经营型物业贷款调查报告.doc

企业经营情况
一、 主要业务情况
1、ⅩⅩⅩⅩ国际酒店成立于2010年10月27日，注册地址：ⅩⅩ县瞿阳大道南段，法人代表：毛杰，注册资金6000万，股本结构:赵勤生投资5580万元，占93%、毛杰投资420万元，占7%。酒店占地面积约1.1万平方米，建筑面积约3万平方米。经营范围：住宿、餐饮、会议服务、零售及酒店管理等。该酒店是按照国家四星级标准投资建造于2012年正式开业，是集豪华客房、特色餐饮、会议服务、商务旅游、休闲娱乐为一体的综合性高端商务酒店，也是ⅩⅩ县规模最大、档次最高的星级酒店。

2、酒店设施情况
酒店主体建筑高70米，共18层（含地下一楼），7—17F拥有各类商务豪华客房232间，舒适简洁的标准客房132间，宁静私密的商务客房35间，典雅温馨的豪华客房57间，高贵气派的豪华套房及行政套房8间。6F健身俱乐部集尖端国际健身器材品牌为一体，优化组合，场地宽畅、环境舒适，并有专业的健身教练指导，适应不同宾客的各项健身要求 。2—6F拥有各类会议、宴会多功能厅五个，可同时接待1100人同时用餐和30—600人的会议服务，餐饮另设有20个风格迥异的豪华包间。1F为酒店大堂设有总台、锦韵吧、商务中心、消防控制中心等，前后停车场可容纳150辆。负一层设有工程值班室、中央空调机房、消防泵房、配电室、洗衣房、员工更衣室、员工淋浴间、员工餐厅等。酒店紧邻107国道，距嵖岈山风景区（西游文化）20分钟，距驻马店高铁20分钟，距新郑机场2小时，地理位置优越，交通极为便利，设施豪华，服务周到，无论是宴请、商务办公、休闲娱乐、旅游度假都将成为顾客的首选。酒店开业一年多来，商务接洽、旅游度假及婚宴庆典等活动源源不断，接待各地旅游团队共30万人次，政务会议80余场，商务会议200余场，于2012年、2013年 连续两次成功接待了省、市人民政府举办的“农洽会”的各省市领导及国内外嘉宾；得到了省外事办及主办方的高度评价，成为驻马店重点接待单位。

3、酒店财产归属情况
该酒店涉及的土地及房产权属归鼎恒置业所有。
根据酒店提供的资料分析：该公司向我行提供2012年度至2014年3月之间的电、水、税、对公存款、个人存款对账单，统计2013年度凭证显示电费125万元、水费8万元（酒店有自备水井），营业税应纳税338万元。该公司2013年主要收入分三部分，一是餐饮，拥有20个包间及西餐厅、中餐厅，可同时容纳1200人就餐，另外有设施先进、功能齐全的大小会议室4个，可以同时容纳30—800人的会务服务，年均收入1900万元，占收入42.13%；二是客房，拥有各类客房232间，床位332个，日均出租率75%，年均收入2300万元，占收入51%；三是其它，物业及其它收入310万元，占收入6.87%。 酒店设经营、职能及保障部门七个，经营部门主要有前厅部、客房部、餐饮部、、市场营销部；职能保障部门主要有安工部、财供部和综合部；拥有员工192名，具有各类技能职称、经验丰富人员45名，平均年龄29岁；开业一年多以来，酒店一直 “把ⅩⅩ国际酒店办成最具中国特色的，与国际性酒店接轨的国内一流饭店”为目标，执行国内、国际先进运营管理模式，采取科学的、务实的管理方法，不断提升服务质量，使酒店在日益竞争的环境中茁壮成长，同时，也得到了政府及社会各届的广泛认可和支持，具有较好的市场前景和发展空间。

