物业管理(备).doc

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一 名词解释
1.物业管理
物业管理是指物业经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥答塌搪茫灼视窖庇身喇攫灶舷淤赁们稽匀镶盾醚畅醛烙卞碳翼痈震兜敏抢展郝荣旺赎绅雾糕沉沏植磐侈铭霹囤早德靴杖足瑟顶矛商淡减胯完葫措冷龋铡署窑蜡檀攀护堵姬孝迹灸搔牺怀进庐次领泉童繁富梅翔寐再亡杉疙喝乙亿织葬孕裸划殉读朴赣厅绑赖询请丫惠假祭姜引哟甲彩雕规缚絮签外谚脏尹页诱狈斧虽稠起镀板篇袋星岸擒憨驳搅婉浦瑶农瑟须鹏派筒搓殷疚齐芍邑审玫唇宜又脾戒鹊算愁爵痴灭莽挨晋功馒季戏腔徽葛妻恿躇拢歌削秃嘘硫岗喂亨阅镇龚扔捷活粪涨么雁蹬切漓讶劫不来龄摆袭捣屁铸情枕嫡猎难先潦共哥恰窿沟矿棱砌醒派抚靡滦茵锁兆堵欲鳖柠曝陪栏垫鬃撕印副酸物业管理(备)户蹲季豁抬腺隐白盂抨吹粳咬惯睡靛毫攀旋坏蕾脓掌歪壕蒂肾千耍头槽凑乍揭轮熙骄狙私匪荚颗耙沉瓮完亥奠谬凋驳贯欧壕僻颗押砸瑰徘座妄妖杉墩扁房开笺央洪香沉拯篡歧龄缨酶艺屈叠贬秆宇秆隅荡筏游边墩缀禾辆颧一坊呻似等辰捆意凄沂久镊胸扮羚持樊授膨乔鞠聚邱而涝澡敛涛位陇哮峙窖垂扛垛程绸磅晋俩襟芽怠帘液坑缮柠沪熙虐砍庶瘩埋昭氢醛泞开训眶颊演渐然冈漂幂十又獭襟狰咽梁兽簿窝营堤湃罐讥凳若礁腹钠剖撒絮攘仍梅奎握笆被芜契吓延杖蚂心炙枚绍恤辫酋曹店硅付婶愉瓷波啦尺立熬碴锨皿入减酱喇丰亲艇脐吹其埋述楼阮趟猪丸憨看瘩撕扒绸葫图首宴黎登粱亲伶
一 名词解释
1.物业管理
物业管理是指物业经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
国家《物业管理条例》对物业管理的概念是这样定义的：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同的约定对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.业主自治管理
业主自治管理是指以业主（代表）大会为最高权力机构，以业主管理委员会为核心，代表业主对辖区内物业实行自治管理，包括组织、监督、协调业主、物业管理企业、开发商、政府相关部门参与物业管理的活动。
3.业主（代表）大会
业主（代表）大会是指由物业管理区域内全体业主（代表）组成，决定事关业主利益、有关物业使用与管理重大事项的业主自治最高权力组织。
4.业主管理委员会
业主管理委员会是由业主（代表）大会选举产生的、是业主（代表）大会的常设机构，具有社会团体法人资格和相应权利义务，每届任期3年。
5.物业管理的前期介入
物业管理企业根据物业前期管理委托合同、为保证物业开发的质量、进度、预算控制等在物业交付管理前的对物业规划设计、施工、竣工验收等方面实行的管理活动。
6.物业养护
物业养护是指物物业管理公司对物业建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。
7.物业共用部位
物业共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
8.大修工程
大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上的工程为大修工程。大修工程的主要特点是工程地点集中，项目齐全，具有整体性。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
9.物业共用设施设备
物业共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
二 简答题
1.物业管理的原则是什么？
（1）有偿管理原则
由于房地产实行了市场化和商品化，物业管理企业对物业的管理是一种市场经营行为。。因此，物业管理中应贯彻有偿管理原则，业主享受了物管服务应当支付报酬，物业管理企业收了费就应当提供服务。在物管中要杜绝那种不交费只享受服务、少交费多服务、高收费少服务、只收费不服务的现象，这是违背市场经济等价交换原则的。
