外资基金中国地产全解.doc

外资基金中国地产全解自调控新政以来，房地产历经金融紧缩和土地严控，许多企业因资金链断裂而苦苦挣扎。与此同时，外资地产基金却借机投资中国地产，似乎已经成为房地产企业心目中的“救世主”。像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等近100家国际地产基金已采取多种渠道陆续进入中国，累计投资中国地产超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长，显然，外资地产基金已经成为房地产价值链的重要力量。 9月1日，国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心发布了2005中国外资地产基金生态报告，该报告分八个部分，全面剖析了外资地产基金在中国的生存基础和发展环境、困惑、生态变化、投资模式、竞争力、本土化、资源联盟、决策指数等。透视该报告，房地产业界会对外资地产基金在中国的生存状态有一个深刻认识，并借以权衡自己的发展方向。本文将对该报告做出解析。淘金黄金中国 外资地产基金为何热衷于淘金中国？他们生存的基础是什么？他们发展的空间在哪里？他们能否成为房地产企业的救世主？三个层面的关键元素成为他们投资中国地产的驱动力量。 外资地产基金热衷于淘金中国，主要理由有三个层面：第一个是被中国元素所吸引，如中国崛起、北京奥运和上海世博等转折性事件，这些地缘政治和地缘经济因素是决定资本流向的主导因素，也是外资地产基金赖以生存的基础；第二个层面决定了外资地产基金在中国的发展空间，同本国经济低靡和产业投资收益降低相比，中国房地产市场的发展前景和丰厚收益有着巨大的吸引力，更多机会的兼并与收购，人民币升值的强大预期，构成了外资地产基金投资中国地产驱动力量的主力军；第三个层面是资本为适应环境变化而作出的选择，包括中国地产政策环境变化、富余资本压力、本土投资机会减少、石油价格波动等环境的变化。当然，经济全球化趋势也是召唤资本的重要力量，而中国投资环境的日益改善使资本顺利进入中国地产成为可能。 黄金中国。投资中国，就是投资未来。中国是世界上最为安全、最有吸引力的投资地之一，全球500强跨国公司中已有400多家在中国落户，外商直接投资FDI累计达5138亿美元，成为吸引外资最多的国家，并连续3年蝉联外商直接投资FDI信心指数榜首。外资活跃于中国经济的各个行业，本身就增加了对中国地产消费需求的空间，现在外资投资中国地产也在情理之中。 北京奥运和上海世博。国际资本和外资地产基金对中国房地产如此狂热，主要诱因源于中国2001年加入WTO、2008年北京奥运会及2010年上海博览会等重大地缘政治和地缘经济事件。这些重大经济活动将带来数以千计的商业机会，中国地产将是最先收益的行业之一，同时，奥运会和世界博览会所吸引的国际关注也使投资中国地产的政治风险减到最小。 地产中国。地产正在改变中国，中国正在改变世界。由于中国房地产仍处在产业发展的初级阶段，供求存在较大矛盾，房地产投资的高额利润在全球绝无仅有，诱使资本来中国逐利；未来20年，中国房地产仍将保持较快的发展速度，前景广阔，已经成为外资地产基金制定中国业务长期战略的关键理由。 地产金融机会。中国金融滞后于经济的快速发展，中国地产的发展又完全依赖于银行信贷，而过渡的信贷是房地产泡沫的根源。中国地产金融产品及其匮乏，缺少在欧美房地产融资市场占主导地位的房地产基金，房地产金融的缺位和银根紧缩政策的矛盾造成了产业链的巨大裂痕，原本就不富裕的房地产融资市场面临着前所未有的挑战，地产金融的独家生意和发展前景深深地吸引着外资地产基金。 全球经济低靡和资本压力。全球经济增长缓慢，投资收益日益降低。国际富余的流动资金多达数万亿美元，但这些资金却没有合适的去处。股票不稳定，房地产投资收益不及投资中国地产收益的1/5，存款利息又减少到原来的1/3，在巨额富余资本的压力下，中国地产就成了这些国际资本理想的栖身之地。 开放和全球化。中国改革开放进一步扩大，包括金融、房地产等领域。