上半年郑州房地产市场分析报告.doc

2008年上半年郑州房地产市场分析
2008年上半年郑州房地产市场分析
2008年的郑州房地产在跌跌撞撞中走过了上半年，业内人士都会有所感慨：“今年的市场不好呀！”政府的调控、客户的观望、成交量的减少等等，对于经历了05年-07年的市场火爆的人来说，今年的市场确实有点冷。
一、房地产市场整体情况
1、
商品房投放与销售情况
08年上半年郑州房地产市场累计投放商品房（批准预售）394.96万平方米，同比减少了24.68%（2007年上半年郑州商品房累计投放524.35万平方米）；商品房累计销售面积（备案面积）305.44万平方米，同比减少了29.18%，（2007年上半年郑州商品房累计销售431.32万平方米）；累计销售套数28669套，同比减少了25.94%（2007年上半年郑州商品房累计销售38711套）；
商品房成交总金额为134.69亿元，其中住宅成交金额101.48亿元，商业成交金额23.62亿元、办公成交金额9.59亿元（见表1）；
截至2007年末商品房市场余房173.9万平方米，商品房供求比为：1：0.54，市场相对过剩。
商品房月均投放面积65.83万平方米
月均销售面积50.91万平方米
月均成交套数4778套
从区域投放和销售上看（见图2），金水区绝对是商品房投放和销售的主导区域，投放面积和销售面积分别占郑州市投放、销售总量的31.40%和38.07%；其他区域投放和销售占全市比重分别为：二七区（20.35%、14.24%）；管城区（7.02%、9.11%）；郑东新区（23.01%、24.43%）；中原区（13.85%、10.97%）。
从投放结构上看（见图3），商品住宅的投放（312.74万平方米）占投放总量的80.28%，基本与2007年住宅投放比例持平（2007年商品住宅占总投放的比例为81.90%）；商业用房的投放比重略有下降（2007年商业用房占总投放的比例为12.41%），办公用房的比重有所上升（2007年办公用房占总投放的比例为5.13%）。
从图3与图4中的数据对比上看，在目前的房地产市场状况下，住宅的需求影响相对较小，相应地办公用房等投资型房产受影响较重，市场压力较大。

表1：08年上半年郑州商品房成交情况
月份
区域
产品类别
销售套数（套）
销售面积（㎡）
已售均价（元/㎡）
销售总价（亿元）
套均总价（万元/套）
套均面积（㎡/套）
08年1月
全市
住宅
3747
380990
3771
14.37
38.34
101.68
办公
230
40997
5886
2.41
104.92
178.25
商业
380
49595
8453
4.19
110.32
130.51
08年2月
全市
住宅
1829
191182
3836
7.33
40.10
104.53
办公
50
7635
6419
0.49
98.02
152.70
商业
128
20804
8689
1.81
141.22
162.53
08年3月
全市
住宅
3439
367271
4048
14.87
43.23
106.80
办公
110
27536
5409
1.49
135.40
250.33
商业
366
58230
9071
5.28
144.32
159.10
08年4月
全市
住宅
4530
478644
3798
18.18
40.13
105.66
办公
105
12644
6354
0.80
76.51
120.42
商业
305
37879
8165
3.09
101.40
124.19
08年5月
全市
住宅
6710
706188
3905
27.58
41.10
105.24
办公
169
56731
3637
2.06
122.09
335.69
商业
285
49010
8724
4.28
150.02
171.96
08年6月
全市
住宅
4726
436752
4386
19.16
40.53
92.41
办公
187
36078
6458
2.33
124.59
192.93
商业
701
61348
8108
4.97
70.96
87.51
合计

27997
3019514
4460.76
134.69
48.11
107.85

2、商品房销售均价情况
总体而言，商品房销售均价始终保持一个上涨的趋势，从2007年“9.27”新政施行以来的10月份商品房均价4153元/㎡，上涨到08年6月份的4898元/㎡，涨幅为17.84%，平均每月上涨2.23%。
08年上半年郑州商品房销售均价4460.76元/㎡（见表1）。
从区域的销售均价上看（见图6），金水区以4868.08元/㎡的均价位居各区榜首，其次为管城区、二七区、郑东新区。

