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经济适用房现状分析及其对策研究
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班级：工程管理序号：序号：10经济适用房现状分析及其对策研究
摘要：摘要：我国自上世纪90年代实施保障性住房制度至今，经过近20年的发展，已经建立了经济适用房等多种类型的住房构成的保障性住房体系，这些住房在住房商品化过程中，为解决城市低收入居民居住困难缓解居住压力等方面发挥了积极地作用。但是随着我国住房体制改革的进一步深入，社会结构的转型以及居民对于居住环境要求的提高，经济适用房的建设呈现出新的特点，面临着新的问题。本文在总结国内外经济适用房发展基础上，结合我国经济适用房当前建设的新问题，提出了具体的建议和对策。关键词：保障性住房关键词：经济适用房现状分析建议对策2经济适用房现状分析及其对策研究
一、保障性住房研究背景综述1.1经济适用房的定义经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。
1.2国外保障性住房的发展概况世界各国均比较重视民生的基本问题—住房保障问题。而在国外，特别是在发达国家，保障性住房建设历史较长，也已经形成了一定的经验和特色。从国外保障性住房的总体情况来看，在住房供应上多是租售并举，租房者占有较大的比例。表1-1发达国家租赁住房和私有住房比例关系图表（%）
日本私有住房租赁住房59.838.5美国58.330.3英国67.732.3法国54.339.7德国38.060.41.2.1新加坡保障性住房建设的做法和经验新加坡是个多种族的移民国家，其国土面积仅有699.4平方公里，却居住着448万的常住人口，人口密度很大。要保证如此多的人口“居者有其屋”，新加坡政府在保障性住房建设方面实施的“公共组屋”政策功不可没。新加坡在1959年脱离殖民统治独立时面临着严峻的“屋荒”，为解决最现实的居住问题，新加坡政府于1960年宣布成立了建屋发展局，自1964年起就推出了目标为“居者有其屋”的政府组屋政策。（1）政府主导并低价提供土地新加坡的组屋建设并不是通过市场化的手段来进行的，而是新加坡政府委托建屋发展局负责组屋的开发与建设。因此，在组屋的建设与开发上，作为政府所属的独立非营利机构，建屋发展局就担负了重要职责。它受政府委托，既要负责组屋的开发建设，又要负责组屋发展规划的制定和房屋的管理。在这样的机制体制下，保证了作为房屋的开发方建屋发展局没有追求利润的原动力，同时又便于其争取行政、法律、金融和财政领域的支持。在新加坡，既有国有土地，又有私有土地，其中前者占到总额的80%左右。根据新加坡政府1996年颁布的《土地征用法令》，政府有权征用私人土3经济适用房现状分析及其对策研究地用于国家建设。因此，在新加坡政府的支持下，建屋发展局可以以较低的价格获得土地用于开发组屋，从而保证了大规模建设组屋所需的土地。（2）利用住房公积金制度为组屋提供支持新加坡从1955年开始建立了中央公积金制度，中央公积金的制度在其组屋的建设和运转中发挥了重要作用。一方面，新加坡政府利用手中所掌握的公积金为组屋建设提供了基础性资金。同时，符合条件的新加坡公民使用公积金去购买政府提供的组屋，以现金或者贷款的方式支付，又使更多的款项流入国家手中，形成了良性的循环。（3）实行宽严相济的准入与交易政策对于组屋的准入制度方面，新加坡采取了相对宽松的政策。20世纪70年代时，新加坡政府规定月收入在1500新元以下者才可申请组屋；到80年代，准入月收入提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这样相对宽松的准入政策基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。组屋政策实施以来，建屋发展局在新加坡境内各地兴建组屋，使得民众居住条件不断改善，90年代组屋入住率达到顶峰。截止2010年，民住进了政府建造的是向政府廉价租赁。但在交易政策上，建屋发展局也做出了一定的限制。比如规定在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五年以后才可以进行转卖。同时又规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府保障性住房，此外对单身人士购买组屋也做出了相当多的限制。