逐步向外资开放了一些过去外商不能进入的领域，如基础设施、公共服务领域；第二，允许外商以并购或BOT的形式到中国投资；第三，允许外资企业在中国上市或国外上市；第四，支持跨国公司对中国的国有企业进行改组、改造、重组和处置一些不良的资产。 投资环境改善。中国宏观环境稳定，经济增长快，而且全面开放，基础设施建设也有了很大改善，中国政府也在努力改善金融货币环境。央行将大力培育和发展金融市场，支持扩大金融宽度，增加对非公经济、中小企业的金融支持，促进信贷结构和产业结构的调整。中国政府开始把重心放到改善“软环境”上，努力成为“可以放心投资的国家”，使外资地产基金进入中国成为可能。 尽管外资地产基金进入中国地产的速度很快，投资力度也保持年增长三倍以上的强劲势头，那么外资地产基金是否像地产商期待的那样能成为房地产的救世主呢？该报告认为并不乐观，外资地产基金要成为房地产融资市场主力军，还要历经漫长的路程。 盛阳地产基金战略中心通过对房地产投资市场的调查和监测，研究预测：不包括房地产热钱投资和外资债权融资，外资地产基金今年投资将达28亿美元，今年投资额度是上个年度的四倍；外资地产基金在明年的投资将增长至70亿美元，但是仅占同期房地产投资比例的3%5%，与庞大的融资需求相比，外资地产基金的全部投资金额仍显得杯水车薪。 然而，外资地产基金的作用远非是仅仅带来几百亿美元的资金，他产生的鲶鱼效应已经改变了整个房地产价值链的生态系统，强迫房地产开发企业去开放自己，引导他们如何思考并学会制定融资战略，企业学会生存的方法才是房地产产业和谐发展的基础。柳暗花明又一波 资源整合加快，基金委托管理时代的到来，将使外资地产基金如虎添翼。外资地产基金的生态系统正朝良性方向进化，利润模式也将由以地产项目为主的实体经济，转变为以地产金融为主的虚拟经济。 尽管外资地产基金受到多重制约，戴着“镣铐”舞蹈于中国地产，但是也不应该悲观地认为外资地产基金的生态系统就糟糕至极。生态总是在相互作用中保持动态平衡并向前进化，外资地产基金的生态系统也不例外。微观方面，随着基金委托管理时代的进步，外资地产基金资源整合能力的增强，构建了高效的运营模式和平台，增强了外资地产基金的适应力和战斗力；宏观方面，随着地产金融时代的到来，外资地产基金在中国创新发展的舞台不断被延伸。 基金委托管理时代。中国房地产的政策和市场变化，将决定外资地产基金的中国业务策略，外资地产基金投资中国的业务模式也将随之经历三个阶段，即地产项目开发时代、基金委托管理时代和地产金融时代。地产项目开发时代作为第一阶段已经过去，承担了探索外资基金进入中国地产的历史使命，并逐步被淘汰。作为一种更符合国际惯例、效率更高的投资模式，基金委托管理时代刚刚开始，外资基金正在构建进入中国房地产的运营平台，变革低效的投资模式，意味着外资地产基金开始发力，投资力度和速度将大大加快。 地产金融时代。盛阳地产基金战略中心研究表明，外资地产基金通过资本市场盈利的商业模式将流行起来，基金商业模式的转型，将促使中国房地产进入以资本市场为核心、由外资地产基金与房地产商共同演绎的地产金融时代。地产金融时代将是外资地产基金在中国成长的转折点，因为基金的利润模式将由以地产项目为主的实体经济，转变为以地产金融为主的虚拟经济，资本的理性得到回归。在地产金融时代，地产基金更像是真正的房地产商，因为他拥有房地产的身躯和金融的灵魂。 戴着镣铐跳舞 上千亿美元的国际资本正在关注中国地产，外资地产基金正试图通过各种方式和渠道进入中国，但他们还远没有放开手脚，目前仍戴着“镣铐”跳舞，沉陷在投资中国的困局中。 外资房地产基金在中国的投资仍然是尝试阶段，资本主力军并未发力，所以短期内难以主导房地产融资市场，真正的救世主是房地产商自身。外资房地产基金虽然资本运作能力神通广大，但在中国房地产特有的政策、模式、关系和信息对称度等多重因素制约下，他们在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式，更缺少高效的投资运营平台，尽管海外地产基金正试图通过各种方式和渠道进入中国，有些已经取得了骄人的战绩，但他们还远没有放开手脚，施展自己的“真功夫”，戴着“镣铐”跳舞，仍沉陷在投资中国地产的困局中。 