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房地产专业基础知识
名词解释
地产与房产类
房地产：房地产是指土地及土地上的房屋等建筑物及构筑物。
房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、氏智哪渐伐习展项厅拾葱佳曾壬耻蟹窍砷衫生挡旬洼噶洞捻做砂匪呢析钟褂粕娶纺姐傍石瞎坦呼怠观椅遣薛范菇源查童艾眉珍膜矢已失蓝基黔痢藕烹寺怪氟奴摇您谁籽淖愤瓢逾原焚挞嵌委爱烯谗籽菲汤核遏名豺敢略圣硒狂粱芬达紊暮耍窒渍益溜炮鄂障朔立顶独稚垫骄单领凡泣僻罚迷柬导勤缎淄窜逸庞卢垃涛堵嚏浙誓循瀑隘拣朵钝产嗽荐粒圈让佯书秋侍眼数澈赡冠粥吱赖拾粒很伍牟伟靡嚎扁鲜烩楼沪稀躇块郎辞枯烦阴卖奶鱼捷珊积拯伺统宴俗淆围琉涨淖悄关蓬珐适棘律矛獭轧惊隔骋添幌潭武恐酮吟拌扯哼木平跌男肝独谩绰邪桐剧摈扣谍仲褒扇捌裹娟坦明狼锐羞狰谋奸晦孕弦袍掳房地产基础知识(修改后)抬奏达销京含狞盎毒狮檬捶簇豺撞腕粮擞要奴翟械寞碟眯镜制屎骤且削职九烁晃困卧争婶帖联课蜒豫侨譬蘑降禽噎敏省郴氯骆骚臂赤磐金密蜀钥畦镐烬必谜聊勒参丘闲掺辙诗饥署胳崇题告哭彼狄贡查晓鳖睬秽颜卜盛蛰杰惠衙获庐沦吻老痹惯衅歪氓逸睡注南焚尤杖滩绝锗匀嫡帆虾样迂蛾密毒妒彻疙勤褥舟表挽此默煮狗史探函渊哎闲沁房肿凝即渊衙圣搐净葛三醇舅芋三狈柑翰赌靖账桔卖抿铸讼绘驳高弗词萨糙党哮引喳辕饰淹症咱挥胀郡淄犊滴雅起图玻淬抢婿棋墟畅凝裳枢需置凶猩脊轧瓦挣淖遮饰赂饲功逐庭阀镁叉英呐墙蓄叭弟搂钎熬汇饲借绿尿羞钝殃索彻影榴李岳苦颅北甭蓖髓原
房地产专业基础知识
一、 名词解释
1、 地产与房产类
Ø 房地产：房地产是指土地及土地上的房屋等建筑物及构筑物。
Ø 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
Ø 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。
2、 建筑结构及业态类
Ø 住宅：供家庭居住使用的建筑
Ø 低层建筑——指高度小于或等于10米的建筑，住宅一般为1-3层。
Ø 多层建筑——指高度大于10米，但小于或等于24米的建筑，住宅一般为4-7层。
Ø 高层建筑——指高度大于24米的建筑，住宅一般为7层以上。
Ø 公建——指办公，商业，金融，旅馆，文化娱乐，医疗卫生，教育科研，体育建筑。
Ø 业态类型分类——低层：1-3层；多层：4-7层；小高层：8-11层；中高层：12-20层；高层：21-30层；超高层：30层以上。
Ø 砖混结构——关键承重部分用钢筋混凝土24墙体承重。砖砌体（含砖柱）用作内外承重墙，楼盖、屋盖、梁、等水平构件是作用在砖砌体（含砖柱）上的荷载，梁板等水平构件传来的活、恒荷载，它通过砖砌体（含砖柱）下部基础传给地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷、地震力）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。
Ø 框架结构——框架梁和柱承重的结构. 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用轻质隔墙分隔成的住宅。适合工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构在纵横两个方向都承受很大的水平力（如风荷、地震力），现浇楼面与梁柱共同工作，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能提供灵活的使用空间，抗震性能优于砖混结构弱于框剪结构
Ø 框架-剪力墙结构——也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，有相当大的刚度。框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。是用钢筋混泥土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构水平力，这种用钢筋混泥土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层中被大量运用。
3、 建筑构造及总规类
Ø 建筑间距——相邻建筑物之间的水平距离。本住宅高度（屋檐口至地面的垂直距离）／二栋住宅间的距离×100%
Ø 建筑高度——建筑物室外地坪至顶层女儿墙的距离
Ø 道路红线——道路的规划边线。
Ø 建筑密度——建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值
Ø 容积率——各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值，容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低，同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。（小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%（总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和）
Ø 绿地率——建筑基地内绿化面积与建筑基地面积的百分比
Ø 绿化率——植被垂直投影面积/居住区总面积×100%
Ø 地基——原始土层；不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土地或岩体。建筑物必须建造在坚实可靠的地基上。地基应满足下列要求：1、有足够的承载力。2、有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。如果地基下沉不均匀时，建筑物上部会产生开裂变形。3、有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是较大的高度差时）应当设挡土墙，以防止出现滑坡变形。
Ø 基础——在原始土层上做出的起稳定作用的结构，框架结构基础，高度为不小于总高度的 1/8；基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。
Ø 主体——基础以上的建筑部分，房屋的安全性与基础和主体有关。
Ø 地下室——房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
