集体建设用地使用权流转操作细则.doc

ⅩⅩ市集体建设用地使用权流转操作细则（试行）
第一章 总则
第一条 为贯彻落实《中共成都市市委关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见》（成委发〔2008〕1号）精神，加快推进我市统筹城乡发展，优化土地资源配置，强化集体建设用地使用权的流转管理，充分维护土地所有者和土地使用者的合法权益，规范集体建设用地的使用管理，根据成都市国土资源局关于《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》（成国土资发【2008】124号）的有关规定，结合我市实际，特制定ⅩⅩ市集体建设用地使用权流转操作细则。
第二条 在符合土地利用总体规划、城乡规划和乡镇、村庄规划的前提下，依法取得的集体建设用地使用权流转（出让、出租、转让、转租和抵押）适用本细则。
第三条 市政府根据本市社会经济发展水平、年度供地计划对集体建设用地流转实施统筹监管，实现国有和集体土地“两种产权、同一市场”的统一管理模式。
第四条 集体建设用地使用权用途：
1、工业、商业、旅游业、服务业等经营性用地；
2、乡镇、村、组公共设施和公益事业用地；
3、农村村民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。
第五条 有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：
1、不符合土地利用总体规划、城市规划和乡镇、村庄规划；
2、在城市建成区、规划确定的建设用地指标区域范围内；
3、在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理；
4、未依法办理土地登记的；
5、土地权属有争议的；
6、未取得市政府同意流转批准书的；
7、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
8、出让后，土地使用者未按流转合同约定动工建设。
第六条 使用者应当严格按照市政府编制的城市、城镇规划确定的用途使用集体建设用地，不得擅自改变土地用途。集体建设用地禁止用于商品住宅开发建设。
第七条 集体建设用地使用权流转必须遵循自愿、公开、公平、有偿和用途管制原则，应当进入市土地交易中心公开交易。禁止任何单位和个人未经市政府批准擅自与土地所有权人签订买卖协议或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权。
第八条 ⅩⅩ市人民政府是农村集体建设用地使用权流转的批准机关，ⅩⅩ市国土资源局具体负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作，各乡镇人民政府具体负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的组织实施工作。
第二章 集体建设用地（指标）的取得和储备
第九条 集体建设用地的取得方式：
1、农村集体经济组织或个人原已依法取得符合规划的现状集体建设用地；
2、通过“农村集体建设用地整理集中使用”或“拆院并院”的方式按程序上报部、省、市立项、实施土地综合整理、验收合格后取得的集体建设用地指标，在符合规划的区域进行集中使用的集体建设用地；
3、不符合省、市国土部门立项条件的分散、零星的集体建设用地，通过“零星集体建设用地整理”的方式，对旧址进行还耕、认定建设用地指标后进行集中使用的集体建设用地。
第十条 集体建设用地指标的储备。市国土资源局负责储备指标的管理使用。储备指标的资金可以由市财政投入，也可以参照国有土地一级市场整理模式引进社会资金注入。资金的使用管理按《土地整理资金使用细则》的相关规定执行。
第十一条 市土地储备中心可参与集体建设用地使用权的竞买和储备。
第三章 集体建设用地流转
第一节 集体建设用地产权界定与流转条件
第十二条 农民集体所有的土地依法属于组农民集体所有的，由农业合作社代表集体行使所有权；属于村（场镇居委会）农民集体所有的，由农业合作联社代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡（镇）集体资产管理委员会代表集体行使所有权。
第十三条 集体建设用地使用者，为合法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。
第十四条 集体土地所有者将集体使用的集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；其他非集体使用的集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经现使用权人同意。
第二节 集体建设用地流转平台
第十五条 ⅩⅩ市行政辖区农村集体建设用地使用权流转交易应当在ⅩⅩ市土地交易中心进行。
集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途及两个以上意向用地者的，应当进行土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。
第十六条 集体建设用地流转原则上应当采取集中方式予以流转，实施挂钩项目或拆院并院节约的集体建设用地，可按照“拆旧区”与“建新区”对应的原则按规定直接实施流转，也可将其纳入集体建设用地指标储备库统筹安排使用。直接使用节约的集体建设用地，可在规划城镇建设用地区或发展预留区使用。
第十七条 农村村民经市人民政府依法批准取得的宅基地申请流转的，原则上纳入集体建设用地整理集中流转或由农户自愿退出宅基地（含房屋），其建设用地指标由国土部门收购储备，收购价按不低于征地住房货币补偿标准确定，宅基地使用权予以注销，并不得再申请新的宅基地。
村民宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划并由规划部门出具规划意见的前提下，可按规定直接实施流转。流转后可对地面房屋进行改建、扩建及新建，房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。
第三节 集体建设用地使用权出让、出租
第十八条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有权人或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十九条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限（工业50年、商业40年、住宅70年），再流转年限不得超过出让合同约定年限的剩余年限。
第二十条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该宗土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料），按规定向市政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。
第二十一条 集体建设用地使用权出让、出租用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和细则，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
集体建设用地使用权出让、出租用于公共、公益等基础设施项目的可以协议出让、出租。
第二十二条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前一年内与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续出让、出租的，按本细则的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
第四节 集体建设用地使用权转让、转租
第二十三条 集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
第二十四条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转让；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第五节 集体建设用地使用权抵押
第二十五条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人将该集体建设用地使用权作为债务担保的行为。
第二十六条 抵押权利方应为国家认可的金融部门。
第二十七条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市土地行政主管部门办理抵押登记。
第二十八条 集体建设用地使用权作为抵押物的，债务人不履行债务的，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权，应当依法办理变更登记。.
