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广东省土地估价技术规范报告管理评审标准

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2020年5月29日
文档仅供参考
广东省土地估价技术报告评审标准
前  言
土地估价技术报告是土地估价工作成果的综合体现,质量差异主要体现在估价依据是否充分、价格定义和特殊事项说明是否严谨、对估价对象所处区域不动产市场及影响因素分析的合理性和深入程度、估价过程的完整性和条理化、估价结果的合理化等方面。一份质量优良的土地估价技术报告,能够让读者或者评审者在较短时间内迅速了解估价对象并感受到估价师所作出的估价结果的合理性,并对报告有足够理由给予信任。当土地估价师们出具的报告都能达到这样的效果时,评估行业的公信力、估价师的地位将不言而喻。
年检中,我会依据国土资源部、中国土地估价师协会关于土地估价报告质量评审的有关要求,在<城镇土地估价规程>、<农用地估价规程>的基础上揉合了较多的实务操作经验,特别是广东本土的操作经验,从我会已经出版的<广东省土地估价实用技术指引>等专业书籍中提炼出了较为详尽、系统、科学的<广东省土地估价技术报告评审标准>,主要应用于年检中对我省土地估价技术报告的质量评定。报告评审会结束后,我会又组织专家认真分析研究了评审中发现的问题,探讨解决办法,总结成条文,补充进评审标准中。在 初专门组织的估价构经理和技术负责人会议上,详细解释了评审标准,并要求各会员在执业过程中广泛应用该标准,切实提高土地估价报告质量。 10月8日,中国土地估价师协会发出了<关于推广土地估价报告质量评审标准的通知>,我会积极响应,秘书处、学术委员会立即组织了20余名一线的专家,对我省的评审标准作了部分调整,同期修订了原版中关于耕地占用税的计算依据。
需要特别说明的是,尽管我们考虑了实际工作中可能会遇到的各种情况,建议了各种可能的应对方法,但本评审标准依然仅适用于在估价活动过程中最常见和最一般的情况,评审人应结合工作经验,具体问题具体分析,估价对象及估价目的不同,可能对估价方法、估价过程产生很大的影响,相应评审中也应该考虑评审标准的适用性。
有任何意见、建议,请不吝赐教!推动估价行业的技术进步,一直是我们努力的共同目标!
编者
二〇〇七年十一月初稿
二〇〇八年二月修订
二〇〇八年十月第二次修订
一、封面格式(2分)
1、封面标题(1分):重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全,少1项减0.5分,少2项以上则不得分;
2、关键字(1分):重点审查估价对象所在市、县全名(与项目名称中市、县全名是否一致)、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整,少1项减0.5分,少2项以上则不得分。
二、第一部分  总述(18分)
1、估价目的(2分)。估价目的必须表述准确、规范,例如:出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分:(1)出现两个估价目的;(2)估价标的不符合土地处分的有关规定,例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地,不能出现相对应的评估目的。
2、估价依据(3分)。重点审查:①估价依据是否充分,法律、法规、政策文件,技术规程,委托方提供的资料,实勘资料等四类是否齐全,表述是否规范等,涉及法律、法规、政策文件的,应注明生效日期;②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分,少3项以上者不得分。
3、估价基准日与估价日期(1分)。一般情况下,估价基准日与估价日期接近,出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的,常规都是在踏勘现场之日,涉及财务记账的多数选择月末。估价机构能够应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告,此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的,应当在”估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致,并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的,特别是青苗、树木的,建议回避追述性评估,或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。
4、价格定义(4分)。重点审查:实际和假设的利用条件(用途)、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价基准日等。每少一项减1分,少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。
特别说明:用途和开发程度的假设,应慎重考虑其可行性,应与估价目的相符合而且假设条件是有可能达到的,例如:现状为工业用地,委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价,如果该区域均规划为单纯的工业园区,就不可行;现状为生地,委托评估经过”七通一平”、3年后的地价,如果是在特别偏僻的地区,请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