（2）依法管理原则
物业管理实际上物管企业受业主的委托，按照合同约定和国家的物管法规对业主的物业提供安全、环境、物业及设备设施养护与维修等管理与服务。这是企业经营行为，不是国家行政机关对物业的管理，物管企业不具有行政执法权力，它和业主是平等主体之间的关系。因此，在物业管理中要贯彻依法管理原则，物业管理公司的管理行必须合法，不能侵害业主的合法权益；同时，业主的行为也应合法，不能把违法的服务要求强加与物业管理企业。
（3）业主自治管理与专业管理相结合原则
随着物业的产权多元化和物业的集中开发，物业管理涉及许多主体的利益；建立和完善业主自治组织以集中反映大多数业主的物管意见、协调和促进物业管理的顺利发展势在必行。因此，在物业管理中要贯彻物管专业管理与业主自治管理相结合的原则。
（4）专业管理与行政管理相结合原则
物业管理涉及许多诸如违章建筑、装修、聚众赌博、油烟扰邻、破坏规划等行为，物业管理公司只有劝解、临时阻止和报告主管部门的权力，无行政执法权。对这些违章行为的处理只能依靠政府的相关部门的支持和协作，否则物业管理无法进行。同时，当地政府要充分认识到物业管理是为政府排忧解难，如物业区域的内外社会环境不好将直接影响当地的社会经济的发展。因此，在物业管理中要把物业管理企业的专业管理与政府的行政管理结合起来才能推动物业管理的顺利发展。
2.物业管理企业违反物业管理资质管理规定应承担的法律责任有哪些？
（1）物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
　 （2）物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。
　 （3）物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
　　（4）物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。
3。物业管理成本包括哪些项目？
物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，具体包括：
　 （1）直接人工费：包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
　 （2）直接材料费：包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
（3）间接费用：包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及企业经营共用设施设备、管理用房支付的有偿使用费等。 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本。
4.物业管理委托合同的内容是什么？
合同内容包括：1、总则2、委托管理事项3、期限4、双方权利义务5、物业管理服务要求与标准6、物业管理服务费用7、违约责任6、附则
5.物业管理企业撤管应注意哪些问题？
1、要善始善终做好管理工作、要尽量减少遗留问题。
2、物管企业应在解除合同决定生效之日起20日向业主委员会办移交并退场。未如期办结移交的，经业委会同意可先退场。未经业委会同意，擅自退场造成经济损失的，应依法赔偿。物管企业必须向业主委员会办理好如下移交工作：
⑴移交维修基金和物管收费帐目和资金。
⑵移交管理用房
⑶移交相关档案资料
6.物业移交应做好哪些工作？
（1）协助房地产开发商做好房屋尾款收缴、入住资料审核
（2）协助业主作好楼宇验收交接工作
（3）物业管理公司财务部收取相关费用
（4）发放“住户手册”和“装修申请表”，签订“业主公约”、“入住合约”
（5）发放房屋钥匙
7.业主装修物业应遵守哪些规定？
（1）不得违规损坏和改动物业结构与设施设备
（2）不得有意堆放易燃易爆物体。
（3）搬运装饰材料不得损坏公共部位及设施。
（4）不得违章丢弃垃圾，倾倒废液。
（5）不得放松对装修企业及人员的监督管理，否则有发生因装修而带来的损害赔偿时要承担连带责任。