法人代表人：毛杰 ，男，1978年生，大专文化，现任董事长兼总经理，具有先进的酒店行业管理理念和创新的酒店管理方式，同时具有较为丰富的实践经验。

二 经营收益情况
本年三月销售额
上年同期销售额
上年度销售额
授信前12个月销售额
年均销售增长率

5%　
重点调查现金流：

物业是否作为贷款抵押物。经营收益符合我行可接受作为质押应收账款条件，是否在我行办理应收账款抵押
是

物业市场价值、经营收益情况分析：
2013年驻马店市获得了“中国十大最具最具投资潜力旅游目的地”荣誉称号。驻马店历史悠久、文化灿烂，自然风光生气瑰丽，自由“九州腹地，天下最中”，是中国“四大传奇”梁祝爱情故事的发源地之一，也是“盘古开天地”美丽神话传说的发祥地。拥有国家4A级旅游区3个（嵖岈山风景区、竹沟红色旅游区和南海禅寺）,国家地质公园1个（嵖岈山风景区）。随着驻马店市委市政府把旅游业确定第三产业龙头和新的经济增长点，酒店需求将明显增长，入住率显著提高。
ⅩⅩ县地处驻马店市北面，相距10公里，107国道穿城而过，公路纵横交错，四通八达，其区位优势跟更加突出。近几年，随着城市现代化的进程，旅游业也迎来了快速发展，ⅩⅩ县嵖岈山是《西游记》拍摄地，吸引了数以万计的摄影爱好者和游客来寻幽探奇，品味西游文化。该酒店紧邻107国道，南邻玉带公园，与新城隔水相望，形成了新的高端商区，周边政府机关、医院、学校、宾馆、超市、饭店等，商业网点较多，生活设施齐全，人流量和车流量较大。随着基础性建设的逐渐深入，估价对象的地理位置优势会越来越明显。近年来，ⅩⅩ县居民收入稳步加快，持续保持增长。消费市场持续活跃，居民消费能力逐步提高。经过 地产估价有限公司对估价对象的价值评估，总价为 万元，结合估价对象所处的地理位置 、经济环境和人文环境，我们认为评估价值基本符合当地市场行情，综合分析估价对象未来数年市场价值具有较好升值空间，且具有较好的处置变现能力。
按照国家宏观经济政策，大力发展旅游服务业是拉动内需、提高国内生产总值的有效途径之一，ⅩⅩ县风景名胜众多，因此发展旅游服务业得到拉当地的大力支持，自酒店开业以来，平均入住率75%以上，在旅游旺季更是接待不暇。2012年（10月-12月）酒店营业收入1590万元，利润581万元，经营活动产生的净现金流436万元，2013年酒店营业收入4000万元左右，利润1400万元，经营活动产生的净现金流1400万元。近两年企业经营收入和净利润保持稳定。企业经营收入的平均值为4900万元，利润平均值为1600万元，经营规模及营业利润稳步上升，酒店正常经营产生的现金流能够覆盖分期偿还我行贷款本息，具有较好的经营收益和发展前景。

押品价值测算：
根据企业提供的资料显示，抵押物位于ⅩⅩ县107国道东侧、玉带路北侧，房产所有权鼎恒置业有限公司，能够提供财产的合法依据、产权证明，抵押物产权明晰，无纠纷，权属凭证资料（房屋所有权）齐备，房权证号为：遂房权证遂字第00025040号，计用途为商业用房，使用权类型为出让，钢混结构，地面上五层，地下一层，共六层，建筑面积为6294.20㎡，押品产权清晰，具体面积与产权证面积一致，目前押品有ⅩⅩⅩⅩ国际酒店使用，状态良好。
具体情况如下：全楼钢混结构，钢筋混凝土基础，钢筋混凝土柱、梁联合承重，现浇楼地面，砖墙或加气混凝土砌块围护；2010年投资建设大型住宿、餐饮、KTV、洗浴等综合性商圈，本次评估总面积为6294.20平方米，钢混结构；经勘探，估价对象立面、背面为花岗岩和釉砖墙面，门前有大型停车区，地下一层为机房和员工活动区域，一至二楼为豪华店面，地理位置极佳，三至五楼为酒店KTV和酒店餐饮区域，现正常投入经营使用中。楼内设施：水电、天然气、中央空调、升降电梯、通讯（有线电视、电话、网络等）、消防（消防栓、烟感探测器、喷淋、干粉灭火器、消防应急灯等设施）、监控系统等配套设施齐全。
该企业由于支付装修尾款申请以上述房地产为抵押向我行融资3000万元，我行组织有关人员为确定我行对企业提供的房地产抵押贷款额度提供参考依据而对房地产抵押价值进行了内部评估。
评估情况：
办理保险情况：我行对ⅩⅩⅩⅩ国际酒店本次贷款提供的房产作为设定抵押物，在贷款发放前要求借款人办理我行为第一受益人的保险，保险期限不小于贷款期限。

