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前期介入工作手册

第一章
规划设计介入与建设施工介入

第一节规划设计介入
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计, 往往忽视了物业管理的特点和需求, 以及客户敏感的问题, 这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、 物业档次、 建筑规模、 环境与道路规划、 居住人口数量等前提条件, 从建筑设计、 环境设计、 设施设备选型及安装、 降低管理成本、 提供优质的服务等方面入手, 在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。
一、 规划设计介入的主要方面
本章所论述的规划设计介入, 是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。
(一)配套设施的完善
对于一个较大型的居住小区而言, 开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、 学校、 生活服务功能(如商业、 饮食、 邮政、 银行、 娱乐健身等)、 锅炉房、 垃圾站等配套设施, 而作为物业公司应关注以下几点。
1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、 是否方便、 是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。
2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、 气味、 环境卫生等)。
3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、 交通和治安管理、 垃圾清运等)。
(二)物业基本状况
物业基本状况是筹建物业管理机构、 配备管理服务人员、 测算物业管理成本、 制定物
业收费标准等的基本依据, 只有了解了这些基本状况, 物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本情况包括以下几个方面。
1.未来小区的档次、 人口密度和数量。
2.建筑物的密度、 层高、 地下建筑状况。
3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4.区内环境及周边环境, 包括景观及绿化面积、 公共设施。
5.公建区域及面积。
6.小区出入口及区内道路。
7.公共设备, 如供电系统、 给排水系统、 供热系统、 中水系统、 电梯、 通风及空调系统、 安全防范系统、 自动消防系统、 通信及宽带网络系统、 有线电视系统、 智能化系统、 物业管理网络系统。
8．停车场(库)等的基本状况。
(三)水、 电、 气供应容量
物业公司参与水、 电、 气供应容量规划的原因在于: 设计人员一般只依据国家标准进行设计, 可是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定, 而实际情况则多有不同; 物业公司根据多年的管理经验, 对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量, 较之设计人员有着更全面的了解。因此, 物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上, 应详细测算水、 电、 气的真实供应容量, 以避免将来遭遇”瓶颈”问题。
另外, 临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、 交付使用, 在业主(租户)入住后相当长的一段时期内, 可能会由于开发商的原因(如投资经费不足), 小区的正式供电系统迟迟不能投入使用, 致使小区的供电在较长时期内必须依靠建设施工时的临时供电系统, 而这个时期少则1～2年, 多则4～5年, 甚至更长。因此, 物业公司在测算电的供应容量时, 不但要测算正式供电的设计容量, 还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长”临时供电”期的实际需求, 以保证在较长”临时供电”期内能够安全供电并能满足潜在的增长需求。这些都要在前期规划中以正式文件报告开发商, 使开发商在同地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。