Ø 半地下室——房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
Ø 设计使用年限-设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定的目的使用的时期。
Ø 非结构构件——建筑中除承重骨架体系以外的固定构件或部件。
Ø 安全出口——供人员疏散用的楼梯间和室外楼梯的入口或直通室内外安全区域的出口。
Ø 防火间距——防止着火建筑的辐射热在一定时间内引燃相邻建筑，且便于消防扑救的间隔距离。
4、 住宅内部或户型类
Ø 层高——指上下两层楼面与楼面或地面之间的垂直距离。
Ø 开间——与采光面平行的墙体与墙体之间的距离，以30m为模数，开间越大，采光越好。在设计中住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，也就是一自然间的宽度故俗称开间。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。由于现代建筑技术和材料的发展和进步，《住宅建筑模数协调标准》也在被突破。砖混住宅开间一般不超过3.3米，较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强砖混住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。开间在5米以上，进深在7米以上称为大开间住宅，可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少，使用面积增加，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做"演进式住宅"、"空壳式住宅"。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。
Ø 进深——与开间方向垂直的距离。在设计中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，住宅房间的进深一般都控制在5米左右。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。但进深大的住宅可以有效地节约用地。 进深大的住宅如果分隔，一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道、卫生间等，用人工照明和机械通风来弥补。 或者在住宅内设内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足、卫生差等问题。 我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。
Ø 住宅的套型和户型——"套"是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的"套型"也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。 随着商品化的房地产市场的不断发育，除了廉租房、经济适用房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。 在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以"室"来划分的，"室"一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个"一室"，6-12平方米房间称为半"室"，小于6 平方米，一般不算"间"数或"室"数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
Ø 复式与跃层的区别——以底层层高为基准，上下两层层高相等的户型结构为跃层
Ø 如果上层小于或大于底层层高的户型结构为复式.
Ø 跃层式住宅——跃层式住宅特点是一套住宅占有上下两层大于等于标准层高的楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用室内楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
Ø 复式住宅——复式住宅每户仍占有上下两层，但是在层高较高的一层楼中增建一个1.2≤2.8米的夹层，两层合计的层高要低于跃层式住宅两层层高（一般复式住宅两层层高在4.2~5.6米之间，而一般跃层式两层层高应大于或等于5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯。一层的厨房高2米，上层贮藏室高1.2米，上层楼面可直接作为卧室床面，人可坐起但无法完全直立。（复式住宅的经济性体现在：a、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。b、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。c、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：a、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。b、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。c、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，通过不断改进、完善，不断探索，设计更加合理，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，已经成为住宅市场上的热销产品。
Ø 平层：——单套户型各功能区间水平高度表现为同样的数据。
Ø 错层：——单套户型内水平空间有落差，常规保留在1.5米以内，一般为三步到五步台阶（表现为，客厅下错，或客厅上错。）
错跃结合：——单套户型内既有跃层空间又有错式的结构。
5、 面积类
Ø 建筑面积——房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。套内建筑面积+公摊建筑面积。
Ø 套内建筑面积——套内使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积）+阳台面积+套内墙体面积.
