2024年宁夏省下半年房地产估价师制度与政策房地产开发企业设立的程序考试试题.doc

宁夏省下六个月房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业设置的程序考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、拆迁人自己不负担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具备拆迁资格的单位去负担，这种拆迁方式是。
A：自行拆迁
B：委托拆迁
C：政府拆迁
D：社会拆迁
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、选择目标市场，一般要基于对__进行评价的基础上。
A．单一市场
B．重要市场
C．细分市场
D．重要市场
3、当房地产价格的变动过程连续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大体接近时，宜采取__预测房地产的将来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
4、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益有关指标的是__
A．出租率
B．基准收益率
C．成本利润率
D．财务杠杆比率
5、已知某宗收益性房地产，有效期限为40年时，价格为700元/m2，此时酬劳率为8%；假如有效期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的酬劳率为__。
A．6%
B．7%
C．7.5%
D．6.5%
6、结构施工图不是指引的依据。
A：室内外装修设计
B：编制预算
C：施工组织设计
D：施工进度计划
E：执行层的组织协调
7、城市房屋拆迁赔偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。
A．估价时点为将来，估价对象为将来情况
B．估价时点与房地产情况均为目前
C．估价时点为目前，估价对象为将来情况
D．估价时点为目前，估价对象为过去情况
8、下列有关保险协议主体的说法有误的一项是__。
A．保险协议的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在协议中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险协议的约定，享受收取保险费的权利，并向被保险人负担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人能够是法人，也能够是自然人
9、不一样的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目标、同一估价时点下的评定价值一般不完全相同，这重要是因为（）。
A．掌握的有关信息不一样
B．作出的估价师申明不一样
C．估价对象情况不一样
D．委托人不一样
10、利用假设开发法评定某待开发房地产的价值时，若采取现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。
A．待开发房地产开发建设开始时的详细日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
11、因为各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由__作行政裁决。
A．政府
B．房屋拆迁主管部门
C．房管部门
D．建委
12、某房地产开发项目标占地面积为1万m2，容积率为1.5，假如房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
13、投资项目资本金是指。
A：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不负担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的百分比依法享受所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
B：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人负担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的百分比依法享受所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
C：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不负担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的百分比依法享受所有者权益，也可转让其出资，能够以任何方式抽出
D：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不负担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的百分比依法享受所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、假设某种商品住宅的价格从元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采取中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（）。
A．0.22
B．0.46
C．2.10
D．2.45
15、房地产估价师站在中立的立场上，评定出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。
A：独立、客观、公正标准
B：合法标准
C：最高最佳使用标准
D：估价时点标准
E：工业用地的监测点评定价格
16、建设用地使用权出让协议签订后，日内应支付所有地价款。
A：60
B：90
C：100
D：120
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__亿元。
A．4000
B．5000
C．7000
D．7500
18、某房地产开发商销售给张某一套商品房，协议约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了所有价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。
A．40 000
B．53 600
C．66 800
D．80 000
19、一购房者购置房产用于零售商业，购置的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其他部分申请银行贷款。假如该项投资的经营收入扣除运行费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。
A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
20、当急需资金需要将房地产迅速变现时，房地产的价格往往会比较低，这重要是因为房地产具备__的特性。
A．个别性
B．独占性
C．流动性差
D．易受限制性
21、建设工程完工验收，由__负责组织实行。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
22、中国老式的城市住房制度是一个以国家统包、免费分派、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。
A．实物补贴性
B．实物福利性
C．低租福利性
D．货币补贴性
23、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。
A．土地管理局
B．房屋面积判定机构
C．城市规划行政主管部门
D．房产测绘单位
24、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相同的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价成果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为。
A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B：甲土地的容积率不小于乙土地的容积率
C：甲土地的价值高于乙土地的价值
D：甲土地的有效期限比乙土地的有效期限长
E：工业用地的监测点评定价格
25、证券可分为商品证券、货币证券和__。
A．负债证券
B．资产证券
C．交易证券
D．资本证券
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，最少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产投资决议分析的重要工作包括。
A：投资机会寻找
B：市场分析
C：投资机会筛选
D：财务评价
E：规划设计
2、收益法合用的条件是房地产的__。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益或风险其一能够量化
D．收益和风险均能量化
3、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保存价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人能够向委托人收取的佣金最高为__万元。
A．64
B．96
C．160
D．224
4、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。
A．建筑安装工程费
B．土地使用权出让金
C．拆迁赔偿费
D．公共配套设施建设费
E．城市基础设施建设费
5、未按建设工程规划许可证的要求进行建设的，也许受到的处罚有。
A：警告
B：罚款
C：限期更正
D：限期拆除
E：没收实物
6、下列哪一个指标并不属于反应和描述房地产市场情况的供应指标之一。__
A．空置量
B．空置率
C．可供租售量
D．房屋空间使用数量
7、费用按照其与收入的关系能够分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。
A：管理费用
B：营业费用
C：财务费用
D：统筹费用
E：额外费用
8、依照土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。
A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让
B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让
D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让
E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让
9、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基也许为__万元。
A．60
B．80
C．100
D．110
10、从静态的角度来说，投资是目前垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了取得将来酬劳的经济行为，是属于投资特性中的。
A：一个经济行为
B：投资具备时间性
C：目标是获取收益
D：具备风险性
E：借款协议
11、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采取到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。
A：39.34
B：19.67
C：20.38
D：30.56
E：借款协议
12、依代理委托方的不一样，物业代理能够分为__。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
13、在有保存价的拍卖中，再拍卖的保存价一次拍卖。
A：略低于
B：略高于
C：等于
D：可高于也可低于
E：执行层的组织协调
14、由城市规划管理部门核发的，重要要求了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。
A：选址规划意见通知书
B：规划设计条件通知书
C：建设用地规划许可证
D：建设工程规划许可证
E：借款协议
15、金融机构在融出资金时，要遵照__标准。
A．安全性
B．保本性
C．流动性
D．稳定性
E．盈利性
16、下列各房地产权利中，属于用益物权的有。
A：抵押权
B：租赁权
C：地役权
D：土地承包经营权
E：宅基地使用权
17、在估价报告中合理且有依据地阐明估价假设，其重要作用有。
A：躲避估价风险
B：保护估价师和估价机构
C：使评定价值更接近实际成交价格
D：通知和提示估价报告使用人注意有关事项
E：使委托人能得到其预期的估价成果
18、某房地产开发项目从购置土地使用权到完工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目标经营期为年。(试题)
A：37
B：40
C：43
D：50
E：借款协议
19、保险协议的关系人有（）。
A．保险人
B．投保人
C．被保险人
D．受益人
E．保险代理人
20、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有。
A：权益型
B：抵押型
C：伞型合作
D：多重叠作
E：混合型
21、耕地占用税实行__。
A．百分比税率
B．累进税率
C．百分比税率和定额税率
D．定额税率
22、某房地产开发项目标占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积 为总建筑面积的80％，项目标固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500 元／㎡，则使项目 达成盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡．(试题)
A：2350
B：2937．5
C：3250
D：4062．5
E：借款协议
23、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。
A．200
B．300
C．700
D．1000
24、银行的个人住房贷款仍处在起步阶段，对贷款的决议管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的伎俩，轻易形成管理和决议风险。详细体目前__。
A．资金起源和资金利用期限结构不匹配导致的流动性风险
B．自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C．因为主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还
D．抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱步骤所带来的风险
E．资金起源与资金流动性无关
25、有关长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。
A．长期趋势法能够用于收益法中对将来的净收益进行预测
B．长期趋势法能够用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法能够用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势