表1-2新加坡组房构成情况廉价房屋9%公寓别墅3.40%政府租房87.60%1.2.2德国的“住房储蓄金融体系”1.2.2德国的“住房储蓄金融体系”德国住房保障体系中，最具特色的是“住房储蓄金融”。早在1885年，德国就成立了第一家住房储蓄银行，从20世纪20年代以后，德国的住房储蓄银行逐渐成为个人建房储蓄的专业银行，开办住房储蓄业务，为个人购房、建房提供贷款，并为公共住房的建设提供着资金来源。到了80年代，德国的住房储蓄银行转变为公营机构，有了政府做坚强后盾，居民纷纷开设了住房储蓄账户。到目前，德国共有专业的住房储蓄银行近600家，为900多万户家庭提供住房储蓄服务，储户数量占全德国家庭总数的40%。4经济适用房现状分析及其对策研究
德国的住房储蓄金融，是通过开办个人住房储蓄业务吸纳储户手中的闲散资金，然后向有购房需求的储户发放购房贷款，以互助的形式达到自助的目的。经过80年的发展，德国的住房储蓄金融体系已日趋成熟，具体操作方法如下：（l）储户先与住房储蓄银行签订合同（内容包括所需贷款总额、储户储蓄的数额、贷款利率及偿还期限等），然后每个月至少存入所需贷款资金的0.4%，当存够40%时即可向银行贷款；存款的期限依照每月存款数额而定，为13个月至8年零4个月不等；（2）一般存款利率为2.5%，贷款利率为4.5%，或由政府适时调整，但存款利率与贷款利率差为2个百分点固定不变；（3）政府对于参加住房储蓄的公民给予奖励，奖励分为三种，见表1-3：表1-3德国的住房储蓄奖励办法
奖励种类储户条件单身且年收入不超过5万马克，且住每年奖励其100马克房储蓄存款达到1万马克政府对普通储户的奖励年收入不超过10万马克的家庭，住每年奖励200马克房储蓄存款达到两万马克雇主对参储雇员的奖励政府对低收入雇员的奖励所以参储雇员低收入雇员奖励，最高为936马克最高位936马克每年给予其储蓄款10%的奖励额度
1.2.3日本的保障性住房发展日本在对外侵略战争失败后，战争的破坏使原本困难的经济如雪上加霜，住房资源严重短缺，造成2000万人无家可归。日本政府采取了有效措施，大力鼓励私人建房，同时还成立了相应的住房发展机构，到20世纪60年代，日本基本解决了住房短缺问题。如今日本政府将扩大居民居住面积作为住房建设的下一个目标，并且很快在住房管理、住房制度、住房金融等方面形成了比较完备的政策体系，尤其是日本政府的投融资和公团开发政策，取得了良好的成效。
1.3国内经济适用房建设发展现状1.3.1经济适用房建设机制存在弊端住房机制不健全，政策落实不到位，造成经济适用房供求关系失衡住房制度改革市场化的政策大大推动了我国房地产行业的发展。市场的属性决定，市场在配置房地5经济适用房现状分析及其对策研究
产资源中显示出强大的生机和活力，但也表现出其对房地产业调节的缺陷。房地产市场商品房开发成为重头戏，忽略了保障性住房建设这一重要问题。直接造成近几年房地产市场供应结构失调，大众普遍性住宅（中小户型）严重缺乏。开发商为追求利益最大化甚至打着经济适用房的旗号建设160m~180m大户型商品房，造成全国许多城市房价飞速上涨。超出了占有70%比重的中低收入群体的购买能力，造成大批需要住房的群众望而却步的状态。政策落实不到位，造成经济适用房供求失衡。各地由于实际情况的不同，存在各种各样的问题。主要是利益冲突，地方政府如果大量建造经济适用房就必须要划拨较多土地，而可供给开发商建设商品住宅的土地就相对减少，地方财政收入随之减少。不少地方政府落实党中央、国务院经济适用房的建设政策不到位，各地经济适用房每年的建造数量远不及各地的需求量，就造成了现在供求的紧张关系。据全国人大常委会2009年10月28日发布的保障性住房建设项目实施情况调研报告得知，在中央颁布安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。事实证明，建设保障性住房难度大，困难多。如果中低收入群体长期得不到基本的住房保障，社会就有可能产生不稳定因素，危及经济和社会发展。
