郑州市房地产市场监控报告.doc

郑州市房地产
11月份市场监控报告

深圳市泰辰置业顾问有限公司
2009年12月08日

目录
1.行业新闻 4
1.1房地产类热点政策 4
1.1.1全国动态 4
1.1.2郑州动态 4
1.1.3东区动态 4
1.2行业动态 5
1.2.1全国动态 5
1.2.2郑州动态 7
1.3观点声音 8
2.土地市场分析 10
2.1土地供应分析 10
2.2土地成交分析 10
3.郑州商品房市场分析 12
3.1商品房月度预售分析 12
3.1.1商品房月度预售走势 12
3.1.2商品房月度预售区域分布 12
3.1.3商品房不同物业类型月度预售情况 14
3.2商品房月度成交分析 15
3.2.1商品房月度成交走势 15
3.2.2商品房月度成交区域分布 15
3.2.3商品房不同物业类型月度成交情况 16
3.2.4商品住宅户均成交面积分析 17
3.3商品房月度成交价格分析 18
3.3.1商品房月度成交价格走势 18
3.3.2商品房月度成交价格区域比较 18
3.3.3商品房不同物业类型月度成交价格分析 19
3.4商品房月度供需比分析 20
3.4.1商品房月度供需比变化情况 20
3.4.2各区域月度商品房供需比情况 20
3.4.3商品房不同物业类型月度供需比情况 21
4.郑东新区商品房市场分析 22
4.1郑东新区商品房月度预售分析 22
4.1.1区域商品房月度预售走势 22
4.1.2区域商品房不同物业类型月度预售情况 23
4.2区域商品房月度成交分析 23
4.2.1区域商品房月度成交走势 23
4.2.2区域商品房不同物业类型月度成交情况 24
4.3区域商品房月度成交价格分析 25
4.3.1区域商品房月度成交价格走势 25
4.3.2区域商品房不同物业类型月度成交价格分析 25
4.4区域商品房月度供需比分析 26
4.4.1商品房月度供需比变化情况 26
4.4.2商品房不同物业类型月度供需比情况 27
5.重点项目监控 28
5.1城市综合体项目监控 28
5.1.1城市综合体项目动态表格 28
5.1.2城市综合体销售套数监控图表 29
5.1.3城市综合体销售均价监控图表 29
5.1.4城市综合体可售、已售监控图表 30
5.2住宅项目监控 30
5.2.1住宅项目动态表格 30
5.2.2住宅销售套数监控图表 34
5.2.3住宅销售均价监控图表 35
5.2.4住宅可售、已售监控图表 36
5.3写字楼项目监控 37
5.3.1写字楼项目动态表格 37
5.3.2写字楼销售套数监控图表 38
5.3.3写字楼销售均价监控图表 39
5.3.3写字楼可售、已售监控图表 39
5.4公寓项目监控 40
5.4.1公寓项目动态表格 40
5.4.2公寓销售套数监控图表 41
5.4.3公寓销售均价监控图表 41
5.4.4公寓可售、已售监控图表 42
6.媒体监控 43
6.1报广总体投放分析 43
6.1.1报广总量和不同报广类型及数量分析统计 43
6.1.2报广投放时间分析统计 44
6.2企业形象报广分析 44
6.3软文广告分析 44
6.4硬广分析 45
6.4.1投放媒体分析 45
6.4.2投放版面分析 45
6.4.3分物业类型投放量比较 46
6.4.4住宅类物业诉求分析 46
6.4.5商业类物业诉求分析 47
6.4.6各区域投放量比较 47
6.4.7本月广告投放项目排行榜 48
6.5重点个案媒体投放分析 49
6.5.1重点个案媒体投放列表 49
6.5.2重点个案媒体画面赏析 49
7.月度监控总结 50
1.行业新闻
1.1房地产类热点政策
1.1.1全国动态
Ø 央行发布通知：严格执行二套住房贷款首付不得低于40%
中国人民银行、银监会11月4日天发布通知明确，需要严格执行《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，即对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
Ø 《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》
根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷（105亩），中等城市不超过14公顷（210亩），大城市不能超过20公顷（300亩）。