二、各类商品房市场情况分析

1、商品住宅投放与销售分析

表2：08年上半年郑州商品住宅预售与销售情况
月份
区域
产品类别
预售面积（㎡）
销售套数（套）
销售面积（㎡）
已售均价（元/㎡）
销售总价（亿元）
套均总价（万元/套）
套均面积
08年1月
全市
住宅
789308
3747
380990
3771
14.37
38.34
101.68
08年2月
全市
住宅
397424
1829
191182
3836
7.33
40.10
104.53
08年3月
全市
住宅
442513
3439
367271
4048
14.87
43.23
106.80
08年4月
全市
住宅
568273
4530
478644
3798
18.18
40.13
105.66
08年5月
全市
住宅
459735
6710
706188
3905
27.58
41.10
105.24
08年6月
全市
住宅
470159
4726
436752
4386
19.16
40.53

合计
3127412
24981
2561027
3962.45
101.48
40.62

08年上半年全市累计投放商品住宅312.74万平方米（见表2），同比下降了28.87%，环比下降了34.91%，市场投放大幅下降说明开发商对市场预期的不看好；
08年上半年全市累计销售商品住宅256.10万平方米，同比下降了33.81%，环比下降了42.52%；商品住宅累计销售2.5万套，同比下降了28.70%，环比下降了44.16%；
截至2007年末商品住宅余房87.73万平方米，可知08年上半年商品住宅的供求比为：1：0.64，市场竞争压力较重；
商品住宅整体市场均价3962.45元/㎡，同比上涨了19.75%，环比上涨了5.28%；1-6月商品住宅均价涨幅16.31%，月均上涨2.72%；
商品住宅成交总金额101.48亿元，同比下降了20.74%，环比下降了39.48%。商品住宅的成交金额占08年上半年郑州商品房成交总金额的75.34%；
商品住宅成交套均总价40.62万元/套，同比上涨4.08万元/套，环比上涨3.14万元/套，房价的继续上涨，套均总价逐渐加大；
商品住宅成交套均面积102.52㎡/套，同比减少7.91㎡/套，环比增大2.93平方米/套，户型面积需求有加大的趋势，小户型需求不旺。

商品住宅月均投放面积52.12万平方米
月均销售面积42.69万平方米
月均成交套数4164套

从图8、图9中可以看出，无论是投放量还是销售量，金水区无疑是处于主导地位的；交通、环境等综合配套较好的郑东新区、金水区受众程度要远高于其他区域，成为客户置业的热点区域；
二七区与中原区商品住宅的供求比分别为1：0.56和1：0.60，略显过剩；
从图10中投放面积与销售面积的对比来看，郑东新区、管城区商品住宅的投放相对于销售略显不足，供不应求。

从08年上半年商品住宅的价格走势上看（见图11），上半年商品住宅销售均价上涨了16.31%（商品房销售均价上涨10.32%），平均每月上涨2.72%，月均上涨高于商品房上涨1个百分点，住房的刚性需求拉动商品住宅价格的上涨。
08年上半年郑州商品房成交均价3962.45元/㎡（见表2），从图11中可以看出08年上半年中有4个月销售均价低于平均值，6月份销售均价大幅上涨拉升整体均价，图12为08年上半年销售均价环比上涨趋势，不难看出第一季度商品住宅价格缓慢上涨，第二季度有所回落后大幅上扬，6月销售均价环比涨幅更是达到了上半年最高的最高点12.32%。
结合图11、图12虽然4月份销售均价环比下降，但绝对值依然高于上半年销售均价最低的1月份27元/㎡，说明商品住宅的销售均价始终处于上升的趋势，而且第二季度涨幅明显高于第一季度，在目前商品住宅主要的投放和销售区域金水区、郑东新区投放不足需求旺盛的市场状况下，商品住宅的销售价格依然会继续上扬，但涨幅可能会放缓。

从图13中可以看出，管城区商品住宅销售均价高于郑州其他区域，郑东新区高于中原区在六区中排名第五，二七区商品住宅的销售均价与平均值接近，金水区与管城区销售均价高于平均值。

从销售量上看（见图14、图15），管城区销量最少，这与其销售均价高、投放量少有直接的关系；金水区无论从量上还是价格上都居于前列；郑东新区从投放和销售的对比上看，区域的商品住宅的供求比为1：1.07，供不应求，但其销售均价低于全市的平均值，在六区中居第五位其主要原因是区域内定向开发、经济适用房等拉低整体均价而掩盖了真实的市场价值。