授信及贷款额度测算
本次酒店向我行申请小企业经营型物业贷款3000万元，我行依旧企业近两年的经营收入，净利润等情况和我县酒店行业的发展趋势，在充分考虑慎行原则的基础上，对企业在贷款期内的授信及贷款额度进行测算：
预计公司的收入主要有三部分：
一是餐饮，拥有20个包间及西餐厅、中餐厅、会议中心（中华厅），可容纳1200人用餐，年均收入1900万元；
二是客房，拥有各类豪华客房232间，床位332个，日均出租率75%，年均收入2300万元；
三是其它，物业及其它年均收入310万元。
预计酒店全年收入达4510万元。
授信及贷款额度进行测算：
1、 根据2013年12月实现收入平均值测算全年收入为4500万元。考虑商务活动及旅游活动越来越平凡，企业的经营效益会明显增加，2014年至2018年度按每年较上年增加5%计算。

2、 根据谨慎原则，主要业务成本测算时，2013年度不考虑经营收入下降因素；2014年至2018年度按每年较上年增加5%计算。

3、 每年管理费用按实际发生数占营业收入的比重计算（其中管理费按营业收入8%）

4、 财务费用按当年在我贷款量应计利息计算，本笔贷款五年，贷款期限初步定为2014年至2018年，贷款偿还按18个月宽限期，然后逐季等本金归还，每季偿还本金170万元，利率为5年期准利率上浮20%执行。

5、 每年主营业务税金及附加按营业收入5.5%计算，所得税按当年营业收入的2%计算。

酒店经营性物业贷偿债能力测算表
项目 年
2014
2015
2016
2017
2018
合计
营业收入总计
4510
4736
4972
5221
5482
24921
其中：房费收入
2300
2415
2536
2663
2796
12710
餐饮收入
1900
1995
2095
2200
2310
10499
其它收入
310
325
342
359
377
1712
主营业务税金及附加
248
260
273
287
302
1371
主营业务成本
1443
1515
1591
1671
1754
7975
营业费用
677
710
746
783
822
3738
财务费用
228
224
172
120
69
813
管理费（8%）
361
379
398
418
439
1994
利润总额
1553
1647
1792
1942
2097
9031
所得税
90
95
99
104
110
498
净利润
1463
1552
1693
1837
1987
8532
项目借款（本年新增贷款额）

年初贷款额
3000
2944
2264
1584
904

本年还贷资金净流量
1463
1552
1693
1837
1937
8532
当年还贷资金合计
1653
3205
4842
5999
7306

当年还本额

56
680
680
1584
3000
年初还贷资金节余
190
1653
3149
4162
5319

年末负债余额
3000
2888
1584
904

年末还贷资金余额
1653
3149
4162
5319
5722

根据以上测算结果显示，2014年至2018年贷款期内，营业收入为24921万元，扣除5.5%的主营业务税金及附加1371万元、主营业务成本7975万元、贷款利息（基准利率6.4%上浮20%，即为7.68%）813万元、管理费用1994万元。贷款期内可实现利润9031万元，扣除2%的所得税498万元，贷款期内可用于还款的净现金流约为8532万元。