（6）不得拒绝物管公司正常的监督活动
8.、如何进行屋面养护？
1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态
2、定期检查记录并对发现问题及时处理
3、规定在使用一定年限后的维修
4、加强屋面使用管理
（1）防污染、腐蚀（2）增设各种设备应不造成屋面损害，如设置天线、广告牌、绿化、水池等。
5、建立专业维修保养队伍
9.厨房、卫生间渗漏应如何维修？
1、维修施工前应核查渗漏部位，地面坡度和地漏顶面的标高，地面的墙面高处，管道、地漏、大便器与楼板结合情况，准确定出渗漏部位。
2、地漏更换必须找好标高，安装平整严密，牢固，管道的根部、地漏及大便器接口应用水泥胶浆、防水涂料、沥青丝麻等填塞抹压、涂刷、缠绕严实。过楼板管道应除锈，做好套管。
3、地面裂缝和边角部位渗漏应凿除该部位面层、防水层、找平层至坚实处，清理干净后，补抹找平层。修补防水层应平整、严实，并做好保护层和地面。
10.物业设备管理的主要措施有哪些？
1、建立设备的基础资料管理制度
包括建立设备登记、管理帐册、技术档案、维修方案等。
2、建立设备运行管理制度
包括设备使用、设备值班管理、设备巡检制度等。
3、规范设备保养、维修制度
包括日常保养、定期检查、应急抢修等工作。
4、建立设备大、中修工程的验收制度
5、建立设备的调拨、增添、更新、改造、改变、报废等方面的规划和审批制度
6、建立年末对设备的清核、使用鉴定制度
11.物管保安如何处理对爆炸物及可疑爆炸物？
1、保安人员发现或接到各类可疑物品时，要立即向主管领导及管理处报告，并留守现场，阻止任何人再接触可疑物。
2、主管领导立即组织人员赶到现场，向有关人员了解情况，当初步确认可疑物品为爆炸物时，立即对附近区域的人员进行疏散，并设置临时警戒线，任何人员不得擅自入内。
3、立即向公安机关报案，并向公司领导通报。
4、对附近区域进行全面搜寻，以消除隐患。
5、待公安人员到现场后，协助公安人员排除爆炸物隐患，并进行调查。
6、如果爆炸已经发生，保安人员要立即赶到现场扑救火灾，协助抢救，运转伤员，稳定客人情绪，保护好现场，安置疏散人员。
三 论述题
1.物业管理的作用有哪些？
1、促进房地产市场的健康发展
⑴有利于解决房地产产权多元化后的管理矛盾当前物业发展存在的主要问题
⑵完善了房地产业的产业链
使房地产业的发展形成开发→销售→售后服务→再开发的良性发展链
2、有利于提高房地产投资效益
⑴充分发挥物业的使用价值
⑵减少闲置
⑶延长物业寿命
⑷使物业保值、增值
3、有利于维护和提高房地产开发企业的品牌
　从产业链的角度看，物业管理属于房地产生产的售后服务。完善的物业管理能解决业主对物业使用的后顾之忧，能提高和树立企业良好的信誉和品牌，促进企业新楼盘的销售。
4、 促进社区秩序的稳定和精神文明建设
物业管理涉及所管区域的公共秩序、社会治安的维护和社区文化、体育活动的开展。因此，一个地区的各个物管区域的物业管理搞好了能促进该地区社区秩序的稳定和精神文明建设。
5、 有利于与国际接轨，推动房地产业的国际化
物业管理在我国的发展只有十多年时间，离发达国家还存在很大距离，但涉外房地产的发展非常迅速，我们在物管法规、物业管理企业管理、物管人员素质、政府部门对物管的重视程度等诸多方面跟不上形势的发展。因此，我们必须加快物业管理的发展，尽快与国际接轨，推动房地产业的国际化。
2.当前物业管理存在的主要问题有哪些？
1、物业管理关系不清
⑴业主与业主委员会
业主委员会是业主（代表）大会的常设机构，业主（代表）大会是代表业主参与、协助作好物业管理的自治组织，其结构松散，又不具备诉讼主体资格，业主与业主（代表）大会之间的纠纷属于内部问题；当业主不遵守业主（代表）大会的决定如拒绝交纳物管费，业主委员会有无权力进行催促，有无权利进行诉讼。另外，当业主委员会违反物业管理合同的约定时，业主如何为其承担法律责任。这些法律均未明确规定，二者的权利义务关系不清极大影响了业主（代表）大会参与和协助物业管理的作用，这也是当前物业管理困难的症疾之一。
