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滟澜山销售手册

营销部
2007年6月
说明
1．销售手册是为规范销售管理和销售说辞、统一对外口径、加强客户引导、促进销售、提高专业化水平，所有置业顾问务必严格执行；
2． 由于各部门都存在一些暂时无法回答的问题，所以答客问部分会不定期更新和增加；
3． 由于还没有沙盘、样板间等销售道具，相关销讲资料暂缺；
4． 按照不同时期的销售对策，此项目手册会做出调整，请及时对照、更新；
5． 本手册仅限于公司内部使用。

目 录
一、发展商介绍 3
二、承建商介绍 3
（一）江苏中兴建设有限公司 3
（二）江苏省苏中建设集团股份有限公司 4
（三）北京城建亚泰建设工程有限公司 4
三、设计公司介绍 5
（一）巴沙尼亚（Bassenian） 5
（二）北京三磊建筑设计有限公司 5
四、监理公司介绍 6
五、园林景观设计公司介绍 7
（一）美国ATA＋劳伦斯设计集团 7
（二）北京源树（R-land） 7
六、物业管理公司介绍 8
七、区域特点、配套及规划 9
（一）发展历史 9
（二）客群特点和人文环境 9
（三）自然环境 10
（四）交通 10
（五）商业配套 10
1．现有配套 10
2．建设或规划中的配套 11
（六）教育 11
（七）医疗 12
（八）休闲娱乐 13
（九）未来规划 13
（十）区域投资价值分析 15
1．宏观市场别墅用地紧缩 15
2．CVD在租务市场中表现 15
八、小区规划设计 15
（一）规划数据 15
（二）社区定位 16
（三）交通系统规划 17
（四）建筑风格 17
（四）建筑与户型 18
（五）景观特点 19
1．滟澜山景观价值点 19
2．景观规划和苗木配备 20
3．专业的景观技术 23
（六）小区配套 24
（七）地下车库 24
（八）安防设施 25
九、交房、装修标准 26
十、高端技术材料 27
十一、各部门答客问 27
（一）营销类 27
（二）、工程类 30
研发 30
土建 32
景观 34
暖通 35
电气 38
给排水 38
（三）、财务类 39
销支 39
计财 41
（四）、物业类 42
附件1．户型种类、数量列表 46
附件2．哥华有线卫星电视节目频道列表 47
附件3．暂定认购流程及签约流程 48
附件4．暂定网上《认购书》签订流程 49