公共用水、 用电不能安装过多的计量表, 以免造成资金浪费, 而且也不便于管理。因此, 公共用水、 用电设计时应尽量集中, 较大型社区可采用分区集中的方式, 以减少水表、 电表的安装数量。
(四)物业管理用房的规划
物业管理用房是开发商委托设计单位进行规划设计的, 物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核, 避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。
1．提供良好的办公环境
(1)以方便业主为目的, 物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大致相当。
(2)以方便业主为目的设计物业办公的流程模式, 并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核, 看其是否符合办公流程的要求。
(3)办公用房间数量和面积是否够用。
(4)库房及工作间的面积是否够用, 而且尽可能将库房和工作间安排在相邻处, 这对日后的工作和管理十分有利。
(5)认真审核建筑平面图, 对哪些地方需要改变门的位置、 哪些地方需要打隔断并重新开门、 哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划, 否则等施工完毕就无法进行改造了。
(6)如有需要应考虑外聘方办公用房、 工作用房、 库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、 保安公司、 保洁公司和绿化公司等。
(7)由于物业办公用房多被安排在地下, 因此要尽可能争取良好的采光和通风条件。
2．提供良好的休息环境
(1)员工的生活环境同办公环境一样, 都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求, 是为了给员工提供良好的工作条件; 对生活环境提出要求, 是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康, 提高工作效率。
(2)员工住宿条件应能满足以下要求: 住宿房间数量和面积够用; 员工食堂、 文化娱乐、 卫生间、 洗浴室列入规划且规划合理。这里不但要满足物业公司自身员工的住宿需求, 还要满足外聘方员工的住宿需求。
(3)由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内, 因此应争取尽可能好的采光、 通风条件(有时开发商为了节省投资, 不设计天井), 以保证员工的身心健康。
(4)较高档次的住宅小区多为低层建筑, 地下一层是业主的私房, 且不建地下二层, 这意味着物业公司能够利用的地下房间的数量有限, 因此, 物业公司更应该对物业管理用房、 员工住宿、 生活用房的数量和使用功能进行详细审核, 以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善。
(五)建筑材料的选用
优质材料是建造优质物业的基础, 如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任, 与物业管理公司无关, 其实不然。
1．物业公司在长期的管理和使用实践中, 对各类建筑材料、 各类设备设施、 通用器材和材料质量的了解比较全面。
2．对相同的材料、 设备设施和通用器材, 哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、 售后服务优良, 物业公司能掌握到第一手资料, 这一优势是开发商和设计单位都没有的。
3．为了打造一个优质的物业基础, 为了全体业主的切身利益, 为了将来物业公司与业主之间建立良好的关系, 为了降低物业管理成本, 物业公司有责任将优质的建筑材料、 设备设施和通用器材以书面形式推荐给开发商, 供开发商和设计单位选用。
二、 规划设计介入的具体内容
(一)小区公共建筑规划
1．规划有幼儿园、 学校的小区, 每千人建筑面积为559～850平方米。
2．幼儿园应布置在环境安静, 接送方便的地段, 儿童活动室和活动场地应有良好的朝向, 保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。
