昆明某商业广场项目战略定位报告.doc

昆明某商业广场项目战略定位报告

　　　　前言
　昆明XX地商投资有限公司：
我司人员自本月12日进驻现场以后，为了做到有绝对的把握做好我们的项目，我们秉着唯一性，排他性、差异化安全性的三重原则，针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证，以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点，对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究，并在此基础上提出了新的定位设想，并就此与贵方进行探讨，

第一部分　这里最适合做什么？
一、 云南特色代表什么？
此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国＿旅游特色、民族特色；然而目前服装业、IT电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色

二、 昆明商圈分布扫瞄：
青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路121路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。。。。。。这些商圈都有自己鲜明的特色，唯独火车站片区商圈没有自己的特色；

三、 火车站片区商业扫瞄
四、 火车站片区定位
· 政府对火车站片区总体规划：
· 火车站片区＿商务商贸集散地　

五、 结论：
火车站片区最适合做:1、物流批发市场；2、商务旅游批发购物中心　

　　　　　　　　第二部分　我们可以做什么
一、 专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析
地段：
交通：
物流：
人口：

昆明XX广场商业项目的相关营销定位策划

1、 项目功能定位
昆明福地
1－1：社会贡献：配合政府对火车站片区的城市改造，靓化火车站片区市容；
1－2：区域贡献：改良和提升火车站片区的商业环境和质量；
1－3：民生贡献：满足区域内固定居民、及‘交通枢纽’所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要；
1－4：商业贡献：给火车站片区、昆明市的新老‘车站商业’的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台；
1－5：投资机遇：为具有相当投资和经营经验的投资者，提供一个高质量的商业和地产投资的‘财富港口’；

2、 项目形象定位
整体：百年云南商业精华所在
1期：首席云南特色产品国际交易MALL
(即专业批发零售市场。含A区：1期1～4层；B区：2期1～4层)
2期：酒店式精英商务公寓
（公寓5～6层；仓储配套7～10层）

口号：这里是―――云南的世界，世界的昆明
名称：云南100

3、 经营业态定位

1期（A区）

1层：金银、玉器、珠宝等；
2层：茶叶、烟草等；
3层：特色服饰、箱包、工艺品等；
4层：特色副食品；
5层：咖啡厅、西餐厅、商务会所等；
－1层：综合超市

2期（B区）

1层：金银、玉器、珠宝等；
2层：茶叶、烟草等；
3层：特色服饰、箱包、工艺品等；
4层：特色副食品；
5～6层：居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓；
7～10：仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构；

4、 价格水平定位
1） 租金类（按建筑面积下的均价）
1－1）1期
1层：120元／㎡／月
2层：80元／㎡／月
3层：50元／㎡／月
4层：40元／㎡／月
5层：30元／㎡／月
－1层：90元／㎡／月
1－）2期
1层：100元／㎡／月
2层：70元／㎡／月
3层：40元／㎡／月
4层：30元／㎡／月
5层：30元／㎡／月
－1层：车库

2） 售价类（按建筑面积下的均价）
3－1）1期
1层：12000元／㎡
2层：8000元／㎡
3层：5000元／㎡
4层：4000元／㎡
5层：3000元／㎡
－1层：9000元／㎡／月
3－2）2期
1层：10000元／㎡
2层：7000元／㎡／月
3层：4000元／㎡／月
4层：3000元／㎡／月
5层：3000元／㎡／月
－1层：车库（待议）

5、 铺面分割形态

5－1）1期
1层～4层：可自营独立铺面＋柜台
－1层：非自营产权包租小面积分割销售
5层：分割成2块大面积铺面销售
5－2）2期
1层～4层：可自营独立铺面＋柜台
5层～6层：30平米／间以内小户型酒店式公寓

6、 总价控制建议
1）铺面
主力铺面总价控制在15万元以内
2）公寓
控制在总价10万元～12万元左右

7、 经营管理定位
1） 1、2期1～4楼所有独立铺面
统一管理，分散经营
2） 1期－1楼超市
统一经营管理收银
3） 2期5～6楼公寓
统一管理、统一经营

8、 销售（投资）模式
1） 投资模式概念称谓
黄金收租法
2） 销售模式概念称谓
2－1）可控风险总价设计；
阐释：
即：
·将在实施所有优惠政策时每个铺面的实际经济损失的总值，在拟定铺面销售单价（和总价）时全部计算进单价（和总价），然后以这样的单价（和总价）开始销售，并捆绑执行以下‘阶段销售策略’的核心方式进行销售；
·风险总价计算的设计方式：
经营权销售年限：一次性销售30年（去一头一尾各5年后的中间30年）
一头一尾10年：作为‘优惠（含无偿）赠送’给投资者和经营者的使用年限，通过不同的销售阶段不同的‘优惠（含无偿）赠送’措施，可以将此部分纳入‘开发商额外收入’部分，也可以成为宣传推广过程中吸引投资者的一个卖点（具体见‘阶段销售策略’）；
作用：不因为实施优惠政策而损失1分钱，反之要赚钱
2－2）不同购买阶段的优惠政策逐渐递减对比型策略设计；
阐释：具体见‘阶段销售策略’
作用：在设计这种‘公开公平公正’的政策下，以‘前后2个阶段透明比较（如认筹阶段与开盘阶段的优惠政策对比）’进行销售推广，可以做到：
A、 一方面可以做到‘加快销售速度’；
B、 二方面可以做到‘在最短的时间内以，以最高的价格，卖出最多的铺面’；
C、 三方面可以做到像在比较常规运用的‘低开高走’的价格策略下的‘涨价空间<递减优惠措施达到>’的便利，同时又可以同样具备‘价格过高’下的调整空间（增加优惠措施达到），而相比‘低开高走’的常规策略，该策略又更具有‘诱惑力和新颖性’，而不需要用‘赤裸裸的低价’手段。
3） 楼层投资模式控制

1期：
1层～4层：包租3年，年回报10％，一次性返租3年30％（首期款内扣除）；
－1层：包租10年，年回报8％，一次性返还3年24％（首期款内扣除）
5层：常规销售
4） 阶段销售推广策略
以下以1期1～4层为例：
4－1）认筹阶段（开盘前）：
·包租5年（头5年），年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；
·0投入加赠10年收益权，前5年0成本收益；
·获得40年经营权；
·限量发售100张钻石vip卡；
4－2）开盘阶段：
·包租5年（头5年），年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；
·0投入加赠5年收益权，前5年0成本收益；
·获得35年经营权
·限量发售100张铂金vip卡；
4－1）促销阶段（开盘后）：
·包租5年，年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；
·获得30年经营权
·限量发售100张贵宾vip卡；
4－2）稍微阶段（略）