1.1.2郑州动态
Ø 《郑州市商品房预售款监管办法》
为了规范商品房预售款的监督管理，保证预售款专款专用，郑州市政府和中国人民银行郑州中心支行联合下发《郑州市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》)。
《办法》规定，预售人(预售商品房的房地产开发企业)在预售商品房前，应与监管银行签订统一格式的《监管协议》。有开发贷款项目的，预售款专用存款账户应设在开发贷款发放银行。预售项目建筑面积在50000平方米以下的，只能设立一个专用存款账户；50000平方米以上的，不得设立超过3个专用存款账户。
预售人变更监管银行或专用存款账户的，应与监管银行重新签订《监管协议》，并将变更情况及时报商品房预售款监管部门备案。
1.1.3东区动态
本月无重大政策出台。
1.2行业动态
1.2.1全国动态
Ø 五因素支撑房地产市场繁荣 房价升是必然现象
今年以来房价上涨较多，但估计目前难以深幅回落。因为有五个方面的因素支撑房地产市场繁荣：一是我国的房地产业可以为ＧＤＰ贡献4个百分点，而目前宏观经济还在受金融危机的影响，保增长是“第一要务”。实践已经证明，经济要上去，就不能把房地产业“打压”下去。因为它的产业链很长，直接影响19个行业和间接影响40多个行业；二是在全面建设小康社会的整个过程中，老百姓生活质量要提高，就必然会出现“无房者要买房，有房者旧房换新房、小房换大房”的现象。而目前我国人均住房面积才22平方米，距离人均30平方米的要求还有很大差距；三是城市土地的有限性与城市人口增长的无限性之间的矛盾，平均每年600万名大学毕业生要在城市工作和生活，还有大量的进城务工经商人员也是支撑房地产市场的重要力量，必然推动房价的上涨；四是地方政府也不希望房地产市场降温，因为他们的财政收入主要来自土地拍卖，而土地拍卖价格的高低在很大程度上将取决于房价的高低；五是美元走弱、人民币升值具有长期性，大量的境外“热钱”流入境内后有一部分流入了房市，会推高房价。在通胀预期下，通过购置房地产以实现资产的保值将成为不少投资者的资产配置策略。
泰辰点评：文章从经济、社会发展、民生等全方位对房地产的繁荣进行了描述，深入阐述了房价上升的原因，这也是国家宏观调控和市场自我选择的经济表现。
Ø 中国房地产投资七成为内资 央企竟占过半份额
据报道中国房地产市场的投资主力正由“外”转“内”。国际知名房地产服务机构仲量联行新发布的报告显示，国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重已经由2008年的36％上升到今年上半年的70％。报告认为，中国的房地产投资市场正处于重要的结构性转型期。
上述报告认为，在过去一年半内，外资投资者所占的市场份额出现大幅下降，不仅是因为中国政府施行了更严格的投资审批程序，更重要的原因在于金融、信贷危机引起的全世界范围内的投资紧缩。
当境外投资者投资力度普遍减弱时，财务状况更为健康的国内机构投资者在房地产投资市场却更加活跃。这种趋势在今年更为明显。
比如，多个大型中央直属企业已经跻身为中国房地产投资领域的重要参与者。这些企业正逐渐演变成为涉足多种业务范畴的大型企业集团，房地产投资是受到较多关注的领域之一。保利集团、中信集团等都设立了从事房地产开发业务的下属机构，此外，已有多家央企成立了以专业房地产投资为主业的业务单元，为其充沛的自有资金寻求投资渠道。2007年至今，央企在国内房地产市场的投资规模已经占到内资机构投资者投资比例的一半以上。
此外，今年10月1日起实施的新《中华人民共和国保险法》，允许国内保险企业将投资范围扩大至房地产市场。仲量联行认为，2008年中国保险业的总投资为22500亿元人民币，按国际惯例保守估计：保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15％，而其中70％投资于国内房地产市场。如此估算，中国保险公司可在国内房地产市场投资额将达2360亿元，这相当于上海全部甲级写字楼总价值的两倍以上。
泰辰点评：房地产市场中机构投资的增长将促使资产价格上涨，而中国国内机构投资者的崛起将加剧市场竞争。另外，国家的宏观调控将有“被绑架”的风险。
Ø 国土部试推农地入市压房价 已在浙江省展开试点
