广州市房地产市场问题研究.doc

毕业设计（论文）

题目： 广州市房地产市场问题研究

学生姓名：
学 号：
班 级: 工商管理2班
专 业： 工商管理（房地产经营管理）
所 在 系: 管理系
指导教师：

广州市房地产市场问题研究

摘要

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，正面临前所未有的发展机遇和挑战。近年来，房地产业在我国的国民经济中正发挥着越来越重要的作用。然而，目前广州房地产市场出现的开发商违法囤地比较普遍、房市价格坚挺、房地产法律法规不完善等种种现象，成为广州房地产市场健康发展的不和谐音符。剖析表象之下的本质性原因，让房地产市场逐渐走向规范化和有序化是房地产业健康发展的关键。
本文在对广州市房地产市场进行调查和研究的基础上，剖析广州市房地产市场存在的问题及其成因，尝试提出促进广州市房地产市场健康发展的对策。

关键词：房地产市场；现状；问题；对策

A RESEARCH ON THE PROBLEMS OF GUANGZHOU REAL ESTATE MARKET

ABSTRACT

Real estate as the new economic growth and the pillar industry of national economy，is facing the unprecedented opportunities and challenges. In recent years， real estate played an important role on national economy. However， Guangzhou real estate market has problems such as the developers backloging the land illegally，the price keeping higher and higher，the laws and regulations being not perfect and so on. And they turn into the obstruction of the healthy development of Guangzhou real estate market. Analyzing the essential reason under the superficial and making it standardization and ordering is very crucial in real estate’s healthy developing.
This study will base on having many deep surveys and studies，analyzing the problems exciting，trying to propose some useful countermeasures which will promote its healthy development.

Key words: real estate market；present situation；problems；countermeasure

目录

1 绪论 1
1.1 课题研究的背景及意义 1
1.2 理论综述 2
2 广州市房地产市场现状分析 4
2.1 广州市房地产一手市场的供求状况 4
2.1.1 广州市房地产一手市场供给情况 5
2.1.2 广州市房地产一手市场需求情况 6
2.1.3 广州市房地产一手市场成交情况 6
2.2 广州市房地产二手市场发展势头良好 7
2.2.1二手房市场的重要性逐步显现 7
2.2.2二手房价格优势明显 8
2.3 加快广州市房地产市场法规建设 9
3 广州市房地产市场存在的问题及其成因 10
3.1 政策不够完善，开发商违法囤地比较普遍 10
3.2 商品房建设管理不力，质量有待提高 10
3.3 商品房供不应求，价格居高不下 11
3.4 房地产税收法规繁杂，税费过重 12
3.5 房地产市场的法规仍不健全 12
4 促进广州市房地产市场发展的对策 13
4.1 提高商品房质量，增加商品房有效供给 13
4.1.1 树立品牌，提高行业信誉 13
4.1.2 提高商品房质量 14
4.1.3 适应市场变化，调整产品结构 14
4.2 加强政府宏观调控力度 15
4.2.1 控制土地供应 15
4.2.2 加快消化积压空置商品房 15
4.2.3 降低房地产税费 15
4.2.4 加大金融支持力度，增强市民购房能力 16
4.2.5 完善房地产市场法规 16
5 结束语 17
注释 18
参考文献 19
致谢 21