2、办公用房投放与销售分析

表3：08年上半年郑州办公用房预售与销售情况
月份
区域
产品类别
预售面积（㎡）
销售套数（套）
销售面积（㎡）
已售均价（元/㎡）
销售总价（亿元）
套均总价（万元/套）
套均面积
月份
区域
产品类别
预售面积
（㎡）
销售套数
（套）
销售面积
（㎡）
已售均价
（元/㎡）
销售总价
（亿元）
套均总价
（万元/套）
套均面积
（㎡/套）
08年1月
全市
办公
161140
230
40997
5886
2.41
104.92
178.25
08年2月
全市
办公
49339
50
7635
6419
0.49
98.02
152.70
08年3月
全市
办公
0
110
27536
5409
1.49
135.40
250.33
08年4月
全市
办公
87169
105
12644
6354
0.80
76.51
120.42
08年5月
全市
办公
0
169
56731
3637
2.06
122.09
335.69
合计
369137
851
181621
5279.8
9.59
112.68

办公用房月均投放面积6.15万平方米
月均销售面积3.03万平方米
月均成交套数141套

08年上半年郑州办公用房累计投放36.91万平方米，同比增长85.04%，环比下降了2.25%；
08年上半年办公用房累计成交18.16万平方米，同比增长了16.82%，环比下降了42.67%，从数据上看主要原因是2007年办公用房成交集中在下半年（占全年成交的67.08%），造成了环比下降幅度较大，同时调控政策及市场预期是办公用房成交环比下降的根本原因；
截至2007年末，办公用房市场余房10.48万平方米，可知办公用房供求比为1：0.38，市场严重过剩，竞争压力明显。
08年上半年办公用房整体成交均价5279.8元/㎡，同比下降1.50%，环比下降11.05%；1-6月办公用房均价上涨9.72%，月均上涨1.62%；
08年上半年办公用房成交总金额9.59亿元，同比增长了15.08%，环比下降了49.00%；
办公用房成交套均总价112.68万元/套，同比上涨31.22万元/套，环比上涨23.81万元/套，套均总价涨幅在26.79%～38.33%之间；
办公用房成交套均面积213.42㎡/套，同比增大61.44㎡/套，环比增大63.69㎡/套；
除政策、市场因素外，面积大、总价高成为制约中小投资者购买办公用房的主要因素。

除5月份销售均价较低外（见图17）其它月份均在平均值之上，可以说5月份较低的市场成交均价（成交量占本月总成交60.34%的金水区成交均价仅为3312元/㎡）拉低了实际的市场价格，这实际上也造成6月份销售均价环比上涨达77.56%的超高涨幅。排除5月成交均价较低这一因素，6月成交均价的环比涨幅应处于正常的水平，从图18中可以看出办公用房价格上涨以两个月为周期往复持续的上涨。
从08年上半年办公用房的投放区域上看（见图19），仅有郑东新区、金水区和中原区有办公用房的投放，郑东新区投放量高出金水区10个百分点居郑州各区之首，从这一数据中我们可以清晰地看到写字楼市场的区域性的特点越发显得突出，郑东新区、金水区处于写字楼市场主导地位，且区域的写字楼户型偏大、总价高决定了写字楼市场为非大众投资市场，客户受众面窄，去化速度较慢。

表4：2008年上半年郑州商业用房区域成交情况
区域
产品类别
销售套数
（套）
销售面积
（㎡）
已售均价
（元/㎡）
销售总价
（亿元）
套均总价
（万元/套）
套均面积
（㎡/套）
二七区
办公
30
3658
3533
0.13
43.08
121.93
管城区
办公
5
1250
2269
0.03
56.73
250.00
金水区
办公
282
78987
5504
4.35
154.17
280.10
郑东新区
办公
300
56451
4709
2.66
88.61
188.17
中原区
办公
9
963
4054
0.04
43.38
107.00
全市
办公
851
181621
5279.8
9.59
112.68
213.42

从成交量上看（见图20、图21），郑东新区、金水区成交量和成交面积遥遥领先于其它区域，因上半年其它区域无市场投放，所以其销售为2007年的市场余房，且以现房为主。
从成交均价上看（见图22），区域成交价格相差较大，金水区以5528元/㎡的均价位居各区之首，最低价格管城区仅2269元/㎡；同时除金水区成家均价高于整体5279.8元/㎡的均价外，其它区域均在平均值之下，可以说金水区在拉动整个郑州市写字楼市场的价格。从区域成交的套均总价与套均面积上看（见表4）“面积大，总价低，单价提升困难”是管城区办公用房成交均价低的主要因素。