3．由于小学或初中学生活泼好动, 因此学校应布置在小区边缘, 选择比较僻静的地段, 并与住宅保持一定距离, 以避免其室外活动的喧哗声干扰住户。
4．规划有商业、 服务建筑的小区, 每千人建筑面积为353～389平方米。
5．规划有金融、 邮电建筑的小区, 每千人建筑面积为16～22．5平方米。
6．附属建筑如变电站、 水泵房、 锅炉房、 燃气调压站、 垃圾站等是否满足使用, 并考虑建筑位置是否合理, 是否会扰民。
7. 商业、 服务业、 金融、 邮电、 居民委员会的布局应相对集中, 以便形成小区的服务中心。服务中心一般应布局在小区的主出入口附近以方便居民, 但同时也要考虑可能产生的噪声扰民和气味污染等问题。
8．居民委员会用房及业主委员会用房的使用功能一般分两类: 一类是办公用房; 一类是公众娱乐用房, 如图书(报章)阅览室、 会议室、 乒乓球室、 舞厅及其它与老年人相关的文化活动等。
9．居民委员会办公用房的规划应符合政府的规定, 按小区人口／户数的规模规划设置居民委员会及其用房面积。一般当达到2 000～3 000户时应设置居民委员会。
10．居民委员会用房的建筑面积按以下原则考虑: 规模为较小型居住区时, 不考虑单独设立; 规模为较大型居住区时, 建筑面积按照每100户设置15平方米( 含) 以上。
11．业主委员会办公用房面积能够参照居民委员会用房(小于其面积), 可与居民委员会办公室设在同一座楼内, 与物业公司办公区相近, 方便工作联系。
12．居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。
(二)小区公共道路规划
1道路的使用功能
(1)应考虑便利居民日常生活方面的交通出行, 如步行、 骑自行车、 驾驶机动车通行等。
(2)便于清洁垃圾、 递送邮件等市政公用车辆通行。
(3)便于救护、 消防、 装修及搬家等车辆的通行, 特别是楼前小路更应考虑救护、 消防、 装修及搬家车辆的通行。
(4)有些设计为了片面追求艺术效果, 将小区的非主要干道(如楼前的甬道)设计得宽窄不一, 窄处机动车辆难以通行, 且有些拐弯设计成死角, 车辆难以转向, 如果车辆强行经过, 势必会碾压路旁的绿地、 花木甚至损坏道牙。
2．小区道路分级
(1)一级道路是小区的主要道路, 是解决小区内外联系的主干道, 路宽应在9米以上。
(2)二级道路是小区次要道路, 用以解决内部联系, 路宽为7米以上。
(3)三级道路为小区内的支路, 用以解决住宅组群的联系, 路宽不小于4米。
(4)四级道路为楼门前道路, 路宽不小于3米, 能满足上面所述的机动车通行要求。
3．小区道路的规划要求
(1)建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1．5米, 与机动车道的距离应不小于3米。
(2)尽端式道路其长度不宜超过120米, 尽端处应有12米×2米的回车场地。
(3)单车道, 每隔150米应有一段回车处。
(4)道路两边应设有立道牙, 以利于保护绿地, 并防止下雨时绿地中的泥水、 杂物流入路面。
(5)休闲区的甬道或人行步道应因地制宜, 不一定全部采用立道牙, 但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。例如, 在过往行人较多的步行道两侧铺装漏孔砖, 特别在道路转弯处, 漏孔砖的铺设面积更应大一些, 以防止行人贪走近道, 踩踏绿地。
(6)在甬道两边栽种小灌木形成”绿篱”, 也能够起到阻隔作用。为了景观多样性, 可采用”绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。
4．道路铺装要求
(1)高档小区可采用不同色彩的石材或其它彩色砖来铺装路面, 而不宜采用沥青路面。
(2)铺装用的彩砖或石材的品种、 规格不宜过多, 否则会加大日后维修用储料的成本, 一般应控制在五种以内, 既能够满足不同风格的美观效果要求, 也能够降低日后的储料成本。
(3)有机动车经过的路面, 铺装材料(不论是石材还是彩砖)的尺寸不宜过大并应达到一定的厚度, 以满足承载要求, 避免重载车辆对路面的损坏。
(4)铺装应采用防滑材料, 避免雨、 雪天摔伤行人。
(5)铺装路面应平坦, 无沟缝, 便于清洁。
(6)铺装路面应易于渗水、 排水, 避免路面积水。
(三)自行车( 摩托车) 棚布局规划
低层建筑的小区, 一般不设计地下室作为自行车存放处, 多在室外设置自行车棚, 此时, 应按下述原则考虑。