1 绪论

1.1 课题研究的背景及意义
房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空间形式，又是房地产交易双方经济关系的总和。随着市场经济的发展，房地产物业市场将分解、派生出一系列市场，其中包括房地产投资开发市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理服务市场等等，从而形成一个完整的房地产市场结构体系。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。
告别了萧条的2008年，广州房地产市场在2009年出人意料地逆流而上，迎来了新一轮的“量增价涨”。一、二手楼市成交量高歌猛进，价格止跌反弹，市场热度与2007年相比有过之而无不及。2009年11月广州市十区新建住宅交易登记均价为10282元/平方米，二手住宅为5178元/平方米。其中，天河区新建住宅的交易登记均价最高，为17511元/平方米，最低是南沙区，为5092元/平方米。天河区的二手楼均价也高居榜首，为6343元/平方米1。
广州是广东省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是华南地区的通讯枢纽和贸易口岸。改革开放三十多年来，广州市房地产市场得到了持续、健康、稳定的发展，为广州经济保持快速、稳定增长起了重要的作用，人们的居住条件和环境有了较大的提高。但是，由于政府对房地产市场宏观调控不够，加上市场还不够完善、不够成熟，广州房地产市场还存在许多亟需解决的问题，对广州市房地产市场进行深入的研究有重要的意义。
(1)有利于政府对房地产市场的宏观管理
对广州房地产市场现状、存在的问题、对策及发展前景作深入的研究，有利于把握房地产市场运行的规律，为政府在运用法律、行政、经济的手段对房地产市场进行管理时提供依据和理论指导，更好地为企业创造良好的市场环境，促进房地产市场机制的正常运行，保证房地产市场健康发展。
(2)为房地产企业的决策提供帮助
对广州市房地产市场进行深入的分析和研究，深入了解广州房地产市场机制和运行特点，为房地产企业的决策提供参考。对广州市房地产市场现状的深入研究，有助于企业把握目前房地产市场的大势，认清房地产需求的特点和买家需要，让自己开发的商品房有市场需求，增加有效供给，也有利于房地产市场的良性发展和市民居住环境的改善。在广州经济高速增长、城市基础设施建设加快、城市范围不断扩大以及住宅郊区化趋势逐步形成的形式下对广州房地产市场的机遇和发展前景的探讨，可以使企业对未来房地产市场发展的方向有较为深刻的认识，为房地产企业的投资方向、投资区域和产品的规模、结构提供前瞻性的指导。
(3)促进房地产市场的健康发展和广州经济的增长
对广州房地产市场的研究，认识广州市房地产市场运行的态势、存在的问题，找出解决问题的办法，有助于培育、完善和规范房地产市场，促进房地产市场的健康发展。另一方面，找出广州市房地产市场地方的特点，了解它与城市建设、建筑市场、消费品市场等之间的联系，有助于进一步促进广州经济的发展和人民生活水平的提高，改善市民的居住条件。
1.2 理论综述
王桂荣、马骋在《对当前中国房地产市场的问题分析》中谈到，“在国民经济连续多年保持高速增长的发展态势下，中国的房地产市场开始进入一个关键时期，一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注 [1] 。”
郝国彩、王可伟在《房地产市场问题成因浅析及建议》中指出，“市场机制实现资源配置的帕累托最优的基本条件是完全竞争市场，而房地产市场是一个特殊的市场，生来就不可能是完全竞争的市场。房地产买卖双方信息不对称，再加上房地产的“位置固定性”、土地资源的“稀缺性”、价格调节的“滞后性”和“个体间异质性”等特点，所以，房地产市场不可避免地存在市场失灵的情况。针对我国房地产市场存在的问题和成因，当前应重点抓好以下几方面的建设：健全住房保障制度，弥补市场的功能性缺陷；培育和完善房地产市场，治理和规范市场秩序；通过制度创新，防范地方政府短期化行为，提高宏观调控效果[2]。”
张流泉在《外资曲线进入我国房地产市场问题的研究》中谈到，“境外资本进入我国房地产市场，一方面给境内房地产行业提供大量资金支持，提升房地产供给水平，另一方面也加大了国际收支失衡和人民币升值的压力。因此，对境外资本流入我国房地产市场应给予足够的重视，并采取相应的对策措施，规范境外资本流入房地产行业[3]。”
李磊在《2009房地产政策展望和建议》中认为”法律手段是房地产业发展调控的重要手段。国外发达市场经济国家对房地产业制定了相当健全的法律制度，保证房地产经济活动的顺利进行。如美国的《住房和城市开发法》、《住房社区开发法》；德国的《住房建设法》等。特别是国土狭小、土地资源相对短缺的日本，对房地产业进行强限制管理，法规建设更加健全[4]。”
余芳东在《全球房地产市场尚未走出低迷》中指出，“2008年是全球房地产市场最为困难的一年，其回调程度远远超出预期。全球房地产市场呈快速下行趋势，住房建筑投资和销售量大幅减少，房价普遍走低。鉴于当前世界经济和金融形势的严峻性及其变化的持续性，2009年全球房地产市场依然不景气。随着主要国家和地区出台的旨在提高购房支付能力、刺激住房需求、稳定房价等一系列政策措施的实施以及房地产市场供求关系的调节作用的发挥，预计2009年主要国家房价跌幅逐渐趋缓，并显现出回稳的迹象[5]。”
聂梅生、吴遐在《中国房地产市场的问题与出路》谈到，“眼下，中国的房地产已经进入持续的调整期，调整的范围从珠三角逐渐向全国蔓延。自去年第三季度以后，房地产下行更为明显，首次呈现不景气趋势。因此，房地产政策应该和整个宏观政策同步，不能够错位。因为宏观经济政策已经进行了调整，现在执行的是适度宽松货币政策和积极的财政政策[6]。”
综合上述，本课题将在对广州市房地产市场深入进行调查和研究的基础之上，根据广州市房地产市场发展现状，结合国家的房地产市场态势及经济发展宏观走向，指出广州市房地产市场的发展形势，并且针对广州的房地产市场问题提出相应的市场建设建议。