3、
商业用房投放与销售分析

表5：2008年上半年郑州商业用房预售与销售情况
月份
区域
产品类别
预售面积（㎡）
销售套数（套）
销售面积（㎡）
已售均价（元/㎡）
销售总价（亿元）
套均总价（万元/套）
套均面积
月份
区域
产品类别
预售面积
（㎡）
销售套数
（套）
销售面积
（㎡）
已售均价
（元/㎡）
销售总价
（亿元）
套均总价
（万元/套）
套均面积
（㎡/套）
2008年1月
全市
商业
66210
380
49595
8453
4.19
110.32
130.51
2008年2月
全市
商业
77952
128
20804
8689
1.81
141.22
162.53
2008年3月
全市
商业
41788
366
58230
9071
5.28
144.32
159.10
2008年4月
全市
商业
42462
305
37879
8165
3.09
101.40
124.19
2008年5月
全市
商业
18143
285
49010
8724
4.28
150.02
171.96
2008年6月
全市
商业
152652
701
61348
8108
4.97
70.96
2
合计
399207
2165
276866
8532.83
23.62
109.12

08年上半年郑州商业用房累计投放39.92万平方米，同比下降35.94%，环比下降了48.30%，市场投放量大幅缩减，开发商对商业地产市场持悲观态度；
08年上半年商业用房累计成交27.69万平方米，同比增长了5.38%，环比下降了15.71%；均价上涨过快影响市场去化速度；
截至2007年末，商业用房市场余房80.41万平方米，可知商业用房供求比为1：0.23，市场严重过剩，竞争压力明显。
08年上半年商业用房整体成交均价8532.83元/㎡，同比下降1.07%，环比上涨21.93%；
08年上半年商业用房成交总金额23.62亿元，同比增长了4.22%，环比增长了2.75%；
商业用房成交套均总价109.12万元/套，同比上涨7.59万元/套，环比上涨19.64万元/套，套均总价涨幅在7.47%～21.94%之间；
商业用房成交套均面积127.88㎡/套，同比增大10.16㎡/套，环比增大0.02㎡/套；从数据中可以看出商业用房户型面积与去年相比差别不大；
总体而言，商业用房除市场投放量大幅减少外，其它指标较之07年变化不大，受市场影响不大，但大量的市场余房形成较大的销售压力也是不容忽视的。

商业用房月均投放面积6.65万平方米
月均销售面积4.61万平方米
月均成交套数360套

从各月商业用房成交均价的走势上看（见图24），08年上半年第一季度商业用房成交均价持续上涨，一季度末突破9000元/㎡，第二季度销售均价开始回落，4月和6月销售均价环比分别下降了9.99%和7.06%（见图25），但即使是上半年的最低点8108元/㎡依然是07年7月—12月商业用房成交均价的最高点；总体而言，虽然商业用房市场成交量环比下降，但成交总额略有上浮，说明市场受政策性影响并不大，同时市场供应量大幅减少，亦有可能形成区域性的供不应求；07年大量的市场余房在08年—09年大部分可转入租赁市场，对商业地产市场影响不大。
从商业用房的区域投放来看（见图26、图27），郑东新区的投放量最大，占全市总投放的40%以上，二七区和金水区各占22%左右，三区商业用房的投放占到总投放的85.02%，这一比例较07年有较大的上浮，商铺的区域性明显。

从商业用房的成交量（见图28）上看，金水区和郑东新区商业用房的成交量总和达到69.52%，但与投放面积比例相比这一比例相对较小，且郑东新区与金水区的投放与销售明显出现“倒挂”现象，可以说金水区商业用房“供不应求”，而郑东新区是“供过于求”；中原区商业基本上是“供需平衡”。

从商业用房的区域销售均价（见图30）看，二七区商业用房的销售均价过万（10262元/㎡）居各区之首，其次是金水区（8894元/㎡），其它区域商业用房的销售均价均低于全市的平均值，郑东新区商业用房的成交均价仅高于管城区位居倒数第二位。从表6商业用房成交情况中可以看出，二七区成交的套均总价和套均面积均低于其它区域1/2到1/3，除二七区为商业中心，“寸土寸金”所以“小面积、低总价”是区域商业用房销售均价拉升的主要因素。