5、估价结果(1分)。重点审查地价水平的合理性,土地单价的表现形式(尽可能分列楼面地价、地面单价等)、总地价、总价大写、币种等,要求列出估价结果一览表,评估标的位于广东境内的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地,建议明示楼面地价,这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理估价结果有15％以上的出入的,本项不得分;土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减0.5分。需要特别说明的是,如果不是应用于年度报告质量评审,估价结果的合理性具有一票否决权,即如果专家一致认为土地估价结果严重偏离合理价格,则该报告直接评判为不合格报告。
6、估价报告和估价结果的使用(5分)。重点审查:①前提条件和假设条件的合理性、完整性(2分);②估价结果和估价报告使用的限制性是否做明确提示(1分);③对需要特殊说明的事项(2分),例如无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修正、设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与基准日实际开发程度不符等是否有全面、合理的解释。凡各项说明有偏差者扣减2分;对权属的理解明显有误者或者属于应特别说明的情况而不予说明者,或者其它说明错误达到2项以上者本部分不得分。
特别说明:
(1)对无法取得土地权属证书或其它合法的权属证明文件的情况下使用假设条件的,必须充分说明假设的理由并作出有关风险提示。
(2)估价对象用途与土地证载用途或其它权属证明文件不一致,需在报告附件中提供以下证明文件:1．符合城市规划,并取得规划部门意见书;2．国土或房产行政管理部门认可的书面意见。
(3)合理设定:在未取得上述第二款中的证明材料并以咨询市场价格为目的的情况下,可提供委托方的书面要求作为辅证。上述证明材料和设定过程,均需反映在估价报告的”估价报告和估价结果的使用”章节中。
(4)对符合区域性土地市场管理规定而与国家于评估基准日的土地管理政策不符合者,应做特别风险提示,例如广东的集体建设用地流转属于地方规定。
(5)对于划拨地价格、抵押评估价格、快速变现价格和拍卖底价等的内涵和可能存在的风险应作出明确提示。
7、签字盖章(2分)。重点审查:①是否有2名估价师签字、盖执业印章,且签字与执业印章字体是否一致;②是否加盖机构公章。缺一项者即不得分;估价师不签字仅盖章,亦不得分。
三、第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析(16分)
1、估价对象描述(7分)。重点审查:①土地位置和登记状况(2分),包括估价对象位置、用途、面积、四至等;②土地权利状况(3分),包括权属、权利、年期、她项权利等,简述可能了解到的土地取得和流转过程,并分析实际使用与证载状况是否一致;③土地利用状况(2分),重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等,如果是待开发土地,应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等。以上各项如缺项,不得相应分;描述不完整或表示不清晰,减一半分。
特别说明:
(1)土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地她项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产她项权证,对房地合一管理的地方,签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也能够确认土地产权,对商品房占地,能够用经鉴证过的商品房销售(或预售)合同及付款凭证确认土地产权;对临时用地和临时建筑,可采信有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。
(2)由于土地开发利用强度对地价影响较大,在描述地上物时应该把能够证明合法的土地利用强度的有关指标详加叙述,例:房地产权属证书,房屋所有权证、房屋共有权证、房屋她项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等,针对以上各项的详细描述能够帮助评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。
2、地价影响因素分析(9分)。
①一般因素(3分),有针对性地分析在估价基准日时影响估价对象价格的宏观因素,如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。分析完整、清晰得3分,机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。
②区域因素(4分),区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施和市政公用设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点,全面而恰当。每遗漏一项对估价对象价格有重大影响因素的减0.5分,机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。