1．集中设置有利于管理, 但既要考虑合理的服务半径, 又要考虑管理的经济合理性。
2．分散设置不宜过多, 要相对集中, 并使周边的住户感到便利。
3．因是地面建筑, 因此自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。
4．因自行车棚周边一般会有绿地, 因此要对通往自行车棚通道的走向进行合理规划, 防止行人出入自行车棚时走捷径, 踩踏绿地。
(四)娱乐、 健身场所规划
1．儿童游戏场地规划
在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要, 一般分为幼儿(2岁以下)、 学龄前儿童(3～6岁)、 学龄儿童(6～12岁)三个年龄组。
(1)幼儿需要家长或成年人带领, 活动量较小; 学龄前儿童有很强的依恋家长的心理, 活动量和能力都不大, 这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁, 可与老年人、 成年人休息活动场地结合布置。
(2)学龄儿童体力及活动能力都较大, 伴随而来的喧哗声也大, 因此她们的游戏场地应远离住宅, 以减少对住户的干扰。
2．老年人、 成年人休息及健身场所
老年人和成年人的活动主要是锻炼、 聊天、 打牌、 下棋、 乘凉或晒太阳, 因而其活动场所应布置在环境较为安静、 景色较为优美的地段, 一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。
3．对设施的使用功能性设计
物业公司应从住户的视角出发, 尽可能全面、 细致地考虑各种设施的使用问题, 如是否安全、 规范、 既方便使用又方便维护等, 提出合理化建议, 提请开发商和设计单位注意。
(五)园区景观和绿化规划
园区景观和绿地不但能美化园区, 改进小气候, 净化空气, 减少噪声, 为住户创造一个优美、 舒适、 安逸的居住环境, 同时也是城市美化的组成部分。
1．结合投资规模、 小区的档次、 小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、 风格的规划。
2．一般应将主体景观设置在小区的主出人口处及园区的中心地带, 形成园区整体景观的核心部分。小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。
3园区内的水景景观不宜过多, 较小型小区有一处即可; 中型小区有1～2处即可; 较大型的小区有2～3处即可, 但也应尽可能取下限。如此考虑, 不但节省了水资源和电能, 也降低了物业管理成本。
4．由于木栈道的使用寿命短, 且养护费用高, 一般1～2年即自然损毁, 因此景观中的木栈道应不用或少用。
5．园区里不宜制作太多的”地形”, 可在重点地方少量修建。
6．人造上丘或高地不宜过高, 坡度应尽量缓和, 以利于存水。另外, 人造土丘或高地不能离住户窗户太近。
7．尽量少建或不建树池, 即使建造, 其高度不应超过50厘米、 内径应不小于1．5米(方形树池比圆形树池要美观、 大方)。如此规定的原因在于使树根扎在树池之下, 既有利于树木生长, 而且待树木长大后, 树根也不会将树池拱裂。
(六)绿地组成及绿化标准
1．绿地组成
(1)公共绿地, 指居民公共使用的绿化用地, 如居住区小公园、 小区周边的绿地及林荫道等。
(2)公建专用绿化用地, 指同区内的幼儿园、 学校、 商业服务中心等处的绿化用地。
(3)庭院绿地, 指住宅四周的绿化用地, 包括住户的小院。
(4)道路绿地, 指同区内各道路的行道树及绿地。
2．居住区绿地标准
以”居民平均占有绿地面积”和”居住区用地的绿化覆盖率”两个指标来衡量。原建设部制定的指标为2～4平方米／人, 因各地区具体情况不同, 还应遵循地方政府的规定。
3．绿地率
绿地率指在居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(不包括屋顶、 晒台的人工绿地)。一般新建小区绿地率不低于30％, 旧小区绿地不低于25％。
4．绿化率
绿化率指建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(％)。绿化率一般要高于绿地率。
5．绿地的规划及功能
(1)遵循集中与分散、 重点与一般、 点线面结合的原则, 形成完整统一的居住区绿地系统, 并与城市绿地系统相协调。
(2)充分利用原有的自然资源和自然条件。
(3)植物配置和种植力求投资少、 管理方便、 效益好。