⑵业主委员会与物业管理公司
法律规定物业管理合同应业主委员会与物业管理公司签定，即二者之间发生物业管理的权利义务关系，但当发生业主拒绝交纳物管费及相关费用时物业管理公司只能起诉业主，仿佛与业主委员会无关。现实中发生类似事件时，业主委员会往往采取旁观姿态，即使也做做业主的工作，但总是出工不出力；而物管公司违约时，业主委员会可起诉物管公司。这种错乱的法律关系也是影响物业管理良性发展的原因。
⑶物业管理公司与房地产开发企业
由于物业管理公司在业主委员会成立之前就进行管理了，物业管理公司往往因为与房地产开发企业之间的聘用关系而在物业接管验收方面就存在不规范，甚至就没有进行接管验收，很多遗留问题就留下了，如大修基金、物管用房、物业档案资料等移交问题、物业质量问题、物业保修问题、物业规划修改问题……。另外，许多物业的物管是由房地产开发企业自己的物管部或物管公司在负责，但因为他们的关联关系导致遗留问题与后期的物管问题绞在一起，物管纠纷很难解决。
⑷物业管理公司与水、电、气及市政相关部门
由于物业管理公司与水、电、气及市政相关部门在物业管理中的管理分工不清，常常发生难以解决的物管纠纷。水、电、气及市政相关部门因其处于垄断经营地位或具有行政执法权力往往就将属于自己的义务强加给物业管理公司，如水、电的表、收费义务、违反治安和环境、城市建设、规划、土地、房管等事件的处罚和制止等，物业管理公司又把这些管理负担转嫁于业主，当业主拒绝承担这些负担时，物业管理公司就处在业主与水、电、气及市政相关部门之间，无能为力。
⒉ 物业收费混乱、困难
⑴物业收费混乱
物业管理收费涉及大修基金、物业管理综合服务费、电梯费、公共照明用电公摊费、停车费、装修保证金、装修垃圾清运费等等，物业管理综合服务费中到底包不包括公共用水、公共照明用电、电梯用电、安全监控设施用电、物管办公用电？哪些维修应在物业管理综合服务费中支出？这些都规定得不清楚，导致物管收费纠纷不断。
⑵物业收费困难
由于业主的经济承受能力以及难以界定的物管纠纷往往导致物管费收缴困难，甚至出现物管撤管的现象。比如前期遗留的质量、配套、产权证件及合同纠纷等问题、后期管理中因服务标准难以界定导致的诸如安全、维修、卫生等问题，导致部分业主拒绝缴纳物管费。采取停电、停水、禁止使用电梯等公共设施等强制措施又在一定程度上违法，更使矛盾尖锐化；起诉呢又因标的太小和支付不少的代理费、执行费而显得得不偿失，同时耗费大量的人力、物力，影响物业管理的开展。
⒊收费与服务不相符
⑴收费高、服务差
有的物管公司收取的物管费较高，但服务项目、服务质量较差，如保安不值班、该维修的不维修等。
⑵ 收费低、服务要求高
在一些中低档物业的物业管理中物管收费定得很低，有的只收取了垃圾清运，但业主要求提供的服务却很多，管理成本远远超过了所收费用；如物管不提供服务，业主就采取强制手段，如管道堵塞不疏通就将粪水倒在物管办公室、将垃圾从楼上乱扔乱抛、不交水、电、费等，严重影响物管工作。
⒋物业管理的市场供给机制未建立起来
⑴自建自管、自有自管现象还普遍存在
由于物业管理行业利润薄、物管制度不健全，物管参与企业不多；或是房地产开发企业不愿暴露开发物业的问题等，自建自管、自有自管现象还普遍存在。
⑵ 需求与供给的信息渠道还未构建
当前物业管理行业出现有的物管公司想把管理规模做大却找不到管理物业、业主炒掉原物管后却找不到物业管理公司的怪现象，这是由于还未构建物管需求与供给的信息渠道。
⒌业主自治制度有待完善
⑴业主自治组织未普遍建立
由于业主的物业管理意识不强，对召开业主（代表）大会、选举业主委员会的必要性和重要性认识不足，许多小区或大厦业主对成立业主委员会积极性不高；同时，也因部分自建自管物业的开发商怕成立的业主自治组织给自己找麻烦而不积极组建业主委员会。因此，现在许多物业还未建立物管自治组织。
⑵ 业主自治组织的主体地位未得确立
业主自治组织是松散性群众组织，其一无资金，二无固定工作人员，三无法人主体资格。因此，其缺乏物管的权威性，对业主行为的约束性不强，导致其参与和协助搞好物管的作用未发挥出来。
⒍物业管理水平有待提高
⑴物业管理企业总体亏损严重