③个别因素(2分),主要考虑宗地自身条件(面积、形状、水文地质条件、临路状况等)、最合理和最有效利用、个别开发程度等地价的影响。报告中考虑了估价对象特点,个别因素选择恰当,对地价影响程度分析客观得2分,每遗漏一项减0.5分。
四、第三部分    土地估价(60分)
1、估价原则(1分):要求估价原则选择得当、全面,与估价目的及估价方法相协调。下列情况下不得分:(1)遗漏合法原则;(2)采用了收益还原法和剩余法而遗漏最高最佳使用原则的;(3)采用了市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法或剩余法的而遗漏替代原则的。
2、估价方法与估价过程(55分):要求估价方法选择得当,选择依据阐述充分。对选用了不合理的方法或者对所选方法不作任何说明者或者说明是属于牵强附会的堆砌者,在本部分的调节系数中由评审专家给予90％～100％的调节。另外,每一种方法的最终得分评审专家都能够综合平衡,如果还存在表中各项未能涵盖的减分点,能够给予90％～100％的调节。
特别说明:
①<规程>要求两种以上评估方法。除非是市场交易极为频繁、近期可参照案例很多,且评估标的价值量较小,能够考虑仅采用一种市场比较法,否则对采用一种方法评估者不予评分。
②有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法;对收益性房地产的估价,应选用收益还原法;具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用剩余法;在市场依据不充分且不宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。按估价对象和估价目的划分,估价方法的选用一般情况下,遵照如下标准:
用地类型
适宜的估价方法
住宅
l、一般以市场比较法为主,以剩余法为辅;
2、对缺乏可售或可租的比较实例的旧有居住房地产可采用成本法或者基准地价系数修正法作为主要的估价方法。
商业服务业(含商务金融用地、住宿餐饮用地等)
1、  有条件选用市场比较法的,以市场比较法为主,收益还原法为辅;
2、  可比案例较少或可比性较差,能够收益还原法为主,以市场比较法为辅。
工矿仓储用地
l、对具有买卖或租赁交易案例的,应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估。
2、在市场依据不充分时,能够成本逼近法为主,以基准地价系数修正法为辅。
公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地
能够成本逼近法为主,以基准地价系数修正法(基准地价可参照工业用地)为辅,或在有潜在收益的情况采用收益还原法。
耕地、园地、林地、草地、水域及水利设施用地、其它土地
能够选用收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法(含系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法),未利用地的评估的评估要根据开发后的用途选用不同的方法。
涉及农用地征用的,可采用综合法、比较法和征用区片价系数修正法三种方法,综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。
③在可使用其它方法的前提下,不推荐使用基准地价系数修正法,使用该方法的前提必须是近三年内制定或更新过的基准地价;在以课税为目的的评估中,不受上述限制。
要求估价方法选择得当,选择依据阐述充分。不作任何说明者,不得分。
采用两种方法进行评估的,估价方法与估价过程评分的55分中,主要方法占30分,次要方法占25分,两种方法不分主次各占27.5分;使用三种方法评估的,三种方法不分主次的各占18.33分,分主次的分值由评委酌情计算。
对可参考交易案例较多、总地价较小而采用一种方法评估的,视作该方法为主要方法,满分为30分,此为采用一种方法的最高得分。需要特别说明的是,规程要求宗地评估需要两种以上的方法,尽管有些情况下一种方法的评估结果更有代表性,但有另一种方法对评估结果进行检验一定是有帮助作用的,因此原则上要求每份报告均采用两种以上方法评估。
为便于计算,估价过程得分先设定每种估价方法的总分为100分,之后按下列公式计算乘以权重后得到加权总分:
估价方法与过程总得分=(第一种方法得分*第一种方法权重+第二种方法得分*第二种方法权重+……)
常见方法中应注意的问题:
(1)市场比较法:
①比较案例选取(25分)。重点关注比较交易案例的真实性和与评估案例的接近性,案例真实、可靠度高,符合选择原则,案例描述清楚、案例个数符合条件、案例选择合理、比较价格基础统一,有选择特殊案例的说明等。至少三个案例,否则不得分;交易时间相差三年以上者,本案例减6分;用途(一级分类)不同,本案例不得分,用途一致性不够(二级分类不同)且未做修正的,本案例减6分;比较案例与评估对象修正幅度达到30％以上者,本案例不得分,差异20％以上者,本案例本案例减4分。凡比较案例没有明确的地址的扣减1分。其它各项斟酌给分。比较价格基础不统一者,不得分。需要特别说明的是,如果不是年检报告,而是委托方或者相关第三人提供的由估价机构正式出具的土地估价报告涉及到技术审裁的,如果采用市场比较法,专家第一步的工作就是检查案例的真实性,只要有虚假案例或者改编了案例的指标,该报告将直接评判为不合格报告。另建议估价师将比较案例的查勘记录和查勘获得的现场资料和照片等作为附件。
补充材料——国土资源部起草,中国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于 9月发布的国家标准<土地利用现状分类>摘要