2 广州市房地产市场现状概述

2.1广州市房地产一手市场的供求状况
改革开放以来，广州经济发展迅速，城市建设日新月异，对商品住宅、商业用房和办公用房的需求不断扩大，广州市房地产业也得到了巨大的发展。在房地产市场发展的前期，由于商品房供不应求，主要是卖方市场，受市场动力机制的驱动，房地产开发不断升温；但随着房地产投资开发数量的不断增加，市场供给逐渐超过需求，房地产市场逐步进入买方市场，在供求机制、价格机制和竞争机制的作用下，而且政府也加强了房地产市场的宏观调控，房地产开发企业逐步调整房地产商品的结构，进一步迎合市场的需要，促使上市的预售商品房结构有所调整。随着房地产业的不断发展，商品房供大于求的情况逐步形成，特别是二十世纪九十年代末房地产价格开始下调，房地产开发企业之间的竞争不断加剧，商品房推出量大，房地产市场供大于求，全面进入买方市场。市场竞争激烈，房地产企业赖以生存的外部环境较为严峻。此后房地产市场均保持平稳发展态势，可以用“平淡”二字来形容。
近年来，在政府部门的大力干预和房地产商逐步调整策略的举措下，广州房地产市场出现了一幅繁荣发展的景象。2009年1-12月广州新建商品房供求比为1：1.182，市场整体呈现供不应求的局面（见图2.1）。随着销售旺季的到来，广州商品房随着政策趋好，出现热销，而08年开工量的减少使得市场后续供应不足，房地产市场出现供不应求的现象。

图2.1 2009年1-12月广州十区二市新建商品房供求情况图
2.1.1广州市房地产一手市场供给情况
（1）投资额：房地产开发投资额增速逐月增加，但住宅投资额仍维持下降走势
2009年1-11月，广州房地产开发投资和住宅开发投资分别同比增长2.67%和下降3.65%。2009年以来住宅投资额一直同比下降，但下半年开始累计降幅持续收窄，到11月同比降幅减至不足4%3，但仍低于2008年全年同期水平。（见图2.2）

图2.2 2001-2009年广州房地产和住宅开发投资及其增长率
（2）供应：2009年施工和新开工面积同比均下降，市场供给仍不足
2009年1-11月，广州商品房施工面积和新开工面积分别同比下降4.11%和26.96%4，明显低于全国同期水平。其中新开工面积连续两年呈现负增长，显示2008-2009年商品房现货供应量仍维持下降走势。（见图2.3）

图2.3 2001年-2009年广州商品房施工和新开工面积及其增长率
2.1.2广州市房地产一手市场需求情况
2009年1-11月，广州商品房销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高，销售面积和销售额分别同比增长47.49%和44.75%5，两者自2008年下降后恢复正增长，涨幅创近10年以来新高，并高于2007年同期水平。（见图2.4）

图2.4 2001年-2009年广州商品房销售面积和销售额
2.1.3 广州市房地产一手市场成交情况
2009年3月以来，在政府多项利好政策的促进下，住宅成交套数创历史新高，面积同比涨幅近九成。先前积累需求大量释放，加上花都、番禺、增城等周边区域供应增加促使刚性需求进一步释放，2009年广州商品住宅成交量同比大幅上涨，1-11月广州商品住宅交易面积903.94万平米，与去年同期相比上升接近九成，其中8月交易量更接近170万平米，同比增长近两倍6。（见图2.5）