1.3.2经济适用房的供给对象没有明确的界定由于经济适用住房供给对象难以界定，使得经济适用房的购买者中，有许多不是城市低收入群体。有调查显示，1998年至今，经济适用住房建设面积中有16流入到了高收入阶层手中，有些高收入阶层甚至把经济适用房当成了投资工具。这种现象不仅加剧了经济适用房的供需不平衡，更削弱了经济适用住房制度的社会保障性质。经济适用房售价逐年增加，
1.3.3经济适用房售价逐年增加，超出了供给对象的购买能力我国经济适用住房的售价一直呈上涨趋势。从2002年到2008年，我国经济适用住房的售价一直呈上涨趋势。表1-4我国经济适用房销售均价（元/平方米）年份价格20021283200313802004148220051655200617292007175420081929200921322010243622由图1-4可以看出，从2002年到2010年，我国经济适用住房价格呈持续上涨趋势，其中，2004年-2005年和2009年-2010年间涨幅较大。近年来，我国经济适用住房的售价已经超过了大部分低收入阶层的承受能力。6经济适用房现状分析及其对策研究
1.3.4经济适用房周边的配套及基础设施建设滞后虽然规定了“经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局”，但在实际操作中并不容易实现。大部分城市的市区建筑用地基本已处于饱和状态，即使是拆迁造房，成本也会太高，因此，就会出现经济适用房多是成片开发在城郊地带，居住环境普遍较差，交通不便。这也容易在城市边缘形成新的穷人区，造成居民的心理压力，从而造成一系列社会和环境问题，导致社会阶层在空间上的分化与隔离，不利于社会和谐共处。
1.3.5经济适用房相关配套政策措施滞后在配套政策方面的滞后性主要表现：
1.个人收入申报、信用管理等制度还不健全。
2.经济适用房产权不清晰，退出循环机制不完善。
3.经济适用房公积金制度，金融体系不完备。经济适用房建设所引发的社会问题越发关注。经济适用房的居住条件一般是中1.3.6经济适用房建设所引发的社会问题越发关注。低产阶层，由于该阶层的聚集所带来的城市资源共享，教育公平等问题日益严重。
二、经济适用房完善措施完善经济适用房准入、2.1完善经济适用房准入、退出机制（1）建立起经济适用房管理动态数据库，对经济适用房使用者家庭收入情况、建立起经济适用房管理动态数据库，对经济适用房使用者家庭结构、居住状况和信用状况进行统计。在经济适用房分配时，可以利用数据库中登记的资料，对申请家庭的困难程度进行打分排队。最后，要严格审查申请人家庭情况，经审核通过后通过媒体、网络进行公示，发动民众进行监督。对于开具虚假收入证明的单位或个人，相关部门要给予经济处罚，制定出明确的处罚标准。（2）建立合理的经济适用住房退出机制政府在经济适用住房项目建设中投入了大量资金，目的是对低收入阶层的住房进行保障。但我国的经济适用房在认购五年后，即可上市交易，虽然买卖双方需缴纳一定的土地出让金及相关税费，但国家投入的大量资源及税费优惠仍会被买卖双方获利。应延长经济适用房的上市交易年限，甚至推行经济适用房租赁模式，禁止经济适用房上市交易。若购买者要退出，统一由政府收购。另外，定期抽派专职人员对经济适用房入住情况进行暗访调查，对于长期空置或出租他人使用的经济适用房，一经查实，政府要强制收回，并制定出处罚标准。如：对其进行经济处罚，取消其受经济适7经济适用房现状分析及其对策研究
用住房保障资格。
2.2合理规划选址我国在经济适用房项目的规划时，要尽量避免由于经济适用房集中产生社会问题的发生。政府做城市整体规划时，在交通较为便利或发展潜力好的区域预留一定量土地用作经济适用房项目开发；对于市区长期闲置未开发的土地，政府应强制收回用作经济适用房项目的规划用地，使经济适用房项目的分布尽量分散，使社会不同收入阶层更好地交流、融合。
