让人应当承担诈欺构成的责任以行为人所获收益作为确定赔偿依据。若是小区内建筑影响，可以欺诈构成要求解除合同，并承担相应的责任，一般是双倍赔偿该类纠纷主要见于商品房的开发商出售临街建筑或地处商业中心的建筑，未经房屋业主的同意，新修建筑或搭建的广告牌标示牌等遮挡影响了业主住户或其他产权人对外视线。如果是因其他不动产的权利人的行为所影响，在不存在相邻纠纷的情况下造成眺望权无法实现，则应由出让人担违约责任。因为作为买受人其无法确定出卖人土地开发的环境情况，有理由相信出卖人所作承诺为真实，而出卖人由于其承诺不能实现，虽然不是其责任，但是对于周边环境的变化应当预见，由于其对不特定事件已获收益，根据行为对结果负责的原则，其应当对买受人眺望权无法实现承担责任。当然购买时相邻建筑已存在视线已被遮挡，买受人的请求因其明知自然不能得到支持。
（六）、因排污而形成的相邻关系
相邻一方因修建厕所、粪池、污水池及堆放各种腐殖物、恶臭物、垃圾有毒有害物质等，应当与相邻人所属建筑房屋保持一定的距离，并采取相应的防范措施。对由于上述物体的排放、堆放妨害他人生产和生活的相邻人，其对此造成的损害应承担消除妨碍的责任，受损相邻人在损害尚未发生前亦可通过行政途径解决，即由相关行政管理部门接到相邻人的控诉后，对于堆放该类物质的行为进行制止或者干预，以防止损害结果的发生。该相邻人请求排除妨碍权力的行使不以行政机关的处理结果作为必要前提，只要行为一经形成无论是否发生损害后果毗邻人均有权请求停止侵害、排除妨害，造成损失的可以请求相邻人承担赔偿损失的责任。
如果因企业排放“三废”致人损害的，由于其产生的原因带有历史因素，故两者之间的关系不构成相邻关系，相邻人只能以环境污染致人损害，提起侵权之诉，要求污染排放者承担污染侵权赔偿之责，同时可请求其停止排放。对于该类型纠纷的受理它不仅仅是法律问题，同时也是一个社会问题，纠纷往往涉及众多民众，诉讼一般会形成集团诉讼，建议以个案受理个案处理为宜。
（七）因经营过程中对他人相邻权的妨碍。
这种情况主要体现为因为相邻或同一建筑住户之间因为房屋装修而对他人造成妨碍。一种是对其房屋进行装修时破坏房屋结构，对整个建筑造成危险，严重影响相邻人对房屋的使用时，相邻人可分两种情况主张权利，即尚未结构完全破坏，这种破坏正在进行中，相邻人可要求排除妨碍，消除危险；对于破坏房屋结构，已对整个建筑造成危险，相邻人可提请损害赔偿。二是对其房屋进行装修时噪音对相邻人的妨碍，如果这种噪音对相邻人的影响超过了必要忍耐限度，相邻人有权要求排除妨碍。店铺为经营而产生噪音对相邻人的影响超过了必要忍耐限度，也应按此原则材料。
四、基于当事人在法律上的认识错误而提起相邻关系纠纷的处理
在司法实践中，一些通道纠纷，特别是农村村寨中一些历史通道，由于历史久远，为村民们共同使用，该通道的土地亦属村民集体所有。例如：某人在重修房屋时占用了该通道用于建房而另行开辟通道，或该通道并非唯一之通道，相邻人亦以相邻关系提起诉讼，该类纠纷的权利请求人是谁，是否应以相邻关系处理？笔者认为，通道系集体土地，占用人侵犯的是集体财产权利，而非属于相邻关系的法律属性，即对他人权利的限制，该类纠纷诉讼主体应为集体经济组织作为诉讼主体，而非相邻人个体。如果认定构成相邻关系，必将造成被侵犯财产权属性质的变化，请求人将变相取得土地使用权，既侵犯了集体土地使用权，亦不符合相邻关系的法律处理，故本案应当以原告诉讼主体不适格为由，驳回其诉讼请求，同时可以法律意见书的形式告知相关集体经济组织以土地或是道路的合法权利主体行使诉权。
另一类是相邻两栋房屋的水沟相邻任何一方均无土地所有权，但是相邻一方为生活方便能否对该水沟进行修缮改造并加以利用.笔者认为，此类纠纷产生于公共设施的使用和利用，如果是公益目的或者相邻一方为使用方便并对他人不构成妨碍或不对环境造成影响，相邻双方中的任一方有权基于此目的对该水沟进行改造并加以合理利用，不能因为一方的改造行为改善了环境并且主要由改造方受益，则另一方即有权以相邻权请求排除妨碍。对于公用土地和设施的利用，应当审查是有利于公众利益，是否损害了公共利益，是否妨碍了相邻一方的生产生活，如果没有任何影响，则应支持改造人的行为，以实现公共财物使用效率最大化的要求。在此需要明确一点的是，任何一方的改造措施和行为，不必然导致行为人取得被改造地点的土地使用权。

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