11月17日，据相关媒体报道，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。
泰辰点评：此种模式就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。如果能执行，必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。
Ø 前三季度重点城市土地出让金收入已超2007年
10 月全国60 个重点城市共成交土地800 宗,环比增加22%,同比增加225%;成交土地面积4432 万平方米,环比增加52%,同比增加292%。其中,住宅用地（包括纯住宅用地及含有住宅性质的综合性用地）成交337 宗,环比增加11%,同比增加500%;成交土地面积2319 万平方米,环比增加25%,同比增加700%。成交宗数排在前三的城市分别是杭州70宗、宁波69宗、天津54宗。
与此同时,10月多个城市出现供地高峰。60 个重点城市共推出土地982 宗,环比增加8%,同比增加94%;推出土地面积5348 万平方米,环比增加24%,同比增加169%。其中,推出住宅类用地386 宗,环比增加9%,同比增加174%;推出土地面积2954 万平方米,环比增加24%,同比增加264%。
而从价格来看,本周来自中原地产研究中心的监测显示,由于今年“地王”涌现,土地市场异常活跃,前三季度重点城市获得的土地出让金收入已超越2007年。如上海高达652亿元,紧随其后的北京达571亿元,天津也一举突破400亿元,广州和深圳则低于100亿元。
泰辰点评：在楼市回暖的刺激下，开发商对土地的渴望超越以往。而作为土地出让的最大受益者——地方政府，是刺激高地价产生的原因之一。要切实稳定房价，控制房地产的泡沫，维护房地产市场的长远发展，还有赖于地方政府彻底摆脱“土地财政”。
1.2.2郑州动态
Ø 郑州市公布首批城市紫线规划 95处文物古迹受到保护
33处历史建筑就是前一段时间郑州市“海选”的优秀历史建筑，包括北大女清真寺、天主教堂修女楼、郑州绥靖公署礼堂、河南饭店等具有历史意义的建筑。
3处历史文化街区包括书院街历史文化街区、文庙—城隍庙历史文化街区和德化街—大同路历史文化街区。
59处文物保护单位包括大河村遗址、郑州二七纪念塔和纪念堂等5处全国重点文物保护单位，郑州城隍庙、郑州文庙等17处省级文物保护单位，以及郑州纺织工业基地、彭公祠等37处市级文物保护单位。
泰辰点评：一个城市的发展高度取决于该城市的文化和历史，政府对于历史文化的保护，将有利于历史文化名城的打造，增强城市的吸引力和竞争力。
Ø 郑汴新区总体规划接受专家评审 发展蓝图初定
按照总体规划，郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，总面积2077平方公里。近期发展目标显示，到2020年，郑汴新区建设用地规模控制在410平方公里，郑汴新区总人口达500万人，城市化水平86%。
本次规划所说的郑汴新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南县界，北至黄河南岸，总面积2077平方公里，相当于1.8万个绿城广场。
泰辰点评：郑汴新区的规划，必将促进河南大中原区区域发展的步伐，能带来投资和就业，加速区域经济发展。但又一个如此大规模的规划将考验政府的主导能力和执行能力。
Ø “房价”潜力 郑州排名第18
11月16日中国首部《住房绿皮书》发布，绿皮书选取了全国35个大中城市为样本城市来研究住房价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出住房价值潜力的综合排名，结果依次是：深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都、大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。
1.3观点声音
Ø 易宪容：迪拜危机警示中国应严防房地产泡沫