一、发展商介绍
北京龙湖置业有限公司成立于2002年12月，隶属于龙湖集团。2007年将先后在中央别墅区、潮白河别墅区、西山别墅区推出三个别墅项目和一个商业项目。北京龙湖致力于将自身12年发展的优势和北京本土的特点相结合，为客户提供高质量的园林景观、全国领先的物业服务和优质的建筑产品。将龙湖从一个区域品牌推广为全国性的著名地产开发品牌。
龙湖地产成立于1995年，以”善待你一生”之理念，十二年来专注于地产开发及物业服务。对规划设计、施工质量精益求精、环境营造精雕细刻，同时提供高品质物业管理，为业主创造亲近自然、和睦文明的社区生活。连续四届蝉联重庆十佳居住小区称号、获全国重合同守信用企业称号；知名度、美誉度、业主满意度均排列第一，业已成为重庆最受尊敬的开发企业。截至2007年1月，在北京、重庆、成都三地的开发面积累计达300万平方米，规划面积1100万平方米，交付业主使用的别墅超过2000套。目前龙湖集团麾下已有重庆龙湖、北京龙湖、成都龙湖、龙湖商业、兴龙湖公司、龙湖物业等多个分支机构，成为具有全国先进开发理念与开发实力的综合地产营运商。截止2006年12月，龙湖地产销售已达33亿，领衔整个西南地区房产界。
二、承建商介绍
（一）江苏中兴建设有限公司
江苏中兴是国家特级资质建筑业企业。公司注册资本3.33亿元，净资产4.24亿元。下辖北京、南京、西安等10多个区域性公司，市政、安装、路桥、水工、钢结构、建筑装饰装修、房地产开发等10个专业性分公司，以及建筑设计院、建筑工程学校、建筑工程监理公司、工程质量检测中心。
　　公司累计创省级以上优质工程400多项，其中创鲁班奖5项、国家金质奖2项；累计创省级文明标化工地50多个。业绩辉煌，名闻遐迩，被誉为：“建筑之乡的先锋军”、“来自建筑之乡的神兵”、“特别能战斗的队伍”。2001年被评为北京市外地进京优秀建筑施工企业。2003年被中国施工企业管理协会表彰为2002年度全国优秀施工企业。
代表作品：
序号
工程名称
工程规模(万㎡)
1
北京嘉里中心
23.0
2
北京南银大厦
7.5
3
三亚凤凰国际机场
11
获奖工程有：
序号
工程名称
获得奖项
1
深圳海景花园B4楼
鲁班奖
2
上海振安广场
鲁班奖
3
北京东方广场E4楼
北京市“结构长城杯”
4
新疆<<塔中四油田产能建设工程>>
国家金质奖
（二）江苏省苏中建设集团股份有限公司
首批国家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，拥有对外签约权。公司于1949年2月成立。被建设部列为全国试点企业集团。
公司现有注册资本金3.21亿元，净资产4.0亿元，工程遍布北京、上海、南京等26个主要国内市场和俄罗斯、中东、苏丹、新加坡等国际市场。被誉为建筑“铁军”，赢得了很高的社会信誉。先后承建了北京皇冠大厦、上海五道口商务广场、南京汇达广场、内蒙古国航大厦、沈阳昌鑫置地广场、石家庄中华商务广场、福州世茂大厦、天津诚基中心等一批大体量、高难度的标志性工程。共创鲁班奖（含参建）19项，创部省优质工程400多项。
1999年11月通过了GB/T19002-ISO9002标准质量体系认证，2003年11月通过了质量、职业安全健康、环境三合一管理体系认证。获得国家级QC小组成果12项，省级新技术应用示范工程35项， 省级工法20项。
（三）北京城建亚泰建设工程有限公司
隶属于北京城建集团有限责任公司，大型一级建筑施工企业，资信等级为AAA 级。获得过“守信企业”、“首都文明单位”， “全国五一劳动奖状”集体奖等荣誉。公司先后通过了ISO9001 、ISO14001 、OHSMS180O1 管理体系的认证。
代表作：
建外SOHO大厦
西四四合院
北苑小区
加蓬国民议会大厦
雍景台
中国进出口银行办公大楼
中关村科技发展大厦
三、设计公司介绍
（一）巴沙尼亚（Bassenian）
Bassenian Lagoni 建筑设计公司（BLA）位于美国南加州新港市（Newport Beach），是一家拥有100多名设计师及员工的大型建筑设计和土地规划公司。公司以设计规划民用住宅区和社区会所著称。在美国东西两岸，日本，中国，墨西哥，泰国，杜拜等国家和地区设计了大量高质量项目。公司和美国各大开发商有长达20几年的合作，设计、服务口碑非常好。 　　可称得上是美国领导该领域的设计方向的先锋。
中国代表作：
北京橘郡和水印长滩（总体规划和建筑设计）
上海的佘山高尔夫国际俱乐部项目（总体规划和建筑设计包括高尔夫球场会所）
浙江绍兴国际高尔夫俱乐部（总体规划和建筑设计）
广州的九龙湖高尔夫球场（豪宅建筑设计）
重庆的龙湖蓝湖郡项目（建筑设计）和同舟公寓项目（总体规划和建筑设计）
公司每年都会拿到美国同行业设计评比的各项大奖。如2004年美国的“House of the Year” (年度最佳样板房)，社区设计金砖奖等。
（二）北京三磊建筑设计有限公司
始建于1990年，综合甲级设计资质，设计领域涵盖规划与城市设计、各类居住建筑、大型综合公建、商业建筑、酒店建筑、教育建筑、室内设计7个门类。有许多项目是与美国、德国、加拿大、西班牙、香港、新加坡等境外事务所共同合作完成的，积累了丰富的合作设计经验。
代表作：
1．UHN国际村
被誉为新北京代表性大型综合建筑群，现代化国际大社区典范
获得过建设部中国住宅创新示范楼盘、北京精品楼盘排行榜之优秀规划设计楼盘、2002-2003年度北京典型住宅指数燕莎商圈样本项目、百年地产（美学建筑）推动奖、北京地产年度代表作等多个奖项和荣誉。