图2.5 2009年1-11月广州商品住宅交易情况
2.2广州市房地产二手市场发展势头良好
一个成熟的房地产市场，应该是一级市场得到有效控制以存量流动为主，租售并举，消费与投资互相促进的市场。搞活二手市场，不仅可以使存量房本身活起来，而且能发挥一手、二手市场的联动效应，带动一手市场的发展。近几年，广州市二手市场发展势头良好，二手市场交易量逐年增加，已经成为广州房地产市场一个重要的组成部分。据满堂红统计数据，2009年广州二手住宅交易登记面积超900万平方米，成交宗数105000宗，成交量较2008年翻了一番，创造了新的历史纪录。2009年二手楼每套均价为68万元，相比2008年每套涨了14万元。但从目前的情况来看，广州二手楼市开始逐步降温。自国家楼市调控政策陆续出台，广州市区二手房市场成交量虽大幅下降，但业主持盘降价意愿不强，买家持币观望情绪增强，二手房市场陷入拉锯状态。但总体呈现良好的发展势头。
2.2.1二手房市场的重要性逐步显现
近几年来，二手房市场的潜在需求得到了大幅度的释放。表2－1显示， 2003年至2008年六年期间，广州市二手房成交比重是稳步上升的，从2003年的36. 12%逐渐上升到了2008年的48. 98%7，与一手房“平分秋色”，说明二手房对一手房的替代作用越来越显著，其市场地位日益凸显。值得注意的是，根据西方房地产市场发达国家的经验，在一个完善的房地产市场中，一般二手房的销售是新房销售的5—7倍，但广州目前还远远没有达到这个比例，这正说明广州二手房市场有巨大的发展潜力。
表2－1　广州市2003-2008年一、二手房市场交易情况

2.2.2二手房价格优势明显
广州房地产市场在一手房价大步前进的带动下，二手房价也紧跟其后，但二手房价没有一手房上涨明显。由图2.6所示，广州市一手房的价格在2003年至2008年期间上涨了145%；其中2004-2005年期间一手房成交均价同比增幅是降低的，但从2005年起同比增幅开始反弹， 2006年突破23. 4%， 2007年突破38. 3%，是近5年的最高增幅。相比之下，广州市二手房均价上涨速度相对平稳， 2004年上升2. 6%，2005年上升13. 36%， 2006年上升8. 95%， 2007年上涨速度最快，达到了16. 53%的新水平。与一手房相比，二手房五年涨幅仅为60. 4%8。从图2.6还可看出，二手房与一手房的价格差有拉大趋势，说明二手房相对于一手房价格优势非常明显。

图2.6 2003-2008年广州市一手房与二手房成交均价对比图
2.3加快广州市房地产市场法规建设
广州市房地产市场多年来保持了快速、稳定、健康发展的势头，商品房成交活跃，市场秩序逐步转好，房地产市场逐步走向良性发展的轨道，其中的一个重要原因是多年来广州市制定了一套较为齐全的政策法规。此外，房地产市场存在着一些不合法、不规范的行为，这就需要政府加强宏观调控，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境。
近年来，广州市制定了一系列的房地产法规，制定了包括土地管理、房地产权属、房地产开发、房地产转让、租赁和抵押、房地产中介、房地产税费和价格、城市房屋拆迁、物业管理、住房制度改革、城市规划管理等政策法规，对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作了明确的规定。市场竞争的加剧需要政府来加强法制化管理，通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，形成房地产市场运行机制，为房地产企业创造良好的市场环境;为企业创造平等竞争的市场环境，防止企业垄断，促进房地产企业微观搞活；加强市场信息的流引导商品房的生产和流通，使房地产市场稳步发展。

