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完工开发产品及土地增值税清算所需资料
[来源：本站 | 作者：原创 | 日期：2009年9月1日 | 浏览873 次] 字体:[大 中 小]

完工开发产品及土地增值税清算所需资料
一、土地增值税清算条件的规定：
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009] 91号）第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条规定，对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
二、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：
总局规程第十二条规定：
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品方购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明材料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
三、出具土地增值税清算鉴证报告需向中介机构提供的资料
1、土地增值税清算申请；
2、土地使用证；
3、固定资产投资项目核准证；
4、建设工程规划许可证；
5、建设用地规划许可证；
6、建筑工程施工许可证；
7、商品房预售许可证；
8、项目工程施工合同；
9、工程竣工决算书；
10、建设工程竣工验收报告；
11、房屋测绘部门出具的面积测绘报告；。
12、房地产开发项目工程竣工备案证明；
13、售房合同及有代表性的售房合同复印件；
14、销售分户及分栋明细表（住宅、商用门市、车库分别核算，分别记载住宅面积、车库面积、合同售价、已收回房款）；
15、开发成本项目分年明细表（住宅、商用门市、车库分别核算）及成本结转表；
16、预征土地增值税完税凭证复印件；
17、《邢台市普通标准住房审核表》；
18、开发项目开发期间所属年度的会计凭证、账册、报表、各税纳税申报表；
19、企业申明；
20、企业基本情况表；
21、企业税务登记证（副本）、企业法人营业执照复印件。

房地产企业完工开发产品预售毛利额与实际销售毛利额差异调整情况鉴证报告及所需资料
一、开发产品完工条件的规定：
国税发【2006】31号文、国税发〔2009〕31号文件。外资企业2007年底前完工产品适用国税发[2001]142号。
依据国税发〔2009〕31 号文件第三条规定：
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套实施等开发。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
二、完工开发产品毛利额差异调整情况的规定：
国税发【2009】31号文第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第九条第二款规定：在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
三、出具完工开发产品毛利额差异鉴证报告需向中介机构提供的资料
1、国有土地使用证；
2、建设工程规划许可证；
3、建设用地规划许可证；
4、建筑工程施工许可证；
5、商品房预售许可证；
6、建设工程竣工备案证；
7、建设工程竣工规划认可证；
8、主管税务机关《完工开发产品确认书》；
9、房屋测绘报告书；
10、建筑施工合同；
11、开发期间的账簿、记账凭证、财务报表；
12、售房合同及有代表性的售房合同复印件；
14、销售分户及分栋明细表（分别记载住宅面积、商用门市面积、车库面积、合同售价、已收回房款）；
15、开发成本项目分年明细表；
16、纳税申报表（月报、年报）、资产负债表、损益表；
17、企业申明；
18、企业基本情况表，
19、企业税务登记证（副本）、企业法人营业执照复印件。