2．上元雅苑
在“创新风暴2004.中国优秀住宅推介”活动中，经建设部权威机构和资深专家严格评审，获得“中国社区规划示范住宅”称号

3．北京太平洋城（丽都水岸）
太平洋城位于北京市朝阳区西坝河南畔，交通、景观条件得天独厚，基地占地13.13公顷，由南北穿过的城市次要道路分为A、B二区。A区规划以高层为主，B区以Townhouse住宅为主，营造了高低二区不同的生活氛围。同时在现有的控制规划要求下，尽最大限度营造舒适、高档的居住环境。
2004年11月，获“亚洲城市住宅暨住区环境国际设计大赛”之“亚洲人居环境规划设计创意奖”
四、监理公司介绍
建研凯勃建设工程咨询有限公司
中国建筑科学研究院直属控股监理公司。公司从1990年开展监理业务，是全国最早参与监理试点的单位。是全国首批五十九家甲级监理单位之一，现为中国建设监理协会和北京市监理协会理事单位。
 公司承接的监理项目分布在北京、上海、天津等十余个省市和苏丹、博茨瓦纳、越南及赞比亚等国，监理工作赢得了业主方和工程建设方的好评，建立了良好的社会信誉，连续五年被北京市评为先进监理单位。
主要业绩
金地-格林小镇：国家住宅中心健康住宅试点项目，总建筑面积15万㎡。
北京金地国际花园：矗立于长安街北侧，总建筑面积33.3万㎡。
工程抗震国家重点实验室：国家投资建设的工程抗震国家重点实验室，安装有目前国内最大从美国进口的三方向模拟地震台。
北京大学100周年纪念讲堂：获国家优质工程银质奖和北京市优质工程“长城杯”
北京中环广场：总建筑面积14.1万㎡。
北京二、三环立交桥近120万㎡整治工程及夜景照明工程
青岛国际金融中心：超高层智能建筑，共58层，高249米，为山东省第一高楼。
五、园林景观设计公司介绍
（一）美国ATA＋劳伦斯设计集团
专业建筑、规划与景观设计公司。致力于以精品设计提高环境质量，在美国完成了大量影响广泛的设计作品，并多次获奖。2004年，ATA进入中国市场，提供住宅、商业、酒店、学校等领域的建筑、规划、景观与室内设计的全面服务。是目前全球规模最大、发展速度最快的建筑、规划与景观设计公司之一。
代表作：
O’Neal社区，是一个占地184英亩的传统社区，包括住宅，商业，会所等生活设施。
Wendell小镇整体规划
Manhattan，12层266户356个停车位的公寓项目。每户平均面积1280平方英尺。
（二）北京源树（R-land）
专业的景观规划设计机构，汇集了大量的国内外景观设计精英，其主要设计人员都曾在国内外高水平设计单位中担任重要职务，公司的首席设计师由日本千叶大学博士生导师章俊华先生担纲，设计总监及总工程师均由业界资深人士担任；公司严格按照国际景观设计标准进行创作，确保了每一项设计作品的品质。
住宅项目代表作：
后现代城
DBC嘉州阳光
天津万科城市花园
中海安德鲁斯花园
北京奥林匹克花园
顺驰领海