2.3鼓励开发商参与经济适用房项目建设对于一些位置较偏的经济适用房项目，其周边服务配套设施一般都不够完善，要方便居民的日常生活，需要政府投入大量财力、人力再进行配套设施建设。建议政府对经济适用房项目承建企业给予优惠，鼓励他们对周边地块同时进行开发建设。保障性住房建设中注意经济适用房，廉租房，
2.4保障性住房建设中注意经济适用房，廉租房，公租房几种不同类型住宅的合理比例，以确保住房保障体系发挥最大作用。以确保住房保障体系发挥最大作用。
三、结束语随着我国住房体制改革的深入，我们相信在将来，住房保障体系一定会更加的合理，经济适用房的建设也会随着人们不断地探索更加的合理，成为住房保证体系的重要组成部分。形成“机制健全，管理科学，建设合理”的保障性住房体系。8经济适用房现状分析及其对策研究
参考文献：参考文献：[l]姚珍玲.中国公共住房政策模式研究.上海：上海财经大学出版社，2003[2]张愈.经济适用房纵横谈[m].西安：陕西人民出版社，2002[3]曹国安.西方国家的住房保障体制及其启示[j].中国房地产，2003（6）.[4]厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析.北京：中国物价出版社，1999.[5]田野.转型期中国城市不同阶层混合居住研究[m].北京：中国建筑工业出版社，2008.[6]陈玲燕.空置商品房转换为廉租房研究[d].重庆大学硕士学位论文，2008，[7]王欢.我国公共住房政策模式研究.华中科技大学硕士论文，2006.[8]王承慧.美国可支付住宅实践经验及其对我国经济适用房开发与设计的启示[j].国外城市规划，2004.[9]李琳琳，李江.新加坡组屋区规划结构的演变及对我国的启示.国际城市规划，
2008.vol.23.no.2[10]马上著.经济适用房对北京房地产市场产生的作用及存在问题[j].房地产市场，2000（5）.[11]新加坡住房发展局官方网站网址：
经济适用房专题：/special/jingjifang/
想申请经适房者须同时具备以下4个条件：
（一）具有本市市区建成区城市户口3年以上；
（二）家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍；按照目前郑州城镇居民最低生活保障标准285元来计算，乘以4倍为1140元。也就是说，想申购经适房，你的家庭人均月收入应低于1140元。
（三）无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20平方米；
（四）市人民政府规定的其他条件。
申购六证
1申请表（到街道办事处免费领取）
2户口本（最好带上复印件）
户口本（最好带上复印件）
3身份证
（最好带上复印件）
4婚姻状况证明（辖区婚姻登记地开证明）
5月收入证明（工作单位开证明，无单位由社区开）
6住房证明（工作单位开证明，无单位由社区开）
郑州2011年经济适用房申请及流程
2011-03-2713：
21一、购买经济适用房所需条件
根据《XX市经济适用房管理办法》规定，符合下列条件的家庭才可限购一套经济适用住房：
1.XX市XX县区常住户口3年以上。
2.夫妻双方收入不超过XX市年度城镇居民人均可支配收入（260元）的4倍（1040元）；
3.无住房，或者3人以上家庭住房建筑面积不足80平方米；
4.XX市人民政府规定的其他条件。
5.单身或夫妻双方名下无房产记录
28周岁以上的无房单身人员符合前款
1、2项规定，年收入不超过XX市上年度城镇居民人
均可支配收入2倍的，可以购买一套建筑面积80平方米的经济适用住房。
购买经济适用住房的标准建筑面积，家庭成员2人的为80平方米，3人以上的为100平方米至120平方米。
购买经济适用住房的，购房人应当填写XX市经济适用住房购房申请表，并持户口簿和身份证；家庭年收入证明（尚未组成家庭的，提供个人年收入证明）；单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所有权证或者合法的房屋租赁证明；XX市人民政府规定的其他材料，才可申请领表。