表6：2008年上半年郑州商业用房区域成交情况
区域
产品类别
销售套数
（套）
销售面积
（㎡）
已售均价
（元/㎡）
销售总价
（亿元）
套均总价
（万元/套）
套均面积
（㎡/套）
二七区
商业
632
32074
10262
3.29
52.08
50.75
管城区
商业
226
33229
7174
2.38
105.47
147.03
金水区
商业
809
123753
8894
11.01
136.05
152.97
郑东新区
商业
391
67142
7758
5.21
133.23
171.72
中原区
商业
91
18441
8450
1.56
171.25
202.65
全市
商业
2165
276866
8532.83
23.62
109.12
127.88

三、
市场综合分析
不可否认的是郑州房地产市场依然受整个房地产大环境的影响，观望情绪依然存在，而且可能存在相当长的一段时间。客户购房意愿的下降导致了成交量同比、环比的下降，成交量萎缩；“货币紧缩”的宏观环境，开发商资金普遍紧张，开发投资量明显减少，市场供应量下降；那么，在需求和供给同时减少的情况下对于稳定市场来说也不能不说是一个利好因素，商品住宅均价并未受一线城市“降价风”的影响，持续的上涨也正说明了这一点。
我们说观望情绪更多的是受社会媒体的影响，但从房地产的客观情况来看，07年高昂的土地价格、08年钢材等建筑材料价格的上涨、开发商财务成本的提高以及城市化进程和外来人员所带来的住房刚性需求的增加. . . . . .等等，都决定了房地产价格的上涨。因此说，采取观望态度等待房价的下跌也将随着房价的“不降反升”而终结。
那么，在目前的市场状况下，对于开发商销售困难、资金回笼慢、缺乏开发资金来说，暂缓开发等待时机也不失为一个出路，08年上半年市场投放量的锐减亦有可能存在开发商无钱启动项目的原因。从这一点上看，势必影响供求关系，进一步助推房价的上涨。
对于非住宅商品房来说 ，无论是商铺还是写字楼都属非刚性消费之列，投资者受市场、政策的影响较大，但在目前缺乏投资渠道及通胀的压力下，房地产尤其是商业地产依然是有较高价值的投资方式。
从08年上半年郑州办公用房成交套均总价、套均面积上看，写字楼市场逐渐呈现专业投资和自用型购买的特点，目标客户进一步的缩小，限制中小投资者的进入。市场供应量稳步的增加，而销售量环比下降达42.67%，市场去化压力较大。同时，04年以来投资型小户型的大量出现，分流一部分写字楼租赁客户，写字楼的空置率上升，进一步打击了客户投资写字楼的信心。
相对于投放量增加的写字楼产品而言，08年上半年商业用房的市场投放大幅缩减（同比下降35.94%、环比下降了48.30%），一方面是需求影响供给，另一方面供给减少造成商铺局部的供不应求，从08年上半年商业用房区域投放和区域销售情况对比看（图26、图28），金水区商业用房的供需比1：1.38，供不应求。同时成交均价、成交总额的环比上涨说明，总体市场的需求量在上升而非下降，分析其原因：1）郑州城市化进程对商业需求的增加；2）城市框架的拉大，城市一级商圈辐射能力已经不能满足需求，城市区域消费增加，区域经济中心正在形成；3）就近消费对社区商业的需求；4）通货膨胀的影响，居民资产保值、增值的需要投资商铺；5）物价上涨影响商铺租金的上涨，经营者自用型购买的增多。从以上几方面因素及08年上半年商业用房的成交情况看，郑州商业用房的销售压力远非市场预测的那样艰难，从统计数据中可以看出，2007年末商业用房市场余房80.41万平方米、商业用房供求比为1：0.23，市场严重过剩。但商铺经营的特性决定市场余房达到经营条件很快就会进入租赁市场，不会造成大面积的空置，而且成熟的商业销售价格往往更高，更容易去化。
我们说07年下半年针对商业地产的一系列的调控措施并非没有对商业地产市场没有造成影响，从成交量、成交价、成交总额看其影响只是购买人群，从专门投资、投机商铺到增值保值购买的转变。
从07年下半年到08年上半年，我们听到的最多的一个字就是“涨”，虽然目前还没有08年上半年官方统计的“通货膨胀率”或是“物价上涨指数”，但我们都亲身体验到了物价在上涨。其实这本身就影响着人们的投资观念——“只要价格不是很高、跌的不是很离谱、租金不很低；只要有套商铺在能够保值，投资回报率不在是限制商铺投资的主要因素，毕竟有70年收租期”。从这个意义上来讲，政策调控在于引导市场理性的回归，充满投机的市场是不稳定的市场。目前郑州的房地产商铺市场体现的就是理性的回归，保值增值将是人们投资商铺的主要考虑因素。