3 广州市房地产市场存在的问题及其成因

3.1政策不够完善，开发商违法囤地比较普遍
囤地与炒地向来都是众多开发商一项非常赚钱的“主营业务”。其结果是，土地供应部门按预计需求定量供应土地的计划全被打乱，人为减少了土地供应，加剧了需求紧张，为房价不断飞升插上了隐形的翅膀。建设银行在两年前发布的研究报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，近半数的土地被囤积和倒卖。与之对照，中国有大概三分之一的开发商只倒地不建房，应该是可信的。而在另外的三分之二中，又有多少在建房之余炒卖过土地，我们则无从知晓。
自从“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”的规定颁布后，基本就没有落实过一次。而另一套用真金白银写成的“潜规则”取而代之了它的地位。它是“选择性执法”的牺牲品，在“刑不上大夫”之后，又多了一个“法不上开发商”。
2007年广州采取六项措施严限开发商囤积土地，同时，广州还提高工业用地节约集约利用水平，全面实行工业用地公开招标、拍卖、挂牌出让，严格控制工业用地的绿地率、配套设施比例，提高工业项目的节地标准。据介绍，广州已收回一部分闲置的土地，还有一些涉嫌闲置的土地还是没有成功处置。
3.2商品房建设管理不力，质量有待提高
随着房地产市场的不断发展和市民生活水平的不断提高，市民对商品房质量的要求更高，加上在住房分配货币化、住宅已日益走向买方市场的今天，消费者对于住宅的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等。但是，广州市商品房质量虽然有了一定程度的提高，商品房质量问题仍较为普遍存在，如大部分住宅小区规划设计水平不高，空间分隔、平面布局不够合理，住宅建设缺乏规模经济效益，密度较大、绿化面积较少，缺乏大型现代化环境优美的居住小区，住宅建设科技含量低，对新技术、新材料的应用较少，住宅产业的现代化水平不高。甚至有些楼宇交楼后不久就出现批荡脱落、墙体裂开、漏水等严重问题。商品房的质量问题严重影响了市民的购房欲望，制约了商品房有效需求的进一步扩大，降低了房地产业的信誉，也不利于房地产业持续、健康、稳定发展。
商品房存在的问题主要与商品房的建设管理有关，也体现了我们在商品房建设时眼光不够长远，未能坚持商品房建设中的适度超前。商品房建设的超前性最重要的是体现商品房功能与质量的超前。另外，一些房地产开发企业眼光短钱，信誉不强，意图谋取暴利，而且政府也对商品房的质量缺乏有效的管理，部分设计单位设计水平不高、施工单位施工质量差、监理单位把关不严，也是造成商品房质量不高的主要原因之一。
3.3商品房供不应求，价格居高不下
广州市的商品房价格是我国大城市当中最高的几个城市之一，2009年1-12月广州新建商品房成交均价9779元/平方米，较08年成交均价下降17.21%。2009年1-12月中心区的天河、越秀和荔湾成交均价位列前三，分别为17027、15907和14002元/平方米，分别上涨13.1%、3.89%和13.78%9。

图3.1 2009年1-12月广州十区二市新建商品房成交均价走势图
广州房价上涨有原因：一是亚运。上海世博会意味着有半年时间房地产不能动工。而广州2010年的亚运会也导致房地产两三个月不能动工。二是商品房供应量。由于2009年12月31日时，广州整个市场商品房余额是2.5万套，比2008年降低了一半。因此很多中介机构说2010年广州的房子一定会上涨。解决高房价的最根本的问题就是解决房屋的供不应求，增强房屋的供给量会在一定程度上遏制房价的急剧上涨。三是货币政策。如果政府控制货币投放量让投机房地产成为没有必要，马上会出现二手房市场上成批的退房潮，成批在二手房市场交易的现象，也就是说二手房市场房屋会弥补整个一手房市场供应量的不足。
3.4房地产税收法规繁杂，税费过重
房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
广州市房地产税费过多过高加大了商品房开发成本，加重了消费者和开发公司的负担，对住宅与房地产业持续健康发展产生负面的作用，影响了广州市房地产市场的健康发展。据广州市物价局调查，在广州市的房地产开发建设中，土地出让金占10%，拆迁补偿占15%，税费占25%，三者合计为50%，其他包括土建在内的成本也是50%。房地产税费存在的主要问题是：（1）重复收费。房地产开发经营的主要税费负担是上地出让金、配套设施建设费和以实物提供的配套设施，占了全部税费负担的80%以上，这三项有重复征收的问题。房地产企业除了交土地出让金和配套设施费之外，还要按规划要求投资建设配套设施。（2）政策法规过分偏重经济手段，以经济约束代替行政管理，过分依赖没收保证金或罚款。（3）近期颁布的部分条例，不但没有减轻反而加重了房地产开发企业的负担。（4）垄断行业的经营缺乏监督机制，水、电等垄断性行业收费缺乏透明度。（5）二手交易税费过高，制约流通，不利市场健康发展。
3.5房地产市场的法规仍不健全
近几年来，广州市虽然出台了许多房地产法律法规，制定了有关土地使用、商品房预售、房屋租赁、抵押、房地产中介、城市房屋拆迁、物业管理等方面的政策法规，对广州市房地产市场起了规范和管理的作用。但是，房地产市场的法规建设仍滞后于房地产业的发展，房地产法规的实施情况较差，有法不依的现象较为普遍，房地产纠纷不断，烂尾楼仍时有出现，中介市场仍较为混乱，中介从业人员流动性过大，房地产虚假广告多，物业管理收费不规范。