迪拜世界的大规模债务违约事件，是否会影响到刚刚走上复苏的中国经济成为各大媒体近日关注焦点。据香港《文汇报》报道，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，迪拜债务事件只是一场局部危机，不会改变全球经济复苏的大趋势，对中国的影响更是有限，但从宏观经济政策上讲，事件警示中国应严防房地产泡沫。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，一些与迪拜世界有相关业务往来的中国企业，难免会受到此次事件的牵连；另外，债务危机事件对整个亚洲市场的波及，也可能间接会给中国带来一些影响，但总体上讲不会对中国造成大的影响。他指出，此次迪拜债务危机是房地产泡沫的必然结果，迪拜债务危机事件对中国宏观经济政策有重要警示和借鉴意义，特别是对房地产业。他警告，房地产业要防止泡沫，绝不能被作为投资工具。
 中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军说，迪拜经济简单集中在房地产建设方面，大量借助外来资金开发房地产，短期内或许能拉动经济增长，但长期来看风险极大。在中国，房地产行业也已经成为经济重要支柱，但开发商和买房者均从银行贷款，风险也不小。中国经济应尽快摆脱过度依赖房地产业的现状。
 商务部研究院中国对外贸易研究部研究员韩秀申指出，由于迪拜是亚非欧三大洲的交通枢纽，是中国出口非洲、中东地区的重要平台，一旦迪拜宣布破产，将对中国出口生成非常不利的影响。不过，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵则认为，不能因为危机而单纯否认迪拜模式，迪拜由资源产区转型为现代化的地区，仍有很多东西值得思考。
Ø 任志强炮轰国企拿地：已占房产业份额60%
据香港《大公报》报道，华远董事长任志强日前在一论坛上指出，国内的土地资源多数被垄断在国有企业手中，尤其在东部和中部经济发达城市，国有企业所占房地产市场份额已超过60%以上，这对民营企业形成了不公平的竞争。他又表示，国有企业不能实现有效的激励机制，加上一系列的制度性因素制约，造成了民营房地产企业可以每年100%的速度增长，而华远集团每年只固定地增长10%，“完成国资委的任务”。
任志强在此次论坛中谈到房地产行业中的国进民退的现象时表示，从前两年看，国有投资实际上在房地产行业里头只占到11%左右，即使这两年有所发展，大概也只占到22%至24%之间，从整体来讲，它的比重并不大。
不过，国有企业单个个体规模较大，而且在重点城市里的占有率比较高，所以其影响力也很大。比如整个中部地区和西部地区，很多城市里国有企业市场很小，但东部和中部的销售量却很大。东部地区大概占到60%以上的比重。
任志强指出，“如果在房地产行业里头有垄断的话，价格上不存在国企垄断，行政上也不存在国企垄断，但是在金融上存在，特别是国有银行信贷向大型国有企业转移的现象更严重。他称，出于安全性等考虑，当下占主导地位的国有银行，它在地产行业向国有企业转移的这种情况是不可避免的，这种法律制度可能还要相当一段时间才能完全建立起来；不过，国企却不能因此而涉足和垄断房地产行业。
2.土地市场分析
2.1土地供应分析
宗地名称
宗地编号
地址
土地用途
土地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
容积率
备注（地块的特殊出让条件等）
秦岭路东、冉屯南路南
郑政出（2009）49号
秦岭路东、冉屯南路南
城镇住宅
42716.4
125159.05
<2.93
冉屯城中村改造，九龙城项目
冉屯北路北、电厂路东
郑政出（2009）53号
冉屯北路北、电厂路东
城镇住宅
49276.1
162611.13
<3.3
冉屯北路北、化肥西路东
郑政出（2009）54号
冉屯北路北、化肥西路东
城镇住宅
41842.7
138080.91
<3.3
冉屯北路南、电厂路东
郑政出（2009）55号
冉屯北路南、电厂路东
商服
11558.5
34675.5
<3.0
冉屯东路东、朱屯路南
郑政出（2009）56号
冉屯东路东、朱屯路南
城镇住宅
22321.2
66963.6
<3.0
冉屯东路东、朱屯路北
郑政出（2009）57号
冉屯东路东、朱屯路北
城镇住宅
20226.1
60678.3
<3.0
冉屯东路东、西站路北
郑政出（2009）58号
冉屯东路东、西站路北
城镇住宅
4358.9
13076.7
<3.0
农科路南、文博东路东
郑政出（2009）59号
农科路南、文博东路东
城镇住宅、商务金融
45693.6
137080.8
<3.0