<土地利用现状分类>国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系,共分12个一级类、56个二级类,一级类主要按土地用途,二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。其中一级类包括:耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其它土地。
补充说明:价格内涵一致的要求
广东的阳江、增城市和徐闻市、电白县等,住宅用地一般见基底价表示,而广东经济发达的大多数地市,比如广州、深圳、珠海、佛山、惠州等一般见楼面地价表示商业服务业用地,也就是用地上建筑面积计算的土地单价;工业用地除了深圳用楼面地价,其它20个地市基本上还是用地面单价的概念。选定比较实例后,应建立价格比较基础,统一付款方式(应修正为一次性付款)、币种(统一为人民币)和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。
②可比因素选择(15分)。根据是否包括影响地价的全部主要因素,因素选择是否有针对性,是否客观合理等进行评分。选择因素不合理者,每因素扣减1分;漏必选因素,每项扣减2分。
说明:
在因素选择时,正常情况下选如下因素,特殊情况相应增删因素:①交易时间(必选);②交易情况(必选);③交易方式或者理解为价格类型(必选);④土地使用年限(必选,可在个别因素中体现);⑤区域因素;⑥个别因素。不同用途的土地,影响其价格的因子不同,修正的具体因子应根据估价对象的用途确定,亦可根据当地政府公布的基准地价系数修正表中的用途修正系数确定。在常见评估中,往往评估的是公允市场价值,因此②、③经常被合并在一项考虑。
在进行区域因素及个别因素修正时,各因素的选定及权重因用途不同而异,例如商业用地的繁华度、临街等权重比区域环境、宗地面积等重要,住宅用地的交通、景观(江景、山景)比临街、形状等重要,工业用地的集聚度比区域环境重要等。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应,不得漏掉重要因素,必要时应说明进行因素选择的依据。
区域因素:
A.基础设施状况(用宗地外”╳通”反映);
B.商业繁华度(商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映)
C.对外联系和方便程度(用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远远及设施状况来反映)
D.道路通达度(用道路类型、道路级别、宽度、长度道路的相对位置来反映)
E.公交便捷度(用公交路线、站点分布、车流量及停靠次数来反映,工业用地能够不选)
F.公用设施完善度(用中小学、幼儿园、银行、医院、农贸市场的拥有量、距离和它们的级别来反映)
G.环境质量优劣度(用污染程度反映)
H.绿地覆盖率(办公、住宅用地选,也可考虑景观的差异)
I.产业集聚(用区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布来反映,工业用地选)
J.规划限制(区域的规划限制)
K.自然灾害状况(视情况可设可不设,如地震区、地震裂缝区等)
个别因素:
A.容积率
B.宗地面积
C.宗地形状(规划、较规则、不规则)
D.临街状况(四面临街、三面临街、两面临街、单面临街、不临街)
E.地质条件(地形,地势,坡度,地基承载力,根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)
F.宗地内土地开发程度(用宗地内”╳通一平”反映)
G.宗地最佳最有效利用(分析在合法前提下,是否达到了最佳最有效利用状态)
③因素条件说明及说明表编制(10分)。重点评审:描述各条件是否客观、具体、量化,与前后文是否对应。描述过于简化的及能够定量只是简单描述的,每因素扣减1分;因素的描写前后文矛盾的,该因素此项不得分。
④因素修正系数(40分)。重点评审修正是否恰当、权重设置是否合理。其中情况修正体系占5分,期日修正体系占5分,年期修正体系占5分,区域因素修正体系占10分,个别因素修正体系占15分。
说明:
1、交易日期修正注意事项:
案例的成交日与待估宗地的估价基准日应接近,如果市场比较稳定且交易较少,比较的有效期限可适当延长,即选择近年的交易案例用于比较,但最长不超过3年;如市场变化比较快且交易活跃,则比较的有效期要缩短(一般不超过1年,最长不超过2年)。
在编制日期修正系数表时,地价指数可根据政府公布数据或经过各年政府公布的基准地价结合市场交易推算。对于同一城市内的不同区域,由于发展程度不同,期日修正大小也有异,建议根据该区域各年的基准地价比推算期日修正系数。对直接套用地价指数的,注意地价指数是定基指数还是环比指数。
2、在交易情况修正中,注意以下交易行为中的特殊因素影响:
(1)有利害关系人之间的交易;
(2)急于出售或者购买情况下的交易;
(3)受债权债务关系影响的交易;
(4)交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易;
(5)交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;
(6)相邻地块的合并交易;
(7)特殊方式的交易;
(8)交易税费非正常负担的交易;
(9)其它非正常的交易。
3、在交易方式或者价格类型修正中,注意以下交易行为中的特殊因素影响