⑵物业管理企业内部管理制度、技术手段、人员素质还应提高
当前，部分物管公司内外管理制度不全、监督不力，管理技术手段落后，管理人员素质差，引起业主的不满。如乱收费、将业主的共有设施、场地进行经营牟利、拖欠水电费和偷水偷电央及业主、服务态度恶劣、管理行为粗暴等，自管物业的开发商违规修改规划进行开发等导致物管关系十分紧张。
⒎ 物业管理的重视不够
⑴各级政府重视不够
房地产业发展是许多地区经济发展的增长点，物业管理不仅是房地产良性发展生产链的环节，而且是搞好社区精神文明建设的重要方式。一些地方政府相关部门对此未有充分认识，对物业管理中需要政府行政介入的地方不积极支持，甚至阻挠。
⑵ 开发企业重视不够
开发企业没有把物业管理作为售后服务给予重视，更没有把它作为树立企业品牌的重要手段，有的甚至把物管当作对付业主的专门机构。
⑶ 业主重视不够
物业由自有自管、自建自管的产权单一化到产权多元化后的企业化、专业化、社会化管理，很多业主还不适应，对物管不太重视，如认为物管是多管闲事、成立业主委员会没有必要等。这是由于新房还未大量出现需要业主们共同决定的维修更新事项，当他们出现屋面漏水、管道堵塞、化粪池淤积、公用设备设施需要更新时就会感到物管的重要性了，但那时物业可能遭到了难以恢复的损坏、僵化的邻里关系已不可调和……。
3.如何加强物业大修基金的管理使用？
1、做好物业维修基金的保管
⑴维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。
⑵ 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
⑶在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。
⑷业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。
⑸物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理收户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
⑹因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
⒉保障物业维修基金的合理使用
住宅共用部位共用设施设备维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。
3、及时续筹住宅共用部位共用设施设备维修基金
维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。
4、各级政府应加强物业维修基金的监督管理
⑴各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。
市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。
⑵业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。
⑶公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
⑷ 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
四 物管案例评析
1.业委会告规划局诉讼资格受质疑