(4)园内小块公共绿地, 主要供居民(特别是老人、 儿童)使用。绿地以观赏为主．也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施, 供休息、 活动用。
(5)宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。
(6)为保证采光, 不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植, 则距离窗户应不小于5米。
(7)院落之间可用”绿篱”、 栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地, 因楼群间隔较大, 可作为一般的公共活动之用。
(8)道路绿化在交叉路口的视距三角形内, 不应栽植高大乔木、 灌木, 以免影响驾驶员视线。
(9)在地下建筑物上方种植, 其土层厚度一般不应小于1．5米, 植大树处土层厚度应不小于2米。
(10)所有施工中应改良士壤, 或按《城市园林绿化工程施工及验收规范》中对土质的要求进行施工, 施工中应施底肥。
以上这些要求应在设计文件中明确规定。
(七)审核景观、 绿化设计
设计图纸是规划的体现, 也是施工的依据。从某种意义上讲, 审核图纸比规划介入更为重要, 因为最终的结果是依照图纸建成的。
受设计人员的知识、 观念、 经验及思考问题的角度等因素影响, 其设计中会出现诸多偏差或错误, 若不予以纠正, 势必会给后期的绿化养护管理工作带来许多困难, 加大绿化养护管理的成本。
基于此, 物业公司必须认真审核景观、 绿化的设计图纸, 从整体景观效果、 使用功能、 日后养护、 管理成本等方面进行综合分析, 纠正图纸错误和偏差, 以期最终实现”管理方便、 养护费用少、 绿化效果好”的目标。
1．选配植物的一般原则
(1)大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、 易长、 易管、 少修剪和少虫害的乔木、 灌木树种。
(2)在入口及公共活动场所, 应选择观赏性的乔木、 灌木或少量花卉。
(3)为较快形成绿化效果, 可采用速生与慢生相结合的树种, 并以速生树种为主。
(4)行道树宜选用遮荫强的树种。
(5)所有游戏娱乐、 健身场地、 路边不得种植有刺、 有毒植物。
(6)为提高美化效果, 可采用乔木和灌木、 常绿与落叶、 不同树形及色彩多变化的树种搭配组合。
(7)根据当地的气候条件, 选择适宜本地区生长的植物。
(8)尽量少种或不种时令花卉和草本花卉。
(9)尽量少种宿根花卉, 即使栽种, 其面积也不应过大。
2．选择植物品种的错误
(1)设计图中选用了不适宜本地区种植的树种。
①白桦, 适宜生长于海拔高的山区。
②梅树, 适宜生长于长江中下游地区。
③菩提树, 适宜生长于西双版纳地区或北方温室。
(2)选用了本地区市场少见且价格较贵的树种, 如朴树、 槲树、 朝鲜溲疏等, 这些树种均难以购得。
(3)选用的树种偏少, 会使绿化效果单调。
(4)部分区域设计种植密度过高, 不利于树木生长。
(5)绿篱及色带选用过多, 会导致养护费用增加。
(6)水杉因其树冠为圆锥形, 不是大树冠, 因此遮荫效果差, 且定植后小树枝会大量死亡, 几年后才能恢复, 致使株型不可能一致, 因而不适合做行道树。
(7)石贝竹, 其习性忌高温酷热及多雨环境, 北方地区6月中旬至8月正是此种气候, 石贝竹将会因条件不适而大量死亡。
3．影响景观效果的设计错误
(1)设计中未注明松树类的具体名称, 因各类松树形状相差甚远, 从设计中不能看出将来的效果。
(2)选用的花灌木类品种无设计图纸, 无法综合其绿化关系及效果。
(3)不宜在同一处种植同科植物(如玉兰、 二乔玉兰、 元宝枫、 五角枫), 因为这些植物的株形、 叶形类似, 景观效果也类似, 在同一处种植会影响景观效果。
(4)同一地段中, 不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。
(5)宿根花卉(如福禄考、 鸢尾等)种植面积过大, 会造成晚秋至初春时段这5～6个月的时间有较大面积黄土裸露而影响景观; 又因为设计在路边或道路转弯处, 在黄土裸露时期易被人穿行踩踏, 影响来年的返青发芽。
(6)灌木图中与乔木图中的部分树种重复, 且其中绝大部分因株形比较大, 不适宜做乔木的基础种植。
(7)乔木下种植”色块”其视觉效果不佳, 不要将乔木种在”色块”中。
(8)围墙四周种植品种宜控制在5～6种, 并采用常绿乔木与花灌木间种的形式, 株高以不影响安防监控摄像为原则。