交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致,应进行交易类型的修正。注意即便是出让,招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低;拍卖出让价格最高且可能偏高;招标出让和挂牌出让的,价格可能是居中价,且最可能是合理价。
4、交易年限
待估宗地的剩余使用年限为评估基准日至待估宗地权利终止日止的剩余使用年限,比较实例的剩余使用年限为比较实例交易时至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限,非评估基准日至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限。
5、区域因素修正及个别因素修正
区域因素修正中,按照前文中的提示分别给予不同级别的差异即可。个别因素修正中要注意的事项如下:
(1)容积率条件指数
此项修正有时作为个别因素中的一项,但在广东的经济发达地市,对地价影响较大,建议单列。
各地区国土部门在制定基准地价修正系数时一般都有容积率修正项,可根据基准地价容积率修正系数表(或公式)进行容积率修正。对于容积率修正,因广东多数地市商业服务业用地和住宅用地习惯上是采用楼面地价进行比较,因此修正的方向与采用地面单价比较是相反的。
(2)面积条件指数
将依据宗地面积大小划分为”合适且有利于利用”、”较合适且比较有利于利用”、”不合适或不利于利用”三个等级。实际应用中注意不同用途土地对面积的要求不同,不同地域对土地面积要求不同,应考虑地域因素对面积要求不同的影响。如一块200M2的住宅用地,广州可能不受欢迎,但在东莞或阳江,则很受欢迎,那里的人喜欢盖私房。而且广东部分城市商品房开发中,面积少的地块不一定最受欢迎。评估中应认真结合估价对象所出市场状况分析面积变化对宗地地价的影响。
(3)宗地形状指数
将宗地形状分为规划、较规则、不规则三个等级,每上升或下降一个等级,因素修正指数上升或下降。注意当宗地面积较大,足以满足用地需要时,形状不规则对土地利用的影响可能很小。
(4)地形坡度指数
一般而言,地形平坦为优,坡度在小于3%属较优,坡度在3－5%属一般,坡度在5－10%属较劣,坡度大于10%属劣。将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,每上升或下降一个等级,因素修正指数上升或下降。注意高档的住宅用地对坡度的要求可能与其它用地是相反的。此标准有待商榷,因为现在能够提供余泥地块,很多地方是能够经过卖泥赚钱的,也就是说坡度越大,可能更为有利,因此具体要视土地土壤而定。
(5)地质条件指数
一般而言,地基承载力大于25吨/平方米属优,在20－25吨/平方米属较优,在12－20吨/平方米属一般,在8－12吨/平方米属较劣,小于8吨/平方米属劣。将地质条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等,每上升或下降一个等级,因素修正指数上升或下降。
(6)规划条件限制指数
较为常见的情况有限制用途、限制高度、限制容积率。例如在高新工业区中已经发放了部分商服或者住宅用地的国有土地使用证,而事实上不可能开发。这种情况下,首先按照合法原则处理,但价格水平应与其可能的水平接近。
⑤地价计算(10分)。重点审查公式及计算是否正确、是否给予了与最终取值接近性明显有差异的三个比准价格不同的权重等。若三个比准价格与最终取值接近性明显有差异,而没有分析并给予不同的权重则扣5分。
(2)收益还原法
①公式的选定(10分)。估价师应根据评估标的的客观收益方式选用不同的测算公式。
说明:在当前的经济形势下,合理的收益往往是前低后高,甚至前几年是负收益。对只是存在潜在收益而采用均等收益和均等的费用计算者,扣减10分;对一般情况下是经过自营产生收益者,例如百货商场、酒店、工业企业等,应考虑采用生产函数模型剥离土地收益的计算公式,此类采用了出租方式计算而未作说明的,扣减10分。
另外,对于按照现状持续使用评估的,如果评估标的或其上盖建筑物已经签署了一定年期租赁合同的,在合同有效期内均应该按照合同约定的收益和支出计算纯收益并将其还原。
②总收益确定(25分)。重点审查数据来源依据是否充分,是否有较强说服力,是否采用客观收益,客观收益的确定方法及详细测算过程是否准确,是否考虑了衍生收益。凡客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程的,扣减10分;凡忽略衍生收益(如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益)且未作原因说明者,扣减10分。
说明:确定收益时,应调查周边可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的,能反映土地的长期收益趋势。在实际操作中,估价对象权属人出于某种原因,提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实,这时须认真鉴别,可查阅其审计报告。同时,对会计报表进行调整,将不合理数据调整为客观合理数据,将会计处理数据调整为估价数据(例如会计折旧与估价折旧不同)。注意签署了租赁合同的,有效期内收益按照合同约定方式计算。
③费用及参数确定(40分)。重点审查费用构成项目是否全面、正确,数据来源依据充分,费用取值符合正常客观费用或政策规定要求,对没有文件规定的,每项费用的确定过程要有清晰的说明,有详细的推算过程。每项费用计算依据不详细直接给予结论者扣减5分,漏计者扣减10分。
说明:
1、几种用地方式下对应的土地费用为:
(1)土地租赁中主要考虑:土地使用税(因使用和租赁而缴纳的有关税费)、管理费(指管理人员的薪水及其它费用)、土地维护费及其它费用(例如给排水及道路的修缮费等)。
(2)房地出租中主要考虑:经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议,扣除此项后土地还原利率取值要对应降低;另因为收益是客观收益,因此计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。
(3)经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。
(4)生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。
2、确定费用时,应调查周边可比案例的平均费用,且注意与前文中的收益相对应。出租价格中如果不含应上缴的税费就不应该扣减税费。广东部分城市房地产出租采用的是”一费制”,即房产税(按年租金的12%计)、营业税(按租金的5%)、城市维护建设税(按营业税的7%)、教育费附加(按营业税的3%)等合计给出了综合税率,此时应采用此综合税率,注意不同的用途综合税率的区别。
3、注意签署了租赁合同的,有效期内收益按照合同约定方式计算。
④土地纯收益确定(5分)。重点审查土地纯收益的剥离方法是否正确,依据是否充分。
说明:房屋纯收益的测算往往用房屋现值和房屋收益率的积来计算。房屋现值等于同类房屋的建造成本费用(包含建造过程中建造商的利润,但不包括购买者投入购房资金的利润),结合房屋的物理、经济和功能的退化状况确定。
⑤土地还原利率确定(15分):重点审查土地还原利率确定是否有依据,是否合理等。没有推算过程者,本项不得分,说明不详细者,扣减5分。
说明:
(1)在使用土地租金推算土地价格时,土地还原利率可直接采用土地租售比:土地租金(扣除相关税费)与土地价格(扣除相关税费)之间的比率。
(2)在采用房地产出租租金剥离土地租金时,土地还原利率用残余法公式推算。
r＝(r1L+r2B )/(L+B )
在实际工作中,由于房地产租金及售价较易获得,可先用房地产租售比确定房地产综合还原利率,房屋还原利率比综合还原利率高1－2个百分点,土地还原利率比综合还原利率低1－2个百分点,可作为上述方法求出的土地还原利率的大致检验范围。
(3)安全利率加风险调整值法:即:还原利率＝安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场、土地用途等状况对其影响程度而确定,一般取3—5％。
(4)投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原利率。
⑥地价测算(5分):重点审查公式及计算过程是否正确。
(3)剩余法
①待估宗地开发条件确定(10分):重点审查土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求,是否考虑了市场供求状况等。缺此项分析,不得分;分析不全面的,扣减相应分值。
说明:
在确定待估宗地的最有效利用方式时(包括用途、规模、档次等),要符合当地政府部门的要求,符合已经签署的土地出让合同,按照规划指标进行测算,有关的经济指标参数应在报告中列示。对出让合同与规划指标不一致者,根据当地政府有关补地价的规定和上述文件中关于用途、建筑面积调整的有关约定处理,一般情况下,近期的政府批复更具效力。
②不动产总价估算(25分):重点审查待估宗地开发完成后不动产总价的估算方法及应用是否合理,估算依据是否充分。售价、销售时间、销售情况预测不合理,计算售价或租金时没有用或者说明可售面积的情况;租赁时未考虑出租率及租金变化,每项扣减5分。
说明:
开发后出售的物业,必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合预测开发后物业的价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地的价值,根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平,采用收益还原法与长期趋势法来预测其价值。
估算开发完成后的不动产价值时,应注意以下几点:
A、售价预测合理:根据现时的房地产价格及走势、政策影响,预测建成后售价。
B、销售时间预测合理:符合估价基准日的政策规定。
C、销售情况预测合理:要根据市场承受条件,确定是否分期销售,考虑资金的时间价值问题。
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。
E、注意可售面积与总建筑面积的区别,计算售价或租金时用可售面积。
③开发成本估算(25分):重点审查开发成本估算是否全面、客观、合理,依据是否充分。对计算中所采用的建筑费、专业费用等是否说明了确定的方法和依据,计算是否准确,要求每项成本均有详细的说明。计算正确但无解释者,每项各扣减5分。
说明:
1、开发成本是项目开发建设期间所发生的一切社会必要费用的总和。
在土地开发项目中,整个开发项目的开发成本包括购地税费、开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中,整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
2、开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目,应分期建设,分期投入资金。
3、计算开发成本时一般用总建筑面积。
④利息计算(10分)。重点审查开发周期、利息率、计息周期及其计算公式是否准确,要求有详细的说明。计算正确但无解释者,减5分。