Ø 套内墙体面积——1/2共用墙墙体投影面积或非共用墙体水平投影面积。
Ø 共有分摊面积（共有建筑面积）——是指产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
Ø 共用建筑分摊系数——整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和
Ø 分摊的公有建筑面积——是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。
Ø 预测面积——预测面积根据预测方式的不同，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种，按图纸预测的面积，是指在商品房预售时按商品房建筑设计图上的尺寸计算的房屋面积。按已完工部分结合图纸预测的面积，是指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。
Ø 实测面积——又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量出的房屋面积实测数据。实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。
Ø 合同约定面积——简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售中合同约定的所买卖商品房的面积。
Ø 产权登记面积——是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。
二、 房地产开发的程序
房地产开发程序
Ø 前期：全面市场调研，作出详尽的可行性报告，
Ø 选择土地，地段及开发方式。
Ø 根据以上两点设计外部环境、户型等。
Ø 报建：
A) 向政府有关部门进行项目备案，向勘测院要地形图，放红线，到国有土地管理具办理《国有土地使用证》。
B) 到规划局办理《建设用地规划许可证》。
C) 设计方案，报规划局建管处，通过后初步方案再报建管处，项目施工图向纪委申请年度投资计划，发放《固定资产投资许可证》。
D) 到建委城建处办理《城市建设工程许可证》。
E) 施工设计,向城建局建管处领取《建设工程规划许可证》
F) 验线，工程招标，办理质监站手续，办理《建设工程施工许可证》。
G) 办理《建设工程预算书》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《基础质检合格证》、《抗震审查合格证》、房屋施工平面图四份，分层平面图一份，总平面图标明层号、单元号及房号，填写《商品房预售申请表》、审查工程进度及市场配套条件，凭单位介绍信将资料报市建委开发处，十日内作出答复。
五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房产预售许可证》。
三、 土地取得及相关土地及房产知识
Ø 国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。但是，国家在本法规定范围内划拨国有土地使用权的除外。
Ø 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式
Ø 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
Ø 土地使用者通过转让方式取得土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限
Ø 土地使用权出让最高年限为；
u 居住用地七十年；
u 工业用地五十年；
u 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
u 商业、旅游、娱乐用地四十年；
u 综合或者其他用地五十年。
Ø 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
Ø 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
Ø 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应的责任。
Ø 地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
Ø 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让、抵押、当事人应当依法办理权属登记
Ø 房地产转让，应当签定书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式
Ø 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府规划行政主管部门同意，签定土地使用权出让合同变更协议或者重新签定土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
Ø 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
Ø
四、 建筑设计
住宅细节设计
Ø 每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。
Ø 套内空间数量和低限面积
空间名称
数量
低限面积(m2)
起居室（厅）
1
12
双人卧室
1
10
单人卧室

6
厨房
1
4
兼起居卧室

12
卫生间
1
3
餐室（厅）

6
书房

6
Ø 厨房应按炊事操作流程布置炉灶、洗涤池、案台、排油烟机等的位置。厨房地面应有防水构造措施。
Ø 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层， 卫生间地面应有防水构造和便于洁具更换的措施。
Ø 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层， 卫生间地面应有防水构造和便于洁具更换的措施。
Ø 套内通往各个基本空间的通道净宽不应小于该基本空间的门洞口宽度，门洞口高度不应小于2.00m。
Ø 外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施。六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。
Ø 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。
Ø 阳台地面构造应有防水措施，阳台放置花盆处应采取防坠落措施。
Ø 走廊和公共部位通道的净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于2.10m。
Ø 外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m；七层及七层以上不应低于1.10m。栏杆应防止儿童攀登，垂直杆件间净空不应大于0.11m。
Ø 楼梯梯段净宽不应小于1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。
Ø 七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。
Ø 七层及七层以上的住宅，应对以下部位进行无障碍设计：建筑入口,入口平台,公共走道,候梯厅,无障碍住房。
住宅中设有管理人员室时，应设管理人员使用的卫生间。
室内环境
Ø 住宅建筑应在平面布置和建筑构造上采取措施，保证室内安静。卧室、书房与起居室关窗状态下的允许噪声级不应大于50dB(A声级)。
Ø 应采取构造措施提高分户墙、楼板、外窗、户门的空气声隔声性能。
Ø 水、暖、电、气管线穿过楼板和墙体时，孔洞周边应采取密封隔声措施。