2.2土地成交分析
宗地编号
地址
用途
成交时间
竞得人（流标地块须标明）
占地面积(m2)
规划建筑面积(m2)
成交总价（万元）
土地单价（万元/亩）
楼面地价(元/m2)
郑政东出（2009）006号
东风东路西、七里河南路南 
城镇住宅
09.11.4
河南东洲置业有限公司
6000
21000
2100
233
1000
郑政东出 （2009）015A号
商都路南、黄河东路西
商务金融
09.11.2
河南财信置业有限公司
10624.6
37186.1
3426
215
921
郑政东出（2009）015B号
城镇住宅
95621.8
334676.3
30839
215
921
郑政东出（2008）045号
农业东路南、中州大道东
商务金融
09.11.2
中国人寿保险股份有限公司河南省分公司
26666.6
106666.4
10667
267
1000
郑政东出（2009）017号
东风东路以西、安平路以北
城镇住宅
09.11.18
鑫苑（中国）置业有限公司
56099.8
196349.3
39500
469
2012

(数据来源：泰辰数据监控中心)

3.郑州商品房市场分析
3.1商品房月度预售分析
3.1.1商品房月度预售走势
(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑州市商品房批准预售139.24万平方米，环比增长82.08%，同比增长159.63%，创下了自2007年5月以来的单月新增预售量最高峰。开发商信心的回升，项目开工量大幅上升，供应量的增加有利于缓和之前供不应求的局面。进入十二月后，美景鸿城等项目将取得预售许可，未来一两个月新增预售面积仍将保持在高位运行。
3.1.2商品房月度预售区域分布
Ø 区域分布列表
预售数据
商品住宅
办公用房
商业用房
项目数
面积
预售均价
项目数
面积
预售均价
项目数
面积
预售均价
（㎡）
（元/㎡）
（㎡）
（元/㎡）
（㎡）
（元/㎡）
全市
53
1265974
4082
32
5051
4800
53
121338
17028
金水区
8
440650
2959
0
0
0
8
31128
18666
郑东新区
1
41123
7000
0
0
0
1
760
20000
管城回族区
2
94953
5193
0
0
0
2
13044
19166
中原区
6
350700
4389
0
0
0
6
29235
15683
二七区
32
170262
5027
32
5051
4800
32
39832
17582
惠济区
4
168287
4082
0
0
0
4
7339
8324
(资料来源：郑州房地产网公布数据)
Ø 热点区域分析

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，金水区以新增预售面积47.17万平方米占据榜首位置，占到全市的34%，建业枫林上院、瑞隆城等多个项目本月取得预售许可；中原区则在锦艺国际华都、绿都城三期等项目的带领下新增预售面积37.99万平方米，跃居全市第二，随着城中村及棉纺厂改造的深入，该区域大盘云集，未来竞争相对激烈；二七区新增预售面积21.52万平方米，位居第三；惠济区则在金蓝湾、森林湖等项目的合力下，本月新增预售17.56万平方米，位居第四；管城区、郑东新区新增预售面积相对较小，位列末位。

3.1.3商品房不同物业类型月度预售情况

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，商品住宅新增预售面积为126.6万平方米，占商品房新增供应的90.9%，无论是预售面积还是占比较上月都有大幅上升。
办公用房本月延续了上月的低迷，仅新增0.51万平方米。
商业用房本月新增12.13万平方米，环比大幅增长，但总体占比有所下降。

3.2商品房月度成交分析
3.2.1商品房月度成交走势
(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，全市商品房成交量为91.45万平方米，尽管环比小幅下降，但仍然保持在高位运行。在供应量的放大、搭乘“政策末班车”等众多因素的作用下，使得岁末楼市仍然表现疯狂，预计该局面仍将延续至年底。

3.2.2商品房月度成交区域分布
Ø 区域分布列表
已售数据
商品住宅
办公用房
商业用房
套数
面积
已售均价
套数
面积
已售均价（元/㎡）
套数
面积
已售均价（元/㎡）
（㎡）
（元/㎡）
（㎡）
（㎡）
全市
8858
792031
4850
180
28056
6446
642
94375
9604
金水区
3356
313223
4886
69
12495
6982
157
47671
9472
郑东新区
742
74138
5706
109
14666
6137
259
25539
10868
管城区
1436
122071
4620
1
809
4000
121
11218
8192
中原区
1750
154911
4279
1
86
4263
13
2023
4516
二七区
1285
103611
5132
0
0
0
88
7638
9388
惠济区
289
24076
5376
0
0
0
4
285
15886

(资料来源：郑州房地产网公布数据)

Ø 热点区域分析

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，金水区仍然是全市商品房销售量最多的区域，成交面积37.34万平方米，占到全市成交量的40%，可谓是全面开花；中原区则在锦艺国际华都、中原新城等项目的带领下，成交15.7万平方米，占全市的17%；管城区、郑东新区、二七区紧随其后；惠济区仍然排名末位。

3.2.3商品房不同物业类型月度成交情况

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，商品住宅成交79.2万平方米，略低于上月水平，但仍然保持了良好的销售势头。
办公用房成交2.81万平方米，较上月大幅缩水，成交区域仍然集中在郑东新区和金水区。
商业用房成交9.44万平方米，环比大幅增长，金水区、郑东新区、管城区均有大面积的商业用房成交。
3.2.4商品住宅户均成交面积分析

(资料来源：泰辰数据监控中心)
本月，郑州市商品住宅户均成交面积为89.41万平方米，与上月基本持平。
3.3商品房月度成交价格分析
3.3.1商品房月度成交价格走势