第二十九条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
第三十条 抵押权因债务清偿或者其它原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第六节 宅基地流转
第三十一条 农村村民宅基地严格执行“一户一宅”的法律规定。农村村民出售、出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第三十二条 远离城镇不宜实施土地整理的山区、深丘区，农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转（风景名胜保护区、核心景区、缓冲区除外）。
第七节 集体建设用地使用权流转程序
第三十三条 农村集体建设用地属出让的，经批准完成集体土地的所有权和使用权确权登记，领取《集体土地所有权证》、《集体建设用地使用证》后按以下程序进行。
1、申请。土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有权证，向市国土资源局提出书面流转申请，并提交以下资料：
①集体建设用地使用权流转申请书；
②经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意流转的决议和《集体土地所有权证》；
③流转宗地的《集体建设用地使用证》（或整理指标证）；
④规划部门对流转地块的规划意见。
2、市国土资源局组织会审后报人民政府审批。
会审内容：
（1）申请资料是否齐备；
（2）用地是否符合土地利用总体规划、村镇建设规划、产业发展布局规划；
（3）是否配置集体建设用地指标或新占农用地转用计划指标；
（4）是否有限制流转情形。
3、经市政府批准后，按规定实施流转（用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，进入土地交易市场公开交易、公共公益性的可协议流转）。
4、土地所有者与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同。
5、土地使用权者向集体建设用地有偿使用专户缴纳土地价款后，资金实施分流。
6、登记发证。土地使用者持同意流转的决议，同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到市国土资源局申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发《集体建设用地使用证》。
第三十四条 农村集体建设用地属转让的，按以下程序进行：
1、流转双方签订《集体建设用地使用权流转合同》等转让合同；
2、流转双方持《集体土地使用证》、前次流转合同和转让合同等资料向原登记机关申请办理变更登记手续。
第四章 流转最低限价和收益管理
第三十五条 农村集体建设用地使用权流转价格主要包括以下部分：
1、流转集体建设用地土地补偿安置成本
2、集体建设用地指标取得（整理）成本
3、城乡统筹配套建设基金、耕地保护基金
4、集体建设用地流转所有权基本收益
第三十六条 集体建设用地使用权流转过程中，土地使用者向农民集体建设用地所有者支付流转价款，流转价款不得低于市政府公布的流转最低限价。
第三十七条 集体建设用地土地补偿安置成本由如下部分构成：（统规统建安置）
1、拆旧区地面附着物拆除成本
2、拆旧区土地复垦成本
3、新建安置区安置房建设成本
4、新建安置区基础配套成本
第三十八条 集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，最低年租金不得低于国土部门公布的标准。
第三十九条 市政府根据本市社会、经济发展水平、土地补偿标准和政策性对集体建设用地流转最低限价和最低租金标准进行适时调整，具体调整工作由市国土资源局负责。
第四十条 集体建设用地使用权出让收益全部归集体经济组织所有。
第四十一条 集体建设用地流转收入参照国有土地出让资金管理模式，建立由市政府、土地所有者双方共同设立的集体土地有偿使用专账，独立核算，实行收支两条线管理。土地使用权者按程序取得土地后，应向有偿使用专户足额缴纳地价款，再参照国有土地出让收益进行资金分流。
第四十二条 集体建设用地流转收入扣除支付的土地取得成本及相关税费后，全部支付给集体经济组织。
第四十三条 市政府提取的城乡统筹配套建设资金由市政府按照规划进行统筹，滚动用于区域的综合配套。
集体建设用地使用权流转取得的总收入再扣除城乡统筹配套建设资金、耕地保护基金以及按规定缴纳税费后，收益全部归出让方所有。
农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于农民的社会保险，就业技能培训，属于村、组集体经济组织所得的收益应用于集体经济组织的再生产，有效壮大集体经济组织经济实力，不得挪作他用。市财政、农发、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。
市国土资源局参照国有土地有偿使用的规定收取土地管理费和交易手续费。
第四十四条 集体建设用地使用权转让的收益，土地使用者与集体土地所有者有约定的，从其约定；没有约定的，归原土地使用者所有。
农户房屋（含宅基地）转让的，转让价格扣除城乡统筹配套建设资金、耕地保护基金和相关税费后归农户所有。
第四十五条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向税务管理部门申报价格，并依法缴纳有关税费。
第五章 流转的后续管理
第四十六条 流转双方应当按照合同约定支付土地使用价款、交付土地，并按合同约定的时间动工。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。
集体建设用地使用权流转后需按照规划确定的使用用途进行开发建设利用，不得闲置，造成闲置的将参照《闲置土地处置细则》（国土资源部令第5号）和《ⅩⅩ市闲置土地处置操作细则》予以处罚。
第四十七条 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。
第四十八条 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者予以收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。
第四十九条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从，流转中的集体建设用地合同终止。确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，并报经市政府批准后重新签订合同，调整土地流转收益，并办理集体建设用地用途变更手续。
第六章 法律责任
第五十条 集体建设用地开发、利用、管理参照国有土地的管理模式实施管理。
第五十一条 单位和个人擅自改变集体建设用地批准用途的，市土地行政主管部门责令限期整改，不得办理相关变更手续；集体建设用地用于商品住宅开发的由市土地行政主管部门没收非法所得、限期拆除地上建筑物或无偿收回土地使用权，另行流转。
第五十二条 违反本细则第七条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，市土地行政主管部门不得为其办理土地变更登记或者他项权利登记手续。
第七章 附则
第五十三条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式，按成国土资发【2007】352号文的规定实施。
第五十四条 因国家土地管理政策的重大变化，本细则与之有冲突的条款，按国家政策规定执行。
第五十五条 本细则由市国土资源局负责解释。
第五十六条 本细则自月 日起施行。