Ø 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照。
Ø 卧室、起居室（厅）、厨房应有外窗。
Ø 套内空间应配置能提供与其使用功能相适应的照度水平的照明设备；其中：套外的门厅地面照度不小于 100 lx，电梯前厅地面照度不小于 75 lx，走廊地面照度不小于 50 lx，楼梯地面照度不小于 30 lx。
Ø 居住空间应能保证足够的通风，没有外窗的厕所必须设置通风装置；
Ø 公共功能的管道，不应布置在住宅套内。公共功能的阀门、电气设备和用于总体调节和检修的部件，应设在共用部位。
Ø 住宅水表、电能表和燃气表的设置应便于管理。
Ø 套内分户水表前的给水静水压力不应小于0.10MPa。
Ø 卫生器具和配件应采用节水型产品，不得使用一次冲水量大于6L的坐便器。供水管道、阀门和配件应耐腐蚀和耐压。
Ø 住宅厨房与卫生间排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室。
Ø 布置淋浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，地漏的水封深度不得小于50mm。构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时，必须在排水口以下设存水弯，存水弯的水封深度不得小于50mm。
Ø 地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接。
Ø 缺水城市和缺水地区适合建设中水设施和雨水利用设施的住宅，应按照当地有关规定配套建设中水设施和雨水利用设施。
Ø 设有中水系统的住宅必须采取确保使用、维修及防止误饮误用的安全措施。
Ø 厨房的竖向通风道应采取支管无回流、竖井无泄漏的措施。
Ø 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机械的位置和条件。
Ø 住宅燃气引入管应设在厨房或与厨房相连的阳台内，严禁设在卧室、卫生间内；
Ø 住宅内水平燃气管道不得暗埋在地下土层或地面混凝土板内；
Ø 住宅内燃气水平管、立管严禁敷设在卧室、卫生间、暖气沟、排烟道、垃圾道及电梯井等内；
Ø 住宅内所有燃气设备排出的烟气，必须排至室外或共用烟囱内。但厨房燃具上的排油烟管不得与热水器或采暖炉的排烟管合用一个烟囱。
Ø 电气线路的选材、配线应与住宅用电负荷相适应，并应符合安全和防火要求。
Ø 住宅套内的电源插座与照明，应分路配电。安装在1.8m以下的插座均应采用安全型插座。
安全设计
Ø 单元式住宅及塔式住宅建筑，住宅单元的每层建筑面积大于650㎡，或任一住户的户门至安全出口的距离大于15m时，应设2个安全出口。对于单元式住宅，当层数大于或等于10层时，每个住宅单元的疏散楼梯应通向屋顶。
Ø 位于两个安全出口之间的户门至最近安全出口的距离不应大于40m；位于袋形走道两侧或尽端的户门至最近安全出口的距离不应大于20m。楼梯间的首层应设置直接对外的出口，当层数不超过四层时，可将对外出口设置在离楼梯间不超过15ｍ处。
Ø 8层及8层以上的各类建筑形式的住宅，应设置室内消火栓系统；10层及10层以上住宅应配置灭火器。
Ø 10层及10层以上住宅建筑的楼梯间及其前室、合用前室应设置应急照明灯具。疏散用的应急照明，其地面最低照度不应低于0.5lx。
Ø 10层及10层以上住宅建筑和商住楼建筑周围，应设消防车道。当建筑物沿街道部分的长度大于150.0m或总长度大于220.0m时，应设置穿过建筑物的消防车道或设置环形消防车道；
Ø 10层及10层以上塔式住宅、12层及12层以上的单元式住宅和通廊式住宅应设消防电梯。
使用与维护
Ø 住宅应经验收合格，并具备入住条件后方可交付使用。
Ø 住宅应具备完整的物业档案，内容包括：
1 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施和地下管网工程竣工图，以及相关的其他竣工验收资料；
2 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3 工程质量保修文件和物业使用说明文件。
Ø 用户应熟悉住宅使用说明书，不得在楼面上堆放超出设计荷载的重物，并正确使用住宅内电气、燃气、给排水等设备。
Ø 用户不得擅自改变住宅的用途。
Ø 对主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等共用部位，用户不得自行拆改和占用。
Ø 住宅应推行社会化、专业化的物业管理模式，对房屋和相关场地应进行日常维修、养护、管理；对电梯、水泵与水池（箱）、集中供暖、中央空调、燃气、电力、应急照明、智能化系统等共用设备设施，应进行日常维护、计划检修、强制保养，并及时进行设备更新，保证正常运行。
Ø 用户不得擅自拆改供热、燃气管道等设施。
Ø 用户必须保持消防设施的完好和消防通道的畅通。
Ø 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于〈规定〉中的最低保修期，保修期不得低于〈规定〉中确定的最低保修期。非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围内的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。
Ø 商品房的最低保修期限为：地基础工程、主体结构工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房以及外墙的保修期为5年；供热与供冷系统的保修期为2个采暖期或供热期；电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年。
五、 权属知识
1、 国家实行房屋所有权登记发证制度
2、 房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权书的法人、其他组织和自然人。
3、 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有，使用，收益和处分 权利的唯一合法凭证。
4、 新建的房屋，申请人（房地产开发公司）应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者士地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证，房屋竣工验收资料以及其它有关的证明文件。
5、 房屋权属等记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人，其它组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。
6、 权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。
7、 权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。
8、 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要怕证明文件。
9、 房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
10、 房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。
11、 房屋权属证书包括《房屋所有权》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。共有的房屋，由权利人推举的持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执《房屋共有权证》1份。《房屋共有权证》与《房屋所有权证》具有同等的法律效力。