(9)设计中的草花、 时花较多, 种植面积过大。这类花卉每年需种植2～3次, 费工费时、 养护成本大。可适量改种草坪、 宿根植物(但应是小面积)或改种相应的灌木。
(10)楼字间应适当多种常绿乔、 灌木, 以保持四季美化。
(11)龙柏因其株体不直, 不适宜做”绿篱”, 应改用其它灌木做”绿篱”。
(12)整体设计中相似树种使用过多, 似乎仅是为凑品种, 如绿柳与垂柳、 毛杨与青杨、 元宝枫与五角枫、 三桠绣线菊与绒毛绣线菊等。
(13)应将大花萱草改为金娃娃, 因其花期长, 株形矮小, 更为人们喜爱。
4．种植设计错误
(1)常绿树中雪松、 白皮松、 华山松为强阳性树种, 与其它树种的间距应大于5米．否则会影响树形(若为单一树种的纯林则例外)。
(2)玉簪、 紫萼, 性喜半阴, 忌阳光直射, 因为强光下叶片会褪色并产生日灼, 应种植于大树下或楼北侧, 不应设计在阳光直射处。
(3)各楼单元门前的种植设计显得凌乱, 每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称性, 应考虑株型的匹配, 品种不宜过多; 每座楼应有标志性的种植物。
(4)较高的树池不应种乔木。因为随着树木增长, 树根会将树池拱裂。
(5)大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于5米, 窗前种植的竹林也不应太近, 太近会影响采光。
(6)某些地段常绿树的种植间距偏小(有的间距不足4米), 这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎, 同时其下方更不应种植大叶黄杨、 洒金柏等灌木。
(7)不适宜在花钵内种植西府海棠等花灌木, 因其株型较大, 易被风刮倒。另外, 考虑到养护费用较高, 应尽量少用或不用花钵。
5不便于管理的设计错误
(1)因不易存水、 难以养护等原因, 应取消绿化丘设计, 可采取平面种植, 经过人工修剪达到”丘”形效果。
(2)波峰型种植草坪存在以下问题(尽量不采用此种设计)。
①倾角不应太大, 因其上部不易存水, 难以养护草坪。
②波谷问容易存水和积存污物, 应有排水措施, 若排水不畅, 会使草死亡。
⑧因为割草机割刀的长度是最小为50厘米的直形刀, 难以将峰顶和谷底修剪成圆形, 因而应加大波峰间距, 缓解波峰倾角过大的问题, 便于修剪。
④草坪中铺装的花岗石板小路, 每块石板的间距应大于650厘米, 以便于割草机经过。
⑧为了尽量在地下管线密集处多种植, 增加景观效果, 应采用增建绿化池的形式栽种植物, 但不应栽种乔木．
⑥绿化池的高度以30～40厘米为佳。
(八)绿化用水规划
绿化用水应该本着节约水资源, 降低养护成本, 取水便利等原则考虑。
1．绿化用水水源有自来水、 中水、 雨水三种。,
2．为降低养护成本, 节约自来水, 小区应建设地下雨水收集池(较大的小区至少应建设两个), 蓄水容积要足够大, 不但能够收集雨水, 还要能够收集景观水池中的废水。
3．将收集池水经过水泵管路与设计中的喷灌管网连接, 进行喷灌。
4．如果没有喷灌管网, 也可进行人工浇灌。
5．地下雨水收集池的位置, 一般应设在小区雨水总排泄出口处。
6自来水价格高自不必说, 中水要达到浇灌的标准, 其成本也很高。对于人口密度小的高档小区, 中水的产量少, 不能满足绿化的需求。因此小区的绿化用水应把收集雨水及景观废水作为辅助手段, 尽量节约水资源。
7．为了节约水资源, 应采用喷灌方式, 不宜采用漫地浇灌。因为喷灌方式一般可节水40％左右, 因此如果有可能, 物业公司应尽可能争取开发商投资喷灌建设。喷灌管线有地埋式和地表敷设式, 后者可节省投资, 在北方冬季能够收进室内保管。
8．无论有无喷灌管网, 均应在小区各楼前后、 道路两边以交叉位置和适当间距(以70米左右为宜)设置取 水点, 以解决喷灌死角用水或人工浇水问题。
9．各楼单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响人员出入。
上述绿化用水的各类问题均应在审核设计图纸时加以关注, 这些问题如果不解决好, 势必会给后期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。
(九)垃圾处理规划
1．对于小区内的垃圾收集方式、 垃圾场地的管理、 垃圾的运输, 垃圾场对周边环境的影响等, 在规划设计阶段就应给予充分的关注。
2．垃圾储运场地的位置应考虑以下几点。