融资申请情况
融资需求产生原因
□原址扩建该项目
□原址改建该项目
□装修该物业
□该物业日常维护
■置换借款人因购建、改扩建、装修该物业形成的他行融资
对融资需求合理性判断

ⅩⅩⅩⅩ国际大酒店符合我行企业经营型物业贷款条件，酒店开业以来营业额、营业利润逐年扩大。由于酒店位置优越，经营收益可观且具有良好的发展前景。
该酒店2012年9月正式对外营业，酒店为了顺应市场快速发展需要，提升本地区接待服务水平，满足不同客户的消费需求，酒店在建造设计、功能设施不惜重金聘请酒店专家和知名装潢设计公司合力打造，使酒店完全符合国家四星级酒店标准；设计突出了“满足现代人消费需求，坚持遵循服务至上”的理念，以“特色经营、精细管理、超值服务”的服务宗旨，肩负着打造地区最具档次，最有规模，最个性化的民族品牌饭店的使命，而且成功地与中国传统及现代文化融合，形成独具饭店特色的建筑文化主体和装饰风格，充满了浓厚的现代气息。
由于酒店装饰、装修及安装较为复杂，交叉作业面多，设计中的接点难度大，加之对层面施工的保护，防尘、隔音技术难度等问题；装修工程造价极高，装修初期流动资金不足导致现在部分装修尾款未付（约3500万）；与江苏金鹰建设有限公司签订的建筑安装合同书，内部装修预计费用为7500万元，具体为：
一、 装修部分
1、大堂
一楼门厅、大堂吧、商务中心、豪华灯饰等，为客人提供住宿登记、旅游咨询、商务办公等服务。
2、餐饮
二楼装修建成两个独立的会议室，满足不同客人的商务办公和商务洽谈需要；另外一个中餐厅可以为客人商务宴请及派对聚会提供多媒体、舒适豪华的环境。
三、五楼装修20个风格迥异的豪华包间，使客人感受豪华、气派的同事，可以体验到创意中国菜，港式粤菜、经典传统豫菜。
五、六楼两个多功能厅装修后，可承接大型会议、婚喜宴等配套多媒体、同步翻译等功能。
3、客房
七至十七楼客房高档的地毯、豪华的实木家具、高档的卫生间设施，完全按照国家四星级标准设计。
4、其它
负一楼锅炉房两台两吨的方快燃气锅炉、中央空调机房、配电室、消防泵房、五部豪华电梯等设施完全按照安全、环保等因素设计施工。
5、洗浴
四楼设计有大型休息区/演艺厅、水果吧、豪华按摩保健、大型浴区等配套服务设施。

二 项目建设
装修计划分为六个标段进行，具体实施情况如下：
1、一标段大堂门厅石材、灯饰、自动旋转门、大堂吧、商务中心等设计装潢，预计完成投资390万元。
2、二标段工程宴会包间、多功能厅、会议室、中西餐厅等配套设施，预计完成投资额1690万元。
3、三标段为洗浴中心整体装修预计投资额880万元。
4、四标段工程客房装饰，预计投资额2160万元。
5、五标段工程为给排水、电气、消防、通风等安装工程，预计投资额740万元。
6、六标段为中央空调、机房、厨房等设备设施设计安装，预计投资额1030万元。
7、七标段包括前广场、停车场、安保系统、电梯等设施设计安装，预计投资额610万元。

该酒店2011年7月25日与江苏金鹰建设有限公司签订了装饰合同，合同总价7500万元，贷款用途真实合理。

调查意见
信用评级
机评信用等级：
申请核定信用等级：
押品价值
押品价值测算额度：
押品价值申请核定额度：
授信方案
最高授信额度测算值：
申请最高授信额度：
融资业务
金额：
利率：7.68%
期限：5年
担保方式：抵押
还款计划：宽限期18个月后按季偿还本金
结息方式：按月结息