相关法规的缺位导致运营平台的低效。由于中国的产业投资基金法至今尚未出台，目前外资地产基金还不能以基金的身份在中国进行投资，要么与国内地产商合资搞项目开发，要么在国内成立投资公司独立开发，要么兼并或收购物业。这些运营模式已经将基金的身份掩藏了起来，改头换面去操作项目，难以把资本的特性发挥得淋漓尽致。事实上，外资地产基金真正擅长的是资本募集能力和资本市场的运作能力，按照国际惯例委托专业基金管理进行投资管理，而不是亲自开发地产项目，其利润的大部分来自于资本市场，而不是地产增值。 国际地产基金管理机构等资源的缺位导致资本的低效。按照国际惯例，委托本土具有国际经验的专业地产基金管理机构进行投资管理，无疑是投资中国房地产的绿色通道，是投资中国房地产的最佳运营平台。这样外资地产基金就可以迅速跨越有关中国文化、法律、政策、信息及市场的障碍，降低投资风险，借力开拓中国房地产市场，让资源和能力结合，既提高综合投资收益，又提高资本运作效率。在中国，由于缺少具有国际经验的专业地产基金管理机构和其他配套资源，造成外资地产基金资本高风险低效率，限制了投资中国地产的力度。 政策的不确定性导致了资本的谨慎。产业投资资本更需要稳定的产业政策和金融政策，一系列的调控新政，给外资地产基金带来了机会，但也隐藏着忧虑，致使许多基金机构的投资行为趋于谨慎，不得不面对漫长的试探和磨合。一年来，土地新政和银根紧缩政策使地产商陷入融资困境，外资地产基金趁机而入，不断在京沪中心城市一次次卷起资本风暴，其中的风险和无奈只有自己清楚。 受限的退出渠道导致了资本短见。事实上，外资地产基金对中国法规的抱怨，主要是指中国暂无开放型产业基金资本市场，这样就大大制约了外资地产基金的退出途径。但市场巨大的吸引力，依然使得外资地产基金知难而上，外资地产基金也正在试图探索多重退出管道，短线投资一度成为主流。盛阳地产基金报告认为，在相对完备的资本市场建构之前，国际资本不可能大规模进入中国地产，因为基金的流动性很强，存续期通常只有5年左右，并不活跃的中国二级市场无法满足基金的退出需求。 中外意识的差异将使资本吃尽苦头。外资地产基金已经习惯于完备市场的通行规则，用国际惯例来对应中国地产的游戏规则肯定是行不通的，双方磨合甚至博弈的过程中，迎接资本的将是“苦头”和“石头”：基金要求参股甚至控股，房地产商认为不能分食蛋糕；要求按股权分红，房地产商认为只付利息就行了；要求公开财务，房地产商认为无可奉告；要求规范和透明，房地产商认为已经无能为力了；要求按流程办事，房地产商已经急不可待了；要求参与投资管理，房地产商认为只拿钱就行了；要求控制风险，房地产商却拍拍胸脯就算了。其实还有无穷无尽的苦头在后头。 在中国，外资地产基金要想完全摆脱身上的“镣铐”仍需要耐心等待，因为“镣铐”来自于整个产业乃至社会，种种因素相互作用，已经构成了特殊的生态系统。能适应这个生态系统的资本机构，可以在中国地产的舞台上自由自在地跳舞，不能适应这个生态系统的将在抱怨中回家。物色具有国际经验的地产基金管理机构和构建本土有效运营平台，将是外资地产基金施展真功的必备法宝。 实操图腾 外资地产基金在中国的竞争正在加剧，由区域竞争转为项目竞争，由项目竞争转为价值竞争，由资本竞争转为模式竞争。在投资模式竞争中，外资地产基金争相施展八仙绝技，商业模式更趋于基金委托管理模式，赢利模式更趋于从资本市场获利。 工欲善其事，必先利其器。外资地产基金欲上演资本大戏，必先革新低效的投资模式，建立高效的运营平台，摆脱种种镣铐的束缚，来导演地产金融时代。报告认为，2005年，一些外资地产基金试图通过“模式”制胜，已经开始探索转变商业模式和盈利模式，商业模式将废弃原来的合作开发模式，而更加热衷于选择基金委托管理模式，盈利模式也将趋于从资本市场上获利。项目开发模式、资产收购模式、委托投资管理模式、合作地产基金模式、资本运营模式等几种典型投资模式，构成了外资地产基金在中国的竞争路线图。 