说明:运用静态法公式时,地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排,一般按复利计算。也可将开发收入和成本贴现至估价基准日,此种情况下,不需要再计算利息。另外,利息不断地发生变化,计算中要注意估价基准日的利息率。
⑤利润计算(10分):重点审查利润率选取的依据及标准是否合理,计算是否正确,要求有详细的说明。计算正确但无解释者,减5分。
说明:
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润,而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润,也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。不同区域,或同一区域不同开发项目类型,利润率不同。
开发利润一般按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下4种:
(1)计算基数＝土地取得成本+开发成本,相应的利润率可称为直接成本利润率,即:
直接成本利润率＝开发利润/(土地取得成本+开发成本)
(2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用,相应的利润率可称为投资利润率,即:投资利润率＝开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)
(3) 计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息,相应的利润率可称为成本利润率,即:
成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)
(4)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价),相应的利润率可称为销售利润率,即:
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
因此,在测算开发利润时要注意计算基数与利润率之间的匹配,即选取不同的利润率,应采用相对应的计算基数;反过来,采用不同的计算基数,应选取相应的利润率。
实际操作中一般取投资利润率或销售利润率。
如果采用现金流折现法,折现率的取值中综合考虑了利息率及利润率,则利润可不单独测算。
⑥税金及其销售费用估算(10分):重点审查税费确定是否符合国家现行标准,销售费用估算是否有依据和标准,计算是否正确,特别是销售费用,需根据可比市场的普遍状况确定,要求有详细的说明。计算正确但无解释者,扣减5分。
⑦地价计算(10分):重点审查计算公式及计算过程是否正确。
关于土地增值税的计算说明:
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人所征收的一种税。<中华人民共和国土地增值税暂行条例>自1994年1月1日起执行算起已经 。由于土地增值税的征收很困难,征收效果并不理想。国家税务总局 发布了<关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>,要求各地对房地产企业的房地产开发项目进行土地增值税清算,正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。
由于该税以土地增值额为计税基础,而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定,竣工结算不完成,税务机关就无法及时征收土地增值税。根据<土地增值税暂行条例实施细则>第十六条规定,由于涉及成本确定或其它原因而无法据以计算土地增值税的,能够预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局制定。因此,各地均对房地产开发企业采取预征土地增值税的政策,但由于预征率比较低,房地产开发企业继续经过拖延竣工结算来缓缴土地增值税。当前我省广州、深圳、珠海等大部分城市,土地增值税的预征比例有所差别。如广州, ～ ,普通住宅预征比例为0.5%,综合楼预征比例为0.7%,其它预征比例为1%;深圳市规定,对于房地产开发企业转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％预征,对转让其它房地产取得的收入按0.5％预征。当前,广州已经决定从 1月1日起将普通住宅土地增值税的预征率从0.5%提高到1%,将其它商品房土地增值税预征率从0.7%提高到2%,经济适用住房(含解困房)和限价商品住宅不实行预征。广州市提高预征率的做法会不会得到推广还难以判定。但如果将土地增值税的预征率提高到基本等于甚至略超企业实际应纳土地增值税的水平,相信绝大多数房地产开发企业都不会抵制土地增值税的清算,甚至会积极进行土地增值税的清算。
<关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>中针对清算难的问题作出了很多规定:”已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”;”房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产”。这些规定都将实质性地改变房地产开发企业的税收,因此必将影响到企业的利润和土地的价格。建议对评估标的位于广东省的土地,核算税费时考虑土地增值税。能够采用预征的