4 促进广州市房地产市场发展的对策

鉴于广州市房地产市场对广州国民经济增长有重要意义，人们的日常生活也离不开住房问题，面对广州市房地产市场出现的种种问题，无论是开发商抑或是政府都有义务为其发展出谋划策。
4.1提高商品房质量，增加商品房有效供给
4.1.1树立品牌，提高行业信誉
随着房地产业的长足发展和房地产市场的不断完善，特别是房地产市场竞争的加剧，树立品牌，提高质量，扩大规模，降低成本，提高信誉，才能提供更多市民需要的高素质商品房，扩大商品房的有效需求，才有利于提高房地产企业的竟争力，为企业的可持续发展创造条件。
房地产企业首先应该适应市场变化，研究市场，选定准确的市场定位。其次也应努力提高商品房的质量，规划设计质量要能体现可持继发展和以人为本的思想，有一定的超前性和可变性，既能满足当前需要，又为未来发展留有充分余地，工程质量包括设计、建筑、结构、装修等全部是高质量的。一个房地产企业要创出名牌、维护名牌地位，必须在质量上常抓不懈，精益求精，不断攀登，永无止境。另外，完善的售后服务是创名牌的保证。完善的售后服务、良好的物业管理，在创名牌小区中，有特殊的重要作用。任何产品都不可能完美无缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服务可以弥补住宅建筑中的缺陷，减少顾客购买后的风险和损失，消除消费者的怨气和不满，维护企业的品牌的信誉和形象。在购房人群中，许多人不是不想买房，也不是买不起房，而有一种担心，怕买得起房，养不起房。买房只是一次性，而物业管理要经历几十年，他们重视买房，更重视住房。随着购房者日渐成熟，他们既要物有所值，又要入住得方便放心。不少购房者在看好房子后，都要问一问物业管理是哪家公司，物业管理费用多高，没有好的物业管理宁可不买房子，可见物业管理在购房者心目中的重要地位。优质的、有成效的物业管理服务，是创建名牌住宅小区的延续和完善，又是现代住宅小区的重要组成部分，是现代化城市的朝阳产业，房地产企业塑造住宅精品，除了抓好小区的规划、设计、施工外，最重要的还是应塑造物业管理精品。己经创出名牌的企业，也要敢于否定自己，不断创新，企业的品牌、信誉才能越来越高。
4.1.2提高商品房质量
商品房的质量涉及到居住者的人身安全、居住环境是否舒适，也决定了房地产开发企业的生存与发展。适应市场的变化，房地产开发企业要提高楼盘的规划设计、施工建设、园林绿化、环境配套的水平，引进先进的设计、建筑技术和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的质量。
房地产企业应该提高商品房的规划设计水平，改善居住环境和居住功能，合理安排住房空间，提高人的舒适度;坚持综合开发、配套建设的社会化大生产方式；加快科技进步，鼓励技术创新，重视技术推广，积极开发和大力推广先进、成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，提高科技成果的转化率；促进建筑材料的集约化、标准化生产，加快房地产业的发展;坚持可持续发展战略，保护生态环境；加强基础技术和关键技术的研究，建立商品房技术保障体系；健全管理制度，建立完善的质量控制体系。
4.1.3适应市场变化，调整产品结构
市场永远是第一位的，只要是符合市场需要的，产品就有销路。研究市场，在项日开发的前期做好详尽的市场调查和分析，找准目标市场，准确定位，建设市民需要的商品房。而不应该盲目开发、建设市民已经不感兴趣的商品房，造成更多的积压空置商品房。目前，广州市房地产市场的结构性矛盾仍然相当突出，一方面，规划设计落后、户型不合理、通风采光不好、交通不方便、环境较差的商品住宅大量积压；另一方面，真正适合广大老百姓需要的价格合理、设计优良、配套完善、环境优雅的质优价廉商品住宅却严重不足。另外，在一些写字楼、大中型商业用房空置的同时，适合广大老百姓需要的中低价实用型质优商品房却非常缺乏。适应市场变化，针对老百姓的需要，提高楼盘的规划设计水平，提高施工质量，提供高素质的物业管理服务，提供质优价廉、物超所值的高素质商品房，让老百姓买得放心，住的舒服，安居乐业，使发展商和买家获得双赢，树立起产品的品牌，走可持续发展的道路，是发展商需要迫切解决的问题。