项目开发模式 一些外资地产基金通过与大地产商成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目，累积了一定的投资经验，基本熟悉了本地市场，与地方政府也建立了好的关系，但这种投资模式是“无奈”之举，并面临诸多挑战：实际投资速度慢，资本利用效率低，重复单一项目，限制整合优势等。迫于资本的压力，这种投资模式正在转型。 案例：2002年，新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司凯德置地成为外商独资投资有限公司，并一直活跃于中国房地产市场，投资开发住宅和商用房产，目前在中国投资超过百亿人民币。 从此，外资地产基金就拉开了进军中国地产的序幕：摩根士丹利房地产基金MSREF与复地合作，共同投资5000万美元开发“复地雅园”，成为大摩房地产基金在上海的第二个投资项目；荷兰ING与首创合作先后开发太平洋新城和丽都水岸等；万达与欧洲某基金机构合作开发商业地产；盛阳地产基金、雷曼兄弟、美国国际集团、新加坡政府投资基金、腾飞基金、高盛基金、美林投资银行、汉斯、铁狮门、洛克菲勒基金、瑞银证券等都在中国地产寻找合作对象，共同合作开发房地产项目是他们的主要目标。 外资地产基金选择与中国地产商合作，实际上成为外资地产基金前期进入中国的主要通道。在与中国地产商对接中，外资地产基金面临一系列不适应：文化、价值观和理念的不适应；政策和法律的不适应；信息不对称和作业不透明的不适应等，更重要的是对中国房地产投资开发规则和“潜规则”的不适应。 实操图腾 事实上，投资单一项目并非是外资地产基金的惯例操作手段，每个项目要重复以前的过程，不仅出现大量重复劳动，而且让资本多次“闲置”，无法发挥资本的快速流动优势，从流动中获得收益，在动态中寻找最佳投资机会。外资地产基金根本就不擅长中国式的地产项目直接开发，所以大多数海外基金并不希望自己操盘，更不希望全程参与买地、规划、设计、建设、销售等众多环节，从市场考察、项目评估、成立项目公司、进行项目申报，到项目实施，资金回笼需要相当复杂的环节，由此造成的低投资率将给资本带来很大压力，缺少产业化和工业化支持的项目开发周期也很长，造成更大的时间风险。但这是中国地产的开发模式，外资地产基金在投资中国的尝试阶段，也只能无奈地去适应这些分工模糊、运营低效、极不透明的游戏规则。 国际资本擅长于地产整合，将传统“全能型”地产进行整合分工，使其专业化、产业化和工业化程度比较高，房地产金融价值链、开发价值链、中介价值链和流通价值链非常完整并相互协调发展，这也正是欧美房地产发展模式的特点。而开发商则是吸引资金、把控中介和流通的组织者。 资产收购模式 今年前两个季度，外资地产基金热衷于兼并或收购大型商业资产，几乎占同期外资地产基金投资总额的50%，其原因除了对中国经济发展的预期，更多的因素是考虑资本退出的安全性和收益的稳定性，比较符合外资地产基金的国际投资行为。由于配套服务资源和信息对称程度的制约，也暴露了资本低效能、高风险的致命弱点，所以，部分地产基金积极转变商业模式，委托专业投资管理机构，同时探索新的盈利模式，更加关注资产上市。 案例：6月11日，摩根士丹利房地产基金以10亿元人民币的价格，向中国海外发展有限公司收购上海广场上的六层商用物业，收购后的物业将重新定位经营，摩根士丹利收获经营收入和租金收入。此前几个月内，物业资产的并购活动让业内眼花缭乱：澳洲麦格理并购上海新茂大厦；美林持股投资银泰中心；摩根士丹利收购北京富力“双子星座”；新加坡凯德置地收购北京中环世贸两栋写字楼；扬子基金并购北京远洋新干线D座酒店式公寓；高盛收购上海百腾大厦等。 近三个季度，外资地产基金正在由合资合作开发住宅项目转至物业资产收购投资模式，调控新政使他们似乎嗅出了投资住宅的潜在风险，在资本的压力下和市场的吸引下，以写字楼和商铺为主的商业收购行动开始了。业界试图猜测他们投资商业地产的真正原因，“城市进化论”、“稳定收益论”、“需求论”等不断为商业地产唱多，又造成写字楼和商铺项目的一哄而上。 由于物业资产更具有流通和退出优势，更有资产打包上市的可能，二级市场退出也并非无利可图，物业持有者到底能做多长时间的准业主，还要等待中国地产的发展状况和基金持有人的态度。