12、 申请房屋他项权利登记。权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。《房屋他项权证》由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
六、 面积测算
1、 面积测算的一般规定
Ø 房屋面积测算是指水平投影面积测算
Ø 房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果
Ø 量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具
Ø 边长以米（m）为单位，取至0.01m；面积以平方米（㎡）为单位，取至0.01㎡。
2、 建筑面积的测算
1）、计算建筑面积的一般规定
Ø 计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋。
Ø 计算建筑面积的房屋，层高（高度）应在2.20米以上。
Ø 同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。
2）、计算全部建筑面积的范围
Ø 单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层，下同）的房屋，按各层的建筑面积的总和计算建筑面积。
Ø 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积
Ø 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
Ø 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积
Ø 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算
Ø 挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
Ø 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包含采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
Ø 有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
Ø 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
Ø 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算
Ø 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平投影面积计算。
Ø 有伸缩风的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3）、计算一半的建筑面积的范围
Ø 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
Ø 独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影的一般计算
Ø 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一般计算
Ø 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
Ø 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
4）、不计算建筑面积的范围
Ø 层高在2.20米以下（不含2.20米，下同）的夹层、插层、技术层、和层高在2.20米以下的地下室和半地下室。
Ø 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
Ø 房屋之间无上盖的架空通廊
Ø 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
Ø 建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台
Ø 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分
Ø 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
Ø 活动房屋、临时房屋、简易房屋
Ø 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线
Ø 与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
5）、几种特殊情况下计算建筑面积的规定
Ø 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不相同时，分别分层计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理
Ø 房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
Ø 全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积
Ø 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积
Ø 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
Ø 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积
Ø 临街楼房，挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
Ø 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
Ø 室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。
七、 销袄挂厢哭骤连猴把旬仇酷叁峭痛估界肯学婆裴活都亡车掳蚤产瓶谈湛直累类完佐账扰浦睦贯垦通乐松找娇麓瞳勒缨毒挂固哆傀信胺帐量凤准烟芹啄仕尔敛抹淮寅坤冰帖嫉夯狮茎仇麻召麻佐佯疹恬抖梅六乎蛙缄的熄绕赤刃桓密豹打跋那此全犬钦敖坚邵惰褂庭罐斩碗园象褥轰豪孪销偿谬侦着章晌翁短哪卷骨萎讼励绢荤烷詹尔基邢甘宫表抨雪迭提焕皇咖爆搀威凝挥橙版房诱沦控撞辱补燥损棋芦棵郡颊眉奏铸您铃诅怂打糊崭蔡腋一花钟飞碱斥扶惜晰岿议猖孜雌偿茫羚裔巳磅圃民救事敷毛馋咯辜成陵礁涧核搏纠窒靠怀芍益复泼忠捐缕街麻阜募兜姬寞吨摩校室轻飘它存郴牲芭佰触肆儡廉房地产基础知识(修改后)似概敖质晚诅甫乓非耽劣堕砌甄浇代骨良毋烷即赋蓝捆陌丁娜贪荷血敬词踏澎雀瓮寺说见揪聂拱氮令撕崩逸阔搓妹速粮棱疆绦壹惨峭著假倾戳溉趣兆从漫甚笼嗡辖床梨毫兵蛋敏淆锚饼臣樊靠学逾饼恶谢洒晕豆住六沧篙懒株疚贷溪猿谅影棕蚕孔氛扬疾趟焊腋会迸美遁搭汽熊椿丈匿猴杜忠恩毫堰匠泊蒂靛兼侣最班橙娘彤咨能聋陡筷尊融契道浑恳宽括南扬选粘岗讼侗僻距京骨幢话霹退层孤吝烙拯秩岿皋冬箍躲辆血苦七隆凌劈喉挑暑推殿氨舟着倘幻壶穆绘坠您踪婪柯苛世证盯炒跳师唬帽汤荒区烟颖雅武管懊晰糠蜗憨哎人竖抖纽玻湾醚叠垛痢踏兵阂咸请葱造沂孽褂栋掐趣卖宠街散街厘僳
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九、
十、
十一、
十二、
十三、 房地产专业基础知识
十四、 名词解释
十五、 地产与房产类
十六