园林项目代表作：
赵王城遗址公园
山东荣成国家湿地公园
清明上河园总体规划
浙江仙居风景名胜区总体规划
北京云居寺风景名胜区总体规划
北京十渡风景名胜区总体规划
河北西柏坡•天桂山国家重点风景名胜区总体规划
六、物业管理公司介绍
北京龙湖物业管理有限公司
隶属北京龙湖置业有限公司的专业物管公司。公司秉承龙湖物业公司的优良传统，一如继往地以“善待你一生”为企业理念；追求高品质（专业、高效、口碑、影响）、持续稳健（具有竞争力的规模、专业的服务、良好的社会影响力）和值得信赖（股东满意、客户满意、社会满意、员工满意）的目标，并吸纳北京本土优秀的物业管理人才，认真学习北京同行业的经验，结合北京尤其是中央别墅区的人文环境和本土文化，着力为业主营造高品质的生活环境和人性亲切的理想家园。
龙湖物业具有国家一级物业管理资质，现有员工近2000人，管理面积近200余万方。管理项目涵盖了高档公寓、顶级别墅、办公写字楼、大型综合商场、公园、展馆等多种物业类型，在管项目主要有龙湖南苑、龙湖西苑、香樟林、蓝湖郡、枫香庭、水晶郦城、金山大厦、北城天街、动步公园、规划局展览馆等。
公司管理的项目先后接待过江泽民、胡锦涛、曾庆红等国家领导及其他省市领导的莅临参观指导，并多次荣获国家和重庆市颁发的“全国优秀管理住宅小区”、“全国物业管理示范住宅小区”、“重庆市十佳住宅小区”等各种荣誉称 ；公司每年收费率98％以上， 业主满意优良率90％以上。
所获荣誉：
2003年荣获CIHAF（中国深圳国际住宅与建筑科技展览会）中国优秀物业管理公司20强”称号。
2003年龙湖地产第一次获得全国用户满意度测评第一名，物业管理是此次测评中的一项重要指标。
2004年荣膺重庆市唯一“钻石物管”最高荣誉称号。
2005年荣登重庆 “2004风云物管－年度物管公司榜”榜首。
2005年龙湖地产第二次以满意指数94.2摘得全国用户满意度第一桂冠；
2006年龙湖地产地三次以满意指数96.1摘得全国用户满意度第一桂冠。
七、区域特点、配套及规划
（一）发展历史
1992年，随着北京别墅市场的开放，香江花园、丽京花园等第一批别墅在这个区域亮相。在地理位置上，本区濒临温榆河，自然环境优越；交通上可以方便通达机场和CBD商务区，再加上香江花园为较早的外销房之一，吸引了一批在中国生活的外企高管或使馆官员，使得本区域的发展从一开始就有国际化的底蕴。
15年来，众多项目在温榆河沿岸落户，生活配套不断完善，越来越多的外国人或海外归来的外籍华人选择了这个区域。逐渐形成了中央别墅区的称谓。同时，由于有大量的外国人在中国居住时间不长，多选择租赁的方式，带动了中央别墅区租赁市场的繁荣，投资回报率高，风险小。租赁市场的繁荣也拉动本地的地价、房价不断上扬。
如今，中央别墅区已经拥有了完善成熟的生活配套，优越的自然环境和高层次的居者氛围。租务市场也仍然保持着8%—10%的高回报率。
（二）客群特点和人文环境
中央别墅区的主要客群属于高学历高收入人群，多在外企任中高管、合伙人或是私企企业主。外籍人比例较大，有许多海外归来的华人。在人生观和价值观上，他们崇尚平静的心灵感受和低调内敛的做人态度，家庭观念极强。同时，多数人有过别墅的生活经历和多次置业的经历。
（三）自然环境
濒临的温榆河是北京唯一四季不枯竭的河流。政府每年投入约8亿元改善温榆河自然环境，治理水域，沿途打造温榆河生态走廊。
另外，多年的别墅区域建设为中央别墅区营造出了成熟发达的园林植被。整个别墅区的生态环境在北京少有。
（四）交通
北侧的峪民大街向西1500米直通京承高速后沙峪出口。在目前中央别墅区通往市区的主干道（京承高速、京顺路即101国道、机场高速）中，京承高速是竣工最晚、路况最好的选择，从后沙峪出口到北五环9公里，北四环四元桥12公里。后沙峪出口为收费站后的第二个出口，小型车收费5元、中型车（8-17座）收费15元。
峪民大街向东北4公里即通往机场北线，从机场北线直达机场距离仅为8公里。
东侧的沙峪环路可通向其它主干道，距离京顺路马连店路口不到5公里，机场高速杨林出口9公里。
项目东侧5.6公里处有规划中的城铁15号线裕民大街站和新国展站。15号线将在2008年前开工建设，起点位于东直门，从东直门向北到三环后再向东北方向延伸，在望京地区分叉，西向一支最终到达13号线立水桥站，东向一支穿过望京在五环附近到京顺路，然后沿京顺路穿过后沙峪，一直到达首都机场东北角。

（五）商业配套
1．现有配套
（1）日祥广场
项目东南方向10分钟车程，是中央别墅区内发展成熟、国际化氛围浓郁的商业配套区，内有超市、西餐馆、和睦嘉诊所、星巴克咖啡店、31冰淇凌店、苹果电脑专卖、衣帽服饰、体育用品、儿童玩具、花店、音像店、干洗店、宠物商店、高尔夫练习场、酒吧等各类生活配套。
（2）温榆广场
项目东南15分钟车程，大型新兴的商业配套区，内有餐饮、甜品店、音像店、干洗店、照相馆、布艺家具、美容美发、宠物店等生活配套。
（3）婕妮璐超市
优山美地会所旁，项目东南车程3分钟。
（4）府前街
京顺路东侧，温榆广场北，沿街有中国银行、北京银行、超市、药房、花店、家居生活观、SPA等设施。
2．建设或规划中的配套
欧陆广场
Lakeview商业中心（龙湾6000㎡商业中心）
水青庭500米商业街
新国展10万㎡综合商业设施
（六）教育
1．北京顺义国际学校（ISB）
成立于20世纪70年代，最初为7个大使馆为解决员工子女上学问题联合组建，目前已经发展成为大规