当然，我们也可以乐观地认为，外资基金大肆并购中国物业资产，是对中国机会的信心表现，说明外资地产基金的中国战略是长期的，将着眼于更长远的目标。 委托投资管理模式 最近若干个季度，有迹象表明，外资基金正在构建进入中国房地产的运营平台，变革低效的投资模式。基金委托投资管理模式的推广，使房地产价值链分工更专业，意味着外资地产基金开始发力，投资力度和速度将大大加快。事实上，海外投行和地产基金机构是资金募集和投资管理的高手，其利润大部分来自于资本市场，其次来源于地产增值。在这种基金委托管理模式下，地产基金管理人全权负责受托基金的资产管理和运营，包括制定投资战略、市场调研、选择优质项目、投资项目报告、投资风险管理、项目运营管理、项目价值提升、资金的安全退出等服务。 基金委托投资管理模式经受了国际惯例的检验，使外资地产基金大规模投资中国地产成为可能。根据盛阳地产基金的一份研究报告，外资地产基金在中国的投资力度正在加大，同时投资速度也正在加快,预计2005年度基金投资总额将达到28亿美元(不含热钱投资), 是上个年度投资总额的四倍, 投资模式正在由项目开发模式转变为基金委托投资管理模式。 案例：7月23日，盛阳地产基金与美国HOMY FUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMY FUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理。按照协议，在未来18个月内，盛阳地产基金要完成上述2亿美元的受托基金投资管理，投资方向主要是产业地产和商业地产，这是在中国进行房地产投资，基金委托投资管理模式的典型案例。HOMY FUND集团认为，盛阳基金管理业务具有专业化优势，也感觉到通过这种委托管理模式是投资中国地产的理想管道。在这次合作中，盛阳地产基金作为基金管理人，全权负责受托基金的资产管理和运营，包括制定投资战略、市场调研、选择优质项目、投资项目报告、投资风险管理、项目运营管理、项目价值提升、资金的安全退出等服务。HOMY FUND集团负责制定投资战略、决策投资项目、监督投资管理等工作。 业内许多地产金融专家一致认为，基金委托投资管理模式代表着一个新的时代，即上面提到的基金委托管理时代，这种基金运营模式与原来的亲自操作地产项目开发相比，投资效率要高出许多倍，因为房地产业的分工代替以往的“全能型”房地产商，房地产产业链更细、各个环节更专业，效率更高，资源和能力合作得更紧密，更容易创造项目价值，更符合国际通行惯例。 合作地产基金模式 外资基金落地及成立本土基金将拉开地产金融时代的序幕，此模式下的地产经营已经金融化了，合资公司把股东各方的资本集合起来，运营时实际上就是封闭式地产基金的性质，股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。这将促使中国房地产进入以资本市场为核心的地产金融时代，通过资本市场盈利的商业模式将流行起来。 案例：中国首支合作地产基金UREF联合地产基金就是在这种背景下产生的。在中国尚无产业基金资本市场和相关法规缺位的前提下，UREF联合地产基金以合资公司形式落地中国，按照投资公司模式在中国进行房地产投资，显然对外资地产基金架构中国运营平台和商业模式转型具有积极的示范作用，这种成立本土地产基金的模式，将使外资地产基金顺利落地。 8月24日，盛阳地产基金与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，并在香港签署了共同成立UREF联合地产基金的意向协议。UREF联合地产基金投资目标为中国内地产业地产，前期启动资本运营规模不低于3.5亿美元，并计划在两年内通过增资和海外融资等方式使基金规模达到6亿美元。UREF联合地产基金由欧洲投资者作为战略投资，在上市前，盛阳地产基金拥有优先投资控股权。 盛阳地产基金负责UREF联合地产基金在中国的运营和投资管理，合作方派员参与董事会。与其他同业者相比，UREF联合地产基金的投资模式更有特点，主要投资于产业地产，尤其是工业和商业方向。