房地产开发企业应根据市场需求的特点，多开发实用型住宅，适当控制写字楼、大中型商业用房的开发；多建设价格合理、适合大多数老百姓需求的中低价实用性质优商品房，适当控制高档豪宅的开发；多开发密度低、绿化率高、生活空间大、配套设施完善、居住环境舒适的住宅小区，适当控制市中心区单体楼的开发。结合市场特点，调整产品结构，多建设适合适销对路的商品房，才能使发展商和买家都获得双赢，走可持续发展的道路。
4.2加强政府宏观调控力度
4.2.1控制土地供应
逐步建立起以土地计划供应调控商品房市场供应调控手段。要对商品房用地实行公开招标，建立起公开、公正、公平的房地产开发用地制度；并根据市场需求对房地产开发用地实行严格的计划控制，编制开发用地的年度计划，按用地计划实行招标投标，调控商品房市场的供应量；此外，要加快存量土地的消化、处理，继续清理回收闲置土地，坚决收回批地文件到期又未进行正常开发的闲置地块；同时，要促进闲置土地的市场消化，对于己经完成土地开发前期工作，符合房地产项口转让条件的开发用地要创造条件，帮助寻找出路，积极盘活，以消除闲置土地，加快资金回收。
4.2.2加快消化积压空置商品房
政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的千预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。
4.2.3降低房地产税费
政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项收费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。
4.2.4加大金融支持力度，增强市民购房能力
房地产的生产、流通、消费各环节都依赖金融的支持。房地产作为不动产又是理想的抵押物，要创造条件，加快房地产业的资金流通，要扩大房地产研究、开发建设、转让交易、装修改造等方面的金融服务。在完善金融法规的前提下，从贷款、条款、期限、利息水平、贷款程序等方面给予扶持，同时要建立和完善抵押、担保、保险及抵押证券化等制度，提高资金流动的安全性。特别是要进一步放开对住房抵押贷款的限制，增加贷款的成数，放松还款期限，简化审批手续，增强居民的购房能力。
4.2.5完善房地产市场法规
完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使广州市房地产市场持续、稳定、健康发展。

5 结束语

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，在我国的国民经济中正发挥着越来越重要的作用。广州市是广东省的省会，是一个国际化的大都市。研究广州市的房地产市场发展状况不仅对广州市的经济发展有重要的意义，而且对广东省经济发展也具有不可忽略的意义。
广州市国民经济高速增长，人们的生活水平都得到了很大程度的提高。这在一定程度上直接刺激了广州房地产事业的发展。近年来，房产市场出现了供不应求的状况，一、二手房产市场都呈现蓬勃发展之势。针对目前广州市房地产市场随着高速发展而仍存在的种种问题，如开发商违法囤地、房价高涨、房税过重和法规不全等，开发商和政府都必须负起责任，着力解决这些问题。在开发商和政府的共同努力下，广州市的房地产市场必将能抓住眼前发展的机遇，在未来的日子里创下房地产事业的一个又一个奇迹。

注释

1数据来源：比特网，
2数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统.
3引自房地产门户-搜房网，
4引自房地产门户-搜房网，
5引自房地产门户-搜房网，
6引自房地产门户-搜房网，
7数据来源：广州统计信息网，http: //
8数据来源：广州统计信息网，http: //
9数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统.

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