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑州市商品房成交均价为5390元/平方米，环比上涨6.2%，同比更是大幅上涨23.45%。本月价格上涨最主要的推动力是商业用房的成交比重上升。随着供应量的持续放大，预计未来价格上涨的幅度将会有所放缓。
3.3.2商品房月度成交价格区域比较

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月郑州市商品房成交均价最高的区域仍是郑东新区，达到了6914元/平方米，区域内供不应求的局面促使该区域价格大幅上涨；其次为均价达到5542元/平方米的金水区区，该区域本月房价大幅上涨的原因是商业用房成交比重加大；其次分别是惠济区、二七区、管城区、中原区。

3.3.3商品房不同物业类型月度成交价格分析
(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑州市商品住宅成交均价为4850元/平方米，环比小幅上涨，达到了历史高位。
办公用房成交均价6446元/平方米，继上月之后，再度大幅上涨，办公用房市场的投资信心增强，价格同样高企。
商业用房成交均价为9604元/平方米，环比大幅上涨，主要原因是本月商业用房成交集中在金水区、郑东新区等优质商业项目上。

3.4商品房月度供需比分析
3.4.1商品房月度供需比变化情况

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑州市商品房新批准预售139.24万平方米，成交91.45万平方米，供求比为1.52：1。供应量的放大有利于缓和目前市场整体供不应求的局面。

3.4.2各区域月度商品房供需比情况
区域
本月供需比
全市
0.8：1
金水区
1.26：1
郑东新区
0.37：1
管城区
0.81：1
中原区
2.42：1
二七区
1.93：1
惠济区
7.21：1
(资料来源：郑州房地产网公布数据)
3.4.3商品房不同物业类型月度供需比情况

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，商品住宅的供求比为1.6：1，办公用房的供求比为0.2：1，商业用房的供求比为1.3：1。

4.郑东新区商品房市场分析
4.1郑东新区商品房月度预售分析
4.1.1区域商品房月度预售走势

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑东新区商品房新增预售面积4.19万平方米，同比下降了43.68%，环比更是大幅下降了71.63%，这主要是由于目前东区大部分项目都是中后期销售，而新入市的项目较少。

4.1.2区域商品房不同物业类型月度预售情况
(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月郑东新区商品住宅新增预售面积4.11万平方米，环比、同比都有所下降，这使得该区域住宅市场供不应求的态势进一步扩大。
商业用房本月新增供应仅0.08万平方米。
办公用房本月无供应。
4.2区域商品房月度成交分析
4.2.1区域商品房月度成交走势

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑东新区商品房共成交11.43万平方米，环比略有下降，同比略有增长。该区域自今年7月份以来商品房销售量逐月下降，这主要是由于郑东新区自今年2月份以来一直处于供不应求的状态，目前郑东新区的存量房已经消化殆尽，而新推出市场的房源又比较少的缘故。

4.2.2区域商品房不同物业类型月度成交情况
(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑东新区商品住宅成交7.41万平方米，占区域总成交量的比例为64.83%，与上月成交量相比有所下降；商业用房和办公用房的成交量分别为2.55万和1.47万平方米，随着市场的回暖，商业、办公用房的投资需求和信心进一步增强。

4.3区域商品房月度成交价格分析
4.3.1区域商品房月度成交价格走势

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑东新区商品房成交均价为6914元/平方米，环比上涨12.78%，同比大幅上涨37.84%，达到了自07年以来的价格最高点。本月商业用房成交比重的提高促使了区域价格的大幅上涨。
4.3.2区域商品房不同物业类型月度成交价格分析
(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑东新区商品住宅成交均价为5706元/平方米，环比上升5.6%，价格上涨主要是由于该区域商品住宅长期处于供不应求的状态，开发商调高了价格（如东方港湾二期项目开盘均价为6300元/平米）。
商业用房成交均价为10868元/平方米，环比上涨24.81%，达到09年以来的最高位。
办公用房成交均价为6137元/平方米，与上月价格持平。

4.4区域商品房月度供需比分析
4.4.1商品房月度供需比变化情况

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑东新区商品房新增预售面积4.19万平方米，成交面积11.43万平方米，供求比为0.37：1，郑东新区商品房市场供不应求的局面进一步加剧。