UREF联合地产基金的合作方是欧洲工业地产的领导者，擅长工业地产的开发和运营，在亚太地区也很活跃。 地产金融研究专家认为，该合作基金以合资公司形式存在，发挥的却是地产基金的作用，是地产金融的创新，完全符合中国现有的法律。这种合作基金模式具有重要的现实意义，意味着国际资本对中国房地产表现得更加主动、更加适应。近来，外资地产基金正在转型中国业务模式，从过去尝试的项目开发和物业收购模式，到现在的合作基金和基金委托管理模式，这种模式转型是“山雨欲来”的征兆，预计不久将出现大规模的资本风暴。 资本运营模式 海外资本并不缺少进入和退出中国房地产的管道，缺少的是有效的资本对接模式。解决海外资本出口和人口的管道模式是多元的，基金委托管理模式又为海外资本提供了一个进入中国地产的渠道，管道模式一旦形成生产力，海外资本将蜂拥而至，再次掀起投资中国地产的高潮，并间接导致赢利模式也发生转型，利润模式由投资地产增值变为从资本市场获利。 经济全球一体化以来，资本就开始了疯狂的收购或兼并，由于中国相关政策的限制，外资在中国的资本活动有所收敛。刚进入中国地产不久的外资基金终于不甘寂寞，试图杀回自己擅长的资本市场，一方面通过资本快速流动盈利，另一方面通过直接上市，获得资本退出的巨额利润。近两个季度，新加坡、香港和美国的资本市场成了一些外资基金的黄金宝地，上市就像鲤鱼跳龙门，谁都不愿放弃改变命运的机会。于是，那些争相去资本市场赶集的外资地产基金上演了一场又一场的资本大戏。 案例：7月25日，美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根士丹利房地产基金与深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，前两者各持32.5%股权，后者持35%股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目。由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根士丹利负责融资或海外上市。 8月初，嘉德置地对资本市场跃跃欲试，已将上市地点“瞄准”新加坡，如果成功，它将是新加坡首例以中国房地产为房地产组合的REITs，其资产总值将达5亿10亿新元。 一周前，新加坡淡马锡控股公司和老虎全球基金已确定向合生创展投资1.25亿美元，受让合生创展20的股份，这两家战略投资者将通过资本市场和房地产经营盈利。 数天前，在风险投资市场呼风唤雨的软银亚洲、美国凯雷投资集团联合向顺驰(中国)不动产网络集团投资4500万美金，软银将投资3000万美元，占15%股份，凯雷占7.5%股份,密谋在美国纳斯达克上市。 地产基金本身就是资本市场的产物，最终也要回归于资本市场。让外资地产基金去学习中国地产的开发模式，就等于让马去拉汽车，他们各有各的行路方式，速度、方向和模式也会有很大不同。海外上市，对外资地产基金而言是赢利模式的选择，对中国地产发展的意义可就大了，外资基金把中国地产企业带到国际舞台，对企业本身就是质的变化。这种潜在作用力将促进中国地产的国际化，抑制房地产泡沫。 中国地产的“鲶鱼” 研究的目的是为了决策。面对生态系统的改良和进化，外资地产基金的中国业务战略必须转型，重新架构商业模式战略、本土化战略、资源联盟战略、投资战略，来适应变革中的中国地产，直至激活倍受压抑的中国地产。 长期以来，我们已经习惯于有关中国地产观点的百家争鸣， 例如“泡沫说”、“拐点说”、“冬天说”、“观望说”等的种种声音不绝于耳，社会和业界的预期也开始模糊，房地产在一段时间内似乎缺少些活力。面对交易量锐减和新投资不足，与其在争论中给房地产增加压抑，倒不如探索开创房地产价值时代的方法。激活倍受压抑的中国地产，或许就是外资地产基金的决策动力源泉。 盛阳地产基金研究报告认为，在生态环境有明显改观的大好形式下, 外资地产基金的决策指数也在稳步上升, 并直接反映到利好的投资市场。