年收入证明，由工作单位出具；无工作单位的，由街道办事处出具，或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明。
购买XX市经济适用房需要哪些条件。
答：根据XX市的规定，同时符合下列条件的家庭限购1套经济适用房：XX市建成区常住户口3年以上，不含市（县）、XX县区和新密矿务局；夫妻双方年收入不超过3.8万元（XX市上年度城镇居民人均可支配收入的4倍）；没有住房，或者3人以上家庭住房建筑面积不足80平方米；XX市政府规定的其他条件。
28周岁以上的无房单身人员符合上述条件，年收入不超过1.9万元的，可以购买1套80平方米的经济适用房。购房咨询电话：[phone]。
进行购房资格审查时，需要带哪些材料。
答。进行构房资格审查时，应当提供夫妻双方的身份证、户口本的原件和复印件（b5纸复印各一份）；婚姻状况证明（结婚证、离婚证明或未婚证明，未婚证明由区民政部门或社区开具），工资收入证明（国有企业、行政事业单位由单位出具，私有企业、个体、无业、下岗人员出具证明，需加盖街道办事处或居委会公章）。
购买经济适用房分为8步：
1.到XX市房管局经济适用房管理中心（房地产大厦十楼，政策咨询、投诉电话：67182872）领取或网上下载“审批表”（一式5份），按规定到有关部门签章；
2.持有关资料到中心审核备案；（1.户口簿和身份证；
2.家庭收入证明，尚未成家的提供个人收入证明；单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所有证或者合法的房屋租赁证明，外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出具的相关证明。）
3.经审查符合条件的到中心领取“购房通知单”；
4.小区具备预售条件的，看到中心在媒体公示的房源情况后，购房人凭“购房通知单”到小区报名；
5.参加摇号或排号选房；
6.开发企业在“购房通知单”上签章；
7.购房人持回执单和“审批表”到中心备案；
8.购房人到开发企业签订购房合同、交房款。
哪里卖经济适用房：
11月1日，新的《XX市经济适用房建设管理办法》（以下简称《办法》）将开始实施。现在还是《办法》的过渡期，有些经济适用房楼盘，开发商已经销售了一部分，经济适用房管理中心正在进行统计汇总。11月1日后，中心会在媒体上提前公布经济适用房的开盘信息，包括何时开始销售、在何地报名购买。
经济适用房申请书2011-03-2713：2
3写：
1.家庭人口，收入水平
2.人均居住面积
3.生活现状（几人在职，几人无职，）
4.为何要买经适房
范文：
xx市经济适用住房领导小组：
我是xx市公司的一名普通公民，于xxxx年xx月出生，xxxx年xx月参加工作，由于收入比较低，一直以来买不起一间属于自己的房子。看着房价一个劲的上涨，我攒钱的速度不如房子涨价的速度，我对自己购房已经失去了信心。
xx市的经济适用住房政策太好了，让我又重新燃起了自己购房的希望之火。这是党中央的政策好，是XX市的政策好。让我们买不起房的老百姓也有机会住进政府的福利房、关心房。看到最近发布的XX市经济适用住房的购房资格标准后，我非常的高兴，正好我完全符合购房的资格条件，为此我申请购买经济适用住房。
我的具体情况如下。我的家庭人口为x人，我和xxx。我的工资收入每月为---元。""（根据你自己情况写）
。我们没有自己的住房，目前在xx市xx路xx街xx号居住，住房是临时出租屋，户口也在这里，居委会已经给我们开出的证明，根据我的情况，是完全符合条件的。
恳请领导们能批准我购买经济适用住房，我将不胜感激。
此致
敬礼
一个十分需要住房的人：xx
xx年xx月xx日*
XX市经济适用房申请所需文件
2011-03-2718：111.XX市经济适用房申请审批表两份
2.手写两份申请表
3.夫妻双方身份证原件、户口本原件，结婚证原件，并且各复印二份
4.夫妻双方收入证明原件，住房证明原件，并且各复印一份，需各注证明人姓名及电话
5.孩子户口如果不在郑州则不能做为共同申请人，在XX市的需户口本原件，并且复印二份
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