(1)方便使用, 位置适当。应设置在小区非主要出口处, 道路通畅, 便于运输。如果有条件, 以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。
(2)垃圾场距住宅、 办公楼窗户16米以上, 且处于夏季主导风向的下风口。
(3)垃圾场应比较隐蔽, 不碍观瞻。可用较密集的乔木、 灌木相间的绿化方式加以隔离或用具有美化效果的建筑形式遮挡。
(4)垃圾场地应有配套的水龙头、 地漏, 场地铺砌易排水, 便于装车、 运输、 清扫。
(5)关注各楼层垃圾桶的设置是否合理。
(6)楼层、 地下室、 地下车库、 园区环境等处的清洁用水应方便取用。
(7)电梯厅内吸尘用电方便。
(8)天台设置照明及水龙头, 以方便清洁使用。
(十)辅助设施规划
辅助设施主要包括社区文化和公益宣传栏、 公告牌、 信箱、 垃圾桶等, 这些设施都是由开发商投资提供, 但物业公司要根据以往的管理经验, 向开发商提出具体建议和要求。
1．社区文化和公益宣传栏一般应安装在小区的休闲活动中心区, 在与中心区的景观相协调的原则下, 物业公司向开发商提出宣传栏的式样、 长度和高度要求。
2．在与周围照明相协调的原则下, 物业公司提出对宣传栏的照明要求。
3．因宣传栏安装在室外, 必须采用不锈钢材料制作。
4．公告牌一般安装在小区主出入口处、 主要通道处或电梯厅, 为了整齐美观, 物业公司应提出长、 宽、 高的具体尺寸要求。室内安装的一般为长方形, 以四张A4纸(足够发布公告或通知用)大小的幅面比较适宜; 室外安装的一般为公示小区平面图或其它公告, 其尺寸需要相对大一些。不论室内或室外安装, 均应以不锈钢材料制作。
5．物业公司应根据不同安装情况, 分类统计广告牌的数量、 尺寸, 报告开发商。
6．信箱也应以不锈钢材料制作, 保证每户一个。
7．信箱能够安放在整幢楼的一层大堂内, 也能够安放在每个单元入口的避风阁内。第二种方式, 信箱能够设计成两面开箱的形式, 即住户能够在避风阁内取出信报, 投递员能够将信件和报纸放进箱内, 而不必使用”门禁卡”进入单元内, 这就大大增加了安全防范的功效。
8．因小区楼宇的形式不尽相同, 对信箱的形式、 数量、 安装方式的要求也不尽相同, 因此物业公司应将信箱分类, 向开发商提出不同的具体要求。
9．垃圾桶有不同的样式, 室外安放的垃圾桶的式样和色彩应与周边环境相协调。物业公司应将所需垃圾桶的数量和式样以报告形式向开发商提出．
(十一)临时供电、 供水收费
因为小区入住后在相当长一段时间内处于临时供电、 供水的状态, 常有些业主以此为借口, 拒不缴纳水电费, 因此物业公司应要求开发商在房屋销售合同中写明业主入住后应交纳临时供电、 供水费及其交纳标准。
(十二)园区道路、 公共区域照明及景观照明控制规划
住宅小区道路、 公共区域照明及景观照明的控制方式必须科学、 合理。选择了控制方案也就决定了以后的运行和管理模式, 这不但关系到日后运行、 管理和维护是否方便, 更重要的是关系到能否在满足不同照明要求的前提下, 大量节约电能, 降低物业经营成本。
1．划分照明区域
(1)视小区占地面积大小, 将园区划分成两个或两个以上的控制区域, 对每个区域内的道路照明、 公共区域照明和景观照明分别进行分类控制, 使之面、 线、 点层次清晰, 不但便于运行管理和维护, 也可避免因故障而造成整个园区的公共区域无照明。
(2)将每个控制区域的照明按使用功能划分等级, 再按照不同使用功能结合实际情况(如建筑物的分布、 道路的长短、 景观要求、 照度要求、 照明时间等)划分支路, 不同功能的支路不得混合。
(3)将相同使用功能的照明进行分组控制才能达到既满足用电需求又节能的目的。
2按照使用性质划分照明等级
(1)I级照明
I级照明是用于安全管理及交通的照明, 还能够进一步细分为I-1级照明和I-2级照明。
①I-1级照明是不扰民、 高照度的照明, 其照明范同是小区围墙和大门区域。I-1级照明要求彻夜照明, 并达到足够的照度, 但不能对邻近住户造成光污染、 使灯光扰民, 同时还要满足治安监控及夜间巡逻的需要。
②I-2级照明是不扰民、 柔和照度的照明, 其照明范围是小区园内主干道、 甬道。I-2级照明为保护行路人安全及夜间巡逻照明, 要求彻夜光照柔和, 既能让行人看清路面, 又不会使灯光扰民。
(2)Ⅱ级照明
Ⅱ级照明是用于绿地、 景观及节日的照明, 还能够进一步细分为Ⅱ-1级照明和Ⅱ-2级照明。
①Ⅱ-1级照明是有安全管理要求的照明, 其照明范围包括小区内外水系边、 小桥、 梯级路等易使行人发生意外的场所, 要求彻夜照明。