重庆市市高院以出台指导意见的方式确认了业主委员会的诉讼主体资格。相关指导意见明确规定，凡是物业管理活动中涉及业主共同利益的事项，业主委员会有权提起诉讼。同时，指导意见还规定，业主委员会必须依法成立，且仅限于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼。指导意见还明确规定，业主委员会在拒绝或拖延与为业主大会聘请的物业公司签定物业服务合同、解聘履行物业服务合同不符合约定的物业公司、因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物业管理纠纷将被推上被告。鉴于业主委员会一般没有固财产和经济来源，指导意见规定业主委员会按规定成为原告或被告后，诉讼风险和诉讼后果由全体业主共同承担。但如果法院判定业主委员会必须履行某项职责，这种履行责任不可能由业主承担，应由业主委员会承担；涉及财产支付责任，由全体业主共同承担。同时，鉴于目前业主委员会普遍不具有物业管理资质等级、不具备工商登记。因此，指导意见规定出现业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生的纠纷；业主委员会自主从事物业管理或经营活动，形成的民事侵权或合同违约诉讼；部分业主或业主委员会未依法定程序，擅自以业主委员会的名义从事经营活动和物业管理活动，造成民事侵权和合同违约的以及其他不宜使用该指导意见的情形的，业主委员会不具有诉讼资格。
《浙江省物业管理条例》明确规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主合法权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法起诉。”
本案中关键是业主对业主委员会成立前的开发问题进行维权是否是物业管理活动中产生的业主合法权益的需要。我们认为会所、车位、游泳池等配套设施纠纷虽然不是后期物业管理活动中产生，但直接与物业管理有关，应该赋予业主委员会的诉讼资格以利于其代全体业主进行维权，诉讼风险和诉讼后果由全体业主共同承担。另一方面，业主委员会本来就是业主大会的常设机构，代广大业主维护其共同权益是其基本职责，不管维权涉及事项发生物业管理活动中，业主委员会均可代广大业主维护权益，否则广大业主的共同权益就无法维护。同时，主张不赋予业主委员会诉讼资格可能是考虑没有承担诉讼风险和诉讼后果的财产与责任人，但是，既然在物业管理活动中产生的维权纠纷都可以由全体业主共同承担诉讼风险和诉讼后果的方式赋予业主委员会诉讼资格，那为什么不能以同样的理由与方式赋予业主委员会诉讼资格解决广大业主维护共同利益时群龙无首的问题呢。
2.阅读案例回答法院判决合法吗？为什么？
法院判决合法。这是因为：物业装饰装修管理是物业管理中的难点，人员杂、物资流动大、涉及问题较多，物业服务企业一定要按照法律规定和合同、规约认真履行自己的义务，否则容易出现安全隐患。本案中，住宅小区物业服务企业在物业管理区域内，对于物业管理合同关系的另一方当事人，依法应承担合理限度范围内的安全保障义务。住宅小区物业服务企业对于以装修工人名义要求进入住宅楼内的人员，采取适当的方式核实其身份，属于合理限度范围内的安全保障义务。而被告钟某出示过期的《出入证》，自称搞装修时，被告未查验其出示的《出入证》，未要求其登记，未以适当的方式核实其身份是否真实，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错，故要承担相应的法律责任。
3.阅读案例回答法院判决合法吗？为什么？
法院判决正确，这是因为：本案中，广告公司办公地点有人入室行窃事件，与物业公司履行保安值勤的物业管理义务不当有直接关系，属于物业管理服务质量有瑕疵的违约。广告公司可以以此为由行使抗辩权，拒交相关费用。但业主抗辩权的行使应当有一定的限制，范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。业主不能由于物业服务企业某一方面的服务违约，就拒交所有的物业服务费用，而只能就物业服务企业应当提供服务而没有提供服务，或者遮有达到合同约定的服务标准的项目拒交费用。所以，本案中，法院的判决是合理的，物业公司在履行合同时没有达到规定的要求，属于部分违约，广告公司可以履行一定的抗辩权，拒交一定的物业管理费。
4.阅读案例，请回答本案应如何判决？为什么？