4.4.2商品房不同物业类型月度供需比情况

(资料来源：郑州房地产网公布数据)
本月，郑东新区商品住宅的供求比为0.55：1，该区域住宅市场供不应求的局面仍没有改变。
本月该区无办公用房供应。
商业用房的供求比为0.03：1，随着房地产市场的持续火热，客户对商业投资的信心倍增，区域内商业用房供不应求的局面进一步扩大。

5.重点项目监控
5.1城市综合体项目监控
5.1.1城市综合体项目动态表格
项目名称
曼哈顿
升龙国际
国贸中心
方圆创世
中原新城
占地面积(亩)
115
400
80
155
760
建筑面积(万㎡)
52.9610
54.4068
31.5273
27.0856
42.3856
规划总套数
5264
6402
5096
1783
4622
已售房屋套数
4537
3580
3801
1127
3894
本月销售套数
89
348
9
37
376
可售面积
11.1808
24.7953
11.8026
10.9282
6.9715
已售面积
41.7802
29.6115
19.7247
16.1574
35.4141
本月销售均价
7433.13
5242.65
8687.87
3979.13
5274.31
本月销售报价
无
无
无
无
无
销售率
78.89%
54.43%
62.56%
59.65%
83.55%
开盘时间
2007.10
2008.5
2007.7.19
2006.4.16
2008.12
本月公关营销策略
无
升龙国际中心二期世界之窗买三房有惊喜优惠
无
无
中原新城2期11月7日全城盛大公开
本月优惠促销活动
无
无
无
无
无
本月推售物业类型
住宅、商业、公寓
住宅、商业
Studio、公寓式酒店、商业
住宅、写字楼
住宅
项目工程进度
3期建设
2期建设
现房
现房
主体建设
项目营销现状
热销中
热销中
尾盘
热销中
2期认筹中

(资料来源：泰辰数据监控中心)
5.1.2城市综合体销售套数监控图表

5.1.3城市综合体销售均价监控图表

(资料来源：泰辰数据监控中心)
5.1.4城市综合体可售、已售监控图表

(资料来源：泰辰数据监控中心)

5.2住宅项目监控
5.2.1住宅项目动态表格
项目名称
银基王朝
广汇PAMA
运河上郡
温哥华广场
龙腾盛世
正弘山
双河湾
晖达新领地
占地面积(亩)
500
134
450
300
52
105
100
102
建筑面积(万㎡)
26.7223
12.2456
12.9985
9.0766
9.5187
18.3732
4.3966
16
规划总套数
1398
773
803
553
616
2360
351
无
已售房屋套数
1154
870
748
461
565
2286
325
无
本月销售套数
61
16
5
5
24
72
4
无
可售面积(万㎡)
4.7535
4.6159
1.5553
1.2073
0.606
0.7894
0.4162
无
已售面积(万㎡)
21.9688
7.6297
11.4432
7.8693
8.9127
17.5838
3.9804
无
本月销售均价
元/㎡
6960.33
6760.86
4913.71
15166.78
6616.6
5087.57
6278.46
无
本月销售报价

4500
销售率
82.21%
62.31%
88.03%
86.70%
93.63%
95.70%
90.53%
无
开盘时间
2006.7.7
2007.3.17
2006.6.10
2007.11
2006.12.16
2007.11
2009.6
无
本月公关营销策略
无
无
09年7月全面交房
无
“老朋友·新邻居”分享计划启动中
，9月26日一期盛大交房
无
无
本月优惠促销活动
无
一期房源清盘特惠
按揭优惠5点，一次性优惠7点
无
无
二期震撼团购优惠5%
无
无
本月推售物业类型
三期
住宅
住宅
140-260平米别墅级花园洋房
住宅
住宅、街铺
高档住宅
住宅
项目工程进度
一二期现房，三期在建
二期楼体建造中
现房
楼体建造中
现房
现房

多层封顶
高层主体建设
项目营销现状
二期两房售完，三房热销中，三期即将开盘
三期热销中
热销中
热销中
热销中
热销中
热销中
咨询中
项目名称
大观
美景鸿城
未来城
中央特区
百合公寓
卢浮公馆
东方港湾
君悦城
占地面积(亩)
225
380
92
223
90
319
101
43
建筑面积(万㎡)
80
150
19.6032
26.1376
15.0259
24.0499
11.5071
15.0193
规划总套数
1031
2000
1853
1961
1310
2366
1383
2023
已售房屋套数
——

1406
1528
1234
1773
1314
1395
本月销售套数
——
——
133
55
67
143
12
111
可售面