②Ⅱ-2级照明是一般性的照明, 其照明范围包括甬路、 绿地内、 林木间、 水下灯、 景观等。
③楼内大堂的照明有两种使用功能: 一种是单纯的照明作用, 一种是美化(景观)作用。当两者均有时, 在控制上应加以区分, 实行分别控制。大堂内的景观照明属于Ⅱ-2级。
(3)Ⅲ级照明
Ⅲ级照明是用于园区内功能性活动场区的照明, 包括节日灯、 游乐场、 休闲场、 健身场等处的照明。Ⅲ级照明既属于一般性照明, 又属于小区园景美化整体的一部分, 因此对它们的设计要求归人Ⅱ-2级中。
3．重要节日的照明
(1)所有节日彩灯及情景照明、 功能性照明灯均处于全工作状态, 24: 00后可适当延长关闭时间。
(2)一般节假日可开启部分节日灯, 24: 00后可关闭。
(3)平时不开启节日彩灯, 有选择地开启景观灯、 绿地内的灯, 但在23: 00后可关闭。楼群之间的甬道照明也应在23: 00后关闭。
(4)高档楼内大堂的景观照明常由多个不同形状、 不同光色的灯具按照特定的几何形状布置, 因此也要分为相应的支路进行控制, 才能实现普通照明与景观照明的区别使用．以达到节电的目的。
4．控制方式
为了实现上述三种等级的照明功能, 在相同功能支路分组的基础上, 每组的控制方式是时钟控制+手动控制。,
这里要求的是”时钟控制”, 而不是”时间控制”, 即采用时钟控制器, 而不是普通的时间继电器。因为对于一个较大型的小区而言, 道路、 公共区域、 景观、 节日灯的支路繁多, 又有不同的使用要求, 而且不同季节的开灯时间也不同, 单凭时间继电器是不能满足自动控制要求的。为了减少人工管理的繁琐及达到最大化节电的目的, 必须采用时钟控制。手动控制是对时钟控制的补充, 当自动控制出现故障时, 以手动方式控制照明。
小区围墙灯属于I-1级照明, 对于较大型的小区, 围墙灯的数量多, 不但要求分段控制, 还应在分段的同时进行”隔盏”控制, 以满足在不同时问段内开灯数量不同的要求．既能满足照明需要, 又能达到节电的目的。
5设计图纸审核
在审核设计图纸时, 一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要领, 还要强调三相负荷平衡的问题。
审核设计图纸的过程中, 出现最多的有以下几个方面的问题。
(1)不同使用功能的支路混接, 如道路照明和景观照明混接、 此区域的照明支路同另一个区域的照明支路混接、 休闲娱乐场地的照明与道路照明混接等。
(2)有的支路过长, 连接的灯具数量过多。
(3)园内主干道高杆灯的间距过密, 只有10米左右。适宜的距离为20～25米。
(4)有些楼前甬道的高杆灯正对一层住宅的窗户, 易对住户造成光污染。解决的方法是尽量避免灯光直射住户的窗户, 选择光线柔和的灯具。
(5)高档楼内大堂的灯饰过分强调美化效果, 灯具数量过多, 单个灯的功率过大。
(6)在支路组合时, 未充分注意将三相负荷尽量平均分配, 致使三相负荷有较大的不平衡。
(十三)建筑设计缺陷举例
以下列举的楼宇建筑设计问题(设备问题将在设备前期管理一章中讲述)是一些住宅小区在物业接管之后发现的, 有的可采取补救措施, 有的则难以整改, 开发商不得不同业主协商以经济赔偿了事。这些问题造成了业主的极大不满或对房屋的安全性提出严重质疑。
实例1 某别墅小区部分联排户型的楼梯高度不足, 给业主的装修、 居住带来不便并造成安全隐患, 开发商不得不赔付业主。
实例2 某小区有3栋楼未设计基础加固CFC桩(利用水泥、 粉煤灰、 碎石作原料, 对整体地基进行加固的简称), 引起此3栋楼的沉降幅度过大, 沉降时间过长, 其直接后果是:
(1)楼宇伸缩缝止水带断裂, 防水装置失效;
(2)雨雪季渗水、 积水严重, 影响车辆和行人通行;
(3)长期渗水, 危及相邻设施安全;
(4)业主对楼宇结构和安全性提出质疑。
对此, 开发商在楼宇伸缩缝处采取止水铜板防水工艺, 在伸缩缝外部重做止水带进行补救。即使如此, 劣质建筑的印象也难以从业主的头脑中抹去。
实例3 某小区跃层户型室内楼梯高度不足, 影响业主正常使用。开发商与业主达成协议, 由业主在装修中自行施工整改, 其费用由开发商承担。
实例4 某小区共有4栋高层住宅, 只有一部电梯通往地下车库, 给业主的出入带来了极大不便。
以上列举的问题似乎令人难以置信, 但确实是发生了。如果物业公司在设计阶段参与前期管理, 对设计进行审核, 或许能够避免这些问题的发生。

第二节建设施工介入
物业公司作为物业建成后的常驻管理与服务者, 其对