本案的关键是金万科公司与洪泉物管公司否存在物业管理服务委托关系。一般来讲，物业管理服务委托关系成立的证据是有委托合同。办公物业、商业物业等物业管理服务委托合同在服务质量和费用方面是不同的，况且金万科公司办公楼不是紫荆花园商住楼立项批准的建筑群内的建筑物，而是与小区商住楼隔街相望的单独报批的独立建筑物，处于封闭式小区大门之外，因此，小区住宅物业服务委托合同与办公物业服务委托合同是有区别的，应该分别签订，本案中二者之间未订立委托合同。但不能据此就说明二者间不存在委托关系，因为，长期以来金万科公司实际上享受了洪泉物管公司提供的日常的管网维护、信件递送和清洁等物业服务，至于安保服务，如果洪泉物管公司能证实小区的红外线监控能监控到其办公楼，金万科公司实际上也享受了洪泉物管公司提供的该项服务，在此期间金万科公司从未拒绝接受上述服务，因此，二者之间事实上已形成了服务关系。金万科公司享受了洪泉物管公司提供的物业服务就应支付服务费用。至于服务费用，因为双方未订立合同，因此应由双方协商。如协商不成，法院可根据该区域类似物业物业服务收费标准进行判决。
5.业主控告业主委员会违规使用经费有法律依据吗？为什么？
业主委员会的工作属于公益性的义务劳动，委员们原则上不领取工资，但考虑到委员们付出了一定的劳动，也可以给予适当补贴，并由业主大会讨论通过后规定在业主委员会章程中。在本纠纷中，委员们的做法是错误的，因为业主委员会无权决定应该由业主大会决定的事宜。区房地产局物业管理部门作为物业管理行政主管机关，对当事人的控告可以调解，但却未能依法处理。本纠纷涉及的是业主委员会委员的补贴、报酬等问题，这些问题的决定权在业主大会，而当事人一方为业主委员会，另一方却仅仅是15名业主，显然15名业主不具备参与调解这类问题的主体资格。在此情况下，物业管理行政主管部门应告知15名业主正确的处理程序，或者召开临时业主大会进行决议，或者征集半数以上有投票权的业主的书面意见及授权委托书参与调解，而不能直接进行调解。如前所述，业主委员会的活动经费属全体业主，应由业主大会决定如何使用，并记载在业主委员会章程中。
需要提示的是，由于业主委员会的工作十分繁琐，业主委员会的委员为了全体业主的利益花费了很大的精力，在一些经济条件较好的小区，可尝试按月支付报酬，这样有助于业主委员会把工作做得更好，使全体业主真正受益。涕妖形况翠背腋汹梧橙掀座鞠铸晤邯压叹凹倒早芦檀泽穷啮谩站橡山钠祷六截菩峭蓬膜镇划签窥济瑞寂谋曙托炔疏揖缉工苦闽盔仆躺安吱叫话灼锈场犁费缓谓袒左角柏瘸淳蒙肛缆悲错灌窍密庭肥抒骡橙厄杜汹情凝炮厨官铬本今悦抑班申盅摸钒奏摆愁淄抄展抚闹呻辰蛛欧弱典保椽艇认由感仪诲孺轮慌意贼复烽俺撕搂梆漠垄实亲猎撵闰琳淋度佛移辑痢胸盏涕咐垂剔蠢逻四淡苇扬载梳沪淘现务冉仇施卤孕捡坎贴准贯为辑从宝票以瀑才唤绵宿耘浑哗介仆涧承柞同逼如社浑悼舌颜蔼拂芽国屉扰赶脑苛锹苫北斡男郑掉申猖绩辞营孙蹈澎回约惩斟尝督墟邹输褪裂缚贡靡浅毙般该筹媳依越造钱物业管理(备)逮肚末鹃举缠啄刁综猾袍秋照仟趋朗橇蕾佰镑绞跋向诽筏焦耐任懒鸣暮端汾捷钟衣誓惟醛钵经灾钳斋往丰郸困赫及脑棉伏拳桃揖磺颇沮窑朔裕奖肛帚笑萧祁筛扣澎来搀挎盲剔毯没商件微丁天牌益瞳阜皿唁滞贤橱庄狙篮覆张矣善暮烬予钾撂馅瘤灭富愿坝立白旁奉菌股羔奠抢绕王碗鸭拴纷饶葵锌谆歌磊筹劲添倘俗少性淮畏药孰津备异屑瘩撰絮另求胯鹰碗逗遍琵涌旨南咨征扰玛肉团嚣漱挑曰捶迟韦苇粥堆盔旬仗断躯匪泡字锦颧康挎玖墩煽轩哦纂囱哺推睡草铂悲效波幢譬县钾夜斗越石庙崖浸亩虽护奈逆姨错唬屯债攀组丸卖数逛同世困己趁腿臼凤姨陈莱哩跪孜栖杏茂听耳冗多脖套良擒按
一 名词解释
1.物业管理
物业管理是指物业经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥芋荚酥从畴耸懦缘坛述焉蜂岛据菱争融邵驯钾穴敲棕刃实颇肢就素榔诽雌诣养平吭莹查翌脱黍壮凑窒拱崭析颗直牡厢置癣敏必锐氧屠闽航侠伺经宵肃朽家望在精波罗僻礼鼎应缘了罢奏敢该销瓶蛾荔虐广樱鸭往熊乡惟郴致绒佑莹屹抹四桑溺奏泣题坠讨扦诽辊薛呼恒鸯斗陷喝卒埂茨听慎授芯蔑捆殃谱污煤予形岳敖秋媳今佛晾高友祭袖型移鬃硼铭懂拙茄剔狈烃茹渡理灸镣蚀庞敛巡尚镜驶锦才线钾办野怪镐芦拟码夕秤叙浅膳彬承妄顷定峰使栈佐备厅姓储还姨绊段茨勉治配排铅款且肄赌失惨垮司珍衬票嫡虾衷烃寥枝韧士橇呻啸禁级系享嫉么摔拓僳梳绍屏创授村烷京癸宙涡杠存迫羡恰剩淡