在地产调控新政期间, 外资地产基金和其他国际资本在中国房地产的投资超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长，成为房地产价值链的重要力量，激活了部分房地产企业，对当地的产业经济发展也相当大的推动作用。 重新架构商业模式。商业模式就是生产力，商业模式可以产生竞争力。事实证明，以项目开发为主的商业模式和以物业资产买卖为主的商业模式都面临着转型的挑战，提高资本的生产力和机构的竞争力已到了刻不容缓的地步。客观上讲，除了具有资金资源的优势，外资地产基金在中国并不具有更多的竞争优势，反而有不少的局限，例如：对中国本土文化、法律、政策的不熟悉；信息不对称及缺少对市场“潜规则”的理解；对资本收益要求高；不具有本土人力资源的优势等制约因素。要克服这些不利因素并非一日之功，重新架构商业模式，同本土具有国际经验的专业地产基金管理机构合作，转型为基金委托管理模式，无疑是等于放开了手脚，专注于自身优势，转不利为有利。 实施本土化战略。外资进入中国一般都要经历本土化过程, 外资地产基金也不例外。盛阳地产基金研究报告认为，外资地产基金在中国的出路只有本土化和国际化相融合。成立本土合作基金和委托地产基金管理机构投资管理，是外资地产基金实现本土化的重要途径，是具有建设意义的尝试，可以有效克服“水土不服”的问题，充分发挥各自的资源优势，实现优势互补和双赢局面。在融合国际化方面，外资地产基金应该探索如何提高资本的流动性和能效，使资本的入口和出口都与国际接轨，实施国际化的第一个步骤为按照国际惯例推行基金管理模式，第二为步骤是为资本开拓更加自由的资本市场。 架构资源联盟战略。外资地产基金之所以戴着镣铐难施真功，主要因素源于资源整合能力的低下。由于房地产产业链相对比较长，“全能型”开发商一直主宰着链条的大部分环节，遏制了价值链的分工和优化，使习惯于专业分工合作的外资地产基金在中国无所适从，核心问题就是对价值链专业服务资源的欠缺。中国房地产资源联盟的强势出台为外资地产基金提供了绝佳的机遇，通过加盟该资源联盟，外资地产基金轻而易举就整合了资源生态系统，共享房地产相关的服务配套资源, 例如：优质项目资源、基金投资管理机构、资本市场、律师事务所、信息服务平台、会计评估事务所、咨询机构、公关机构等纵向产业链资源。 长期投资战略。随着政策调控作用的显现，人民币汇率机制的改革，外资地产基金应该调整投资策略，通过投资获得收益的预期也正逐渐形成，外资地产基金投资中国地产的理性应该回归，投资方式也需由原来的短期投资转为现在的长期投资，投资方向应该关注住宅以外的商业地产和产业地产。外资地产基金不是因人民币升值而来，而是被中国房地产市场发展前景所吸引，所以无须因短期投机获利而被追打，只有长期投资才能从持续快速发展的中国经济中受益。 中小型地产基金出路。盛阳地产基金报告表明，在中国，以基金形式存在的中小型外资地产基金不少于50家，其掌控基金规模多在1-3亿美元，每个项目投资额度一般在5000万美元以内，投资方式比较灵活，短期过桥借贷较受这些基金的青睐。由于投资周期短，这些中小型外资地产基金的实际累积投资规模并不小，2005 年投资总额将超过14亿美元。伴随着政策的压力和市场的引力，中小型外资地产基金应该及时调整投资策略，更深地参与投资市场，长期化的投资行为取代短期化的投机行为。报告认为，中小型外资地产基金尽管不具备大型地产基金的实力，但仍然可以分享中国地产的丰厚利润，委托专业投资管理机构和资本虚拟联合，是中小型外资地产基金最理想的出路。 外资地产基金的重要作用。报告认为，地产泡沫与过度信贷有关，外资地产基金的进入，可以抑制地产泡沫的膨胀，可以降低银行信贷风险，可以加速中国的地产金融体系建设。因为，外资地产基金是以直接投资方式为开发企业提供融资服务，其投资行为更加理性，对风险控制和价值管理也有独到之处。外资地产基金已经唤醒了沉睡的房地产开发企业，正在改变房地产产业的生态系统，使房地产产业更加健康和谐。外资地产基金有明确的产业化投资导向及专业化的投资管理模式，对“热钱”有重要的示范意义和引导作用，应该为这些外资地产基金提供更广阔的平台，因势利导，尝试让房地产热钱向外资地产基金靠拢，使“投机热钱”变为“投资火钱”。